ブランズタワー所沢ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー所沢についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/tokorozawa/

所在地：埼玉県所沢市東町500番（地番）
交通：西武池袋線・西武新宿線 「所沢」駅 から徒歩 6分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.77平米～92.38平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：佐藤工業株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[851: マンション比較中さん]

>>848 ご近所さん
ブランズは10年内転居なら良物件。
ちょうどローン控除が使える。
修繕積立金が爆上がりしたタイミングで売り抜ければ。
そんなことを日々考えて生活する、駅から遠い庶民派マンション。
広さが売りだが周辺地価を考えると戸建ての方が資産価値が高い。
ゲストルームなど過剰設備のおかげで固定資産税がクラッシィより高い模様。
土地代安いのに上物で税金をたんまり取られる。

クラッシィは近場の金持ちが別荘感覚で購入。
どうやら市内在住者ばかり。市の再開発事業なのにいいのか？
お買い得の2期中層階は完売。話題の1億部屋もほぼ売り切った。
ここまでがすみふ部屋。
格安低層階は、発売開始で抽選が入ったのを勘違いして
さらに価格を上げて商事部屋が2期中層階より高い6000万円台半ばで販売中。
売り切る気があるのか？
商事とすみふで販売価格が大きく異なるのは、買う側は混乱するわな。

[852: マンション検討中さん]

>>851 マンション比較中さん
一般的に修繕積立金が爆上がりするのは、30年計画で低めに設定されているからです。売りやすいように、販売時に過剰に低く設定しているからですね。

ブランズは40年計画で、販売時から修繕積立金が高いことが明らか。値上がり確率が他よりは低いと思います。
(上がらないということではないですけど)

[853: 買い替え検討中さん]

>>851 マンション比較中さん
10年以内転居前提と言っても、その時に誰かが上手くババを引いてくれる前提での購入はリスキーですね。今の駅周辺新築5物件含めてその頃には中古も多数出てるでしょうから、残債については保守的に見積もっておいた方が安心です。

[854: マンション比較中さん]

所沢駅周辺はすでに西口が供給過多になり、
東口にもマンション群が建ち並んで追い討ちをかける。
そんな素人でもわかることを日経産業新聞が考慮してないから笑える。
（提灯記事にマジレススマン）
10年も経てばクラッシィもお安くなり、
買いやすい駅近中古物件に人気が集まる可能性があるので、
駅から遠いブランズは売り抜くのが厳しいかもしれない。

[855: マンション検討中さん]

>>844 マンション検討中さん
いまのところそういう話は聞きませんね。
そういうのやってるタワーマンションもあるのかな？

[856: 匿名さん]

>>852 マンション検討中さん
せっかくの修禅積立金も2回の大規模修繕で空っぽになるかと。
東急コミュニティーの評判を知っていれば、
修繕積立金が残らなくなることくらい想像できる。
管理会社を変えたり、大規模修繕の入札で住民全員が関わるくらいでないと
20年後にはまた大きな額の持ち出しになるかと。

[857: マンション検討中さん]

>>850 マンション検討中さん

シティタワーは前の年の同じ記事に二つ星で載ってますよ、中層階は適正価格というかむしろ割安だったため、逆に3期で値上げされてます。

[858: 坪単価比較中さん]

>>855 マンション検討中さん
入居済み物件で売れ残り部屋が多数ある場合などは考える場合があるのかもしれませんが、聞いたことないですね。でも、この物件周辺に馴染みの無い方にはそういう有料お試しシステムって良いかもしれないですね。(ただ、初期は入居者の方も珍しがってゲストルームの利用が重なる場合が多いので現実的には難しいかも？)

[859: マンション検討中さん]

スカイテラスある物件ってこの辺じゃここだけ？
珍しいのに全然宣伝してないよなー勿体ない

[860: マンション検討中さん]

贅沢設備として固定資産税が上がるから市役所にバレないようにしているのでは・・・

[861: マンション検討中さん]

なんで官民共同の再開発計画の物件なのに市役所が知らないと思ってるんだよw

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[862: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[863: マンション検討中さん]

>>857 マンション検討中さん
クラッシーは1期で全く売れなくて1000万値下げ。少し売れたらまた値上げ。そんなやり方でなんとか売ってるのが現実や

[864: 匿名さん]

>>863 マンション検討中さん
本日第三四半期の決算短信出てましたが、皆が住友のやり方を分かっていながらあれだけの数字を出しているのだから大したものかと。長期戦で仕掛けられるデベの強みでしょうね。

[865: マンション検討中さん]

クラッシィの話はクラッシィのスレでやってくれませんか？興味ないんですよ。
興味あったら向こういくのでこちらでは結構です。

[866: マンション比較中さん]

ブランズは固定資産税いくらになるんでしょうか。
修繕積立金と合わせてかなりの高額になると予想しています。

[867: マンション検討中さん]

修繕積立金と合わせるってどう言う意味ですか？全然わかりませんが…
ちなみに固定資産税の予想額は見積書に出てますよね？ギャラリーで話を聞けばすぐに出してもらえますが。

[868: マンション検討中さん]

ちなみにうちの場合だと税額変更後はシティタワーの固定資産税とほぼ一緒でした。

[869: マンション検討中さん]

固定資産税は4LDKで年45万円ちょっとですね。
普通だと思います。

[870: マンション検討中さん]

>>864 匿名さん
会社は儲かってるけど買う方は騙された感残るよ。
買ったあとに1000万も値引きされたらさ。

[871: 匿名さん]

>>869 マンション検討中さん
えっ、それで普通なんですか？
今住んでるマンションは、新築購入価格は2/3くらいでしたが固定資産税は1/3くらいなんですけど…　タワマンだと評価額が高くなるんですかね？
私はこの物件の新参者でまだモデルルームに行ったことがないのですが、行ったらぜひ固定資産税も確認してみたいと思います。

[872: マンション検討中さん]

固都税は階によっても違いますよ。60m以上のタワマンではそう按分されてます。

[873: 匿名さん]

>>868 マンション検討中さん
それはおそらくあなたが低層階を買ったからだと思います。

[874: マンション検討中さん]

>>873 匿名さん
いえ、買ったのは20階以上です。

[875: マンション検討中さん]

固定資産税って階数によってどれくらい差が出るんですか？

[876: マンション検討中さん]

>>875 マンション検討中さん
按分って理解できますか？
それは公開できる情報ではないと思いますよ。
直接見積もりをとってください。

[877: 坪単価比較中さん]

>>875 マンション検討中さん
固定資産税、マンション、階数...でググれば幾らでも情報出て来ますよ。こちらの物件はそもそもの土地面積も狭いので、最上階と最下階でも同じ占有面積なら差は知れてます。固定資産税の差で階層選択をするレベルでは無いですね。

[878: マンション検討中さん]

>>877 坪単価比較中さん
ありがとうございます！低層階と高層階でそこまで差が開くなんて？と思ったので。

[879: マンション検討中さん]

>>878 マンション検討中さん
計算すればどれだけ変わるかわかると思いますが・・・

20階以上（60メートル超）であることをタワーマンションの基準とし、中層階から1階下がるごとに約 0.26％固定資産税が減税、1階上がることに約0.26％固定資産税が増税

[880: 匿名さん]

かっけえ

[881: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[882: 坪単価比較中さん]

>>881 匿名さん
契約で定められた解除条項に沿っての要望で有りながら音沙汰がない(電話連絡だけでは無いですよね？)のであれば、内容証明発行されれば直ぐに対応されると思いますよ。担当レベルで止められてる話なら、会社に投げれば一発です。

[883: 坪単価比較中さん]

>>882 坪単価比較中さん
ただ、担当営業に電話が繋がるのであれば、「貴殿の対応は会社としての問題と認識しましたので、本件について内容証明を会社宛に発行させて頂きます」と言えば血相変えて対応進めると思いますよ。(そんな事されたら営業担当も上司も左遷モノですから)

[884: 匿名さん]

>>881 匿名さん
ちなみに契約解除条項って明記されているものですか？もし「転勤などの契約者の意図しない不可抗力事由が発生した場合は違約金無しでの契約解除の相談に乗らせて頂きます」レベルの話なら、お気持ちは分からなくも無いですが「穏便に」依頼された方が得策ですよ。先ずは埒のあかない営業担当への電話ではなく情報共有されるメールで事実を簡潔明瞭に記載して投げてみられては？(1ヶ月以上音沙汰無しは異常だとおもいますが...)

[885: マンション検討中さん]

2LDKがSUUMOから消えましたね。
完売？

[886: マンション比較中さん]

>>885 マンション検討中さん
サイトにも先着順販売も各プラン載ってますからまだまだですね。そもそも竣工まで1年近くありますから、所沢物件でこの時点で完売だったら値付けミスでしょう。

[887: マンション検討中さん]

モデルルーム見てきました。内廊下でどの部屋も採光は良さそうなのは良かったです。他方、タワーにしては少ない150戸程度の戸数で商業施設が入っている為か、将来的な修繕積立金の増加が重荷になりそう。10年以内とかで住替えを考えてる人は重視しないかもですが、永住まで行かないにせよ20から30年くらいは住みたいと思ってるので決断出来ませんでした。(大規模修繕始まる前に高値で上手く売り抜けなんて都合よく行く想定は私には無理)

[888: 地元仲介不動産]

>>887 マンション検討中さん
10年後に限らず、転売は難しいでしょう。
修繕積立金を説明しなければならず、厳しい。
管理費は内容によってピンキリ価格なのでマンションの質を守るためなので説明しやすいですが、残念ながらこの戸数でタワーにしちゃったし、駐車場もタワーにしちゃったから修繕積立金は高くなるばかり。
取り扱いはリハウスさんでも嫌がりそう。

[889: マンション検討中さん]

修繕積立金、積立基金はブランズの最大のデメリットですね。
修繕計画の見直しと管理会社の変更でどうなるか、って感じですね

[890: 通りがかりさん]

ランニングコストはデメリットだね。
まあコンパクトなタワーにしては共用部それなりに充実してるし、タワマンならではの眺望とかワイドスパンの間取りとかのメリットと天秤にかけてどうかって感じかな。

[891: 周辺住民さん]

この周辺は生活する上ではすごく便利な立地なのは間違いないですね。足元の整備が進んで遊歩道が広がると周辺エリアにも好影響になりそうで期待してます。
パークハウスは表通りから一本裏に入った静かな立地なので、ブランズを選択される方とは好みが上手く分かれそう。

[892: マンション検討中さん]

フラットアクセス徒歩6分のランドマークタワーが売却できないなら徒歩8分の所沢プレイスなんてもっと無理でしょ…
買った時よりも高値では厳しいかもしれないけど、残債割れのリスクは少ないと思います

[893: 口コミ知りたいさん]

>>892 マンション検討中さん
ブランズタワーの将来的な売却が困難と書かれてるのは小規模タワーだから修繕費含めた将来的な維持コスト面が高いって点なので、駅距離のお話では無いよね。

[894: 匿名さん]

>>892 マンション検討中さん
パークハウス所沢プレイスの西武鉄道の「私道利用時5分」表示について絶対認めないマンが定期出現しますが、公正競争規約施工規則の表示規約では私道利用についての制限はされていない(考えたら当たり前なのですが、私道利用が既成事実化されてる場合も多々あり)ので、西武鉄道が通行制限するまでは不動産上の表示も実態に合わせて「所沢駅徒歩5分」で通りますね。(あの私道利用者の大半が西武鉄道利用者である事を考えると、利用制限する可能性は限りなく低いでしょう)

[895: マンション検討中さん]

>>893 口コミ知りたいさん
トータルの話ですよ。修繕費というデメリットだけをみて立地的なメリットや建物自体を考慮しないならそらそうでしょうよって話で。
クラッシィは価格がダメ、ここは維持費がダメ、所沢プレイスは立地・周辺環境・物件仕様がダメ。三者三様に難はあるでしょう。
ただどの物件も高値は無理でも残債割れの投げ売り同然にはならないと思います。

[896: マンション検討中さん]

>>894 匿名さん
認めてないわけではありませんが、あそこをメインルートと考えるのは無理があるでしょう。
雨の日は実質通行不可ですし、そもそも西友の脇がスムーズな通行が無理です。搬入のトラックがくれば数分は足止めですよ。
第一ギャラリーでもそんなに5分を推してないですよね。プロペを通る8分を中心に、急いでいるときは5分、というような説明でしたので。
まあプレイスの話はスレチなのでここまでにしますが。

[897: 評判気になるさん]

所沢物件でリセール時の高値に期待して購入する方はほとんど居ないだろう。基本長期居住前提で、売却時の残債割れが無ければって程度かな。ブランズは将来の修繕積立金が重たくなるってのはどうやっても逃れようがないので決断する際の重要要素なのは間違いない。

[898: 口コミ知りたいさん]

うちは2LDKを検討していて、シティタワーだとやっぱり狭いんですよね…
ここは広いし全居室に窓があってワイドスパンなのがいいですね。ラウンジでお茶するのも屋上に出るのも楽しみです。屋上にベンチとかあったら最高ですけど作られるのかな。

[899: 匿名さん]

>>898 口コミ知りたいさん
屋上の通常解放は無いです(これは保安上の理由でどこも大概同じ)。何だかんだ言われても、ワイドスパンだと日照は方角に依存しても採光は得られるので良いですよね。バルコニー手摺が低中層階でも透明なのは視線遮れるカーテンを常に閉めとかないとダメそうなのがちょい残念。上層階と分けて設定してくれたら良いのに。

[900: 通りがかりさん]

>>891 周辺住民さん
ブランズは大通りに面してるけど、道路整備も一緒に行ってるからか道路から建物の引きがかなりあって、他のファルマン通り沿い物件よりは懸念少なそう。