ブランズタワー所沢ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー所沢についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/tokorozawa/

所在地：埼玉県所沢市東町500番（地番）
交通：西武池袋線・西武新宿線 「所沢」駅 から徒歩 6分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.77平米～92.38平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：佐藤工業株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[244: 匿名さん]

販売時は修繕積立を低く見積もります。そうじゃないと売れないからです。将来的にはもっと高くなるのは確実。それは他のブランズを見ても明らか。それでも都心なら中古で買い手がつくけど所沢で売れるかどうか。買い手がつかなければその間の修繕積立を払い続けなければいけない。管理費もね。
戸数が少ないから合意形成が楽なんて妄言ですよ。40戸の低層マンションだって揉めるのに。

[245: マンション検討中さん]

関係者の数が少ないほうが合意形成がしやすい、というのは一般論的・確率論的には間違ってないでしょう。その先に個別事情やレアケースは当然あるわけですが。

ただいずれにせよ、ここは素人である検討者が意見や感想を書く場であり、一般論として間違っていない他人の意見を「妄言」呼ばわりはどうなんでしょう？

[246: マンション比較中さん]

このマンションも修繕費用で話がまとまらず金も払えず廃墟マンションになるのが目に見えているような。

[247: 匿名さん]

庶民の町所沢でこの金額。加えて周辺タワーよりも飛び抜けて高い維持費用。買ったときの収入がずっと続くわけでもないのに背伸びしてローン組んで、頑張って支払い終わっても10万近く維持費がかかる。サラリーマンだったら老後が相当キツイと思います。
仮に売って何とかしようとしても30年くらい経ったタワーがいくらで売れるのか。周辺の築20年近くのタワーを見れば結果は推測できますね。

[248: マンション比較中さん]

修繕積立金が払いきれず、温泉リゾートマンションと同じように相場よりも遥かに安い値段で売却せざるを得なくなるんじゃないかな。価格を下げれば住民もそれなりになっていく。エステシティが中東系とかアジア系だらけになっているけど、将来もここはそうなるかもしれないね。マンコミュのスレ見ればわかるけど、既にパークハウス所沢のマナーがひどいことになってるよ。

[249: マンション検討中さん]

それって今までもさんざん出てきたけど、所沢を選んでる時点でのそもそも論に過ぎない。
２倍、３倍の金を出して港区の物件を買った方が価格維持率が高いであろうことは、ここを見てる人だって馬鹿じゃないし分かってるんだと思う。
それでも皆それぞれの懐事情や地縁を元に、理由や必然性を持ってこの場所に来てるわけで。

ただ、今ある古めの物件を見ても、先々2000万かそこらでは売れそうなのは駅周辺のタワマンの強みかな、と。
20年過ぎればローンもあらかた無くなってるし、そこで売ったらそこそこの手金が残る。
老後資金が2000万で足りるかはさておき（笑）、大きな足しにはなるからね。

[250: 匿名さん]

>>249 マンション検討中さん
オンボロになったタワーなど大きな足しにはならず高い維持費が嫌気されて二束三文で売ることになりますよ。隣のパークハウスはもとより新所沢とかの非タワー物件よりも安くなるでしょうね。周辺タワーがあと10年でどんな目にあうか良く見ておくべきでしょう。加えてここは戸数が少ないから元々の維持費設定が高く、よりきつくなることでしょう。
売主の甘言に乗せられて、なる必要がなかった貧困層を作られると地域の不安が増すのでいい迷惑です。
249さんではなく、購入を考えている自信をもっている方々はもう一度考えてみることをおすすめします。

[252: マンション検討中さん]

[No.251と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[253: マンション検討中さん]

このタワーを買うと痛い目に遭うという話で他を買った方がいいということでしょうね。
老後が2000万円って持ち家ローン完済前提の試算ですよ。なのに自分が維持費の支払い苦しいから売ると言う話で古いタワー売って2000万作れる?その後どこに住むんですか？
仕事リタイヤしてますよ。賃貸ですか？それなら高い修繕費払い続けて住んでいる場合と支出はたいして変わりませんね。

[254: マンション検討中さん]

タワマンは10年か15年で売り抜けないとどこも大変ですよ。ブランズに限ったことではない。
長く住むつもりなら修繕積立金や管理費の値上げは覚悟しておかないと。

[255: マンコミュファンさん]

個人的に鼻息を荒くしてブランズタワーを叩いてる方々はどんな家に住んでるのか気になりますが…
高層階はともかく中低層は値段も庶民的でバランスの良いマンションだと思いますけどね。
将来的にもローンもほぼ返済し終わってれば売らなくとも賃貸に出せば良いんじゃないでしょか。維持費くらいにはなるのでは？

[256: マンション検討中さん]

253のブランズ叩きの情熱の源泉が、予算オーバーのルサンチマンか、はたまた崇高な職業意識なのか分かりませんが、興奮し過ぎ。そもそも老後資金なんて住居費とは別に蓄えるのが当たり前で、そんなのこの物件を買える層にとっては当然の認識ですから。249だって「足しになる」って書いてるだけで売却資金＝老後資金なんて書いてませんし。反論する相手の文章くらいはちゃんと読みましょうよ。

自分が払えない→他人も払えないはずだ！、ってノリで一般化されてもなんだか。ご自身の身の丈と他人のそれは違うということに気付いていただかないと、買わないマンションを一生懸命叩いてる姿、ちょっとイタイです。。

[257: 職人さん]

営業マンが即レスする状況、まさに買うべきでない物件であることを物語っているな。。
維持管理が困難な危険な物件と。

[258: マンション比較中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[259: マンコミュファンさん]

それぞれ価値観の違いですね。表現するのは自由でしょうけど罵りあう必要はないでしょう。
ここでの情報はあくまでも参考にが基本ですから。
一期販売の結果を見てみましょうよ。ある程度売れれば評価されたマンション、そうでなければそういうマンション。

[260: マンション検討中さん]

ルサンチマン…って言葉自体は、
言い回しというより一般用語的な単語でしょ。
ペンディング、とかソリューション、
とかと同等レベル？（適当）

ま、売れ行き見て判断というのは同意。
完成、入居まで3年近くある物件が
どんなペースで売れていくんだろう。

[261: マンコミュファンさん]

まぁ買う人は管理費修繕積立金の件を理解した上で購入した訳だから、ある程度篩にかけられてますし、管理組合も同じ方向性を向きやすいですよね。

[262: マンション検討中さん]

住んで10年後になってから『足りませ～ん、3倍にします！』みたいなのよりは、揉めないって意味では安心でしょう。

[263: 評判気になるさん]

15年後の高い修繕積立金のせいで買い手がつかず資産価値もかなり下がるのは目に見えてますね。

[264: マンコミュファン]

クラッシィの西側にもう一棟建つ予定なので
その段階でブランズはかなり下落すると思いますよ。
完売は難しいと思いますので
下がってから買う方が賢明だと思います。

[265: マンコミュファンさん]

なるほど！じゃあ待ちますwww

[266: マンション掲示板さん]

>>264 マンコミュファンさん
もう一棟が立つという情報はすでに公開されていますでしょうか。何時ごろができるかはご存知でしょうか。

[267: マンコミュファンさん]

クラッシーのスレで何度も出てくる話題ですが何も決まってませんよ！264さんの言ってる建つかわからない物件でブランズの価格が下がるのを待ちましょう。

[271: マンション検討中さん]

[NO.268～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[272: 検討板ユーザーさん]

立地のよい住友に近くにまたマンションができるのですね。住友は長期戦で値引き抑制型だから別として東急はあおりを受けて今後の売れ行きは厳しいと見ます。
もうすぐ出てくる三菱は東急より駅近で静かな上だいぶ安いと聞いてますので東急は今後それなりの値引きをしなければ完売は見えないと考えられます。
維持費も相当高い様ですし、買うのも不安、売るのも不安といったところでしょうか。

[273: マンション検討中さん]

スマートフォンで書き込むと初心者マークがつくはずですよ。
あとCookieを削除しても同様かと。
271みたいなマンション検討とは無関係な荒らし煽り行為ならプロバイダに連絡して規制すべきかと。

[274: マンション検討中さん]

という訳でいまスマホから書き込んでいますが
東急コミュニティが管理会社なので高くて当然です。
大規模修繕で稼ぐ会社ですので。
管理会社を変えて修繕計画を再検討すれば下がると思います。

という有益な意見交換できませんかね？

[275: 名無し]

所沢市長の9/25付のブログに西口開発のイメージ図が掲載されています。これを見る限り、シティタワーの西側に高層物件はなさそうですね。あくまで現時点ですけど。。。

●ガッツ藤本（藤本正人）のきょうのつぶやき
https://blog.goo.ne.jp/zenntatosannpei/e/85bc2e280132e8908337c8d611a5c...

[276: マンコミュファンさん]

あんまり詳しいことは分からないですが、タワーマンションって高度利用地区？にならないと建てられないんじゃないですか？
今のところ西側はそれに該当してないですし、多分行政が許可を出さないと高度利用地区にならないと思うので、市がこのような図を出してるってことはタワーマンションにはならない気がします。
ただ、パークハウスくらいのマンションは建つ可能性はあるのかな？と思います。

[277: 匿名さん]

西側は等価交換の地権者だらけだから
売却されてマンションが建つ可能性がある。
だからクラッシィは若干南西を向いている。
東西南北に建てられるのに敢えて南西を向けて
上層階の眺望を確保しているようだよ。
15階以下は商業施設＆パーキングでほとんど隠れると思うけど。

[278: 検討板ユーザーさん]

新築時から管理会社変更の話をしなければならないことが前向きとは同意しかねますね。
東急の管理会社の姿勢の問題よりも、戸数が少なく、店舗が多く、維持費の購入者転嫁等地主優位な計画ですからどこがやっても高くなるべくしてなる物件だということです。
東急ブランドを評価しての購入もあるのでしょうし、管理会社変更など議題としても通るわけないでしょう。

[279: 検討板ユーザーさん]

>>278 検討板ユーザーさん
おっしゃる通り、新築時から管理会社変更の話はナンセンスでしょう。ただ、頭ごなしに否定も出来なく修繕費等下げる一つの手段にはなり得るでしょう。
なにはともあれ、まずは修繕計画書を読み解いて取捨選択がまずは先決になりそうですね！
入居したい身からしたら、馬鹿正直に出てきたまんまを鵜呑みにして高い維持費を払い続けたくもないので…！

住不の隣地にマンションが立つなどいろいろ噂が立っておりますが、ただでさえ供給が一気に来てる中で新たにマンション需要が出ますかね…？
売値を下げざるを得ないのがわかってる中で、建物高さが高めのものを作れば工事費もそれなりの金額になると思いますし、地権者へのお金とかもそれなりになると採算が取りにくい気がします。
個人的には
商業施設ができてもらえれば、また住宅需要が底上げされて大幅な値崩れもせずに済むのではと思ってます。

[280: 匿名さん]

管理会社を変えるかどうかは管理組合が決めることだし、
そのときの修繕計画で大幅に下がる可能性があるので
そこは運としか言いようがないよ。
金持ち＆無関心で、高い修繕積立金でも気にしない
区分所有者が大多数だったらどうにもならないし。
管理費や修繕積立金が不安な人は
よく重要事項説明で聞いて納得して買わないと。

供給過多なのは言われている通りで、駅により近いかどうかが闘いになるね。
たかが1分の違いで大幅に値段が変わるし、
そもそもブランズとクラッシィでは地価が倍近く違うよ。

[281: マンコミュファンさん]

積立金が高いのはやむなしと思いますが、修繕積立基金を12年、24年後にも徴収するのにはちょっとびっくりしてしまいました。
こういったマンションって結構あるものなのでしょうか…？

[282: 匿名さん]

あり得ませんね。修繕積立基金は退去時に戻ってくるものですし、
裏を返せば中古物件の購入者にも求めることになるので、
かなり売却しづらい物件になりますね。
一生住むなら納得できるでしょうが、
売却が目に見えているなら購入を見送った方がいいと思います。

[283: 検討板ユーザーさん]

一時金徴収はほとんどのマンションで採用されている方法ですので、一般的と思いますが、問題は金額です。
このマンションは常識外れの高額です。
徴収時期が来ても、高額すぎて払わない住民が多数出るでしょう。
予め決まっていたとかの問題ではなく常識外れの金額により、購入時からの問題先送りから、いざその時に組合は大いに揉めることでしょう。
結果予算不足になり、修繕計画は頓挫、組合の意見分断、新たな計画もたてられず、一斉に売り物件が発生するという結果が予測されます。

[284: マンション検討中さん]

まず、積立基金は戻ってきませんよ。売却時に支払った積立基金も乗っけた金額で売却する事で戻ってくると言う考えなら別ですが。
283さんのおっしゃる通り一時徴収は普通だと思います。
概ね、最初の引き渡し時の積立基金は積立金月額の40カ月弱分を支払う計算になっているので、たしかに高いと思います。(通常50ヶ月前後くらいがみられているかと)
となると、修繕費はそもそもなぜ高いのかと話になりますが、40年と長い修繕計画がされており、その計画から月々の積立金が導かれているので有れば、高くはなるでしょう。(一般的に30年で計画されて足りないと話になっているので)

では当物件を30年に換算したとき非常識と言わんばかりに高いかと言うと、店舗分を負担している事も踏まえたら確かに高いかも知れませんが非常識に大きくズレると言うことはない気がします。

修繕費については
最初に出ていくものが多いけど、管理組合の同意はあれど今後下げる余地が残っているし、上がり幅をどうにか抑えられると考えるか、
やはり相場感でお金が出て行くけど、今後修繕費が足りなくなっていく可能性が高くても良いと考えるかだと思います。

高いには高いなりの理由があって、安いなら安いなりの理由があります。

売却を考えたとしても、折角の住まいです。
ただ単に高いから無理だとか諦めるのではなく、いろんな物件を比較してとことん研究した上で買う買わないを決められたら後悔も少なくなるのではと思います。
もしかしたらこの掲示板に同じ物件に住む方もいるかも知れないので頭ごなしに否定とかしていくのではなくあらゆる考え方を共有できる場にしていきましょ。
長文失礼しました。

[285: マンコミュファンさん]

基金という名目に怯んでしまいましたが一時金と考えれば納得です。
かかるお金は仕方ないというか、必要なものではあると理解しているのですか、ローン+αで支払うとなるとちょっと不安になってしまいます。

[286: 匿名さん]

修繕積立基金は一時金だし税法上は預かり金の扱いのはずだから、
厳密には売却時に手元に戻り、新たな入居者が基金を払う、
という手続きが必要のはずだけど、
いい加減な不動産屋が仲介するとそういう書面を作らずに
売買してしまうことがあるね。
まあ確かに売買価格に積立基金を含んで売買するのが実情だけど。
しかしまあブランズは高すぎですよ。
それが納得出来ないなら戸数の多いマンションの方が安全かと。

[287: 匿名さん]

284さん
「店舗分を負担している事も踏まえたら確かに高い」
これマジですか？逆に言えば家賃収入も管理組合に入るってことですよね。
それでこの修繕積立金の高さは凄くないですか？

クラッシィの商業フロアはすみふ管理だそうで
家賃収入も何も入ってこない代わりに
修繕積立金の負担も無いようです。
戸数が多いのも影響しているようですが。

若い夫婦で10年以内に転居ならありだと思いますが、
駅からさほど近くもなくこれだけ毎月出るものが多いと
将来不安になって当然かと。

[288: マンション掲示板さん]

>>287 匿名さん
店舗分も負担というのは、店舗の維持管理費用もコストONされているという事です。
例えば店舗の階しか動かないエレベーターの点検費用も全体のエレベーターの一機と数えられてコストに入ってるなどの事です。(住民からしたら常用しないのにエレベーターを管理してる形になると言うことです)
誤認させてしまい申し訳ございません。
管理については、店舗と住宅で分けて考えられるタイプと一棟として考えられるパターンがあるそうです(聞いた話ですが…)
今回は図面を見る限り非住宅用途として権利者区画が設けられているので、元の地権者が取得されているかと思うので、当然家賃収入は入ってきません。

すみふの方はどう言う管理体系になっているか分かりませんが、すみふが店舗のホルダーしてるのであればもしかしたら、店舗と住宅で分けて考えられてるかも知れませんね！

確かに検討してる自分ですら不安ですからね…
重説をよく聞いて判断です

[289: マンション掲示板さん]

288です
あと、修繕積立基金は一時金と見られがちですが、管理組合が積立金を所有者に返還する権利を有すると修繕費を経費扱いに出来なくなるはずなので、返還は出来ないはずです。
返還してしまうと、管理組合が不動産収入を得る形になってしまうので税金が発生しなおさら修繕費用が足りなくなる現象になってしまうので、返還されない方が住民にとっては安心です。
でてく人はたまったもんじゃないですが、それはやはり売却価格に上乗せかと！

[290: 匿名さん]

店舗部分と共同管理だと本当にややこしいですよ。
お金の問題だけじゃ無い。
所有者（地権者？）が手放した時にさらにややこしくなって
管理組合が大揉めになるはずです。
営業からきちんと話を聞いた方が良いです。

[291: マンション検討中さん]

徒歩6分とあるけどファルマンの交差点まで550mあるので実際は7分表記じゃないかなあ。
あと混雑したプロぺ通りをスタスタ歩けると思えないし、老人なら12分くらいかかりそう。
若い夫婦向けですかね。

[292: 評判気になるさん]

>>290 匿名さん

そうですよね、管理区分にどこまでの柔軟性があるかも重要になりそうですね。
おそらく多少なりとも揉めるかと思いますが。

駅分数に関しては、
通る道が違うかも知れませんね、エントランス部分は裏側に位置しているのでプロペのセブンと印鑑屋さんの間の道に曲がっていくルートが早い可能性があります。
基本切り上げなので6.いくつとかであれば7分ですが…
あとはどこから測り始めているかにもよりますね！

[293: マンコミュファンさん]

いよいよ抽選ですね。倍率が付いている部屋はあるのでしょうか。大手でべそなので公正抽選だとは思いますが気になりますね。