ブランズタワー所沢ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー所沢についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/tokorozawa/

所在地：埼玉県所沢市東町500番（地番）
交通：西武池袋線・西武新宿線 「所沢」駅 から徒歩 6分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.77平米～92.38平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：佐藤工業株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
おすすめの新築マンション5選「2019年内に販売開始されるマンション編」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/17984/

[390: 口コミ知りたいさん]

>>387 マンコミュファンさん
数日前で今はわかりませんが40戸販売で34戸済みということです。どうやら上層階、一番広い間取り？は売れてるとか。確かにホームページも一番広い部屋の価格表示が無くなってますね。。まだ引き渡し2年も先なのに、やれ全然売れてないだ、売れ残るだ、うんざりですね。

[391: 匿名さん]

売れ行き好調ですね。買える人は買えるし、修繕積立金を高いと思わない人は買うし、営業活動には何も影響なさそうですね。

[392: マンション検討中さん]

>>378
さすがにそんなに安くはないぞｗ事故物件か
低層階でそれ位の激安あったけど、そこは事故物件だった。
築20年近くの高層階70㎡で3500万ってのは、今日通りかかった。オープンルームやってたから
個人的には老人になっても最低85㎡はないとヤダし、マンション派でもそういう人って多いと思う。クラッシィは狭いし、そうなるとブランズタワーだよね。

[393: 匿名さん]

事故物件って書いて大丈夫なのですか？大島てるでさえ裁判に巻き込まれているのに出てこない情報ですよ。マンコミュさんも巻き込みかねない話かと。

[394: 匿名さん]

相場情報は229にもありますが。
なおこちらは掲示価格であって最終的な売買価格は値下げすることもあるので違います。
大体300万円から500万円程度下げることはあります。

タワマンの相場は武蔵小杉の件以来下がっています。それでいて所沢はまだまだ建ちますからね。20年後の中古販売では更なる値崩れを起こす可能性があります。
ですから資産価値を考えず住むことを考えることが賢明です。武蔵小杉のタワマン記事にある通りあそこは中国人投資家がかなり買っていますからね。

相場について。
1999年築のグラシスタワー2LDK60平米で2500万程度ですよ。相場を見ると階はほとんど影響がない。高層階ほど下落が激しいでしょう。あとグラシスは売れないからと賃貸物件が多いのも特徴。
https://www.homes.co.jp/archive/b-16697583/

[395: 匿名さん]

続いて1997年築のスカイライズタワー
https://www.homes.co.jp/archive/b-16708184/
24階70平米2780万、27階62平米2480万円です。
築22年ともなると賃貸がメインになり、ここまで安いと流石に値下げはなかったかなと思います。しかし最上階の一番広い部屋で月15万円ですから、ブランズの修繕積立金を考えると賃料を上げられないのでその分オーナーが負担する必要があります。

この辺りのタワマンの特徴をまとめると上層階ほど下落率が激しく、賃貸で人気ということです。ですがブランズの高額の修繕積立金を考えると、賃貸オーナーになるのはリスクが高すぎです。

[396: 匿名さん]

老後の住処として考える際に、年金暮らしで管理費と修繕積立金を払えるかと考えるのが一般的ですが、クラッシィの2LDKなんて狭いのに売れるのか？と疑問でしたが、狭さからくる管理費と修繕積立金の安さから完売のようです。
ブランズの上層階の90平米は毎月いくらになるのでしょう。資産家であればそんなことを考える必要はないのでしょうが。

ブランズは値引き販売している情報など無いでしょうか。

[397: マンコミュファンさん]

その武蔵小杉のタワマンの記事は有識者の方からボロクソに言われてましたけど…
高層階が値崩れしやすいのは同意ですが、グラシスタワーの販売時の坪単価を考えたら、築20年で2500万程度であれば大幅に値下がりしてるとは言い切れない気がします。
周辺タワマンは販売時の坪単価が200切ってたりするので経年を考慮したら、めちゃくちゃに暴落してはいないのでは…？
ただこれはあくまで周辺タワマンへのフォローであって、ブランズの坪単価はまた異なるのでなんとも言えませんが…
ブランズタワーを賃貸にした時、現在の近隣の賃貸相場では厳しいとは思うのでその点は気になります。

[398: マンション検討中さん]

前の書き込みにありましたが、そもそも売り手側に完成前の完売を目指す気がないなら安い値段にはなりようがないです。最初に33戸を売ったのだとしたら、残りの110戸程度を2022年の2月までに売れば良いわけで、2年以上あるわけですから。売り上げを最大化しておいて、広告費等を抑えながら時間をかけて資金回収タイミングまでだらだら売っていく、経済合理性にはあったやり方だと思います。とはいえ、買い手の判断は売り手事情とは別なので、他の物件と同じように単純に物件の良しあしや自分の支払い能力と相談して判断すれば良いと思います。
修繕費用に関しては、381さん＆382さんの書き込みにあるように、どのタワーマンションにも潜在的にあるコストのリスクを、せっかく売り手側が親切にも初めに顕在化させてくれているのですから、判断材料が増えたととらえるべきでしょう。売り手の販売事情を考えると不利に働く（ここでもこれだけ騒いでる人がいますし）情報をあえて最初から出しているのは事実なので、私はその点は評価しています。それはもちろん、売り手の姿勢論の話であって内容を無条件に認めるということは別問題ですが。

[399: 匿名さん]

20年後に周辺相場に合わせて最上階の最も大きい部屋の家賃を15万円に設定すると、税金や諸経費を引くと月の収入は5万円を切るのでは無いでしょうか。ローンが月5万円であれば差し支えないでしょうが、では賃料を20万円にするなら都内を借りるという人がほとんどでは。すべてのマンションの問題ですが、所沢では家賃収入が望めないということです。

[400: マンション比較中さん]

周辺のタワマンが老朽化していく一方，ブランズは高級タワマンとして所有欲を満たすような差別化を図っているように思いますけどね。それが賃料に反映されるかどうかはバクチ要素。堅実に永住目的で40年計画というのが，売り手の真摯な姿勢だと思いますけどね。

[401: マンコミュファンさん]

ブランズはブランドスローガン？にもあるように人生を極める住まいと謳っているのは永く住んで欲しいと言う意味合いが込められているそうです。
だから修繕計画をどの物件も40年で見ていたりするのだと思います。

[402: 周辺住民さん]

興味本位で大島てるを見てきたけどフォーラスタワーとグラシスタワーで飛び降り事件があった以外に事故物件が見当たらないのだが。392の書き込みが嘘なら周辺マンションに対する名誉毀損だな。まず最初に訴えられるとしたらここのサイト管理人になる訳だが・・・

[403: マンコミュファンさん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[404: 周辺住民さん]

そんなあやふやな情報でよくアクセスの多い掲示板に書き込めるね。自分のブログならまだしも今何でもネットの書き込みが訴えられる時代だから管理担当に謝罪して削除依頼した方が身のためだと思うけどね。

[405: マンコミュファンさん]

>>404 周辺住民さん
事故物件は通称なので、なにが該当するかわからないって話がしたかったのであやふやにしただけですけど、調べれば簡単に詳細が分かってしまうので削除依頼はした方がいいですね。申し訳ありません。

[406: マンション検討中さん]

>>402
事故物件ってのは、その部屋の中で殺人や自殺等の不審死、自然死でも何日も放置された部屋のことを言ってます
別にどっかの部屋で死んだからって、そのマンション全体が事故物件とは思ってない

[407: マンション検討中さん]

ちなみに嘘は書いてないぞ。どうせ告知事項だから、書いても名誉毀損でも何でも無いと思うが

[408: マンション検討中さん]

どっちにしても、この話題の深堀りはスレ違いですけどね。

[409: 匿名さん]

マンションの25階にはスカイラウンジが作られるみたいですが、

こちらは無料で開放されるスペースですか？

このスカイラウンジからは航空公園も眺めることができるんですね。

航空公園では定期的に熱気球体験イベントが開催されていますが、

ちょうど気球を目線の高さ見ることができるかもしれませんね。

[410: マンション検討中さん]

>>409 匿名さん

貸し切らなければ、自由に使えます。

[411: 通りがかりさん]

>>409 匿名さん

今日は、たまたま気球イベントの日でしたね。遠目にはなりますが、良く見えそうですね！

[414: マンコミュファン]

そもそも所沢が都会なんですかね。
熱気球の写真なんか牧歌的だと思いますが…
良いところだと思いますけどね。

[415: 販売関係者さん]

[No.412～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[416: 通りがかりさん]

少しでも土地勘があれば、郊外と思っている人が大多数かなぁ。
近くに大きな公園があって、毎月イベントが開催されている。
商業地やお役所がコンパクトに纏まって、住みやすい町だと思います。

[417: 匿名さん]

定期的に荒れるのを見て売れ行きが厳しいのだなあと感じる次第。
周辺の老朽化タワマンのせいで相場が崩れるのは目に見えているし。

[418: 評判気になるさん]

>>417 匿名さん
22年の3月の引き渡しで先が長い中、一期一次で34/40が売れ行き悪いとは思わないけどなぁ。
老朽化の話も前にスレがあったけど因果関係がしっくりこないし。

[419: マンコミュファン]

コンセールタワーとスカイライズタワーって建てたのは東急ですが、管理も東急コミュニティなんですかね？
老朽化の話の度にこのマンション管理状況ってどうなんだろうって気になっていました。めちゃくちゃ悪いって話は聞かないですが…
古いタワマンの相場は元の売値と築年数考えたらそんなもんかなって感じで、暴落とまでは思いません。ただ、ブランズタワーはその辺のタワマンとは売値が違うので良い意味でも悪い意味でも近隣の相場が当てにならない気がします。

[420: マンコミュファンさん]

>>419 マンコミュファンさん

どちらも東急ですね。
確かコンセールは東急コミュニティですが、スカイライズは変わってる気がします。
どのタイミングで変わったかはわかりませんが、スカイライズの方がコンセールに比べてくたびれてる感があります…
外から見ての感想ですが…
スカイライズの裏側の水景も、おそらく維持費がかかるので、作動させなくなったのかもしれませんが、
寂しく感じます。
住んでる方がいたら申し訳ございません…

[421: マンション比較中さん]

見た目くたびれてなくても中身がくたびれているかもですし。
そもそも築20年も過ぎれば資産価値として当然かなり下がりますし。
都心のリノベーションマンションでもない限りはね。

[422: 匿名さん]

固定資産税が高額になるという書き込みを見たのですがテラス付きは贅沢品ですか？

[423: 匿名さん]

>>417 匿名さん
いくつかマンション見に行きましたが、ここの話をしたら他は買ってもいいと思うがここだけは駄目だと思うとのことでした。
どこでも同じような答えなので、営業マンとは言え、相当笑い物にされているマンションだと思いました。

[424: マンション検討中さん]

新築が欲しければアリなんですけど立地的に中古でもいいかなって思ってしまう。

[425: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[426: マンコミュファンさん]

勉強不足で教えて頂きたいんですが、老朽化マンションのせいで相場が崩れるってどういうことですか？
中古が増えるからってことですか？
そもそもなんの相場が崩れるんですか？

[427: マンション比較中さん]

リノベーションマンションとして格安で出るからね。
老朽化と言っても現存の都心のマンションが築50年以上でも高値で売られているくらいだから、今のマンションも築50年やそこらでは躯体には何ら問題ないのですよ。
湾岸の潮風浴びているマンションはやばいですけどね。

[428: eマンションさん]

>>426 マンコミュファンさん
特に気にされなくていいと思いますよ。
スカイライズ等の近隣マンションは築20年を超え、中古マンション相場はドンドン下がっていく（←これは当たり前ですよね？）。リノベしたところでロビー、廊下等の共用部分の古さはそのままなので中古感は拭えずです。どうやらこれがブランズの価値をも下げると言ってるようです(笑)。でももしあなたが数年後に中古マンションを捜すとき、築浅のブランズと近隣のタワーマンションを同じ土俵で比べますか？ってことです。
ブリリアでタワー建設ラッシュが一段落した後、ブランズ誕生までの空白の期間がブランズの中古相場にどう影響するかは良しも悪しきもわかりません。
近年のマンション高騰で、買値以上で売れるとは思いませんが、五年後まで続く再開発で駅力が上がっていると考えれば、大きく値下がることはないと見ています。

[429: マンコミュファンさん]

>>428 eマンションさん
426です。
ご丁寧にご教示いただきありがとうございます！
確かに427様や428様がおっしゃる通りリノベマンションが出てくるのは考えられますが、共用部などはそのままですよね。
20年経った中古マンションが築浅になるブランズが同じ土俵で並べられるのが自分の中で消化できず…
スッキリしました！
ありがとうございます！

[430: マンション検討中さん]

>＞423さん
営業の立場で想像力を働かせたらむしろ逆じゃないですかね？
自分が営業だったら、比べられて負ける可能性のある物件は貶して、ほっといても負けそうにない物件は買ってもいい、って言うと思います。
あちこちで言われた、という話が本当なら、周辺の物件からは競争相手として脅威と思われてるという事かと。
他の物件と比べてやたらと掲示板が荒れてる（荒らされてる）のも説明がつきますし。

[431: マンション比較中さん]

曲がりなりにも高級マンションを標榜するならなぜ内廊下にエアコンがないのか・・・
なぜわざわざテラスなど作って固定資産税を上げるようなことをするのか。しかも所沢でテラスなんて2-3年で誰も使わなくなるものを。
近隣の古いマンションが多く安く売られていればそのエリアは安いエリアになってしまう訳で、数年後にはブランズの修繕積立金がその古いマンションの修繕積立金を抜いているという状況も相場にかなり影響すると思う。終のすみかにするならいいと思うけど、駅から遠いので老後は大変かと。

[432: 匿名さん]

修繕積立金が高いほど良い物件っていう記事を最近見ましたが、どういう理屈でそうなんでしょうか。営業の方かわかりませんがこのスレに詳しい方いらっしゃるみたいなので教えてほしいです。

[433: マンション検討中さん]

>>431 マンション比較中さん
もうすみふこそ最高ですって言葉が喉元まで出かかっているような言い方ですね。
高音掴みされた方でしょうか。

[434: マンコミュファン]

内廊下にエアコンがないのは不思議仕様ですね。不要だという意見もあると思いますが、普通はあるものと思います。

[435: eマンションさん]

内廊下エアコン議論はちょっと前の書き込みで出尽くしてますよ。書き込むならざっとスレを確認されてからの方が良いのでは？

[436: マンコミュファンさん]

内廊下にエアコンつけたら管理費・修繕費を上げる要因になりますよ。
デベとしても通常は入れたいところですが、物件の価格と1フロアあたりの戸数から鑑みると全体的なコストで考えたら無くす要素の一つになるかと。
行き帰りで1、2分程度しかいない場所にエアコンつけて、ランニングあげて行くか、ないのはしょうがないけど、管理費・修繕費が上乗せされてなくて済んでいると捉えるかです。

てかエアコン議論前にも出ましたよ

[437: 匿名さん]

それと、ここはゴミ置き場に前室がないため、脱臭装置があるにせよ、もし密閉されてないオムツなんかが捨てられたらどうしようという心配が。どうせならきっちり高級仕様にしてほしいんですけど、ちょっとずつコストダウンしてるところが惜しいです。

[438: 匿名さん]

たかが内廊下のエアコンがないだけで貧乏くさいというか
高級感が損なわれる気がするけど。
エアコンがないのに修繕費が以上に高いのも謎だが。

[439: マンコミュファン]

ここって高級マンションを標榜してるんでしたっけ…
まぁ確かに修繕積立金が高い中であえて必要どうか微妙な設備にお金かけなくてもっていうのは分かります。
内廊下は近隣マンションとの差別化、テラス等も住友との差別化って意味で必要だったんだと思いますが…

修繕積立金が高いマンションの方がいいって話はどこで見たものなのか気になります。
少し前に常盤松ハウスは最初から均等割で徴収することが話題になってましたが、あれは高いというよりは、確実に修繕積立金を徴収するのに良いって話だったかと思いますが…