シティハウス御徒町ってどうよ？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/okachimachi/

売主：住友不動産株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

所在地：東京都台東区台東三丁目72番1他(地番)　　
交通：東京メトロ日比谷線「仲御徒町」駅から徒歩5分
　　　都営大江戸線「新御徒町」駅から徒歩5分
　　　つくばエクスプレス「新御徒町」駅から徒歩5分
　　　JR山手線「御徒町」駅から徒歩8分
　　　JR京浜東北線「御徒町」駅から徒歩8分

シティハウス御徒町について語りましょう。

[101: マンション比較中さん]

八階は6800から7400になったね

[102: 匿名さん]

1LDKでもサービスルームがあったら実質2LDKみたいな間取りになりますが、
これって例えば税金であったり、借り入れだったりする観点で
購入者にとっては何かしらのメリットはあるのでしょうか？

[103: 匿名さん]

わお、値上がりしていましたか。
それでも売れるっていうふうに見込んでいるのでしょうね。
純粋にすごいです。
すみふの物件は、第1期で購入するのが一番オトクっていう話をきくが、
後から値上げがあることを思えばたしかにそうなのだろうなぁ。

[104: 匿名さん]

今は2期の分があと6戸ということになっていました。入居自体がもう1年も先のことなので、現状だとそこまで動きは大きくはないでしょうね。それでも値上げがあったということなので、入居が近くなってきたらまた動くという見込みがデベロッパーにはあるのかもしれません。ここってずっと前に契約していた人は、もう入居できていたりするのですか？

[105: マンション検討中さん]

>>104 匿名さん
初期に契約した方は先月に引き渡しですよ

[106: 匿名さん]

ここのAタイプのように表記は2LDKでもサービスルームがあるので実質3LDKのお部屋ってたまにありますが、
一般的な3LDKとの違いはどういったところにあるのでしょうか。
2LDK＋サービスルームの方が何かお得な事ってありますでしょうか。

[107: デベにお勤めさん]

家からここのマンション見えるけど夜は明かりが点いてるし、物干しざおがあるから住んでる人いるよね。でも今販売しているのは入居時期が2022年4月下旬なんだよね。

[108: 周辺住民さん]

>>106 匿名さん
実質同じです。同じ間取りでも階が低いと、特に隣地に迫っている場合に窓からの採光量が少ないので、部屋ではなく納戸（S）とみなされます。

[109: 匿名さん]

採光量が少ないことによってサービスルームとされる事があるんですね。
通常の3LDKに比べて価格が安かったりするなど
何かしらのメリットがあれば良いんですけどね。

[110: 匿名さん]

だったら2SLDKの表記が方がいいと思う。

[111: 匿名さん]

>>107 デベにお勤めさん
地権者なのでは？

[112: 検討板ユーザーさん]

少し前の投稿を遡ろうよ

[113: 匿名さん]

ディスポーザーがついているのも良いですし、
食洗機がついているのもありがたいですね。
最近の分譲マンションは食洗機がついているのをよく見かけますが、
当たり前くらいの設備になっているのでしょうか。

[114: 匿名さん]

食洗機は、ついていると思いきやオプションだったりする場合もあるし、どうなんでしょうね。
標準でついていると
かなり良心的な部類に感じます。
ディスポーザーに関しては、
本当にマンションの規模がある程度ないとつけられないらしいですよ。
水を使う設備ってコストがかかるので特に。

[115: マンション検討中さん]

>>109 匿名さん
メリットはありません。買う時はすみふの場合、実質3Lと同じ値段となりますが、貸す時や売却時は3Lより安く評価されてしまいます。

[116: 匿名さん]

結局は、坪単価かける面積、という考え方になるから、安くならないって言うことなんでしょうね。
そう考えると、
サービスルームはううむ…という感じがする方が出てくるのはわかる気はする。
リセールなどの予定がなくて
自分で使うだけなら基にしない人も多いんだろうけれど。

[117: 匿名さん]

ここは天井高どのくらいでしょうか？

250ありますかね？？

[118: 匿名さん]

こちらは契約時期により入居時期が別れる事になるんですね。
それとは別な話ですが、地権者さん（土地の提供者？）がいるマンションではまず地権者さんが先に入居可能なのですか？
地権者さんであっても入居は一般販売と平等かと思いましたが優先的に入居できるんでしょうか。

[119: 検討板ユーザーさん]

>>118 匿名さん
一般的には地権者が優先入居してることが多い気がする。

[120: 匿名さん]

地権者以外にももう住んでますよ♪

[121: 匿名さん]

>地権者以外にももう住んでますよ♪

え？そうなんですか？
既に完成しているのに、入居時期は来年との記載があったので
どうして来年になるのかなと思っていたんです。
ただ、その場合って、来年入居だと新築２年目扱いとなるのかしら？
一斉スタートではないことに疑問です。

[122: マンション検討中さん]

>>121 匿名さん
それがすみふのやり方

[123: 匿名さん]

ライフサポートサービスというのにちょっと分からない点が、
こちらって例えば鍵をなくした、トイレが詰まったなどのいろんなトラブルを取りまとめて、
適切な業者に依頼してくれるみたいなサービスって事ですかね？
有料でこの中間的な役割を担ってくれるという事ですか？

[124: 匿名さん]

>>121 匿名さん
ここまでの弾込めで2021年度の事業計画達成見込みが出たので、これから売るのは2022年4月以降入居にして2022年度事業計画に積むのでは。いろんなところで次年度倒しになってるので、複数エリア事業部で達成見込み出てるんでしょうね。羨ましいなあ～。すでに次年度弾込めフェーズですよ。

[125: 匿名さん]

124さん、詳しい情報をありがとうございます。
そういうことなんですね。
マンションを探しているだけでは、こういう情報ってわからないんですよね。
とても勉強になりました。これはどの販売会社も同じなのでしょうか。

[126: ご近所さん]

>>125 匿名さん
いや、住友不動産独特のカルチャーだと思います。

一般的なディベは、できるだけ早く在庫を売却して売却益を上げる（完成在庫を持ち続けるのはリスクという考え方）のですが、住友不動産は以前から完成在庫の売却引き渡しを翌年以降に延ばすことで、売却益を翌期に延ばす傾向があります。
会計上は引き渡し時に売却益が計上されるので、翌期以降の売上見込が下がりそう（今期は過去最高益でこれ以上売り上げはいらない）なときは、意図的に売上調整を掛けているわけです。
手元資金が潤沢で、かつマーケットを強気に見ている（完成在庫をリスクと思っていない）からこそできる芸当ですが、客側からすると購入意思があるのに引き渡しされないことになるので、顧客側からするとどうなのかなと思いますね。

[127: マンション検討中さん]

改めて見ても交通利便性高いですし、引渡し時期的にも1期1次で買っていれば...と悔やまれます

[128: ご近所さん]

>>127 マンション検討中さん
元住友不動産の人に聞いたことがありますが、少しでも反響が良いと本社サイドで値上げせよという指示が回るそうです。売れ残ることが前提で、竣工段階で在庫が少なかったりすると「値付けが安すぎだ！」と上司から叱られるそう。

マンション業界でもちょっと営業姿勢が変わっている会社だと思います。なので、住友不動産案件で気に入ったものがあれば、早い段階で手を打っておいたほうが得策です。基本的に値下げすることはまずない社風ですので。（過去、竣工後9年以上販売していた案件（ワールドシティタワーズ）もあります。）

[129: 匿名さん]

>>128　ご近所さん
住友不動産は値引きしないと聞きます。
財閥系ということもあるのでしょうか。

値引きしないので、最終期に値引きがあるかもしれないと期待しなくていいのはメリットかもしれません。

気になるのは、営業利益を次の年度にするために販売時期を調査することです。
掲示板で聞いた話ですが、竣工していても入居できないということですよね・・・？
購入者側に立った売り方じゃないような気がして、もやっとしてしまいました。全ての物件がそうじゃないと思うんですが。

[130: 匿名さん]

>>129 匿名さん
>購入者側に立った売り方じゃないような気がして、もやっとしてしまいました。

まったく購入者側に立っていないのは事実。でもビジネスなので需要が供給を上回れば強気に出られるのも仕方なくて、日本中で不人気になれば考え方も変わるかもしれませんが、今のところこの商法で黒字化しているので仕方ないですね。
検討側はぐぬぬ…となりながらウォッチし続けるか、他の会社に乗り換えるかですね。私はぐぬぬと思いながらウォッチし続けましたが一期に乗り遅れることが続いているうちに馬鹿らしくなってしまって他社で契約したところです。

[131: 匿名さん]

ここのようにお風呂についているミストサウナってどうなのでしょう？
一度も体験した事がありませんが、
後からつける事はまず厳しいと思うので、使い心地が気になります。

[132: 匿名さん]

>>131 匿名さん
別のシティハウスに住んでるものです。10年住んでますが使ったのは一度だけ。使ったらミストというよりびしゃびしゃになりました笑
ほんといらない設備の一つです。。

[133: 匿名さん]

ミストサウナ使ってもびしゃびしゃになるんですね、、、
しっとりサウナ気分を味わえるのかと思っていましたが
なかなかそういう訳でもないんですね。。

[134: 匿名さん]

ミストサウナは、普通のサウナよりも熱くなくて、呼吸しやすい感じ。
営業さん曰く、浴槽に入っているのと同じ効果が得られるとか…
例えば疲れて帰ってきてシャワーだけにするときも
ミストサウナを使いながらだったら芯から温まれるから
疲れも取れますよ、だそうです。
ただ、使わない人は使わない…かなぁ。

[135: 匿名さん]

ミストサウナですか…参考になります。
最近、サウナブームだからもっと好意的に見ている方が多いのかと思っていたんですが
普通のサウナとは違うものなのかな？ととのう、とか家でできればいいのに。

こちらのYouTubeチャンネル拝見してみたんですが、
大型の模型を使って説明とかしています。
公式サイトだけじゃイメージできなかったところもあったから、良かったなと思うけど
もう少し詳しく見せてほしい気もしました。

[136: 匿名さん]

ちかくにパークハウスアーバンス御徒町ができますね！

[137: 匿名さん]

近くにお店が意外と多いですし駅も近く公園も多い、
個人的には子育て含め暮らしやすそうなエリアだなという印象を受けました。
しいているなら小児科が近隣にない？と思われるのが気になりましたが。

[138: マンション掲示板さん]

>>137 匿名さん

佐竹商店街の手前に岩佐医院という内科、小児科があります。

[139: 匿名さん]

B1タイプとか3?8階がサービスルームで
9?12階は洋室ってなっていますが、なぜ階によってサービスルームかどうか変わるのでしょうか？
日当たりとかそういったのが影響したりするんですかね。

[140: 匿名さん]

居室に認定されるには、日照の条件があります。9階以上は日当たりがその条件に当てはまり
8階以下はそうじゃなかった、ということなんでしょう。
ただ単に日が差し込む時間だけじゃなくて、
細かい条件があるそうです。
だからサービスルームだからといって真っ暗、というわけではないですよ。

[141: 匿名さん]

サービスルームと居室を分ける条件は日照なんですね。
仮に日陰になるような遮蔽物があるとして
1、2階はまだ分かりますが8階部分が影になるような
対象は何でしょう？？

[142: 匿名さん]

8階も何かしら遮られちゃうものがあるってことですものね。周りの建物とかの影響も？
どうしてなのかは現地に行ったり、マンションギャラリーで行かないとここまでくるとわからない範囲です。
日陰になるというか、正確に言うと日照する面積みたいな考え方をするとか。
素人には難しい…

[143: 匿名さん]

場所は便利そうだけど
共用廊下に面して窓があるのがちょっと・・

[144: マンション検討中さん]

>>143 匿名さん
外廊下のマンションみんなそうじゃないの？

[145: 匿名さん]

>>144 マンション検討中さん
スミフの物件はね

[146: 匿名さん]

忙しくて湯船につかれないときなどミストサウナがあれば同じ効果が得られるので
重宝しそうですね。お手入れや維持費などがたいへんそうですが、
お手入れにコツなどはあるのでしょうか？

特に湿度が低くなる冬場はミストサウナで乾燥予防やお肌のお手入れもできていいですね。

[147: 匿名さん]

ここって売れてます？？
購入した身としては気が気じゃないんですが

[148: 検討板ユーザーさん]

>>147 匿名さん
なんで気が気じゃないの？

[149: 匿名さん]

共用廊下に面して窓があるのは外廊下の設計だと普通だと思います。
多機能ルーバーが付いていると思いますから、家の中も丸見えになるということもないですし、
換気するときくらいしか窓を開けないと思いますから、あまり気にならないと思いますよ
窓がない部屋よりもある部屋の方が換気率が上がってカビ対策にもなります。

[150: 匿名さん]

私も共用通路側の窓、必要だと思いますよ。可動タイプのルーバーだったら防犯にも有効です。
カンタンに取外しができない、目隠しをしながら風通しも確保できるなどメリットが多いですから。
ただ開けていることを忘れて
そこそこの声量で鼻歌歌っちゃったりとかスマホで会話しちゃったりとかすると
声が外にダダ漏れですけどね汗