ブランズタワー所沢ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー所沢についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/tokorozawa/

所在地：埼玉県所沢市東町500番（地番）
交通：西武池袋線・西武新宿線 「所沢」駅 から徒歩 6分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.77平米～92.38平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：佐藤工業株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[351: マンション比較中さん]

[No.349から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[352: マンション検討中さん]

>>348 マンション比較中さん
空調がないと確かに暑いでしょうな…
ただ250万で内廊下と考えると良いのでは？って思いますが。
基準法で24時間管理は必須になってるはずなので、換気はするはずです。
シティタワーの購入者、特に億ションと言われる部屋は地元の資産家が買ったと聞いた事があります。
確かに引き合いにはなりません。
売値が違いすぎます。

[353: マンション検討中さん]

>>352 マンション検討中さん

管理で無く換気でした

[354: マンション比較中さん]

空調がない内廊下にするくらいなら，ブランズ付近でオススメなのはシエリアでしょう。価格に見合ったマンションかと。
ただ，価格に見合わなくとも「ブランズ」というブランドに惹かれて検討する人もいるでしょうし，仕事帰りに夜のプロペ通りを通らずに帰宅できるというのもメリットかと。
プロペ通りで通勤などと言っている人は，夜の呼び込みとか，酔っ払いがしょっちゅう暴れているとか，見たことないのかな。なぜ東口に無くあそこに交番があるのか考えた方が良いかと笑

[355: マンコミュファンさん]

シエリアは確かにいいと思いますね。価格に見合っていて住み心地も悪くなさそうです。
ただ、ブランズと比較してる人が多かったのかちょっと前に比べたらだいぶ部屋がなくなってました。
ブランズの営業も住友とは住み分けしている感じで、むしろシエリアが残ってる方が売れ行きに影響あるって言ってましたね。

[356: 口コミ知りたいさん]

なんだかここの書き込み、ひどく荒れてますね(..;)何かブランズに恨みでもある方たちなのかな？
他の物件はこの部分が悩みますとか、教えて下さい適な書き込みなんですが、ここの書き込みは有り得ない、価値が無い適なコメントで驚いてます。

[357: マンション検討中さん]

確かに夜のプロペは荒れてますが、交番はプロぺ通りの前身の駅前通り時代からあるから、治安の悪さで設置されてるというわけでは無いと思います。その時は東口はなかったはずなので。
煽りたがりが非常に多いですね笑
シエリアはいい物件だと思います。比較対象になる物件ですね。
内廊下もできる条件があるので、ワイドスパンのプランと内廊下は高級感もあるので比較対象としては両物件で悩むのは正解そう

[358: マンション比較中さん]

＞前身の駅前通り時代からある
けど東口には交番が不要なわけですよね。
同じ埼玉でも大宮は東口・西口に交番があるわけで，所沢駅東口は今も治安が良いものの西口はプロペ通りのせいで治安が悪いわけですよ。
プロペ通りを通勤通学に使うという営業マンがいたら，無知を疑った方がいいですね。
結局，内廊下にエアコンが無いのはとんでもないデメリットだと思いますし，管理会社を変えてでも修繕積立金を見直さない限りは，長く住むにはかなり厳しい物件でしょう。

[359: マンション比較中さん]

355さん
シエリアはオール電化ですがデメリットと考える人が意外と少なかったようで完売目前のようですね。ここまで安いとブランズの営業も気になるでしょうね。

[360: マンコミュファンさん]

プロペ通りの治安の件はともかく、内廊下にエアコンなしっていうのはそんなにデメリットなんでしょうか…
エントランスやエレベーターのエアコンに関しては分からないですが、仮にあるとしたら、ワンフロアあたりの戸数が少ないこのマンションで内廊下を歩く時間なんて何十秒、長くて1分ほどだと思うので、実際住んでみたらエアコンの有無は些末な問題な気がします。
内廊下に住む訳じゃあるまいし…

[361: 検討中さん]

>>358 マンション比較中さん
横槍すみません…どちらかというと不審者報告が多いのは東口側の方です。(くすのき台あたりとか)
街頭も今でこそ増えてますが暗い道がかなり多いです。
また、プロペ通り側にしか交番はありませんが東口側も管轄に含まれます。　牛沼界隈については交番がさらにあります。
別にプロペ通りの治安について否定はしませんが、何をもって治安が悪いのかと言うこともありますし、人の目が多い分何か起きればすぐに目につきますから。
ちなみに通学は電車だったので小学校の時からで
プロペ通り使ってました。東口にいた地元の友人は何度か露出狂にあってましたね笑

[362: マンション検討中さん]

>>360 マンコミュファンさん
おっしゃるとおり、私もそう思います。
1フロア6戸しかないのにそこまでいるかと言うと、いらないと思います。
逆に管理費・修繕費を上げる要因になるので正解かと

[363: マンコミュファンさん]

契約した人いるだろうけど、契約者専用のスレッドとか立たないのかね？
こんな荒れてるスレッドより、契約者専用で話してる方々の決め手とか聞いた方が情報収集できそう

[364: マンコミュファンさん]

>>361 検討中さん
私も横槍入れて申し訳ないんですが、個人の体験として、随分と前ですが学生時代に、プロペで反社っぽい人？から逃げてる若い男の人が追いつかれてそのままリンチ状態になったのを見た事があって、かなり怖いイメージがあります…
学校でも薬物の取引が行われてると教師に言われていたので、今はだいぶ変わったかもしれませんが、子どもの通学路にするのは抵抗があります。
東口の治安の問題点と、プロペ通り治安の悪さはちょっと種類が違う印象です。

[365: マンコミュファンさん]

>>364 マンコミュファンさん
治安の種類がどうなのかにもよりますね、
昔はプロペ内にキャバクラとか色々ありましたが、今はあまりなくなってきました、
今でもたまにプロペ行きますが、普通に小学生なのか中学生くらいの子たちが遊んでますから、前に比べたら改善してるんじゃないですかね。

[366: マンション比較中さん]

朝のプロペ通りは平和ですよ。繁華街特有のゴミだらけの疲れ切った朝という感じ。
ただ夜は本当に風俗店の客引きが多いです。嘘だと思うなら歩いてみればわかります。ネットでも「プロペ通り　治安」で検索すればいくらでも出てきます。薬物売買の噂も絶えません。市長が代わろうとも，いつまで経っても改善されないから近隣住民は不満を持ち続けています。

シエリアのスレッドでもプロペ通りを通らないで通勤通学する経路が出ていたと思いますのでご参考に。ブランズも遠回りになるので徒歩10分以上かかるのです。

今風俗店が多い少ないの話をしても不毛だと思います。パークハウス日吉町の目の前が風俗ビルになったように，いつ何時風俗ビルができても問題ない商業地域なので，それを頭に入れておいた方がいいです。市長に規制してもらうしかないのですが，何にもしませんね。

[367: 匿名さん]

クラッシーの近くにもラブホあるよ。普通に住宅街だけど規制無いから郵便局前の通りにキャバとか歌舞伎町以上に混沌としてる。どこに何ができるか全然わからない。

[368: マンション検討中さん]

私、エアコンなしの内廊下マンション(デベはメジャーセブンの一つ)に住んでますが、夏は熱が篭ってかなり暑いです。
ただ冬は全然寒くないです。春秋は言わずもがな。
小規模のタワマンでしたら内廊下滞在時間も少ないですし、正直対してデメリットとは思いませんね。
むしろ費用対効果としては優れた判断に思います。

[369: 匿名さん]

内廊下にエアコンがなくて何で修繕積立金が異常に高いの？
東急コミュニティのせい？

[370: マンコミュファンさん]

商業階の修繕費と、設備に対する住戸数の少なさが修繕費に来てるかと。
あとは修繕計画を40年で計画して厚めに見てる分かと(30年だと修繕積立が足りないーという問題が出ているので)

[371: 口コミ知りたいさん]

つまり全戸が40年以上居住する前提で修繕費を積み立てている訳だね。
10年20年で出る人は大損ですね。

[372: マンコミュファンさん]

うーん、そうなると30年で見てても大損なのは同じでは？
10年くらいのスパンで大規模修繕が来るわけで、その間にも軽微の修繕があったりして足りなくなって一時金が発生したりしてるのでましでは？
10年で出る想定で買う想定で修繕費がーと思うので有れば、違うところ検討すれば良いのでは、

どうも物件に対する揚げ足とりがこのスレッド多いですが、買えない僻みにしか聞こえないです。
短期で転出入するのであれば、正直賃貸の方がいいでしょ。

[373: 匿名さん]

修繕積立金や管理費を積み上げると20年住んだらクラッシーとトントンなんですよね。
一見お買い得に見えて支払い総額が高い。大規模修繕で高いので有名な東急コミュニティが管理会社ですからね。仕方ないですよ。

[374: マンション検討中さん]

ずいぶん管理会社に詳しい人が多い掲示板なんですね。
複数のマンションを購入した人がいっぱいいるのかな。。
高いので有名、ってどこ情報？

[375: マンション検討中さん]

というか、ここをコキ下ろしながらクラッシーをageる流れ、いい加減食傷気味です。

[376: 匿名さん]

クラッシィとの比較なら35年で500万以上余計にコストがかかるので、こき下ろされるのも仕方ないかと。一見安いだけに。ただ、ここをageる流れで言うなら、クラッシィより内装がおしゃれ、広い、眺望が良い、エントランスが豪華など中古検討者の内覧時の感動が多いのはこちらでしょうね。なので案外リセールしやすいかも。まだオプションも選べますしね。

[377: マンション検討中さん]

前にも出てましたが、ここのコストが相対的に高く見えるのは、40年の修繕計画であえてクラッシーより1回多い3回分の大規模修繕の費用を盛り込んでるからで、同じ前提条件で比較した時の答えは無いはずです。
仮に同じ物件で30年と40年の修繕計画を作っても、1.5倍の費用を10年長いだけの期間で割れば後者が高くなって当然ですし。

ここの修繕費が安くない、のは事実ですが、クラッシーより500万高い、の根拠は無いのが現状なので、それを論拠にこの物件をこき下ろすのは少し公平性を欠くように思います。

[378: マンション比較中さん]

正直なところ駅直結がブランズであれば，と思っている人も少なくないのでは。
東急も相互乗り入れで西武と蜜月ですし不可能ではなかったのでは。

現在，近隣マンションが築20年で最上階75平米2500万円程度ですから，ブランズの20年後の相場は修繕積立金を考えると2000?2200万円程度でしょう。
逆算してローンを組むと良いかと思います。

[379: マンション比較中さん]

東急コミュニティーはデベ関連会社としては珍しく他社マンションも管理しますからね。
通常の管理会社と同じです。マンション管理では日本ハウズイングが最大手ですが，大手と言われる管理部門専業は大規模修繕のコンサルが飯の種ですからね。自主管理よりも2倍3倍かかるのは当たり前ですよ。
管理人の派遣といった日常業務はどの管理会社でもサービスも金額にも差はありませんので。

[380: マンション検討中さん]

グラシスタワーが3600万くらいだから20年後は4000万くらいじゃないかな。

[381: 匿名さん]

最近の東急不動産物件が全部40年で出しているのなら親切という理屈が成り立たなくもないが、ここだけ40年で計算しといて親切というのは真逆で悪質と言わざるを得ない。
1回分多く修繕しているから高くなるというなら他と同じく2回にして30年にした修繕計画を提示するべき。その上で修繕費はいくらになるのか。もっと高くなるでしょうね。
本当に親切なら2パターン出して1回目の総会で議決するべき。若しくは入居説明会で。
上記をやろうと思えばできるのにやらないのはなぜでしょうか。面倒だからでしょうね。
反論は契約時に承認したから？嫌なら買わなければいい？

[382: マンション検討中さん]

すみません、381さんの書き方に代表されてる、この物件を批判する方の攻撃性に戸惑いを感じるのですが。いったいどんな立場で誰と戦ってるんですか？

それと、根本的な誤解をされてるみたいですが、ブランズでは全ての物件で40年の修繕計画を出して売っている、とのことでした。
むしろなぜ、この物件だけ40年で計算してる、悪質だ！って思い込みになるんでしょう。真剣に検討してる人は、その程度の確認は営業にしてると思うんですが…

[383: 匿名さん]

>>382 マンション検討中さん
381です。他の東急不動産物件も40年だとしたら、間違ってました。失礼しました。

[384: 匿名さん]

30年で計算してるクラッシィに3回目の修繕費を可算しても500万以上ブランズの方が高いですよ。

[385: マンコミュファンさん]

どれくらい違うのかわからないけど、高いので有れば、単純に戸数の差でしかない気がする。
仮にブランズがクラッシーと同じくらいの戸数で同じくらいなら尚更

[386: 匿名さん]

結果として全く売れてませんからね。3回目の修繕費を考えても住友より500万くらい高いのであれば、さっさと値引きし始めれば総支払いが抑えられてまだいいんですけどね。ある程度苦戦しておかないと会社が値引き開始させてくれないのでしょうか。
それでも将来売りづらい問題は解消できないのがキツイところです。

[387: マンコミュファンさん]

>>386 匿名さん
全く売れてないんですか？

[388: 匿名さん]

何日か前の書き込みで10戸とか20戸とか言われてましたよ。

[389: マンコミュファンさん]

ここに限らずクラッシィにも攻撃的なレスをしてる人がいるので、何に対しても揚げ足取りしたい人がいるのでしょう…
内廊下のエアコンなしやプロペ通りの治安の悪さは人それぞれ感じ方が違うので、ご自身の判断で良いと思いますが、
管理費修繕積立金が高いのはマンションの規模としては仕方がない点なので、目先のローンだけではなく、その支払いも意識して購入した方が良いマンションではあると思います。

[390: 口コミ知りたいさん]

>>387 マンコミュファンさん
数日前で今はわかりませんが40戸販売で34戸済みということです。どうやら上層階、一番広い間取り？は売れてるとか。確かにホームページも一番広い部屋の価格表示が無くなってますね。。まだ引き渡し2年も先なのに、やれ全然売れてないだ、売れ残るだ、うんざりですね。

[391: 匿名さん]

売れ行き好調ですね。買える人は買えるし、修繕積立金を高いと思わない人は買うし、営業活動には何も影響なさそうですね。

[392: マンション検討中さん]

>>378
さすがにそんなに安くはないぞｗ事故物件か
低層階でそれ位の激安あったけど、そこは事故物件だった。
築20年近くの高層階70㎡で3500万ってのは、今日通りかかった。オープンルームやってたから
個人的には老人になっても最低85㎡はないとヤダし、マンション派でもそういう人って多いと思う。クラッシィは狭いし、そうなるとブランズタワーだよね。

[393: 匿名さん]

事故物件って書いて大丈夫なのですか？大島てるでさえ裁判に巻き込まれているのに出てこない情報ですよ。マンコミュさんも巻き込みかねない話かと。

[394: 匿名さん]

相場情報は229にもありますが。
なおこちらは掲示価格であって最終的な売買価格は値下げすることもあるので違います。
大体300万円から500万円程度下げることはあります。

タワマンの相場は武蔵小杉の件以来下がっています。それでいて所沢はまだまだ建ちますからね。20年後の中古販売では更なる値崩れを起こす可能性があります。
ですから資産価値を考えず住むことを考えることが賢明です。武蔵小杉のタワマン記事にある通りあそこは中国人投資家がかなり買っていますからね。

相場について。
1999年築のグラシスタワー2LDK60平米で2500万程度ですよ。相場を見ると階はほとんど影響がない。高層階ほど下落が激しいでしょう。あとグラシスは売れないからと賃貸物件が多いのも特徴。
https://www.homes.co.jp/archive/b-16697583/

[395: 匿名さん]

続いて1997年築のスカイライズタワー
https://www.homes.co.jp/archive/b-16708184/
24階70平米2780万、27階62平米2480万円です。
築22年ともなると賃貸がメインになり、ここまで安いと流石に値下げはなかったかなと思います。しかし最上階の一番広い部屋で月15万円ですから、ブランズの修繕積立金を考えると賃料を上げられないのでその分オーナーが負担する必要があります。

この辺りのタワマンの特徴をまとめると上層階ほど下落率が激しく、賃貸で人気ということです。ですがブランズの高額の修繕積立金を考えると、賃貸オーナーになるのはリスクが高すぎです。

[396: 匿名さん]

老後の住処として考える際に、年金暮らしで管理費と修繕積立金を払えるかと考えるのが一般的ですが、クラッシィの2LDKなんて狭いのに売れるのか？と疑問でしたが、狭さからくる管理費と修繕積立金の安さから完売のようです。
ブランズの上層階の90平米は毎月いくらになるのでしょう。資産家であればそんなことを考える必要はないのでしょうが。

ブランズは値引き販売している情報など無いでしょうか。

[397: マンコミュファンさん]

その武蔵小杉のタワマンの記事は有識者の方からボロクソに言われてましたけど…
高層階が値崩れしやすいのは同意ですが、グラシスタワーの販売時の坪単価を考えたら、築20年で2500万程度であれば大幅に値下がりしてるとは言い切れない気がします。
周辺タワマンは販売時の坪単価が200切ってたりするので経年を考慮したら、めちゃくちゃに暴落してはいないのでは…？
ただこれはあくまで周辺タワマンへのフォローであって、ブランズの坪単価はまた異なるのでなんとも言えませんが…
ブランズタワーを賃貸にした時、現在の近隣の賃貸相場では厳しいとは思うのでその点は気になります。

[398: マンション検討中さん]

前の書き込みにありましたが、そもそも売り手側に完成前の完売を目指す気がないなら安い値段にはなりようがないです。最初に33戸を売ったのだとしたら、残りの110戸程度を2022年の2月までに売れば良いわけで、2年以上あるわけですから。売り上げを最大化しておいて、広告費等を抑えながら時間をかけて資金回収タイミングまでだらだら売っていく、経済合理性にはあったやり方だと思います。とはいえ、買い手の判断は売り手事情とは別なので、他の物件と同じように単純に物件の良しあしや自分の支払い能力と相談して判断すれば良いと思います。
修繕費用に関しては、381さん＆382さんの書き込みにあるように、どのタワーマンションにも潜在的にあるコストのリスクを、せっかく売り手側が親切にも初めに顕在化させてくれているのですから、判断材料が増えたととらえるべきでしょう。売り手の販売事情を考えると不利に働く（ここでもこれだけ騒いでる人がいますし）情報をあえて最初から出しているのは事実なので、私はその点は評価しています。それはもちろん、売り手の姿勢論の話であって内容を無条件に認めるということは別問題ですが。

[399: 匿名さん]

20年後に周辺相場に合わせて最上階の最も大きい部屋の家賃を15万円に設定すると、税金や諸経費を引くと月の収入は5万円を切るのでは無いでしょうか。ローンが月5万円であれば差し支えないでしょうが、では賃料を20万円にするなら都内を借りるという人がほとんどでは。すべてのマンションの問題ですが、所沢では家賃収入が望めないということです。

[400: マンション比較中さん]

周辺のタワマンが老朽化していく一方，ブランズは高級タワマンとして所有欲を満たすような差別化を図っているように思いますけどね。それが賃料に反映されるかどうかはバクチ要素。堅実に永住目的で40年計画というのが，売り手の真摯な姿勢だと思いますけどね。