借り換えを考えているのですが。

[まるまる]

はじめまして、最近借り換えをした方がいいが検討中の主婦です。

３５年固定、金利３．５でした。90,000ぐらいの払いです。
がん保険も入っているので、少し高くなりました。０，３です。
３年ほど払って、２０５０万円ほど残金です。あまり減っていないので、
げんなりしているのですが。
繰り上げ返済には３万ほどかかります。

最近の手数料無料とか、金利の安さに魅力を感じているのですが、
みなさんだったら、どのように見直されますか？
こうしたらいいよ～などありましたら、教えてください。

[1: 匿名さん]

いっちばん(^-^)v

[2: 匿名さん]

トピ主さんは、借り換えのメリットがある３条件にあてはまるので検討する価値ありだと思いますよ。

①ローン残高1000万以上
②残り返済　10年以上
③新ローン金利との差1％以上

私は、10年固定が2％を切ってきているのでいいと思います。

http://karikaerank.hide-yoshi.net/three.html

[3: 借換済み]

　当時も安い金利があったと思います。
　何故35年固定にしたのか？を考えてみてはいかがでしょうか？
　高い金利で、安心を買ったのではないですか？

[4: 匿名はん]

借り換えにも審査が必要です。
現状の借入額と、その他の借入額（車のローン）等を勘案してください。
そして、借り換えするのであれば変動にするのか固定にするのか？？
ちなみに私はフラット３５（3.08％）から某ネット銀行の変動にしました。
結局は自分の判断と、借り換え手数料、金利などを判断することです。
金利の安さだけに目がいくと判断できないことがあります。

[5: 匿名さん]

借り換えたらもう超長期には戻れません。
短期があがったころには長期は今以上になっているでしょう。大きな優遇があれば別ですが。
金利動向が今以上に気になります。
繰上げ、金利タイプ変更手数料無料のところを選んだほうが良いです。
月9万の支払いが7万くらいになったとして
減った2万を支払額軽減または期間短縮の繰上げにまわしましょう。

私は何年か前、長期金利が上昇したときに全期間3.2％で借りました。
今更のような気もしますが、変動など短期物が低金利で推移し続けて
金利優遇幅も大きかったので変動に借り換えました。

支払いが減った分、軽減型の繰上げにまわします。
10年固定が3％超え（優遇引き下げ後）になったら金利タイプを切り替える予定です。
初めからそうしておけば元金減っていたのになあと思う今日この頃・・・。

[6: 匿名さん]

スレ主さんはもう借り換えたのでしょうか？

借り換えた皆様の内容はどうのような内容なのでしょうか？
固定から変動に借り換える方が多いのでしょうか？

私は35年固定(2.95％)＋10年固定(2.25％)を10年固定(1.65％)に借り換えました。

[7: 匿名さん]

6さんへ

やはり、この低金利を活かすには変動に借換が多いのではと思います。

でも、私も6さんと同じ感じで
30年固定（3.05％）と10年固定（2.55％）から10年固定（1.60％）へ
借換しました。
変動と言う言葉が苦手で。。

[8: 匿名さん]

早く完済すればどれも同じ＾＾

[9: 匿名さん]

10年固定1.6％はどこですか？

[10: 匿名さん]

まずは、だんなさんに相談するのがいいと思います＾＾。

[11: 6]

7さんへ

お返事ありがとうございます。
やっぱり変動への借換えが多いですよね。
完済時、変動が一番安かったとなりそうですが･･･。
私も変動という言葉が苦手でした。

10年固定期間中に完済しようと思います。

[12: 7]

9さんへ

10年固定1.6％はJAの借換キャンペーンの時のものです。
JAは地域によって色々違うようなので。。

6=11さんへ

そうですね、終ってみたら変動が得をする（？）だろうとは
思っているのですが。。。

10年固定期間中に完済、すごいですね！
私は計画だと10年＋4年ぐらい掛かりそうです。
10年固定明けが優遇-1％なのでちょっと心もとなく、
それまでに繰上げ頑張らねばと思ってます。

[13: まるまる]

　今、現在某ネット銀行の変動が通りました。
その他に、皆さんも乗せている1.6（今ちょっと上がりましたが）と一緒のJAにも審査をしております。
色々とまだ迷っていますが、繰上げ返済を頑張っていけば、早くおわりそうです。

　ちょっと時間がなくて、これなかったのですが、コメントありがとうございます。

家を買い、車を買い、子供ももう一人！と思って固定で安心を買ったのですが、
子供はもう一人はできずにいますし、もう年ですしあきらめました。
無理はせずに、車のローンも後一年。
私も転職で、年収も少しは上がります。
主人も頑張っているので、貯蓄もしながら繰り上げもできそうですし。

　こういうのは、つくづく自分の生活を考えて組み立てていくものだと痛感しました。
ありがとうございました。

[14: 匿名さん]

スレ主さんに便乗させてもらっていいですか？
うちも2回目の借り換えを検討中です。
固定2年×2回を繰り返した後→借り換え、現在10年固定２・９％で繰り上げ返済もしつつ4年目です。
（変動に変えたいと相談をしましたが、できないと言われました）
現在の金利の安さにこの金利を払っているのがちょっと悔しくなり2回目を借り換えるか迷っています。

残債1700万残り17年です。現在の借入先は繰り上げ返済をしても期間短縮のみで軽減ができないのがデメリットです。このままでも60歳まで返済終了しますので期間短縮するメリットもないと思っています。
①10年固定１．９％（審査通過済み・某信金・繰り上げ返済手数料あり）
②変動１．３５％（審査中某ネット銀行・繰り上げ返済無料）
どちらも登記費用・事務手数料は同じくらいかかりますが、団信保証料はなしです

みなさんならどちらかに借り換えるメリットはあると思いますか？
そのつもりで審査をしてもらっていますが、わからなくなってきてしまいました。
どうかご意見お願いします。

[15: 最近借り換えました]

私は変動をぜひおすすめします。

今年はじめに私は変動に借り替えました。

その理由としては

①当然安い

②世の中の景気が当分回復するとは思えない又は影響が少ない(バブル崩壊からいままでの金利の変動幅はせいぜい1％・・・銀行談)

ちなみに変動の再安は→http://karikaerank.hide-yoshi.net/hendou.html

参考になればと思います。

[16: 匿名さん]

私はフラット35（2.9％）から10年固定（1.65％）に借り換えました。
変動も考えましたが、1.65％ならちょっと前の変動金利並みなので10年を選択しました。

借り換えは手続きが面倒だと思い躊躇していましたが、最近の金利を見るとさすがに重い腰も上がりました。
それに手続きも考えていたより、ずっと簡単でした。

月の返済額を上げずに期間短縮でき、元本充当額が上がって満足しています。

[17: 匿名さん]

１４です
>>15さん>>16さんありがとうございました
固定１．９％でも今より１％も金利が少ないということは、単純に１～２年で借り換え費用をペイできる計算だと今更気づきました。
更に変動１．４％を選択して1年間金利が上がらないとすれば、確実に1年以内で借り換え費用はペイできます。
スレ主さんの某ネット銀行と家の某ネット銀行は同じかもしれないですが、こちらは変動⇔固定が変更出来る銀行ですので、同じ変動でも安心感があるかと思っています。
15さんの言うとおり、数年は金利が上がらないと信じて変動に決めました。上がったとしても２．９％までなら今の金利と同じなわけですし、後悔はしなくて済むだろうと思っています。とんでもなく金利が上がった場合に備えてしっかり貯蓄もしておくつもりです。
スレ主さんの言っているように、ローンも状況に応じて変えていくものだと私も実感しています。
家はこれから教育費など増えていきそうですが、ローンの支払いにばかり必死でほとんど貯蓄をしてきませんでした。
これから貯蓄をしようとした時、繰り上げ返済で「期間短縮」しか選択できないということに初めてデメリットを感じて、金利よりも銀行の選択に失敗したなと思っています。手数料を払っても固定から変動に変えられないということは勉強不足で知らなかったし、最悪です。ほんとに後悔先に立たずです・・
スレ主さんも借り換え上手くいくといいですね。ありがとうございました。

[18: 匿名さん]

固定から借り換える人って、どうしようもなくマヌケな印象を受けますね。

[19: まるまる]

　結局、某ネット銀行の変動になりました。
色々とシュミレーションをしていくと、借り換え時の手数料を倍かけるよりも、
浮いたお金と、繰上げ返済費を当てて、元金を減らすことにより、
変動で金利が上がっても、返済費が減ることになりそうです。
　今後は一生懸命繰り上げ返済をしていくことで元金を減らし、
金利がとんでもなく上がったときには、また考えるって感じですね。

　同じようにしている方が今は多いようです。とにかく返済しなくてはいけないのだから、
できるだけ元金を減らすしかないのですね～。
固定から変動へ変更するのは本当はとっても怖いのですが、今後の生活を考えると、
早めに繰上げして、できるだけ返済額を減らして、できるだけ老後資金を作らないと…。

　同じように悩んでいらっしゃる方も、頑張りましょうね！！！

[20: 匿名さん]

>18

つまらない誹謗中傷を言うな。
自分はエライつもりか？

[21: 匿名さん]

借換は早く決断すればするほど効果が大きいですよね。自分も去年秋に借換を行いましたが、
元本がどんどん減っていくのを見るのが楽しみとなりました。繰上自体が楽しく感じています。

ちなみに固定時代は元本3割利息7割でしたが今では元本8割利息2割です。

[22: 匿名]

昔は住宅金融公庫優先で固定が常だった。
我が家もさっさと早くに借り換えてさくさく返していますよ。

[23: 匿名さん]

金利が上がってみんなが破産しませんように・・・

[24: 匿名さん]

固定の書き込みは見てて泣けてくる

[25: 匿名はん]

35年固定（2.8％）
↓
5年固定（1.15％）

に借り換えました。
かなりの利息削減になり満足しています。

[26: ビギナーさん]

はじめまして。
横からすみません。
私も借り換え検討中です。
ネット銀行さんの仮審査は通ったみたいですが、地元のお世話になってる信金さんにも先日、ローンの借り換えのお願いに行ってみました。
わりと好感触だったので、借り換えの手間とか、こまかいやり取りをするうえでは、ものぐさな私には向いているのかなと思いました（＾＾；
ネット銀行の１パーセントに満たない金利（変動）は魅力ですが、金利は倍（固定）ですが付き合いの長い信金さんにお願いしてみようかなって思ってます。
また経過報告します。
何かアドバイスがあればヨロシクお願いします。

[27: 匿名]

35年固定2.89％（フラット35）→ネットバンク変動0.975％

元金が多いときに出来るだけ繰り上げ返済をと思っていましたが、
1.手数料が無料でも100万円以上しか繰り上げできない
2.年々金額が逓減するとはいえ、団信を毎年支払うのはどうか？（昨年より料率も上がっていますし）
と、いうわけで、1円からでも無料で繰り上げ返済でき月々の支払いと金利が上昇したときのリスクを天秤にかけたものの、結局変更しました。

[28: 借り換え検討者]

私も借り換え検討中です（たぶん借り換えします。。。）

金利はこれからどんどん上がる！変動は危険！と言われ、
心配性な私はフラット３５で住宅ローンを組みました。
金利自体には、それほど不満はないのですが、団体信用生命保険料は１年目が一番高く
その後は借入額が減るので保険料も下がっていくという説明だったのが、
１年目から比べ３割も値上げされ、借り換えもアリかなと調べているところです。
保険料が今後更に上がる可能性は無いとは言えない・・・ということなので。

ネットのシュミレーションをやってみると、借り換えの際の手数料も計算してくれるので
試してみてはいかがでしょうか。
意外とかかります。

私は、某都市銀行へ相談に行き、いくつかの返済プランを出してもらいました。
保険料が銀行負担なので毎年払っていた保険料が無くなる代わりに
借り換えの際多額の手数料が発生すること（何年分の保険料でペイできるか）、
現フラットの金利がかなり低いので、どのくらいの比率で固定と変動を組み合わせるのが得か
など、色々と相談に乗ってくれましたよ。

たまたま良い担当者だったのかもしれませんが、銀行に借り換えた場合の手数料分の金額を
フラット３５のままで返済に回した場合のシュミレーションも出してくれました。

借り換えするかの決心もできていないうちに、銀行窓口へ相談に行くのは
申し訳ないかなぁと思っていたのですが、行って良かったです。

いろいろなプランを出してもらったうえで、ご主人と相談されるのが良いと思います。

[29: 匿名さん]

>>28
＞保険料が銀行負担なので毎年払っていた保険料が無くなる代わりに借り換えの際多額の手数料が発生すること
これは事実誤認ではないですか？

団体信用保険料は、金利に上乗せされるか、保険料別払いが原則です。（一括払いや一時払いはやっていないはず。）
銀行の場合は、金利上乗せタイプが大半です。生命保険会社だと、毎月の残高に応じて保険料別払いが多いですね。

ローン保証料を銀行が一括徴収するのなら、理解できます。
これは繰り上げ返済したりすると、一定のかなり割高な手数料を引いて戻ってくるものです。

[30: ２９]

>>28
団体信用生命保険料はフラットだと年払い。生命保険会社などの別払いでは毎月払い、銀行などの金利上乗せでは返済金利に含まれているから目には見えない。
毎月払いでも残債額に対する割合の変更はありますし、金利上乗せタイプでは目に見えないような改訂となります。フラットが上がるということは、他でも似たようなことが起きるんですよ。

ローン保証料は、フラットは無しだけど、民間金融機関の通常融資では一括払いと毎月の金利上乗せの２種類があります。一括払いは数十万円かかります。

仕組みの違いと手数料体系の違いを少しは勉強しないと、他人が混乱するよ。

[31: ２９]

>>28
３ヵ月も前の投稿に返信してもあまり意味がないと思うけどな。

どっちにしても、誤解を招く投稿には鉄槌をしておきます。

[32: 匿名]

JAで借りましたが、自分も団信保険料はJA負担ですよ？
保証料は一括か金利上乗せか選択でき、自分は金利上乗せを選択しましたが。

団信保証料負担に関してはパンフレットにもハッキリと明記されてました。

[33: 匿名さん]

＞＞保険料が銀行負担なので毎年払っていた保険料が無くなる代わりに借り換えの際多額の手数料が発生すること
＞これは事実誤認ではないですか？
＞団体信用保険料は、金利に上乗せされるか、保険料別払いが原則です。

事実誤認ではないですよ。
銀行ローンなら団信保険料は銀行負担の方が一般的です。
30を読むと、それは金利に含まれていて見えないだけだ、というのかもしれませんが、
多くの銀行が「団信保険料は銀行負担」だとうたっています。
（もちろん実態としては金利に含まれているのでしょうが、率は明示されていないし、普通に説明するときにはそれを「銀行負担」といいますよ。）

それが、事実誤認だというなら、銀行はみんな事実に反する説明をしていることになる。
省庁だって、それを「金利に含まれていると明示しろ」とは言っていませんよね。

それと、なんでそんなに上から目線なのでしょう？

[34: ２９]

>>33
＜団体生命保険料に関して＞
金利上乗せ＝金融機関負担　当然です。
別払いもあるわけだし、何が言いたいの？

＜ローン保証料＞
もう一つの答えが無いね。
多額の手数料。
フラットではかからないローン保証料。

ローン保証と団体生命保険は、貸出のスキームとしては全く別のものです。
それを関連付けているから事実誤認だと言っているのです。
上から目線はあなたです。

こっちの回答は？

[35: 匿名さん]

33です。

28さんは「借り手としては、借換にあたってかなりの初期費用が必要だ。」という趣旨のことをおっしゃっているのでしょう？
それがどういうスキームだろうと、初期費用が必要だという事実には変わらないわけで、それをもって事実誤認だというほどのものではないと思いますが。

29さんにとっては、借換のイニシャルコストなんて当然で、そのスキームも承知でしょうが、
少なくとも28さんにとっては、始めて知ったことを書いただけで、悪い事ではないでしょう。
色々なレベルの人がいる掲示板なのですから。

上から目線だと感じたのは、下記の部分です。
＞どっちにしても、誤解を招く投稿には鉄槌をしておきます。

鉄槌って、28さんが何か悪い事を言いました？
手数料と言っている中には、おそらく本来の意味の手数料と、保証料と、登記関係の費用が入っているのでしょう。
初期費用と言えば良かったのでしょうが、あなたに鉄槌をもらうほどのことでもないでしょう。

誤解されるような書き込みがいけないというなら、むしろ、29投稿は、「団信保険料は銀行ローンでも自己負担だ」とおっしゃっているような誤解をされますよ。

29さんは、（私の推測が間違えていなければ）不動産関係に豊富な経験と知識をお持ちで、よく色々なスレに書き込みされている方だと思います。
これからも、その知識を皆さんのお役に立てて頂ければと思います。

p.s.
私の投稿が上から目線だと感じたなら、そこは謝ります。すみませんでした。
第三者どうしが不毛な議論をしても意味ないと思うので、私からの書き込みはこれ以上しません。

[36: 借り換え検討者]

>>保険料が銀行負担なので毎年払っていた保険料が無くなる代わりに借り換えの際多額の手数料が発生すること
>これは事実誤認ではないですか？

パンフレットの団体信用生命保険の欄に「当行指定の団体信用生命保険に加入。保険料は当行が負担いたします」と書かれていたのですが・・・。

保証料は、外枠方式か内枠方式の選択です。

[37: 借り換え検討者]

33さん
借り換え初心者の私にたくさんのフォローありがとうございます。

>「借り手としては、借換にあたってかなりの初期費用が必要だ。」という趣旨のことをおっしゃっているのでしょう？
はい、そうなんです。
借り換えにあたって初期費用60万ほど必要なので、それを払っても借り換えるメリットがあるかを
悩んでいるところです。

保険料については、疾病保障も付けると金利に上乗せと書かれていたので
団信の保険料は、銀行負担という文字を鵜呑みにしてしまいました。
金利に含まれるという意味なのですね。

初めての経験なので、銀行の担当者から聞いたことを、あれこれ書き込んでしまった為に
誤解を招いたり、混乱させてしまったりしたことをお詫びします。

[38: ２９]

>>37
＞借り換えにあたって初期費用60万ほど必要
大半がローン保証料では？
これにも金利上乗せと事前一括払いの２方法があります。
一括払いの方は掛け捨てという訳ではなく、繰り上げ返済すると戻ってくる性格の支出です。
フラットにはこれがありません。大きな違いです。

登記費用は抵当権の抹消と設定、それに伴う司法書士への手数料などで、抵当権設定の方は債権額に応じた金額になります。
新たに設定する債権額が２０００万円で、手数料を含めて１５万円くらいです。

[39: 契約済みさん]

便乗で相談にのっていただければとおもいます。

【現在】残債：1050万、全固定2.95%、15年返済、現在40才。7.3万/月払い
【今後】10年固定もしくは、変動返済。同じく15年返済。

残債が少なくなってきたので、金利リスクを考慮しても
いけるのかなとおもっているのですが・・・
借り換え費用も含めると、どうなのでしょうか？

[40: ビギナーさん]

＞＞３９さん

ローンの条件が私とそっくり（笑

違うのは金利だけかな。私は公庫の１０年目以降の４．０％からの借り換えでした。

詳細は確か・・１０８０万円で残り１３年６ヶ月ほど。

借り換え条件は・・１０年固定の１．６１％でついでに内入れ１００万円して、手数料込みで約１０００万円ちょい。

月々の支払いは７．３万から６．９万円になり、ボーナスの支払いが（年／２９万）無くなりました。

似たような条件でしたので参考までに。

[41: 匿名さん]

3200万のミックスローン中です（残３３年）。
月々の返済額を減らすため、借り換えを検討中です。

・フラット35　2.9%％　2000万
・変動　　　0.975％　1200万

固定1600、変動1600ぐらいで、ＳＢＩかソニーを検討しています。
ＳＢＩが、固定2.25%、変動0.975で借り換えメリットありそうですが、
いかがでしょうか？？

[42: 匿名さん]

>41

変動1本に借り換えでもいいのでは？
当初ミックスにした理由は、10年程度で返せる額で変動金利を組み込んで低金利を傍受しつつ金利上昇に備えて固定を多めに・・・といった感じでしょうか？
借り換え後の変動：固定の比率が半々になっているのを見ると、まだもう少し低金利が続くのでは？という予想からではないでしょうか？
今は、変動でも0.875％を獲得できると思いますのでその方が良いのでは？
ちなみに私は3600万円を固定2.9％から変動0.875％へ借り換え予定です。

[43: ビギナーさん]

総支払額の差はいくらくらいになるかで、決めたらどうでしょう？

確かに元金が大きいと、利率が下がったときの影響も大きいですけどね。

それと手数料がどれくらいかかるか・・・。

お子さんいますか？

[44: 匿名さん]

借り換えを検討していて、自分の計算が合っているかと心配な点があり、ご質問させてください。

未だ30年以上の借り入れ期間があるのですが、正直、今のマンションに３０年住むつもりは無く、長くても20年、短かったら１０年ぐらいで引っ越すんじゃないかなと思っています。

そうやって、同じ借り入れ金額で返済期間を短くしていくと、借り換え先には手数料があり、これを借り換え費用に使わずに繰り上げすると金利が0.5%程度下がっても、もし、１０年ぐらいで返済したら（転居による売買で返済）したら手数料（諸費用）を払って借り換えた方が損だという計算になってしまうのですがおかしくないですかね？

[45: 匿名さん]

SBIへの借り換えの御意見がありましたが、借り換えで長期固定の方にはMIZUHOの金利の方がお得だと思います。

[46: 匿名さん]

>>44さん
おかしくはないですね。そういうこともあります。
条件が明示されていないので、検証は出来ませんが。

借り換えにかかるコストの元を取るのに何年かかるかは、ケースバイケースです。

登記費用はどこに借り換えても一緒ですが、保証料や手数料は銀行によって大きく違うので、金利が最安ではなくても初期費用が安いところへ借り換えた方がお得なこともあります。

[47: 匿名さん]

便乗してお聞きしたいのですが、

フラット３５で残２３００万を借り換えるのにあと２０年くらいで　
終わらせたいのですが、ベストな方法って何だと思いますか？

[48: 匿名]

＞47さん
現在の金利はおいくらですか？

[49: 匿名さん]

現在の金利は、２．７５です。

[50: 匿名]

20年で終わらせたい位の支払いが2.75で出来るなら。やはり0.875位での変動なら１５年～２０年でいけませんかね。諸費用も考えると、変動に踏み切れないなら、2.75ですから、そのままで繰上げ返済かな・・・