ブランズタワー所沢ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー所沢についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/tokorozawa/

所在地：埼玉県所沢市東町500番（地番）
交通：西武池袋線・西武新宿線 「所沢」駅 から徒歩 6分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.77平米～92.38平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：佐藤工業株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
おすすめの新築マンション5選「2019年内に販売開始されるマンション編」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/17984/

[432: 匿名さん]

修繕積立金が高いほど良い物件っていう記事を最近見ましたが、どういう理屈でそうなんでしょうか。営業の方かわかりませんがこのスレに詳しい方いらっしゃるみたいなので教えてほしいです。

[433: マンション検討中さん]

>>431 マンション比較中さん
もうすみふこそ最高ですって言葉が喉元まで出かかっているような言い方ですね。
高音掴みされた方でしょうか。

[434: マンコミュファン]

内廊下にエアコンがないのは不思議仕様ですね。不要だという意見もあると思いますが、普通はあるものと思います。

[435: eマンションさん]

内廊下エアコン議論はちょっと前の書き込みで出尽くしてますよ。書き込むならざっとスレを確認されてからの方が良いのでは？

[436: マンコミュファンさん]

内廊下にエアコンつけたら管理費・修繕費を上げる要因になりますよ。
デベとしても通常は入れたいところですが、物件の価格と1フロアあたりの戸数から鑑みると全体的なコストで考えたら無くす要素の一つになるかと。
行き帰りで1、2分程度しかいない場所にエアコンつけて、ランニングあげて行くか、ないのはしょうがないけど、管理費・修繕費が上乗せされてなくて済んでいると捉えるかです。

てかエアコン議論前にも出ましたよ

[437: 匿名さん]

それと、ここはゴミ置き場に前室がないため、脱臭装置があるにせよ、もし密閉されてないオムツなんかが捨てられたらどうしようという心配が。どうせならきっちり高級仕様にしてほしいんですけど、ちょっとずつコストダウンしてるところが惜しいです。

[438: 匿名さん]

たかが内廊下のエアコンがないだけで貧乏くさいというか
高級感が損なわれる気がするけど。
エアコンがないのに修繕費が以上に高いのも謎だが。

[439: マンコミュファン]

ここって高級マンションを標榜してるんでしたっけ…
まぁ確かに修繕積立金が高い中であえて必要どうか微妙な設備にお金かけなくてもっていうのは分かります。
内廊下は近隣マンションとの差別化、テラス等も住友との差別化って意味で必要だったんだと思いますが…

修繕積立金が高いマンションの方がいいって話はどこで見たものなのか気になります。
少し前に常盤松ハウスは最初から均等割で徴収することが話題になってましたが、あれは高いというよりは、確実に修繕積立金を徴収するのに良いって話だったかと思いますが…

[440: 匿名さん]

>>433 マンション検討中さん
431さんではないですが、気分が悪いので言わせてもらうと、正当な批判をおかしな決めつけと偏見で反応する滑稽さを恥じるべきでしょう。決めつけをするあなたの立場を表明してください。
ちょっと前に荒れてる荒らされてるといった方がいましたが、批判を潰す側に問題があり荒れている場面が多い様子です。
さすがにこれだけ批判されるだけある問題ばかりのマンションと一部擁護者だという感想です

[441: 匿名さん]

>>439
三井さんの記事です。
https://www.sumu-log.com/archives/18944/

[442: マンコミュファンさん]

結構前にも発言したけど、毎回見てて契約者スレ開設されないかな？って思う。
いま、情報が出てるのがこのスレしかないから見てるけど、批判しかしない人が多すぎだし、ずいぶん前に議論された内容が再び浮上したり、議論はしてるけど買う気があるのかどうかもわからないしなんなのって感じ。
契約者スレ読んだ方が判断基準とか話されそうで参考になりそう。

[443: マンコミュファン]

>>441 匿名さん

ありがとうございます。
私は三井さんでないのでどういう意味でおっしゃったのかはわかりませんが、
「修繕積立金が高い」というのは、「修繕すべき共有部(内廊下、ディスポーザーの浄化槽、共有施設等)が多いためグレード感のあるマンション」と「管理会社による修繕計画がしっかりとたてられたマンション」の指標の一つとなるからかなと思いました。
が、詳しい方の解説が聞きたいです…

[444: 匿名さん]

詳しい方の説明→営業担当に話を聞く方がいいんじゃないの。
あるいはローンなら銀行の担当者とかFPとか。
不良債権になるのを嫌うからね。

[445: 匿名さん]

契約者の方、こちらで書き込みされていますか？
確か、申請すれば契約者スレができたはずですよ。オプションの相談や内覧会の様子など意見交換したいですよね。

年末年始は25日からなので、1週間後にはもう休暇なんですね。
5日までしっかりお休み。年始、もしかして4日や5日からかなと思っていたのですが、5日までお休み。
10連休？11連休？
長期連休、羨ましいです。

[446: マンション検討中さん]

住民スレってどうやって申請するんですか？

[447: 匿名さん]

はやく住民スレを～～

[448: 匿名さん]

西武池袋線の車内で広告を見かけました。いよいよ販売に本腰ってところでしょうか。

[449: マンコミュファン]

シエリア付近の三菱地所マンションもクレーンが立っているのでそろそろ情報が出てくるでしょうか。
急がないと売り切れるってこともないと思うので、ちょっと情報待ってもいいかもしれませんね。

[450: 匿名さん]

上の方の階の方が、景色自体はとてもいいと思います。
でも低層階は低層階で、駅まで近くてコスパは良いので、需要は高くありそう。
賃貸用にと考えている方って
所沢だとどれくらいなんでしょう。
最近は所沢はなにやかやでまた人気な街になっていると
先日放送されたアド街ック天国で取り上げられていました。

[451: 評判気になるさん]

南側を検討している者ですが、目の前のパークハウスが気になります。Googleマップで確認したら、意外と近そうなので。何階であれば抜けますかね。。
パークハウスは板状で店舗なしに対し、ブランズは三階までがテナントで階高がありますよね？
予算の関係でパークの方と「こんにちは」にならない、少し見下ろすくらいの階を考えてます。もしかしたら19階とかでもそうなるのかな？

[452: eマンションさん]

あるサイトで2019年のマンションランキング的なものがでてますね！
表の下にある一言がいいですね。クラッシに…。

https://mansion-madori.com/blog-entry-6945.html

[453: マンコミュファン]

>>451 評判気になるさん

下の方が貼ったブログ内の記事だと6階が8階程度と書いてあるので順当にいけば18階が20階相当ですかね。19階だとちょうど良いかもしれませんね。

[454: マンション検討中さん]

都内検討中から少し範囲を広げたところ、ここを見つけました。何人かの方々が管理費、ランキングコストを気にされてますが、私はリーズナブル、少なくとも妥当だと思いました。160戸そこそこしか無い中で、内廊下、上層ラウンジなどの共有設備ですから。300戸を超えるマンションでゲストルーム、ラウンジがあっても中々予約がとれないのが現状ですが、戸数が少なければ取りやすい。たった160世帯でこれらを享受できるわけですから贅沢ですね。でも上層など結構売れちゃってますね。悩み中です。

[455: 匿名さん]

今後は駅前の住友、駅6分内の三菱２棟、ブランズタワーが所沢市場を引っ張り、秀逸物件として残りますよ。

[456: 匿名さん]

管理費は妥当だとして、29階建のタワーマンションの将来における
維持管理コスト負担がどのように推移していくか確認しておきたいです。
よく聞く話では管理会社による長期修繕計画書通りには行かず、
値上げしたり臨時金が発生すると言いますよね。

[457: 匿名さん]

タワーマンションだけじゃなくて、
そもそもデベ側が設定する長期修繕計画自体が、結構甘めに作られていることが多いとは聞きますよね。
長期修繕計画、作り直す管理組合は多いと聞きます。
管理組合で早めに動いていったりする必要もあるかもしれないですね…
ただ、修繕積立金が上がるとなると反対もあって難しそうです。

[458: マンコミュファンさん]

と、ところざわ、、、、、

[459: 匿名さん]

マンションから駅まで徒歩圏内っいうのはやっぱり魅力的です。
ただでさえ、電車通勤や電車通学は疲れるので
バスで駅までは避けたいと思う人が多いでしょう。
駅周辺で買い物をして帰ることが出来るので、働いている主婦にとっても良い立地。
ちなみに小学校や中学校の評判はどんな感じなのでしょうか。

[460: 検討板ユーザーさん]

なかなか住民タブがオープンしませんね。オプションのご意見とか聞きたいですね。（無料セレクトは殆ど終了してますけど…）

[461: マンコミュファン]

>>459 匿名さん
小学校も中学校も市内では評判のいいと思います。
ただ、中学校は歩いて通うにはちょっと遠いですね…

[462: 匿名さん]

長期修繕計画が甘く破綻するとなれば、管理組合で計画を組み直す事もあるんですか？
規約を変えるには管理組合の役員さんが話し合って修繕費の値上げをマンション住人全員に掛け合い、一定数以上の賛同を得る必要があると聞いたことがあります。
そうなれば役員さんに苦労がありそうですね。

[463: 検討板ユーザーさん]

修繕費は住宅ローンの返済シュミレーション時に管理費と併せて毎月の支払い額になるので、売りたいデベロッパーは当然安く設定します。

管理費は、デベロッパーの系列管理会社が受託するので、連結決算に影響するためあまり安くしませんし、管理人が募集しても集まらず人件費が高騰してることもあり、相場並みになります。

メジャーセブンの系列管理会社クラスは修繕費が足りないことを告知してきます。デベロッパーと管理費会社はグルですが、まあ、そんなもんとして値上げをしていくのが、無難かと。それか10年後の大規模修繕のときに足りなくなって一時金を払うか。

[464: 通りがかりさん]

三井の管理会社はあんまり良くない、住友は意外とまともって話は聞いたことあります。東急はどうなんでしょうか
ただ、長期修繕計画は今現在の経済状況で立ててる訳ですから、時間が経てばある程度計画とズレていくのは仕方ない気も…

[465: 匿名さん]

三菱に引き続き野村がすぐ近くに登場するみたいですね。売れ行きが益々厳しくなると思いますね。
ちょっとできてきましたけどCGよりもだいぶ貧相な仕上がりのマンションになる予感がします。

[466: 匿名さん]

>>465 匿名さん

野村もですか？
どこか土地ありましたっけ？

[467: マンコミュファンさん]

>>465 匿名さん

どこ情報です？
悪意のガセですか？
証拠を教えてください。

[468: マンコミュファンさん]

ここの近くに該当するかは微妙ですが、東口側の北秋津区画整理に野村不動産が入ってますよ。計画では新設道路沿いに集合住宅と生活利便施設の建設とあるので、もしかしたらそれがプラウドシティなんとかになるかもしれないです。
だいぶ先の計画みたいですが…

[469: 匿名さん]

>>467 マンコミュファンさん
ファルマン通りに建築看板出ているよ。
何が悪意のガセだよ。あんたが悪意だろ。

[470: 匿名さん]

知らないことを教えてもらう態度とは思えませんね。それともガセだと信じたいのでしょうか？
普通にマンションを考えている方は選択肢が増えて良かったですね。管理費も安いでしょう。

[471: eマンションさん]

イニシアの前の駐車場あたりでしょうか？
グレーシアが10分表記なので、9分位でしょうか。
土地が広くないのでタワーではなく板状かな。
競合するかは微妙ですが、南側は低層住宅地域なので、4階辺りから抜けて、眺望重視の方は待ちますかね。。選択肢が増えるのは良いことですね。

[472: マンション比較中さん]

ここに6000万も出すなら武蔵小金井クロスの低層を買っておいたほうが賢明ですよ。
駅3分までが駅近のご時世、徒歩6分（客引きだらけのプロぺ通りを通らないと10分）なんて資産価値的に危ないです。

[473: 匿名さん]

>>467 マンコミュファンさん
ガセ呼ばわりしたあなた
ファルマン通りの看板見たら報告してください。
自分の目で見なければどんな話でも好む情報以外はガセとか悪意あるとか言い切ることができるのでしょうね。

[474: マンション検討中さん]

看板出てますね、13階建てくらいだっけ。葬儀屋のところ。アスリエの前の空き地もマンションみたいですね。

[475: 検討板ユーザーさん]

>>469 匿名さん

仏具屋の跡地ですよね。13階建ての建築看板が出てますよね。

マルエツ目の前だし、もうすぐオープンする元町のヤオコーも近いし、ちょっと気になってます。

[476: マンション比較中さん]

野村様のおかげでブランズ値引き引き出せますね。最上階とかに拘りがなければ待った方がいいかなと。

[477: 匿名さん]

>>467 マンコミュファンさん
他の方が続々と野村の現地確認をされているようですが、ガセかもしれませんので、あなたは必ず現地確認して自分の目で確かめてくださいね。
新たな情報をすぐにガセだと言うのであれば全部自分で確かめてまわるしかないでしょう。

[478: 評判気になるさん]

477の方は怒りが収まらないようですね。。

仏具屋の跡地ですか。駅から8分9分、駅までのアプローチに途中信号待ち（しかも変形4差路で結構待ちが長い）が必要で、板状で、ファルマン通りの北側、眺望が望めない。これらのビハインドを、野村ブランド（グレードはプラウドではなくオハナあたりか）とマルエツだけで補えるかどうか。。
私もブランズの値引きを狙ってるもののひとりですが、今のところ得られる情報では競合にはなりそうもなく、ブランズの値引きは期待できないかなぁ。
勿論、価格がスッゴく魅力的であれば別ですけど。
最近のマンションの傾向からするとそれも期待薄かな。

[479: 匿名さん]

>>478 評判気になるさん
しっかり競合すると思いますよ。
物件がとても近いし、おそらく駅からの道程でねぎしの交差点は使わないでしょう。マルエツのタワー裏若しくは早池峰亭の裏を通ると思いますので使ってもイオン前の横断歩道かと。最後に物件前の押しボタン式横断歩道ですかね。
あとは100戸前後の板状は最も維持及び管理効率が良く、ランニングコストが安く抑えられますので、資金計画を見たときの違いはかなり大きいと思います。
三菱も同程度の戸数だったはずですので、3物件が近い位置でまさしくしのぎを削る事態となりますね。どの物件が欲しいかはそれぞれかと思いますが、ブランズの痩せ我慢が何処まで続くかは見物ですね。
私はそれぞれが出揃って普通に完成して消耗戦になると見込んでおりますのでその時点で判断するつもりです。

[480: マンション検討中さん]

タワーマンションが建つような土地は、西口駅近周辺にはないですよね。旧イオンを解体して建てるかだけど、ゼネコンコストが高騰していて、土地を安く仕入れる必要があるが、イオンと折り合いが付かなかったし、あそこはそれが難しそうですよね。あっても随分と先ですかね。。
そういう意味ではブランズは貴重なのかもしれませんね。むしろ三菱、野村が出てきて価格が下がるどころか、評価される可能性すらあるなぁ。
東口の大型駐車場あたりも考えられるけど、あそこはスーパーがなくて不便そうだし。

[481: 周辺住民さん]

所沢でタワーである必然性があるかというと、無いですね。
土地はたくさんありますし、現にこうやって次々に建っていますし。
板状マンションの低い維持費と、ブランズの高い維持費では勝負にならないでしょう。
ただし15年くらいで売り抜けるつもりならブランズもありだと思います。