ブランズタワー所沢ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー所沢についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/tokorozawa/

所在地：埼玉県所沢市東町500番（地番）
交通：西武池袋線・西武新宿線 「所沢」駅 から徒歩 6分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.77平米～92.38平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：佐藤工業株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
おすすめの新築マンション5選「2019年内に販売開始されるマンション編」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/17984/

[701: 通りがかりさん]

ローン破綻のリスクは、タワマンだけでなく戸建てや普通のマンションでもあり得るからなぁ。

資産価値がどれだけ保たれるかが問題やね。

[702: マンション検討中さん]

>>700 マンション検討中さん
ここの高層階買いましたけどオーケーも西友も業務スーパーも使う予定ですよ笑

[703: 周辺住民さん]

>>702 マンション検討中さん
別に住む場所で生活スタイルを他人に合わせる必要無いですから、それぞれでイイですよね。自分の価値観が無く、周りの目(実際は誰も他人にそんな興味無い)を気にして生活を変える方がよほど可哀相。

[704: 匿名さん]

>>701 通りがかりさん
修繕積立金の高さがすごいのですがここは安くなりませんかね？
これが高いと、中古での販売価格に影響すると思います。
管理組合の決議で管理会社を変更すれば安くなるかも？
修繕計画が高すぎる気がします。

[705: マンション検討中さん]

>>703 周辺住民さん
そうですね。ライフスタイルで画一的ではありません。
失礼ながら>>700さんはイメージが少々古い。タワーマンションに住まれたことのない方が、住民層に対して抱きがちなイメージをお持ちでいらっしゃる。
そういうステレオタイプなマンションカーストがあるところもなくはないでしょう。城南エリアのタワマンとかならね。
しかしそれが一般的だというのは大きな勘違いです。

私の知人で駅近マンションに住んでいる人は資産形成意識が高いので、エンゲル係数が低い方が多いです。月にして16％程度、なんて方もいました。
なので高層階だろうと低層階だろうと、スーパーは日常的に使いますよ。
食費は支出の中で最もコントロールしやすい科目ですから、裕福な方ほど低く抑え、貯蓄を増やしています。

[706: 匿名さん]

資産価値は低いですよ・・・周辺賃貸の相場をみれば明らかですが、利回りとか資産価値を気にするとここは投資に全く向かないので、いい意味で捉えれば、投資目的の方が管理組合に入ってくる心配がない物件ですよね。

[707: 匿名さん]

ペアローンの最大のリスクは解雇よりも離婚だと思う（笑）

[708: 検討板ユーザーさん]

キャピタルゲインや賃貸収入ならそもそも所沢は選択外だろ
売却時に持ち出しがなければ十分。

[709: 周辺住民さん]

>>704 匿名さん
155戸と小規模の割に29階のタワー構造なので大規模修繕費用が重たくなっちゃうんですよね。タワーでも規模が大きければ比率は薄まりますし、15階位までの一般板状だと費用自体が低いですが、こればっかりは建物構造に起因する要素が大きいのでツラいですね。
物件の部屋仕様は良いですし、価格自体は抑えられているのでそれとのバランスをどう考えるか次第な気がします。

[710: 匿名さん]

ローン控除もありますし、10年勝負と考えて買いましたね。
ここに限らずタワマンは10年を超えて住む物件じゃないですよ。
早々に売って出てしまえば、大規模修繕計画以上に修繕積立金が
爆上がりしようがどうでもいい話です。

[711: 名無しさん]

タワマンの中古なんて買いませんよ。
特にここは。リセール悪いでしょうね。
中古タワマンなら駅近は絶対条件かな。

[712: 匿名さん]

新築時6000万円が出せなくても、10年後に3500万円になっていたら買うという人は沢山いますよ。

[713: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[714: 通りがかりさん]

>>710 匿名さん
タワマンはどこもそうですよね。
一生かけて住むつもりで買う人より、ローン控除がある10年ないし12年間は住んで、修繕費用が上がる前に出て行くパターン。

修繕積立金については、ここは40年分で計算されているので確かに高く出ますが、他のマンションは30年分です。後から上がるマンションが大半なので、そういうリスクを下げる目的として、東急の売り方は堅いほうだと思います。

[715: マンション検討中さん]

10年後にこのマンションなら70㎡で3000万切るなら買ってもいいかな
維持費高いから買い手つかない人多そうだな

[721: 匿名さん]

>>714 通りがかりさん
マンションは集合住宅なのでそれぞれの事情や収入も違いますから人それぞれとしか言いようがないですよね。
お金持ちがいて僻むような性格なら集合住宅に向かないと思います。ペアローンで激安スーパー通いでギリギリの生活で低層階に住むのを何とも思わないくらいでないと。

[722: マンション検討中さん]

昨日からペアローン組んでるDINKSへの私怨かすごいな
からかわれでもしたんかな？

[723: 匿名さん]

僻んでるだけでしょう。

[724: マンション検討中さん]

20代でもDINKSだとトータル1000万超えなんてざらですから、そうした方々がサクッとこうした物件購入されるのが悔しいのかも。

[725: マンション比較中さん]

小金井のプラウドタワーには20代で世帯年収1200万を超える高学歴高収入の人たちが多くいたそうですね。8000万円がメインの物件ですが抽選だったようで、さすが所沢のDINKSとは違いますよね。資産価値も小金井の方がはるかに高いですし。

[726: マンション比較中さん]

>>725 マンション比較中さん
そう思われるのであれば、わざわざこちらの掲示板に書き込まず、小金井のほうでお探しください。

普通は、興味がない掲示板に書き込みません。ここ最近、ネガティブな投稿が増えてきているようですが、むしろブランズ所沢に興味をもつ方が増えたんだと思えてしまいますね。

[727: 名無しさん]

ブランズは大規模修繕費用高いから10年後以降のリセールは悪いと思うなー
タワマンにこだわらなければパークハウス所沢プレイス、プラウド所沢寿町、リビオ所沢に中古購入者は流れるでしょう

[728: 匿名さん]

修繕積立金の高さが気になる人は、管理会社を変えることを考えないのでしょうか。
修繕計画を作り直せばだいぶ変わる可能性があります。

[729: マンション検討中さん]

管理費が高いのは知ってますがそれでも買えるから買ってるわけで。高いとか売る時とか言われてもピンとこないわ。

[730: マンション検討中さん]

買える買えないじゃなくて将来の修繕費がネックで売れなくて資産価値が大幅に下がるってことだろ

[一部テキストを削除しました。]

[734: マンション検討中さん]

いやだからさ、将来売れるとか資産価値なんてどうでもよいっていってんの。

[735: マンション検討中さん]

あとあなたの資産価値の判断とこちらは真反対みたいよ。数少ない地方の優良物件だよね。笑

[736: 匿名さん]

こちら物件仕様は全体的に良いのですが、駐車場83台が一つのタワーパーキングで管理ってなると、毎朝の通勤利用の想定では厳しいでしょうか？
物件の工事外装がとれてタワーパーキング部分(？)が見えるようになって、あそこにずらっと縦に収まると考えると、収まった場所とタイミングが悪いと時間掛りそうなのかと思った次第です。今の住まいのマンションは上下4段の機械式なのでタワーパーキングの様子が分からず、ご存知の方がいらっしゃれば教えて頂けるとうれしいです。

[737: マンション検討中さん]

>>736 匿名さん
過去に都心のタワマン在住者で入居時に同じ心配をしましたが、混んだ覚えがありません。いまは駅近だと車を所有しないかたが多いのでしょうかね。駐車場自体が半分埋まってなかったです。

[738: 匿名さん]

ブランズサポートウェブにアップされる施工写真、もっと枚数増やしてもっと画質も上げてほしいなぁ

[739: マンション比較中さん]

修繕費が高いからリセールバリューがどうのって意見がずっと書き込まれつづけてますが、それは新規購入時でも同じです。
今もすでに修繕費や管理費が周囲より高めと分かっている状態。それでもしっかり売れているわけですから、気にする必要はないということです。

むしろ、他マンションは30年で修繕積立金を計算しています。ここは40年ですから、10年後にアップする可能性が相対的に低い点も考慮して判断すべきです。

[740: マンション検討中さん]

>>739 マンション比較中さん
修繕費を40年設定で高めにしてるのにはかなり好感がもてるね。どこもブラックボックスにいれたがるとこをきちんと公表してるわけで。

[741: マンション検討中さん]

>>738 匿名さん
どうぞ。住民スレから
隣の最上階からの写真。ブランズの最上階からこのマンションのてっぺんが見下ろせるよとのこと。

[743: マンション検討中さん]

[No.716～本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[744: マンション比較中さん]

>>736 匿名さん
私も駐車場のことが気になって、結局は車を手放すことにしました。
駅近ですし、車が必要ならレンタカーやカーシェアという選択肢もあると思います。
でも心配なのは、半分も駐車場利用者がいなかったら管理組合の収入もなく、修繕積立金が更に上がるのでは・・・

[745: 匿名さん]

>>741 マンション検討中さん
そうそう。この画像見て思ったんですよね。公式の画像もこれくらい綺麗ならいいのにって
空撮とか内装工事の写真はいいとしても、外観の写真とかは正直住民スレの画像が方が良いんですよね。

[746: 匿名さん]

駐車場の契約数が半分は都心のタワマンに住んでいた方のお話だと思います。
ここは所沢ですしまた状況が異なってくるんじゃないですか？
利用率が極端に低ければ管理組合で協議し、将来的にコストのかかる駐車場を取り払う事も可能だと思います。

[747: 評判気になるさん]

>>746 匿名さん
そこまで駐車場利用率が悪くなるとは思いませんが、ここのタワーパーキングは構造的に撤去って出来ない気がします。

[748: マンション検討中さん]

所沢なら車は必須やろ

[749: マンション検討中さん]

コロナ禍ですしねーないよりはあった方がいいでしょうね
でも普段の生活にそこまで車が出てこないなら、手放すのもアリな立地だと思います。

[750: マンション比較中さん]

付近の駐車場の相場が8000円程度なのですが、こちらは18500円～23500円ですよね。これはシティータワーより高いですよ。流石に高すぎでは。

[751: 評判気になるさん]

8000円てありますか？
以前住んでいて、調べた事がありますがスカイライズ、コンセルも同じ位だった気がします。

[752: マンション比較中さん]

8000円の駐車場なら西住吉に行けばありますよ。その代わり屋外ですけど。
ネットには出てないですが不動産屋に聞けばあります。
あとピックルスの本社ビルは機械式ですが9000円くらいだったと思います。

[753: 匿名さん]

パークハウス所沢プレイスは月14000円ですね。コンセールかその付近のタワマンだと思いますが、外部に月極で貸し出してますよね。住民の利用が減ったら貸し出して収入を増やさないと、修繕積立金が爆上がりになりますね。それでなくてもタワマンの駐車場はランニングコストがかなり高いから、戸数が少ない分その負担も増えますね。

[754: 匿名さん]

>>753 匿名さん
住民以外の外部への駐車場貸し出しは課税対応等で面倒な事になるケースも多いので、その対処費用も含めたトータルの費用対効果を事前に試算しとかないとですね。
でもこの物件だったらそんな空きが目立つ様な事にはならない様な気がしますが...。

[755: マンション検討中さん]

多くのタワマンで修繕積立金が後から上がるのは、駐車場の利用率ではなく、分譲時に売り手が安く見せるために、30年計画で算出していることが原因。

ブランズは40年計画で高めに設定しているから良心的。クラッシィについては、そもそも部屋の値段が高すぎて残債割れリスクが高い点も考慮が必要。

[756: マンション検討中さん]

40年に割り直してもブランズの方がクラッシィより数百万高かったです。

[757: 匿名さん]

パークハウスが14000円だとすると駐車場代だけで1万円近く高いわけですから、この差額を機械式駐車場の維持費と考えるのが妥当です。これは板状マンションだろうと機械式駐車場を採用しているマンションの宿命です。板状マンションだと設備の撤去はできますが、タワマンだと建物の構造物の一部ですから撤去は困難です。その維持費は長く住む人に負担がのしかかる仕組みです。

[758: マンション検討中さん]

維持費や管理費に高いお金を払うことにそれほど抵抗感はないけど。野ざらし8000円の駐車場と較べて高いとかなら賃貸アパートで充分じゃないか。

[759: マンション検討中さん]

>>758 マンション検討中さん
確かに。比較するなら同じタワーパーキングとですよね。平置きとは全然性質が違うし。
たしかにクラッシィとくらべると高いですが、うちは普通車なんで500円高いだけなんで全く気にしてません。
そもそも戸数が倍も違うので維持費が高くなるのは仕方ないこと。むしろ倍も違うのにこれくらいの差で済んでいて助かります。

[760: マンション検討中さん]

なんやで所沢マンションでは坪単価はクラッシーの次に高いわけで、最近のここの書き込みの内容が気になる人は、そもそも購入層ではないような気がします。
実際契約してる人なら、気にならないレベルの話しだと思うのはわたしだけでしょうか。
駐車場なんかは野ざらしなんか絶対いやで、
屋内機械式を探しますが、所沢にはほとんどなくて
マンション検討中に、ブランズにはについてるからそれもプラスポイントで買ったぐらいの話かと思うけど。

[761: マンション検討中さん]

駐車場に関してはサイズが標準でＥセグメントあたりから横幅はいらないのがネック。
値段別で高くて良いから大型用パレットも作ってほしかった。そこだけは最後まで悩んだ。

[762: 匿名さん]

>>759 マンション検討中さん
普通車なら富士山ビル駐車場で機械式9900円ですよ。
空いているかわからないですけど。
所沢の相場に比べたら、ここもシティタワーもべらぼうに高いです。

[763: マンション検討中さん]

のんか駐車場のことばかり話題になっているけど、駐車場のためにマンション買うわけじゃないんだから関係ないと思うのは私だけ？

買いたい物件があって、ついでに駐車場のことを調べるって流れだから、駐車場で不動産を決めるような人はマンションなんて買わないほうがいいよね。

[764: 評判気になるさん]

ここは維持費はちょっと高いけど、その分は物件価格は安めなのでトータルではバランス良いと思うけどね。間取りのバリエーションあるから予算で選べる幅もあるし。
トコトコスクエアもオーケーストアやミスターマックス、ニトリなんか入って普段の生活ならめっちゃ便利になったしね。

[765: マンション検討中さん]

>>764 評判気になるさん
物件価格高いよ。
先に立ってる所沢タワマンに比べたら高すぎる。

[766: 評判気になるさん]

>>765 マンション検討中さん
築の進んだ中古が検討対象に入る方ならそちらを選択された方が安いのは間違い無いですね。わたしのコメントはあくまで新築物件としてのものでした。

[767: マンション検討中さん]

ブランズと所沢プレイスはこの価格でもこの立地、この設備仕様なら、って思える設定になってる
クラッシィ、プラウド、リビオあたりいくと欠点の方の印象がつよくでてしまう…
所沢で新築マンションとなると東町の物件から選ぶしかない…

[768: マンション検討中さん]

>>767 マンション検討中さん
ブランズは維持費高いから所沢プレイスのほうが総合的に良く感じてます

[769: マンション検討中さん]

>>768 マンション検討中さん
プレイスも悪くないですが5分ルートが雨の日は無理だなと思ったのでこっちにしようかと思ってます
選択肢があるのはいいですね

[770: 評判気になるさん]

我が家は何度もモデルルームに通って、話を聞いて、とっても悩んだ結果パークに決めました。
どちらも戸内の仕様は申し分なく、ランドマーク性と内廊下仕様に憧れて、予算さえあれば間違いなくブランズでしたが、ゆとりを少し持ちたくて。
でも後悔もないですね。しっかり悩んだので。
何を最優先にするか…そんなもんだと思います。

[771: マンション検討中さん]

>>766 評判気になるさん
新築物件としても坪単価は高いよ。
下に新築時の平均坪単価のってるからみてみ。
https://manmani.net/?p=14308

[772: マンション検討中さん]

ブランズは平均坪単価250万でクラッシーの次だよ

[773: マンション検討中さん]

坪単価で比較するなら、販売当時から今にかけてどのくらいの価格上昇が起きているか考慮しないと意味ないと思います。
少なくとも一都三県の価格は上昇しています。

[774: マンション検討中さん]

ここって建設に公費も投入されているんてすか？

[775: マンション検討中さん]

そうだとしても所沢の他のタワマンよりは明らかに高いですよ

[776: マンション検討中さん]

いやいや、タワマンじゃないですが、TPH所沢とプレイスで7年間で50万ほど上がってます。
板状型で50万上がっていて、タワー形状の方が工事費は高くなると思うので単価上昇としてはもっと大きいと思います。

まあそこを考慮すると大変なので、簡単な相場感で比較した時に
もしロジュマンと比べるなら上記参考の時勢考慮で230万弱、さらに駅距離考慮して250万でも妥当だと思いますけど。
スカイライズやコンセールと比べるなら、1990年代で200万台に乗っているのでもっと高いです。

ちなみに単価はrealnetというので簡単に調べられます。

[777: マンション検討中さん]

過去の所沢マンションと比べたって意味がありません。そもそも全体の不動産相場が上がっているんですから。

今の相場感で検討するには、同時期に販売されているマンションと比較するしかありません。ブランズタワーは所沢のタワマンなので、実質クラッシィと比べるしかありません。
パークハウスは板状マンションなので、タワマンと同じブランド価値ではないため、ブランズより安くなるのは当然です。むしろ、パークハウスでブランズより高い部屋があったら割高だと判断して差し支えないでしょう。

[778: 購入経験者さん]

まあ個人の資産背景や懐具合なんて人それぞれなんですから、買いたければ買って、買いたくなければ買わない、それに尽きますね。

[779: 評判気になるさん]

>>777 マンション検討中さん
｢タワマン＞板状マンション｣とダイレクトな価値判断って無い気がしますが。
ブランズタワーの規模に応じた維持コスト考えると尚のこと将来価値に疑問が出ませんかね？
あ、過去物件との新築時価格比較が無意味って話は同意します。

[780: マンション検討中さん]

>>779 評判気になるさん
おっしゃる通りですね。
それなら駅直結でもないタワマンのブランズこそ割高じゃないでしょうか。

[781: マンション検討中さん]

全容見えてきましたね。建物としてはここが所沢最強だわ。住みたい！しかし予算が足りないので、隣接モデルルームを検討する他ない自分が悲しい。。無念

[782: マンション検討中さん]

>>779 評判気になるさん
>｢タワマン＞板状マンション｣とダイレクトな価値判断って無い気がしますが。
なにいってるの。建築費用が全く違うでしょ。
全く同じ立地、全く同じ間取りで14階建て板状と29階建てタワーだったらどっちの方が価格が高いか？
そんなの小学生だろうと誰でも答えは一緒だよ。

[783: 評判気になるさん]

>>782 マンション検討中さん
建築費用や販売価格だけで物件選択の判断する方も少ない気がするけど...。
ブランズタワーはタワーしか成立しない土地条件って背景もあるわけだし、タワマンってだけで選択肢から外す層は存在するよ。
ブランズタワーは現実的で良い物件だとは思う。

[784: マンション検討中さん]

実質いくらだなんてあんま意味ないよね。
用はいまブランズ買える人は上で比較してる
マンションは全て買えてしまうわけで。
そういう意味では安やはり過去のマンションは安く感じるよね。

過去情報みるとへーこんな安かったんだあと思うもんな。

[785: マンション検討中さん]

過去の物件とくらべるのってマジで意味ないからやめたほうがいい
消費税2回あがってんだぞ。建設業者の人件費もあがってるし所沢駅周辺の地価もあがってる
現在の水準で妥当かどうかを考えるのが普通だろ。
駅徒歩6分内廊下ワイドスパンタワーパーキング共用施設多数で坪250万はむしろお買い得な方だ。
ここが高いのは戸数がすくないことによる維持費の方

[786: マンション検討中さん]

>>785 マンション検討中さん
本当に今の不動産相場は上がりましたよね。
例えば、勝どきは20年前は下町だったけど、10年前にはファミリー層向けタワマンが乱立。とはいえそれでも3000万台とかで買えてた。2020年以降、パークタワー勝どきは坪単価450万超なのに抽選。それくらい不動産価格が上がっています。

それでも、海外に比べると日本はまだまだ安い。一般人が買えるくらいですから。

[787: マンション検討中さん]

結論
マンション価格は普通。維持費は高い。

[788: マンション検討中さん]

ただ、維持費が高いのはマシな方
販売価格が高いのは売主が値引かないとどうしようもないけど、維持費は住民の意思で変える余地があるからね
管理会社変えたり修繕計画を見直したり。

[789: 匿名さん]

クラッシィを検討していてボヤボヤしていたら価格アップしてしまって、やむなくブランズ購入したものです。正直、クラッシィは80Eの4LDKだけ突出して高いだけで、実は3LDK中層階の1期2期物件はかなりお買い得でした。3期で低層階はもっと価格が下がるだろうと待っていたら、なんと中層階より低層階の方が高い価格に変更。ふざけるなという思いと、クラッシィの2期で買っておけばよかったという後悔の中でブランズを買いました。そういう方、営業マンに聞いたら実は結構いるようです。駅からだいぶ離れましたが、ここもお買い得な方だと思うので、これから検討する人は早くした方がいいと思います。駅近タワマンはもう選択肢がないです。

[790: マンション検討中さん]

>>785 マンション検討中さん
お買い得なのに昔より買得ない値段となってるとこにかにり矛盾を感じますわ。

[791: 匿名さん]

君は少し落ち着いた方がいいな
推敲してから書き込んでくれるか？

[792: マンション検討中さん]

>>790 マンション検討中さん
どの辺が矛盾していますか？

クラッシィが3期で安くなると待っていたのに、予想に反して値段が上がったから、ブランズを購入した、という文章に
読めました。

3期で値段が上がったから、「振り返ってみると、1-2期はお買い得だったなぁ」という意味だと思うのですが。私の日本語力がないのならごめんなさい。

[793: マンション検討中さん]

ブランズ購入者がブランズのマイナス書き込みの火消しに躍起ですね。
ここは検討者スレです。フラットに検討したいので購入者は住民スレいってほしいです。

[794: マンション検討中さん]

>>792 マンション検討中さん
クラッシィがどうこうなんて書いてませんよ。
日本語力どうこう以前の問題ですね。安価先をよく読みましょう。

[795: マンション検討中さん]

>>793 マンション検討中さん
いやいや、おれは検討中だから。
ただ、言いたいのは実質で考えてどうこう言っても名目が上がりゃ選択肢として買うための敷居はあがるわけじゃないかと。坪単価が平均２６０万は他の所沢の新築でも比較してもクラッシーの次ですし、過去の他の所沢マンション新築時に比べても高い。本当に見当中の私としては名目でも実質でも高いわけで。

[796: マンション検討中さん]

>>793 マンション検討中さん
現在検討中ですが、購入された方の意見も参考にしたいですよ？何が決めてになったのかとか契約後の話とかも気になりますし
検討してる人「だけ」になったら判断材料減ると思いますし何話せばいいのかわかんなくなりません？

[797: マンション検討中さん]

>>794 マンション検討中さん
あ、本当だ。
宛先を見間違えていました。失礼致しました。

[798: 匿名さん]

789の購入者ですが、某ネット専業銀行で固定金利10年0.54%（変動金利は0.389%）で契約してます。クラッシィを検討していた1年半前は10年固定0.9%程度でした。親からの支援がありすぐに繰り上げ、ローン控除を使って10年で完済、400万円が戻ってくる予定です。価格上昇は建築コストではなく、超低金利のせいだとはっきりと営業マンは言っています。支払い総額は変わらないマジックです。今、銀行より不動産の方が立場が上ですので、不動産屋の言い値で価格変動が生じるので、販売が後になる部屋が高くなるということはどこのタワマンでも起きると思います。

[799: マンション検討中さん]

テナントがどうなるかですねー
いいお店が入ってくれるなら買いたいんだけど。

[800: eマンションさん]

>>799 マンション検討中さん

日高屋が入ったじゃないですか。