ブランズタワー所沢ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー所沢についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/tokorozawa/

所在地：埼玉県所沢市東町500番（地番）
交通：西武池袋線・西武新宿線 「所沢」駅 から徒歩 6分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.77平米～92.38平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：佐藤工業株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
おすすめの新築マンション5選「2019年内に販売開始されるマンション編」【マンションマニア】
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[265: マンコミュファンさん]

なるほど！じゃあ待ちますwww

[266: マンション掲示板さん]

>>264 マンコミュファンさん
もう一棟が立つという情報はすでに公開されていますでしょうか。何時ごろができるかはご存知でしょうか。

[267: マンコミュファンさん]

クラッシーのスレで何度も出てくる話題ですが何も決まってませんよ！264さんの言ってる建つかわからない物件でブランズの価格が下がるのを待ちましょう。

[271: マンション検討中さん]

[NO.268～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[272: 検討板ユーザーさん]

立地のよい住友に近くにまたマンションができるのですね。住友は長期戦で値引き抑制型だから別として東急はあおりを受けて今後の売れ行きは厳しいと見ます。
もうすぐ出てくる三菱は東急より駅近で静かな上だいぶ安いと聞いてますので東急は今後それなりの値引きをしなければ完売は見えないと考えられます。
維持費も相当高い様ですし、買うのも不安、売るのも不安といったところでしょうか。

[273: マンション検討中さん]

スマートフォンで書き込むと初心者マークがつくはずですよ。
あとCookieを削除しても同様かと。
271みたいなマンション検討とは無関係な荒らし煽り行為ならプロバイダに連絡して規制すべきかと。

[274: マンション検討中さん]

という訳でいまスマホから書き込んでいますが
東急コミュニティが管理会社なので高くて当然です。
大規模修繕で稼ぐ会社ですので。
管理会社を変えて修繕計画を再検討すれば下がると思います。

という有益な意見交換できませんかね？

[275: 名無し]

所沢市長の9/25付のブログに西口開発のイメージ図が掲載されています。これを見る限り、シティタワーの西側に高層物件はなさそうですね。あくまで現時点ですけど。。。

●ガッツ藤本（藤本正人）のきょうのつぶやき
https://blog.goo.ne.jp/zenntatosannpei/e/85bc2e280132e8908337c8d611a5c...

[276: マンコミュファンさん]

あんまり詳しいことは分からないですが、タワーマンションって高度利用地区？にならないと建てられないんじゃないですか？
今のところ西側はそれに該当してないですし、多分行政が許可を出さないと高度利用地区にならないと思うので、市がこのような図を出してるってことはタワーマンションにはならない気がします。
ただ、パークハウスくらいのマンションは建つ可能性はあるのかな？と思います。

[277: 匿名さん]

西側は等価交換の地権者だらけだから
売却されてマンションが建つ可能性がある。
だからクラッシィは若干南西を向いている。
東西南北に建てられるのに敢えて南西を向けて
上層階の眺望を確保しているようだよ。
15階以下は商業施設＆パーキングでほとんど隠れると思うけど。

[278: 検討板ユーザーさん]

新築時から管理会社変更の話をしなければならないことが前向きとは同意しかねますね。
東急の管理会社の姿勢の問題よりも、戸数が少なく、店舗が多く、維持費の購入者転嫁等地主優位な計画ですからどこがやっても高くなるべくしてなる物件だということです。
東急ブランドを評価しての購入もあるのでしょうし、管理会社変更など議題としても通るわけないでしょう。

[279: 検討板ユーザーさん]

>>278 検討板ユーザーさん
おっしゃる通り、新築時から管理会社変更の話はナンセンスでしょう。ただ、頭ごなしに否定も出来なく修繕費等下げる一つの手段にはなり得るでしょう。
なにはともあれ、まずは修繕計画書を読み解いて取捨選択がまずは先決になりそうですね！
入居したい身からしたら、馬鹿正直に出てきたまんまを鵜呑みにして高い維持費を払い続けたくもないので…！

住不の隣地にマンションが立つなどいろいろ噂が立っておりますが、ただでさえ供給が一気に来てる中で新たにマンション需要が出ますかね…？
売値を下げざるを得ないのがわかってる中で、建物高さが高めのものを作れば工事費もそれなりの金額になると思いますし、地権者へのお金とかもそれなりになると採算が取りにくい気がします。
個人的には
商業施設ができてもらえれば、また住宅需要が底上げされて大幅な値崩れもせずに済むのではと思ってます。

[280: 匿名さん]

管理会社を変えるかどうかは管理組合が決めることだし、
そのときの修繕計画で大幅に下がる可能性があるので
そこは運としか言いようがないよ。
金持ち＆無関心で、高い修繕積立金でも気にしない
区分所有者が大多数だったらどうにもならないし。
管理費や修繕積立金が不安な人は
よく重要事項説明で聞いて納得して買わないと。

供給過多なのは言われている通りで、駅により近いかどうかが闘いになるね。
たかが1分の違いで大幅に値段が変わるし、
そもそもブランズとクラッシィでは地価が倍近く違うよ。

[281: マンコミュファンさん]

積立金が高いのはやむなしと思いますが、修繕積立基金を12年、24年後にも徴収するのにはちょっとびっくりしてしまいました。
こういったマンションって結構あるものなのでしょうか…？

[282: 匿名さん]

あり得ませんね。修繕積立基金は退去時に戻ってくるものですし、
裏を返せば中古物件の購入者にも求めることになるので、
かなり売却しづらい物件になりますね。
一生住むなら納得できるでしょうが、
売却が目に見えているなら購入を見送った方がいいと思います。

[283: 検討板ユーザーさん]

一時金徴収はほとんどのマンションで採用されている方法ですので、一般的と思いますが、問題は金額です。
このマンションは常識外れの高額です。
徴収時期が来ても、高額すぎて払わない住民が多数出るでしょう。
予め決まっていたとかの問題ではなく常識外れの金額により、購入時からの問題先送りから、いざその時に組合は大いに揉めることでしょう。
結果予算不足になり、修繕計画は頓挫、組合の意見分断、新たな計画もたてられず、一斉に売り物件が発生するという結果が予測されます。

[284: マンション検討中さん]

まず、積立基金は戻ってきませんよ。売却時に支払った積立基金も乗っけた金額で売却する事で戻ってくると言う考えなら別ですが。
283さんのおっしゃる通り一時徴収は普通だと思います。
概ね、最初の引き渡し時の積立基金は積立金月額の40カ月弱分を支払う計算になっているので、たしかに高いと思います。(通常50ヶ月前後くらいがみられているかと)
となると、修繕費はそもそもなぜ高いのかと話になりますが、40年と長い修繕計画がされており、その計画から月々の積立金が導かれているので有れば、高くはなるでしょう。(一般的に30年で計画されて足りないと話になっているので)

では当物件を30年に換算したとき非常識と言わんばかりに高いかと言うと、店舗分を負担している事も踏まえたら確かに高いかも知れませんが非常識に大きくズレると言うことはない気がします。

修繕費については
最初に出ていくものが多いけど、管理組合の同意はあれど今後下げる余地が残っているし、上がり幅をどうにか抑えられると考えるか、
やはり相場感でお金が出て行くけど、今後修繕費が足りなくなっていく可能性が高くても良いと考えるかだと思います。

高いには高いなりの理由があって、安いなら安いなりの理由があります。

売却を考えたとしても、折角の住まいです。
ただ単に高いから無理だとか諦めるのではなく、いろんな物件を比較してとことん研究した上で買う買わないを決められたら後悔も少なくなるのではと思います。
もしかしたらこの掲示板に同じ物件に住む方もいるかも知れないので頭ごなしに否定とかしていくのではなくあらゆる考え方を共有できる場にしていきましょ。
長文失礼しました。

[285: マンコミュファンさん]

基金という名目に怯んでしまいましたが一時金と考えれば納得です。
かかるお金は仕方ないというか、必要なものではあると理解しているのですか、ローン+αで支払うとなるとちょっと不安になってしまいます。

[286: 匿名さん]

修繕積立基金は一時金だし税法上は預かり金の扱いのはずだから、
厳密には売却時に手元に戻り、新たな入居者が基金を払う、
という手続きが必要のはずだけど、
いい加減な不動産屋が仲介するとそういう書面を作らずに
売買してしまうことがあるね。
まあ確かに売買価格に積立基金を含んで売買するのが実情だけど。
しかしまあブランズは高すぎですよ。
それが納得出来ないなら戸数の多いマンションの方が安全かと。

[287: 匿名さん]

284さん
「店舗分を負担している事も踏まえたら確かに高い」
これマジですか？逆に言えば家賃収入も管理組合に入るってことですよね。
それでこの修繕積立金の高さは凄くないですか？

クラッシィの商業フロアはすみふ管理だそうで
家賃収入も何も入ってこない代わりに
修繕積立金の負担も無いようです。
戸数が多いのも影響しているようですが。

若い夫婦で10年以内に転居ならありだと思いますが、
駅からさほど近くもなくこれだけ毎月出るものが多いと
将来不安になって当然かと。

[288: マンション掲示板さん]

>>287 匿名さん
店舗分も負担というのは、店舗の維持管理費用もコストONされているという事です。
例えば店舗の階しか動かないエレベーターの点検費用も全体のエレベーターの一機と数えられてコストに入ってるなどの事です。(住民からしたら常用しないのにエレベーターを管理してる形になると言うことです)
誤認させてしまい申し訳ございません。
管理については、店舗と住宅で分けて考えられるタイプと一棟として考えられるパターンがあるそうです(聞いた話ですが…)
今回は図面を見る限り非住宅用途として権利者区画が設けられているので、元の地権者が取得されているかと思うので、当然家賃収入は入ってきません。

すみふの方はどう言う管理体系になっているか分かりませんが、すみふが店舗のホルダーしてるのであればもしかしたら、店舗と住宅で分けて考えられてるかも知れませんね！

確かに検討してる自分ですら不安ですからね…
重説をよく聞いて判断です

[289: マンション掲示板さん]

288です
あと、修繕積立基金は一時金と見られがちですが、管理組合が積立金を所有者に返還する権利を有すると修繕費を経費扱いに出来なくなるはずなので、返還は出来ないはずです。
返還してしまうと、管理組合が不動産収入を得る形になってしまうので税金が発生しなおさら修繕費用が足りなくなる現象になってしまうので、返還されない方が住民にとっては安心です。
でてく人はたまったもんじゃないですが、それはやはり売却価格に上乗せかと！

[290: 匿名さん]

店舗部分と共同管理だと本当にややこしいですよ。
お金の問題だけじゃ無い。
所有者（地権者？）が手放した時にさらにややこしくなって
管理組合が大揉めになるはずです。
営業からきちんと話を聞いた方が良いです。

[291: マンション検討中さん]

徒歩6分とあるけどファルマンの交差点まで550mあるので実際は7分表記じゃないかなあ。
あと混雑したプロぺ通りをスタスタ歩けると思えないし、老人なら12分くらいかかりそう。
若い夫婦向けですかね。

[292: 評判気になるさん]

>>290 匿名さん

そうですよね、管理区分にどこまでの柔軟性があるかも重要になりそうですね。
おそらく多少なりとも揉めるかと思いますが。

駅分数に関しては、
通る道が違うかも知れませんね、エントランス部分は裏側に位置しているのでプロペのセブンと印鑑屋さんの間の道に曲がっていくルートが早い可能性があります。
基本切り上げなので6.いくつとかであれば7分ですが…
あとはどこから測り始めているかにもよりますね！

[293: マンコミュファンさん]

いよいよ抽選ですね。倍率が付いている部屋はあるのでしょうか。大手でべそなので公正抽選だとは思いますが気になりますね。

[294: マンコミュファンさん]

>>293 マンコミュファンさん
誤変換？www
でべそ→デベ

[295: 評判気になるさん]

>>293 マンコミュファンさん
要望段階の時は被ってる住戸もありましたが、実際どうなんでしょうね…！

[296: 口コミ知りたいさん]

ここは抽選が土日だから操作抽選はないんじゃないでしょうか。昔は平日開催で、操作があったようですけどね。まあ、抽選立ち会いがゼロ人だったらわからないですけど。

[297: eマンションさん]

昔抽選で落ちた経験があります。何回もMRに行って打ち合わせしたのに、一週間前に飛び込んで来た方が当選しました。下の階だったかなぁ他の部屋を勧められましたけど断りましたよ。本当に運何だなと思いました。こうしようああしようと色々決めていただけに虚しくなりますね。

[298: 評判気になるさん]

>>297 eマンションさん
その時は非常に残念でしたね…営業マンの交通整理する技量が足りなかったのが原因ですね、、
抽選にならずに多くの住戸がスムーズに決まった方が営業としても良いはずなので、重ならない様に商談していくと思うので…！
どうしてもって言うお客さんがいたら別ですが…

[299: マンション比較中さん]

駅から遠いのと近隣のタワマンが老朽化してきて値崩れしているのがネックなんだな。
とはいえクラッシイは高すぎるし所沢そのものをやめる選択肢もあるんだな・・・

[300: 口コミ知りたいさん]

一期販売開始で識者の方のブログ記事出ましたね。参考までにどうぞ。
https://mansion-madori.com/blog-entry-6874.html

[301: eマンションさん]

リンクありがとうございます。
パーフェクトではないけど、マンマニさんもこの方も評価は総じてお買い得ということですかね。

[302: マンション比較中さん]

どこかで折り合いをつけないといけない部分はあると思います。この価格帯では頑張っている方だとは思いますが。駅から遠い分広さを選べるわけで。やや天井が低い気がしますが。

[303: マンション掲示板さん]

天井は私も気になりました。せめて255は欲しかったかな。でも階高はそうでもないのに隣のパークハウスの20階よりこちらの20階の方が高く少し見下ろす感じになる？とききました。3階まで店舗だからでしょうかね。単純に階で比べずに調べた方が良さそうです。

[304: マンション検討中さん]

プロ？というか、見識のある方目線だとお値打ちのマンションということですかね。
どうしてもネックの部分に目がいきがちですが、総合的に見れる方にとっては魅力的な商品ということなのでしょう。

[305: 評判気になるさん]

>>303 マンション掲示板さん
3階店舗で4階と3階との間にピットがあるのでその分高くなってるはずです！

[306: 匿名さん]

イオン跡地は中国資本が手に入れたそうです。残念ですね。資産価値が下がる要因になりそう。

[307: 匿名さん]

駅から距離があると仰っていますが、所沢駅徒歩6分は駅近とは言えないものの、それほど遠くはないように思います。
実際に歩いてみるともう少し時間がかかりそうですか？
マンションから駅まで信号はなさそうですが商店街が混雑して歩きにくいのですかね？

[308: マンション検討中さん]

駅から6分歩いても、目の前にあるのはマツキヨ位、良くてブックオフ位じゃない？
お年寄りや子供も沢山歩いてるのに、そこで競歩のペースでズンズン押し退けて歩いてはいられないだろ。そんな所沢であってほしくないし。

[309: 評判気になるさん]

近所に住んでるもんですが、実質は7分位かな。
でも駅まで信号無し、坂道なしのフラットアクセスはかなりうらやましいです。
急いでいるときはイライラしますから。

[310: マンション比較中さん]

徒歩何分表記の弊害ですね。実際は550m程度あります。平坦とはいえ混雑した時間帯のプロペ通りだと10分以上かかります。しかも恒常的に渋滞する交差点の目の前で車が出しにくい。デメリットをどう捉えるかですね。車不要と判断するには難しい距離です。

[311: マンション検討中さん]

子供がいるなら車はあったほうがいい。
老夫婦なら無くても楽に生きてける。そんな感じ。
大きな本屋に行きたいとき池袋まで行くのが面倒なんで、
早くグランエミオかここの１ｆに大型書店頼む

[312: 評判気になるさん]

>>306 匿名さん

住友の方でも騒がれておりましたが、どこ情報でしょうか？
いつ頃売買されたのでしょうか…？

[313: 匿名さん]

今日みたいな寒い大雨の日に実質徒歩10分は身体に堪えると思う。

[314: 評判気になるさん]

>>313 匿名さん

ではクラッシーにどうぞ。お待ちしております。