ブランズタワー所沢ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー所沢についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/tokorozawa/

所在地：埼玉県所沢市東町500番（地番）
交通：西武池袋線・西武新宿線 「所沢」駅 から徒歩 6分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.77平米～92.38平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：佐藤工業株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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おすすめの新築マンション5選「2019年内に販売開始されるマンション編」【マンションマニア】
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[224: マンション検討中さん]

キャピタルゲイン目当てで所沢を選ぶ人はいないだろうけど、売るに売れないくらい資産価値が下がるのは困りますね。
ここの2LDKの高層階を5000万位で買って、頭金1割・借入4500万だとすると、ネットの試算ソフトの計算では20年後のローンの残りが2000万位でした。
223さんの参考データを正とするなら、その時点で売って手元に残る金額が最初に入れた500万と概ねニアなので、儲かりはしないが損はしなそう、という程度のレベルですかね。

[225: 匿名さん]

変動金利で計算したのかなあ。金利が上がったら賃貸や都心の戸建てのほうがよかったと20年後に大泣きするかも。

[226: マンション検討中さん]

プレシスがどんどん値下げしている状況を見ると、所沢に資産価値を求めるのは厳しいことでは無いでしょうか。

[227: 匿名さん]

周辺環境や眺望が気になるならスカイライズの高層階の中古物件を見てくるのも手かと。
完全に冷やかしになるけど。

[228: マンコミュファンさん]

ただスカイライズタワーは売れ残ってるものの、同じ徒歩6分グラシスタワーの方は売れ残ってるのあんまり見ない気もします。
あのあたりはちょっとの差が大きな差なんですかね。

[229: 匿名さん]

グラシスも2LDK60平米で2500万程度ですよ。相場を見ると階はほとんど影響がない。高層階ほど下落が激しいでしょう。あとグラシスは売れないからと賃貸物件が多いのも特徴。
https://www.homes.co.jp/archive/b-16697583/

[230: マンション検討中さん]

225さん、フラットだって金利1%ちょいだし、イオン銀行の10年固定の0.69%なんてのもあるよ。
ここの物件は借入と金利確定が数年先だけど、0.65%の財形融資を今申し込んどく手もあるんだし、固定イコール金利高い・安心、変動は安くてハイリスク、ってのも勉強不足のステレオタイプでは。

[231: マンコミュファンさん]

>>229 匿名さん
参考になります。
グラシスタワーは賃貸だと思えば立地はいいですね…
よほどプレミアムな部屋でない限り、タワーの高層階の値崩れしてしまいますよね。

[232: マンション掲示板さん]

こことクラッシーは転売目的の人専用の掲示板作った方がいい

[233: マンション検討中さん]

資産価値を気にするならナシという以前に
所沢の物件で値崩れしない物件はない

[234: マンコミュファンさん]

値崩れっていう表現は良くなかったかと思いますが、資産価値というか残債割れしないかどうかってマンション買う時に検討しないものなのでしょうか…
そういうこと考えたら、自分は眺望にこだわりがないので値段が上がる高層階が必ずしも良いとは思わないって話です。日当たりにしても洗濯物は手すりの下にしか干せないので、浴室乾燥メインになるでしょうし…
ラウンジが高層階にあるので尚更そうかなって思います。

[235: マンション検討中さん]

このマンションについてはそう言えますね。ラウンジが高層にあり、スカイテラスもあるから平日日中家にいない家庭などは特に低層で十分かと。例えば90平米の部屋、1000万の差は大きいですよ。

[236: マンション検討中さん]

>>233 マンション検討中さん
東町、日吉のパークハウスは購入時よりあがってますよ。仮に同額でも数年住んでからトントンでうれれば勝ち組でしょう。ただこれまで高くても5000万円台がそうだったわけで、クラッシーやブランズの6000万オーバーの物件が同じように行くのか？ですね。再来年の頭にはクラッシーの売り物件も出てくるでしょうから、今後の動向が気になりますね。

[237: マンション検討中さん]

修繕金の金額を聞いてビックリしました。
家に帰って冷静に考えたが、我が家には厳しそうです。
71㎡で13年目で管理費・修繕金等で
約63,000円でした。私の聞き間違いでしょうか？知っている方は教えてください。

他のタワーマンションと比べても30年で
数百万円も高かったです。

[238: 検討中]

>>237 マンション検討中さん

確かに高い気がしてます。
ただ修繕計画書はかなり過剰な修繕計画になってたのであとは管理組合での取捨選択して修繕費用を抑えていくしかなさそうですね、、
通常長期修繕計画は30年で計画される事が多い中で40年まで見てますしね

[239: マンション検討中さん]

組合で上げることはあっても下げることはないでょうね。売り出し時はデベが負担を軽く見せるために短中期を抑えているのが普通ですから。今まで３つのマンションに住みましたが維持はあっても下げたことは無いですよ。

[240: マンコミュファンさん]

戸数が少ないタワマンなので仕方ないところですよね…
組合立ち上がったら即均等積立にすれば将来は高額にならないとは思いますがなかなか難しいと聞きます。ただ、戸数が少ないので逆に合意の形成はしやすいですよね。
あとここはテナント部の修繕費も住居部が負担してるようなので、地権者優位この辺は地権者優位な価格設定なのかもと思います…

[241: マンション検討中さん]

人件費と工事費の高騰でこれだけ新築マンションの価格が上がっている中、既存マンションの工事費だけ従来通りとはいかないでしょうね。
私はマンションを複数所有しており理事も経験していますが、築10年程度のマンションは積立金を上げざるを得なくなっているケースが多いです。
ただ、その場合の管理会社の労力（理事会・住民対応）はかなりキツいので、238さんの言う通り最初から過剰めのメニューを提示して後々の苦労を回避しているのでしょう。
ただ、237さんのような反応が出るのですから、販売的には都合のいいやり方ではありません。
ヘタクソと見るか、良心的と感じるかは人それぞれでしょう。私は後者ですが、所沢という場所柄、金額を見て怖じ気づく人も多そうですね。

[242: 匿名さん]

>>241 マンション検討中さん
最近15年以内に分譲されたマンションはあとになって修繕費が足りなくならないように全て多めに修繕費の計画はたてているはずですよ。後になって売主が安易な計画で売ったと言われるのを回避するためです。このマンションだけ良心的というのは無理があります。
このマンションはそれを踏まえても修繕費が高すぎると思います。
また238さんが仰るように30年でやるのが一般的なところを40年まで見ないと修繕しきれない計画というのは大きな問題だと思います。既に相場より大分高い修繕費計画な上、普通より10年多く期間を見なければ修繕しきれないのですから。当然その間も設備は古くなって行きます。40年もかかったら次の工事周期も迫っています。それの対応は満足にできるのでしょうか。

[243: 241]

242さん、意図的に論旨を読み違えてませんか？

30年で必要な工事が全て終わることはあり得ず、それどころか古くなるほど工事項目＆費用は増えて当然です。
国土交通省のガイドラインで大規模修繕の周期は12年目・24年目・36年目と、12年に一度の設定ですから、30年計画で作れば2回分の工事費しか計上せずに済み、表面上安く見せられる分販売上は有利です。
それをあえて40年で作って3回分の費用を見せている管理会社（売主？）の考え方・姿勢を「良心的」と評したのみです。
↑個人的見解ではなく、ネット上に普通にある見識に過ぎません。「長期修繕計画 30年 問題点」でググってみて下さい。

悪意なくフラットに文章を読んでいただければご理解いただけると思います。悪意があってのことであれば、特に申し上げることはありませんが。

[244: 匿名さん]

販売時は修繕積立を低く見積もります。そうじゃないと売れないからです。将来的にはもっと高くなるのは確実。それは他のブランズを見ても明らか。それでも都心なら中古で買い手がつくけど所沢で売れるかどうか。買い手がつかなければその間の修繕積立を払い続けなければいけない。管理費もね。
戸数が少ないから合意形成が楽なんて妄言ですよ。40戸の低層マンションだって揉めるのに。

[245: マンション検討中さん]

関係者の数が少ないほうが合意形成がしやすい、というのは一般論的・確率論的には間違ってないでしょう。その先に個別事情やレアケースは当然あるわけですが。

ただいずれにせよ、ここは素人である検討者が意見や感想を書く場であり、一般論として間違っていない他人の意見を「妄言」呼ばわりはどうなんでしょう？

[246: マンション比較中さん]

このマンションも修繕費用で話がまとまらず金も払えず廃墟マンションになるのが目に見えているような。

[247: 匿名さん]

庶民の町所沢でこの金額。加えて周辺タワーよりも飛び抜けて高い維持費用。買ったときの収入がずっと続くわけでもないのに背伸びしてローン組んで、頑張って支払い終わっても10万近く維持費がかかる。サラリーマンだったら老後が相当キツイと思います。
仮に売って何とかしようとしても30年くらい経ったタワーがいくらで売れるのか。周辺の築20年近くのタワーを見れば結果は推測できますね。

[248: マンション比較中さん]

修繕積立金が払いきれず、温泉リゾートマンションと同じように相場よりも遥かに安い値段で売却せざるを得なくなるんじゃないかな。価格を下げれば住民もそれなりになっていく。エステシティが中東系とかアジア系だらけになっているけど、将来もここはそうなるかもしれないね。マンコミュのスレ見ればわかるけど、既にパークハウス所沢のマナーがひどいことになってるよ。

[249: マンション検討中さん]

それって今までもさんざん出てきたけど、所沢を選んでる時点でのそもそも論に過ぎない。
２倍、３倍の金を出して港区の物件を買った方が価格維持率が高いであろうことは、ここを見てる人だって馬鹿じゃないし分かってるんだと思う。
それでも皆それぞれの懐事情や地縁を元に、理由や必然性を持ってこの場所に来てるわけで。

ただ、今ある古めの物件を見ても、先々2000万かそこらでは売れそうなのは駅周辺のタワマンの強みかな、と。
20年過ぎればローンもあらかた無くなってるし、そこで売ったらそこそこの手金が残る。
老後資金が2000万で足りるかはさておき（笑）、大きな足しにはなるからね。

[250: 匿名さん]

>>249 マンション検討中さん
オンボロになったタワーなど大きな足しにはならず高い維持費が嫌気されて二束三文で売ることになりますよ。隣のパークハウスはもとより新所沢とかの非タワー物件よりも安くなるでしょうね。周辺タワーがあと10年でどんな目にあうか良く見ておくべきでしょう。加えてここは戸数が少ないから元々の維持費設定が高く、よりきつくなることでしょう。
売主の甘言に乗せられて、なる必要がなかった貧困層を作られると地域の不安が増すのでいい迷惑です。
249さんではなく、購入を考えている自信をもっている方々はもう一度考えてみることをおすすめします。

[252: マンション検討中さん]

[No.251と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[253: マンション検討中さん]

このタワーを買うと痛い目に遭うという話で他を買った方がいいということでしょうね。
老後が2000万円って持ち家ローン完済前提の試算ですよ。なのに自分が維持費の支払い苦しいから売ると言う話で古いタワー売って2000万作れる?その後どこに住むんですか？
仕事リタイヤしてますよ。賃貸ですか？それなら高い修繕費払い続けて住んでいる場合と支出はたいして変わりませんね。

[254: マンション検討中さん]

タワマンは10年か15年で売り抜けないとどこも大変ですよ。ブランズに限ったことではない。
長く住むつもりなら修繕積立金や管理費の値上げは覚悟しておかないと。

[255: マンコミュファンさん]

個人的に鼻息を荒くしてブランズタワーを叩いてる方々はどんな家に住んでるのか気になりますが…
高層階はともかく中低層は値段も庶民的でバランスの良いマンションだと思いますけどね。
将来的にもローンもほぼ返済し終わってれば売らなくとも賃貸に出せば良いんじゃないでしょか。維持費くらいにはなるのでは？

[256: マンション検討中さん]

253のブランズ叩きの情熱の源泉が、予算オーバーのルサンチマンか、はたまた崇高な職業意識なのか分かりませんが、興奮し過ぎ。そもそも老後資金なんて住居費とは別に蓄えるのが当たり前で、そんなのこの物件を買える層にとっては当然の認識ですから。249だって「足しになる」って書いてるだけで売却資金＝老後資金なんて書いてませんし。反論する相手の文章くらいはちゃんと読みましょうよ。

自分が払えない→他人も払えないはずだ！、ってノリで一般化されてもなんだか。ご自身の身の丈と他人のそれは違うということに気付いていただかないと、買わないマンションを一生懸命叩いてる姿、ちょっとイタイです。。

[257: 職人さん]

営業マンが即レスする状況、まさに買うべきでない物件であることを物語っているな。。
維持管理が困難な危険な物件と。

[258: マンション比較中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[259: マンコミュファンさん]

それぞれ価値観の違いですね。表現するのは自由でしょうけど罵りあう必要はないでしょう。
ここでの情報はあくまでも参考にが基本ですから。
一期販売の結果を見てみましょうよ。ある程度売れれば評価されたマンション、そうでなければそういうマンション。

[260: マンション検討中さん]

ルサンチマン…って言葉自体は、
言い回しというより一般用語的な単語でしょ。
ペンディング、とかソリューション、
とかと同等レベル？（適当）

ま、売れ行き見て判断というのは同意。
完成、入居まで3年近くある物件が
どんなペースで売れていくんだろう。

[261: マンコミュファンさん]

まぁ買う人は管理費修繕積立金の件を理解した上で購入した訳だから、ある程度篩にかけられてますし、管理組合も同じ方向性を向きやすいですよね。

[262: マンション検討中さん]

住んで10年後になってから『足りませ～ん、3倍にします！』みたいなのよりは、揉めないって意味では安心でしょう。

[263: 評判気になるさん]

15年後の高い修繕積立金のせいで買い手がつかず資産価値もかなり下がるのは目に見えてますね。

[264: マンコミュファン]

クラッシィの西側にもう一棟建つ予定なので
その段階でブランズはかなり下落すると思いますよ。
完売は難しいと思いますので
下がってから買う方が賢明だと思います。

[265: マンコミュファンさん]

なるほど！じゃあ待ちますwww

[266: マンション掲示板さん]

>>264 マンコミュファンさん
もう一棟が立つという情報はすでに公開されていますでしょうか。何時ごろができるかはご存知でしょうか。

[267: マンコミュファンさん]

クラッシーのスレで何度も出てくる話題ですが何も決まってませんよ！264さんの言ってる建つかわからない物件でブランズの価格が下がるのを待ちましょう。

[271: マンション検討中さん]

[NO.268～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[272: 検討板ユーザーさん]

立地のよい住友に近くにまたマンションができるのですね。住友は長期戦で値引き抑制型だから別として東急はあおりを受けて今後の売れ行きは厳しいと見ます。
もうすぐ出てくる三菱は東急より駅近で静かな上だいぶ安いと聞いてますので東急は今後それなりの値引きをしなければ完売は見えないと考えられます。
維持費も相当高い様ですし、買うのも不安、売るのも不安といったところでしょうか。

[273: マンション検討中さん]

スマートフォンで書き込むと初心者マークがつくはずですよ。
あとCookieを削除しても同様かと。
271みたいなマンション検討とは無関係な荒らし煽り行為ならプロバイダに連絡して規制すべきかと。