のらえもん スムログ出張所スレ

[のらえもん]

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[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[4: のらえもん]

当初は「駅から遠い」「周りにスーパーなどの利便施設がない」「月島駅に行くには道のりがよくない」などのネガ要素がはられまくって、想定より売れ行きが悪く「なぜあなたは見送ったのですか」というアンケートを見学者に送るという事態までなりました。
しかし、周辺の新築価格の上昇とともに、現物が立ち上がってきて圧倒的な説得力を持つようになりました。実際、庭や共用施設、細部に至るまできちんと設計されています。
通常、モデルルームのときが期待値のピークで、そこから実物を見たらテンションが下がる、というマンションが多いのですが、パークタワー晴海は期待値を上回る現物ができてきた、ということですね。
1LDKは若干苦戦しているようですが、これは坪単価がそこそこ高いことに加えて、ファミリー向けにステータス全振りしているマンションの中で独身向けの間取りですのでそこのミスマッチがあったのかな、と外野的には思ってます。

正直なところ、立地がいいから黙ってても資産価値が上がるタイプのマンションではありませんので、引き渡しを受けた後の入居者がこのワクワク感をどう維持されるのか、興味がありますね。

[5: のらえもん]

分譲マンションはタワーしか存在しなかった有明で、ファミリー向けの板状マンションかつ南向き住戸が無くて東か北西向きという商品企画がそもそも成り立つのかなと心配しました。
その後「アンチタワマン派から一定数の支持を受けている」と強気のコメントを見ました（これは東雲のプラウドと同じ）が、予定価格を徐々に下げてきたところを見るとやはり反響は厳しかったと、仄聞します。
価格設定を再度見直したとのことですが、坪280くらいだと周辺と比べても新築アドバンテージも加えれば、検討者の選択肢の俎上には登ったかと思います。
だって、晴海フラッグ一部と同じ坪単価とはいえ、あっちは80?100平米ばかりなので、7000万円?1億円しますものね。そんなの買えるの一握りですもの。

現地見学すると、駅から近いとはいえ全く生活感の無い有明エリアですので、東雲や越中島プラウドへ流れた人もいると思いますが、住友の商業施設が立ち上がれば生活利便性がぐっと高まりますのでまた変わるかもしれません。
だからもうしばらくの辛抱、周辺の工事が一服するまでは我慢の時なのかもしれませんね（販売視点顔

[6: のらえもん]

シティタワーズ東京ベイは、メリットとデメリットがはっきりしているマンションで、個人的にはデメリットが許容できるのなら良いマンションだと思います。
最近、足元空間の囲いが取り払われて、現地に行くとほぼ竣工したマンションをそばで見ることができます。

このマンション最大のメリットは商業施設近接ということで、ここの成否がマンションの将来を左右すると思ってます。
実は私、その肝心の商業施設のリーシング状況現時点の資料を見てしまいました。

ここに図面はアップいたしませんが、私が販売員さんから説明された「六本木ミッドタウンやGINZA SIXのような大人向けSC」というコンセプトは完全に放棄されてます。
（いまもモデルルームはそういう説明なのでしょうか？）

例えば、
・最上階にパーティーができるような飾りのプールがあってプールサイドレストランが並ぶ予定でしたが、私が図面を確認する限り、プールサイドレストランなんてありません
・「最上階は大人向け飲食店だからフードコートは置かない」と説明されましたが、図面ではフードコートがしっかりあります。
・余裕がある大人向けの店舗構成のはずでしたが、４階のフロアの半分ががっつり子供向けになっています（悪くはない）。
などですね。店舗構成を見ると、ダイバーシティ東京にがんばって近づこうとしているところはありますが、
大箱に入るテナントのロゴを見ると一見「ん？郊外のイ◯◯モールかな？」という印象すらあります。
細かく見ていくと、いろいろあるんですけどね・・・

もちろん私が見た資料がフェイクの可能性もありますが、もうロゴがずらっと並んでますし、フェイクとも思えないんですよね。
当初フかしてた高級店や輸入車ディーラーばかり並んでもウィンドウショッピングは楽しいけれど、実際問題買いませんものね。
だから、毎日の生活がちょっと便利そうなショッピングセンターが隣にできるなぁと思ってるくらいのほうが、契約した方の落胆は少ないかもです。

[7: のらえもん]

ブランズタワー豊洲は、出た当初は高いなという印象だったのですが、全体的に豊洲駅の中古タワマン相場水位が上がったので、一気に人気マンションとなりましたね。
立地面では非常に強いと思います。東電堀奥と面していますので、南東面の眺望は確保されています。同時に北西面についても、豊洲公園ですからこちらも確保されています。
南西面もがすてなーに方向は基本大丈夫でしょう。将来住宅販売展示場は転用されるかもしれませんが。

豊洲駅近でこれだけ眺望が確保されたタワー物件は今後でないはずです！
その意味でも"豊洲最高峰"物件となります。

一方で、さんざん指摘されている通り、デザインのために同じ間取りでもバルコニーのガラス面が透明・不透明に分かれます。
眺望を買うマンションで、知らないで買うとダメージはでかいので販売の方からきちんと説明してもらいましょう。

[8: のらえもん]

短評を書いてくれと湾岸妖精に要請が来たので少しだけ書きます。
はっきり書いてしまうと、山手線最大級の再開発タワマン、わかりやすい魅力を備えています。
そして港区はこれから再開発案件が目白押しですが、本物件よりも高くなるのは目に見えています。
分譲後の将来を考えると、ここは相対的にお得だった、いう評価になると考えます。
もちろん、この単価・総額を払えるなら、のお話なんですけどね。

[9: のらえもん]

ブリリアタワー有明ミッドクロス。
有明の他のタワマンが超大規模な中で300戸33階建てというボリュームはだいぶ細いタワーという評価になるんですよね。
細いということは、角部屋率が高くなりますし、スパン幅も広く取りやすくなります。実際、このマンションの間取りのスパン幅は広く、田の字間取りは回避できています。
一方で、お隣のヤマト運輸、ユニクロ倉庫、佐川急便（→大和ハウスの倉庫？）と立地が倉庫街のど真ん中になるので、交通量は相当気になります。
都心のマンションの価格水位が上がっている中、こちらの物件の中層階以上は眺望とても良いので、現地を見学して気に入ればGOするのもありだと思いますね。

エリア内の比較する新築マンションはシティタワーズ東京ベイですが、あちらはだいぶ値上げしてしまったので今の価格で比較すると特に低層階は価格競争力あるかと考えます。ただ、本物件最大のライバルはブリリア兄弟たちの中古でしょう。

[10: のらえもん]

パークホームズ日本橋時の鐘通りのモデルと現地行ってきました。
周辺は雑居ビルが多いエリアですが、交通利便性はやはり良い場所に立っています。
このあたりから馬喰町あたりにかけて歩きましたが、雑居ビルの建て替わりで次々とマンションになっていますね。
こちらのマンションも外観は先行物件に負けず劣らず力が入っています。
間取りは、マンマニさん言われる通りやはりちょっと…というところはありますが、そもそもこの立地で間取りや日照を気にすることがあるのかな？という感じもします。
価格の目線が合えば良いマンションだと思いますね。ほぼ小伝馬町というところも歴史を気にされる方には、という感じもしますが、逆に言うと江戸時代からの歴史があるエリアとも言えます。十思公園目の前のマンションもかなり高値で販売されましたが、すぐに売れてしまいました。

[11: のらえもん]

代官山の駅降りたらすぐ見える「パークナード代官山」。
今更ですが見てきました。坪単価の安いお部屋は半地下で線路向き。しかも駅が近いので窓を開けたら駅のアナウンスやチャイムも聞こえます。
ですので今から狙うなら北向きが一番良いと思いました。
あと、超高級物件ではあるのですが、その割に設備仕様が普通とかんじました。
致命的なのはすべてのお部屋が億超えなのに駐車場が残っていないんですよ。

なお、駅をはさんだ向かい側プラウドは約900でこっちは750。
パナソニックは大幅値引き販売をするぐらいなら在庫で抱えておく、というデベなのででまだ残ってますね。
立地に惚れた人が買うんでしょうね～
同じ価格帯か若干安い価格帯で白金が出ているので、代官山に相当思い入れのある人なら！

[12: のらえもん]

ルフォン上野公園 ザ・レジデンスを見学してきました。鶯谷駅と上野駅どちらからも歩いてきましたが、鶯谷は信号を渡らずとも物件のサブエントランスについて今うので実質分数と徒歩分数が一緒です。山手線徒歩5分以内という物件は現時点では希少なので、ここも静かに人気だと思いますね。
販売初めて第一期で2LDK・3LDKがかなり売れてしまいました。1LDKも条件の良い角住戸はほぼ売れてます。
特に1LDKの価格は今の状況下であれば安いかもなと感じます。これは私が独身時代から上野公園大好きマンだから、という理由もありますが…

私がもしアラサー独身なら線路沿いの西側を検討しますね
・どうせ日中部屋にいることない
・音は慣れの問題、いずれ慣れる
・上野公園にほぼ信号なしで歩ける
・1LDKでも仕様が下がってない。1Lのみ投資物件よりもずっと設備グレードが高い。
・管理修繕含めて住宅ローンで12万円くらい。
と判断しました。「濃い目の鶯谷」ってもう一つの出口だし。上野も徒歩圏内だから住んだら楽しそう。

※1LDKとファミリーが共存することを懸念されている方いらっしゃいますが、懸念するとしたら部屋の設定が変わる境目の階だと思います。
それ以外ではさほど日常騒音などでは心配がありません。タワマンも1Lから3Lまで共存していますから。それよりも管理組合総会の出席率懸念はありますね・・・投票を集めるのに相当な努力が必要かも。

[13: のらえもん]

モデルルーム訪問してきました。
このマンションの強みはスレでも散々語られてきたと思いますが、
・飛鳥山公園と七社神社隣接
・高台立地でアドレスが西ヶ原
・23区内でメトロ南北線駅徒歩4分
このあたりだろうと思われます。弱点は「便利な場所ではない」ということ。ガチの住宅街なので、スーパーはどこも遠いです。最寄りの西ヶ原駅の前は何もない。
あと、王子駅周辺は庶民的なエリアなので、このマンションを買える人とちょっと雰囲気が合わないかも、と思わないでもないです。

一度周辺歩いてみたら良いと思います。好きな人は強烈に好きでしょう。王子の駅前よりもクラス感あっていいと思います。
建設地も見てきましたけど、建物も周辺も雰囲気良かったです。緑が多い、ということは虫も多いということですが、ここを買う方はそんなことを気にしてはいけません。
北東面の崖地に沿って住宅が並んでいるので、北東向きはこの住宅の屋根を見ることになります。とても良い眺望、とはいえないでしょうけど、1階・2階から視界が開けている低層マンションというのはとても貴重です。

[14: のらえもん]

プラウドタワー芝浦を見学してきました。
芝浦でも坪500万円時代なんですねぇ…少し前なら超高級マンション扱いでした。

さて、このマンションの一番の強み、それは「外観」です。とにかく建ったらカッコいいマンションになる。
それだけは確信を持って言えますね。木目調をところどころにあしらっていますが、これは隈研吾の高輪ゲートウェイ駅を意識しています。
屋上のティアラが木目（の塩ビシート）ってだけでも、萌えますね。
もうひとつの強みは、芝浦小が目の前ということです。

弱点は皆さんお分かりの通り、駅から遠くて、そして管理費はじめ維持費が高いところ。
しかし、歩ける場所は山手線の駅ですからね？しかもアドレスが港区。悩ましい物件です。
個人的にはブランズとプラウドだったらこっち推しです、これは立地よりも建物に重きを置いてしまうマンションブロガーの習性です。
外観のカッコよさはすべてを癒す。タワマンは威信材。

（なお小耳にはさみましたけど、本物件はいわゆるスミフ的売り方を目指していると聞きました。買うなら早い方が良いと思います）

[15: のらえもん]

自由が丘に超高級物件が建設される！ときいてどうしても見学したくなった元自由が丘民のらえもんです。
カトレア通り沿いに住んでいました。

自由が丘でこの規模、もう数十年に１度出るか出ないかというレベルではないでしょうか。航空写真を見ればわかるとおりもう空き地がないのが実情です。
選択肢は事実上無いので、この価格でも買いたいくらい自由が丘愛と資産があるか、それだけかと。
1.5億以上を買いたい人は仕上がった引退者、企業オーナー、大企業役員。そんなことを聞きました。
2億超えると戸建ても視野に入ってくるはずですが、最近はやはりマンションの方が売れるそうです。

価格的には地下住戸、気になりますよね。私も手持ち資産を全部売り払って界王拳高めまくれば何とか…と思いましたが、
バルコニーから見える景色がコンクリ壁、というのはちょっとつらいなと思いました。
ただ、もっと都会のマンションで日照や眺望を気にするのか？といわれればそうではないでしょうし（億ションだから違うという話もある）、
自由が丘愛にあふれて、かつ子どもの騒音を響かせないということを考えれば、検討する方の気持ちはよくわかります。
地下住戸は売却時アンダーバリューに見られることも多いのですが、本物件もそうなのかは、私にはわかりません。

単価的には、代官山や白金高輪が視野に入ってきます。やはり自由が丘愛を試される物件です。

[16: のらえもん]

こっそり湾岸の妖精もチェックしてきました。
北西隣地が変電所（そばを通ると鉄の匂いが地味にする）、北東隣地が線路というクセのある立地ではありますが、
東上線とメトロ成増にどちらも近く、だいたいフラットで行けるという距離感が魅力の物件です。
小規模でありながら、長谷工的金太郎飴感は感じられず、良いなと思いました。建物にはクセがない。
（むしろこれくらいの規模と価格帯なら長谷工設計の方が安心ともいえる）

価格もこの高騰下の中ではお求めやすいなと思ってます。5000万円台後半75平米3LDKが買える他の場所と考えると、かなりのスピードで申し込みが入ったのもうなづけます。

[17: のらえもん]

少し前になりますが、「ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘」のモデルルームおよび現地訪問したのでこちらでメモ書き程度にご報告いたします。

・低層レジデンス好みの方にはとてもウケる作りだと思いました！傾斜地であることを活かして地下に大きな共用部を作っています。入り口は石材を使って高級物件であることを演出しています。
・バルコニーの天井に木目をあしらうなど、下から見上げた時の見え方までもコストがかかっている作りです。
・ただし、かなりの傾斜地であるので、正直お年を召した方にはあまりおすすめできません。同ブロックのパークハウス高輪タワーの方が良いのではないでしょうか。メインターゲットは40代士業・医師の方だと考えます。なお、サブエントランス側から高輪コミュニティーぷらざのエレベーターを使うことで白金高輪にフラットアプローチでアクセスすることができます。歩いてみたところ、EV待ちもあり3分で駅に到着は難しいいです。
・内装には相当力が入ってました。販売担当者に聞くと、ランクを上げていてザ・パークハウス グランにかなり近い仕様ということでした。
・南側一画にど根性賃貸マンションがあるため、本物件は東西方向がメインの向きとなってしまっています。これがまとまっていればもっと素晴らしかった…
・上記に関係するのですが、南向きが作れないためにナロースパンかつ内廊下なので、行灯部屋の設定がどうしても多くなってしまうなと思いました。
・価格については、近隣タワマンとそこまで変わらない水準です。再流通価値よりも永住思考の低層レジデンスです。

[18: のらえもん]

ザ・パークハウス石神井公園テラスの地下住戸（三菱地所レジデンスさんは"テラス住戸"という笑）についてですが。
通常、地下住戸がアンダーバリューを受けるのは、湿気・日照・圧迫感の３要素だと思います。私も一度中古内覧でお！安い！と思って地下階住戸をみたことがありますが、あーあ、そりゃ安いよねという感じでした…
こちらの物件は、地下であることを認めつつも、サッシから6m先まで自由に使える（スパン幅は6mちょいのため、36平米以上の自由に使える空間がある！）ことを強調しています。また、バルコニー部分（サッシから2m）とその先の"テラス"部分（バルコニーから4mの延長）は同じ木目調素材にすることで連続性の演出をしています。
そしてこのテラスをスロップシンク・ターフフック・ベランダ灯・防水コンセントなどの装備を揃えて「きちんと使おうとすればちゃんと使える」スペースに仕上げています。そのへんは普通の地下住戸とは違います。
個人的に興味があるのは、1Fとテラス階どちらが高い値付をするか、ですね?興味深い物件です。
「別荘邸宅」ということで、軽井沢の別荘っぽい樹木を植えたり、エントランスとなる西側棟のみ逆梁構造にするなど、住まう人がプライドを持って住めるようにきちんと手をかけているのでお値段は（察してください）

[19: のらえもん]

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜。問い合わせ数がものすごいことになっているとか（某所から聞いた）。とにかく話題になっていますね。
ということで、私もモデルルームに行ってきました。
思いっきり和のコンセプトに振った首都圏では珍しいマンションです。しかも187戸もあるということで、庭と共用施設に特徴があります。
本物件最大の特徴である庭園についてですが、CGで写っているところがほぼすべてで、現地や図面で確認するとさほど大きくはありません。
（逆に考えると植栽はとにかく維持にお金がかかるため、187戸規模でこのクオリティの庭かつ面積が倍あったら大変なことになります）
植栽の割に管理費が妙に安いのでは？と一部Twitterでは評判でしたが、コンシェルジュなし、24時間警備無しですので、平米あたり300円弱＋機械式駐車場料金は管理費充当という管理費はこんなものかなと考えます。
また、庭向きのお部屋、部屋からいつも中庭が楽しめる住戸はほんの一部で、かつ他の向きに比べるとかなり単価を乗せられています。

コスト高の時代に、大山ハッピーロードを抜けたすぐそこに、こうした突き抜けたコンセプトと外観クオリティを持つ物件が登場するのは歓迎すべきかなと思いました。
一方で内装仕様はかなりコスト抑えめに作られていました。目が肥えた人たちから見るとそこは引っかかるポイントかもしれませんね。一方で一次取得者にとっては賃貸からはクオリティが確実に上がるのでそこまで気にしないかも。
お値段は坪350～360くらいでした。大山もそういう値段、時代なんだ…と思いながら帰路に着いたのでした。ハッピーロードの物価は安いです。

[20: のらえもん]

（追記します20211016）
販売が開始されました。2年前の相場で売り出されているととにかく大人気になっていますね。
メールで見学の枠が公開されたらすぐに埋まるので見学するだけで大変とか。
私は湾岸エリアに住んでいますが、「このエリア特有の強風がきつい」とか「台風が来たらどうするんだ」というお声聞きますけど、
この辺りに住んでいるものから言わせると「そもそもそんな日って一年に何日あります？」って感じます。風敏感症の方がいらっしゃるかもしれませんけど。

なお、私がお目当ての住戸は固定資産税が年間60万円（当然正確な数字ではないです）といわれてビビりました。。。
ですが、MAXで試算しているはずです。試算よりも実際の課税額が高かったらクレームになりますので販売側も慎重に算出します。新築時の軽減税率が終わったところで、実際の固定資産税は5割から6割程度ではないかなと今までの経験上からは感じます。なお責任は持てません。
イニシャルコストは安いけど、ランニングコストは高いマンション（いうてもタワマンよりは長期的にみればどっこいか安いくらい?）ですので、価格だけではなく、月々の支払額を考えて買いましょう。そうです、倍率工作です。
→どうも、土地の取得費が大幅に安かったため、固定資産税の算定が建物に偏ってしまうのではないかという情報がありました。建物の方が固定資産税は高くなるので、年間60万円はあり得る話かもしれません…