ブランズタワー所沢ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー所沢についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/tokorozawa/

所在地：埼玉県所沢市東町500番（地番）
交通：西武池袋線・西武新宿線 「所沢」駅 から徒歩 6分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.77平米～92.38平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：佐藤工業株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
おすすめの新築マンション5選「2019年内に販売開始されるマンション編」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/17984/

[201: 検討板ユーザーさん]

中古でリセールスバリューが出てるのは確かですが、いずれも上層で坪200万だった物件です。マンマニさんも書いて書いているように日吉のパークハウスが最後の物件でしょう。これから出るマンションはリセールスバリューを得るのは無理ですね。前の方が書いてあるようにクラッシーの下層位でしょうか。

[202: マンション検討中さん]

>>199
堅気で役員報酬と不動産報酬で高収入得てる人はいるのに、＊＊＊呼ばわりは無いわ
日本の富裕層はみんな＊＊＊なの？
フランクミュラーだって高価な腕時計の象徴として引用しただけでしょうが

[204: マンション比較中さん]

フランクミュラーさんはマンションと関係ないので消えて欲しいと思うのは俺だけか

[207: 匿名さん]

パークハウス日吉町は、建ってすぐに目の前のビルが飲み屋から風俗ビルになったので本当に不幸な事例だと思う。ザ・パークハウス所沢は、建ってすぐに目の前の公民館がインプレスト所沢になって大半が日陰物件になったという本当に不幸な事例だと思う。ブランズは、大丈夫だろうか。

[208: マンション検討中さん]

心配は東南側の駐車場だろうな。今モデルルームがあるところ。そこの地主がデベに売却を決断したら、そこそこの用地だからね。影響あるのはモデルルームタイプの部屋だったかな？中下層、下手したら上層も視界が遮られる。念のため営業に聞いておいた方がいいね。気配はあっても今のところ予定はないと言われると思うが。

[209: マンコミュファンさん]

所沢には5000万の壁があるね
新築でどんだけ高くても、中古だとそこら辺が客の限界
小手指タワーもまだ１０年も経ってないけど、
5000万以内だと中古でも比較的売れる
5000万超えると売れ残って値下げ覚悟
転売で儲けるには向かないから、終の棲家として買ったら？

[210: マンション比較中さん]

ザ・パークハウス所沢のスレッドを見てきたけど訴訟だ弁護士だって阿鼻叫喚だったね。ブランズだって他人事ではないと思う。もし目の前に建っても文句言えない。

[211: マンコミュファンさん]

[No.203から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[212: 匿名さん]

マンコミュファンなのにサイト内で掲載されている情報を確認してないとは…

[213: マンコミュファンさん]

>>212 匿名さん
ざっとしか見てませんが、値段が辛うじて分かるのはブリリアタワーとグレーシアタワーのスレくらいしか無かったです。
グラシスタワーとかコンセールタワーの値段分かるのありますか…？

[214: 匿名さん]

ブランズに限らずこの辺り一帯はタワマンだらけなので、所沢市が動かない限りはまず保育園には入れないので若いファミリー向けではない。
通勤通学にせよリタイア向けにせよ、駅至近でもないブランズに利点はない。（駅至近のインプレストはあっという間に完売）
所沢にしては高すぎるという意見も正しくて、地価だけで比較すればクラッシィ一択しかないかと。
結論ブランズは誰向けのマンション？

[215: マンコミュファンさん]

一部は松が丘のリタイア層を意識した部屋作りをしてるって聞きました。
駅至近でないにしろ松が丘よりは近いですからね…

[216: マンション検討中さん]

214はスミフの営業かな？ここがお買い得という話は確かにないが、クラッシーもあの金額じゃ「ない」になるよね。だから全然売れてないんだし。当たり前だが近さだけじゃ評価できんでしょ。

[217: マンション検討中さん]

クラッシィって売れてないの？完成後も2年3年売り続けるのがすみふの売り方じゃないの。価格は下げる気ないでしょ。

[218: 名無し]

公立志向なら所沢小の学区がいいという人もいるかも。私立に通わせるなら当然駅近のクラッシイ方がいい。あとは航空公園と所沢駅の距離が同じぐらいなので、まったり暮らすリタイヤ組にはバランスがいいかも。

[219: ご近所さん]

クラッシィの低層が5000万円切るならここは4000万程度じゃないと資産価値的に厳しいかも。というか所沢駅周辺が全体的に高すぎ。5000万も出すなら，多少狭くとも都心の戸建ての方がいいかと。

[220: 匿名さん]

クラッシイもブランズも、所沢に愛着があるリタイア組と職住近接組がターゲットじゃないかねえ。角川の高級とりを狙っているとか。

[221: マンコミュファンさん]

所沢って賃貸相場も値上がりしてるんでしょうか？
ブランズにしろシティタワーにしろ、何かの事情で、賃貸に出すとして5500万の部屋を頭金1割入れて35年ローン金利0.5%で管理費修繕積立費入れたら月20万弱になり、
専有部の修理費考えたら月23万くらい賃料取らないと割に合わない気がするんですが、所沢にそんな高い部屋の借り手いるのか…？と疑問に思ってしまいます。

[222: マンション検討中さん]

＞219
5000万じゃ都心戸建て買えないです、、、

[223: 匿名さん]

新宿の新築をスーモでググったら新宿区新宿7丁目・建物面積83.55m2 ・東新宿駅5分　新築戸建5080万円とか落合なら5000万切る物件もあるけど。
資産価値の話が気になるならスカイライズタワーが参考になるかも。24階の63m2の2LDKが2680万円で出ているけどずっと売れてないから、2500万円くらいが20年後の相場としてみると良いかもです。車通りと渋滞の多いファルマン通りで排ガスすごいし、駅から近くもないので再開発で地価が上がると思えないし。

[224: マンション検討中さん]

キャピタルゲイン目当てで所沢を選ぶ人はいないだろうけど、売るに売れないくらい資産価値が下がるのは困りますね。
ここの2LDKの高層階を5000万位で買って、頭金1割・借入4500万だとすると、ネットの試算ソフトの計算では20年後のローンの残りが2000万位でした。
223さんの参考データを正とするなら、その時点で売って手元に残る金額が最初に入れた500万と概ねニアなので、儲かりはしないが損はしなそう、という程度のレベルですかね。

[225: 匿名さん]

変動金利で計算したのかなあ。金利が上がったら賃貸や都心の戸建てのほうがよかったと20年後に大泣きするかも。

[226: マンション検討中さん]

プレシスがどんどん値下げしている状況を見ると、所沢に資産価値を求めるのは厳しいことでは無いでしょうか。

[227: 匿名さん]

周辺環境や眺望が気になるならスカイライズの高層階の中古物件を見てくるのも手かと。
完全に冷やかしになるけど。

[228: マンコミュファンさん]

ただスカイライズタワーは売れ残ってるものの、同じ徒歩6分グラシスタワーの方は売れ残ってるのあんまり見ない気もします。
あのあたりはちょっとの差が大きな差なんですかね。

[229: 匿名さん]

グラシスも2LDK60平米で2500万程度ですよ。相場を見ると階はほとんど影響がない。高層階ほど下落が激しいでしょう。あとグラシスは売れないからと賃貸物件が多いのも特徴。
https://www.homes.co.jp/archive/b-16697583/

[230: マンション検討中さん]

225さん、フラットだって金利1%ちょいだし、イオン銀行の10年固定の0.69%なんてのもあるよ。
ここの物件は借入と金利確定が数年先だけど、0.65%の財形融資を今申し込んどく手もあるんだし、固定イコール金利高い・安心、変動は安くてハイリスク、ってのも勉強不足のステレオタイプでは。

[231: マンコミュファンさん]

>>229 匿名さん
参考になります。
グラシスタワーは賃貸だと思えば立地はいいですね…
よほどプレミアムな部屋でない限り、タワーの高層階の値崩れしてしまいますよね。

[232: マンション掲示板さん]

こことクラッシーは転売目的の人専用の掲示板作った方がいい

[233: マンション検討中さん]

資産価値を気にするならナシという以前に
所沢の物件で値崩れしない物件はない

[234: マンコミュファンさん]

値崩れっていう表現は良くなかったかと思いますが、資産価値というか残債割れしないかどうかってマンション買う時に検討しないものなのでしょうか…
そういうこと考えたら、自分は眺望にこだわりがないので値段が上がる高層階が必ずしも良いとは思わないって話です。日当たりにしても洗濯物は手すりの下にしか干せないので、浴室乾燥メインになるでしょうし…
ラウンジが高層階にあるので尚更そうかなって思います。

[235: マンション検討中さん]

このマンションについてはそう言えますね。ラウンジが高層にあり、スカイテラスもあるから平日日中家にいない家庭などは特に低層で十分かと。例えば90平米の部屋、1000万の差は大きいですよ。

[236: マンション検討中さん]

>>233 マンション検討中さん
東町、日吉のパークハウスは購入時よりあがってますよ。仮に同額でも数年住んでからトントンでうれれば勝ち組でしょう。ただこれまで高くても5000万円台がそうだったわけで、クラッシーやブランズの6000万オーバーの物件が同じように行くのか？ですね。再来年の頭にはクラッシーの売り物件も出てくるでしょうから、今後の動向が気になりますね。

[237: マンション検討中さん]

修繕金の金額を聞いてビックリしました。
家に帰って冷静に考えたが、我が家には厳しそうです。
71㎡で13年目で管理費・修繕金等で
約63,000円でした。私の聞き間違いでしょうか？知っている方は教えてください。

他のタワーマンションと比べても30年で
数百万円も高かったです。

[238: 検討中]

>>237 マンション検討中さん

確かに高い気がしてます。
ただ修繕計画書はかなり過剰な修繕計画になってたのであとは管理組合での取捨選択して修繕費用を抑えていくしかなさそうですね、、
通常長期修繕計画は30年で計画される事が多い中で40年まで見てますしね

[239: マンション検討中さん]

組合で上げることはあっても下げることはないでょうね。売り出し時はデベが負担を軽く見せるために短中期を抑えているのが普通ですから。今まで３つのマンションに住みましたが維持はあっても下げたことは無いですよ。

[240: マンコミュファンさん]

戸数が少ないタワマンなので仕方ないところですよね…
組合立ち上がったら即均等積立にすれば将来は高額にならないとは思いますがなかなか難しいと聞きます。ただ、戸数が少ないので逆に合意の形成はしやすいですよね。
あとここはテナント部の修繕費も住居部が負担してるようなので、地権者優位この辺は地権者優位な価格設定なのかもと思います…

[241: マンション検討中さん]

人件費と工事費の高騰でこれだけ新築マンションの価格が上がっている中、既存マンションの工事費だけ従来通りとはいかないでしょうね。
私はマンションを複数所有しており理事も経験していますが、築10年程度のマンションは積立金を上げざるを得なくなっているケースが多いです。
ただ、その場合の管理会社の労力（理事会・住民対応）はかなりキツいので、238さんの言う通り最初から過剰めのメニューを提示して後々の苦労を回避しているのでしょう。
ただ、237さんのような反応が出るのですから、販売的には都合のいいやり方ではありません。
ヘタクソと見るか、良心的と感じるかは人それぞれでしょう。私は後者ですが、所沢という場所柄、金額を見て怖じ気づく人も多そうですね。

[242: 匿名さん]

>>241 マンション検討中さん
最近15年以内に分譲されたマンションはあとになって修繕費が足りなくならないように全て多めに修繕費の計画はたてているはずですよ。後になって売主が安易な計画で売ったと言われるのを回避するためです。このマンションだけ良心的というのは無理があります。
このマンションはそれを踏まえても修繕費が高すぎると思います。
また238さんが仰るように30年でやるのが一般的なところを40年まで見ないと修繕しきれない計画というのは大きな問題だと思います。既に相場より大分高い修繕費計画な上、普通より10年多く期間を見なければ修繕しきれないのですから。当然その間も設備は古くなって行きます。40年もかかったら次の工事周期も迫っています。それの対応は満足にできるのでしょうか。

[243: 241]

242さん、意図的に論旨を読み違えてませんか？

30年で必要な工事が全て終わることはあり得ず、それどころか古くなるほど工事項目＆費用は増えて当然です。
国土交通省のガイドラインで大規模修繕の周期は12年目・24年目・36年目と、12年に一度の設定ですから、30年計画で作れば2回分の工事費しか計上せずに済み、表面上安く見せられる分販売上は有利です。
それをあえて40年で作って3回分の費用を見せている管理会社（売主？）の考え方・姿勢を「良心的」と評したのみです。
↑個人的見解ではなく、ネット上に普通にある見識に過ぎません。「長期修繕計画 30年 問題点」でググってみて下さい。

悪意なくフラットに文章を読んでいただければご理解いただけると思います。悪意があってのことであれば、特に申し上げることはありませんが。

[244: 匿名さん]

販売時は修繕積立を低く見積もります。そうじゃないと売れないからです。将来的にはもっと高くなるのは確実。それは他のブランズを見ても明らか。それでも都心なら中古で買い手がつくけど所沢で売れるかどうか。買い手がつかなければその間の修繕積立を払い続けなければいけない。管理費もね。
戸数が少ないから合意形成が楽なんて妄言ですよ。40戸の低層マンションだって揉めるのに。

[245: マンション検討中さん]

関係者の数が少ないほうが合意形成がしやすい、というのは一般論的・確率論的には間違ってないでしょう。その先に個別事情やレアケースは当然あるわけですが。

ただいずれにせよ、ここは素人である検討者が意見や感想を書く場であり、一般論として間違っていない他人の意見を「妄言」呼ばわりはどうなんでしょう？

[246: マンション比較中さん]

このマンションも修繕費用で話がまとまらず金も払えず廃墟マンションになるのが目に見えているような。

[247: 匿名さん]

庶民の町所沢でこの金額。加えて周辺タワーよりも飛び抜けて高い維持費用。買ったときの収入がずっと続くわけでもないのに背伸びしてローン組んで、頑張って支払い終わっても10万近く維持費がかかる。サラリーマンだったら老後が相当キツイと思います。
仮に売って何とかしようとしても30年くらい経ったタワーがいくらで売れるのか。周辺の築20年近くのタワーを見れば結果は推測できますね。

[248: マンション比較中さん]

修繕積立金が払いきれず、温泉リゾートマンションと同じように相場よりも遥かに安い値段で売却せざるを得なくなるんじゃないかな。価格を下げれば住民もそれなりになっていく。エステシティが中東系とかアジア系だらけになっているけど、将来もここはそうなるかもしれないね。マンコミュのスレ見ればわかるけど、既にパークハウス所沢のマナーがひどいことになってるよ。

[249: マンション検討中さん]

それって今までもさんざん出てきたけど、所沢を選んでる時点でのそもそも論に過ぎない。
２倍、３倍の金を出して港区の物件を買った方が価格維持率が高いであろうことは、ここを見てる人だって馬鹿じゃないし分かってるんだと思う。
それでも皆それぞれの懐事情や地縁を元に、理由や必然性を持ってこの場所に来てるわけで。

ただ、今ある古めの物件を見ても、先々2000万かそこらでは売れそうなのは駅周辺のタワマンの強みかな、と。
20年過ぎればローンもあらかた無くなってるし、そこで売ったらそこそこの手金が残る。
老後資金が2000万で足りるかはさておき（笑）、大きな足しにはなるからね。

[250: 匿名さん]

>>249 マンション検討中さん
オンボロになったタワーなど大きな足しにはならず高い維持費が嫌気されて二束三文で売ることになりますよ。隣のパークハウスはもとより新所沢とかの非タワー物件よりも安くなるでしょうね。周辺タワーがあと10年でどんな目にあうか良く見ておくべきでしょう。加えてここは戸数が少ないから元々の維持費設定が高く、よりきつくなることでしょう。
売主の甘言に乗せられて、なる必要がなかった貧困層を作られると地域の不安が増すのでいい迷惑です。
249さんではなく、購入を考えている自信をもっている方々はもう一度考えてみることをおすすめします。

[252: マンション検討中さん]

[No.251と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[253: マンション検討中さん]

このタワーを買うと痛い目に遭うという話で他を買った方がいいということでしょうね。
老後が2000万円って持ち家ローン完済前提の試算ですよ。なのに自分が維持費の支払い苦しいから売ると言う話で古いタワー売って2000万作れる?その後どこに住むんですか？
仕事リタイヤしてますよ。賃貸ですか？それなら高い修繕費払い続けて住んでいる場合と支出はたいして変わりませんね。

[254: マンション検討中さん]

タワマンは10年か15年で売り抜けないとどこも大変ですよ。ブランズに限ったことではない。
長く住むつもりなら修繕積立金や管理費の値上げは覚悟しておかないと。

[255: マンコミュファンさん]

個人的に鼻息を荒くしてブランズタワーを叩いてる方々はどんな家に住んでるのか気になりますが…
高層階はともかく中低層は値段も庶民的でバランスの良いマンションだと思いますけどね。
将来的にもローンもほぼ返済し終わってれば売らなくとも賃貸に出せば良いんじゃないでしょか。維持費くらいにはなるのでは？

[256: マンション検討中さん]

253のブランズ叩きの情熱の源泉が、予算オーバーのルサンチマンか、はたまた崇高な職業意識なのか分かりませんが、興奮し過ぎ。そもそも老後資金なんて住居費とは別に蓄えるのが当たり前で、そんなのこの物件を買える層にとっては当然の認識ですから。249だって「足しになる」って書いてるだけで売却資金＝老後資金なんて書いてませんし。反論する相手の文章くらいはちゃんと読みましょうよ。

自分が払えない→他人も払えないはずだ！、ってノリで一般化されてもなんだか。ご自身の身の丈と他人のそれは違うということに気付いていただかないと、買わないマンションを一生懸命叩いてる姿、ちょっとイタイです。。

[257: 職人さん]

営業マンが即レスする状況、まさに買うべきでない物件であることを物語っているな。。
維持管理が困難な危険な物件と。

[258: マンション比較中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[259: マンコミュファンさん]

それぞれ価値観の違いですね。表現するのは自由でしょうけど罵りあう必要はないでしょう。
ここでの情報はあくまでも参考にが基本ですから。
一期販売の結果を見てみましょうよ。ある程度売れれば評価されたマンション、そうでなければそういうマンション。

[260: マンション検討中さん]

ルサンチマン…って言葉自体は、
言い回しというより一般用語的な単語でしょ。
ペンディング、とかソリューション、
とかと同等レベル？（適当）

ま、売れ行き見て判断というのは同意。
完成、入居まで3年近くある物件が
どんなペースで売れていくんだろう。

[261: マンコミュファンさん]

まぁ買う人は管理費修繕積立金の件を理解した上で購入した訳だから、ある程度篩にかけられてますし、管理組合も同じ方向性を向きやすいですよね。

[262: マンション検討中さん]

住んで10年後になってから『足りませ～ん、3倍にします！』みたいなのよりは、揉めないって意味では安心でしょう。

[263: 評判気になるさん]

15年後の高い修繕積立金のせいで買い手がつかず資産価値もかなり下がるのは目に見えてますね。

[264: マンコミュファン]

クラッシィの西側にもう一棟建つ予定なので
その段階でブランズはかなり下落すると思いますよ。
完売は難しいと思いますので
下がってから買う方が賢明だと思います。

[265: マンコミュファンさん]

なるほど！じゃあ待ちますwww

[266: マンション掲示板さん]

>>264 マンコミュファンさん
もう一棟が立つという情報はすでに公開されていますでしょうか。何時ごろができるかはご存知でしょうか。

[267: マンコミュファンさん]

クラッシーのスレで何度も出てくる話題ですが何も決まってませんよ！264さんの言ってる建つかわからない物件でブランズの価格が下がるのを待ちましょう。

[271: マンション検討中さん]

[NO.268～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[272: 検討板ユーザーさん]

立地のよい住友に近くにまたマンションができるのですね。住友は長期戦で値引き抑制型だから別として東急はあおりを受けて今後の売れ行きは厳しいと見ます。
もうすぐ出てくる三菱は東急より駅近で静かな上だいぶ安いと聞いてますので東急は今後それなりの値引きをしなければ完売は見えないと考えられます。
維持費も相当高い様ですし、買うのも不安、売るのも不安といったところでしょうか。

[273: マンション検討中さん]

スマートフォンで書き込むと初心者マークがつくはずですよ。
あとCookieを削除しても同様かと。
271みたいなマンション検討とは無関係な荒らし煽り行為ならプロバイダに連絡して規制すべきかと。

[274: マンション検討中さん]

という訳でいまスマホから書き込んでいますが
東急コミュニティが管理会社なので高くて当然です。
大規模修繕で稼ぐ会社ですので。
管理会社を変えて修繕計画を再検討すれば下がると思います。

という有益な意見交換できませんかね？

[275: 名無し]

所沢市長の9/25付のブログに西口開発のイメージ図が掲載されています。これを見る限り、シティタワーの西側に高層物件はなさそうですね。あくまで現時点ですけど。。。

●ガッツ藤本（藤本正人）のきょうのつぶやき
https://blog.goo.ne.jp/zenntatosannpei/e/85bc2e280132e8908337c8d611a5c...

[276: マンコミュファンさん]

あんまり詳しいことは分からないですが、タワーマンションって高度利用地区？にならないと建てられないんじゃないですか？
今のところ西側はそれに該当してないですし、多分行政が許可を出さないと高度利用地区にならないと思うので、市がこのような図を出してるってことはタワーマンションにはならない気がします。
ただ、パークハウスくらいのマンションは建つ可能性はあるのかな？と思います。

[277: 匿名さん]

西側は等価交換の地権者だらけだから
売却されてマンションが建つ可能性がある。
だからクラッシィは若干南西を向いている。
東西南北に建てられるのに敢えて南西を向けて
上層階の眺望を確保しているようだよ。
15階以下は商業施設＆パーキングでほとんど隠れると思うけど。

[278: 検討板ユーザーさん]

新築時から管理会社変更の話をしなければならないことが前向きとは同意しかねますね。
東急の管理会社の姿勢の問題よりも、戸数が少なく、店舗が多く、維持費の購入者転嫁等地主優位な計画ですからどこがやっても高くなるべくしてなる物件だということです。
東急ブランドを評価しての購入もあるのでしょうし、管理会社変更など議題としても通るわけないでしょう。

[279: 検討板ユーザーさん]

>>278 検討板ユーザーさん
おっしゃる通り、新築時から管理会社変更の話はナンセンスでしょう。ただ、頭ごなしに否定も出来なく修繕費等下げる一つの手段にはなり得るでしょう。
なにはともあれ、まずは修繕計画書を読み解いて取捨選択がまずは先決になりそうですね！
入居したい身からしたら、馬鹿正直に出てきたまんまを鵜呑みにして高い維持費を払い続けたくもないので…！

住不の隣地にマンションが立つなどいろいろ噂が立っておりますが、ただでさえ供給が一気に来てる中で新たにマンション需要が出ますかね…？
売値を下げざるを得ないのがわかってる中で、建物高さが高めのものを作れば工事費もそれなりの金額になると思いますし、地権者へのお金とかもそれなりになると採算が取りにくい気がします。
個人的には
商業施設ができてもらえれば、また住宅需要が底上げされて大幅な値崩れもせずに済むのではと思ってます。

[280: 匿名さん]

管理会社を変えるかどうかは管理組合が決めることだし、
そのときの修繕計画で大幅に下がる可能性があるので
そこは運としか言いようがないよ。
金持ち＆無関心で、高い修繕積立金でも気にしない
区分所有者が大多数だったらどうにもならないし。
管理費や修繕積立金が不安な人は
よく重要事項説明で聞いて納得して買わないと。

供給過多なのは言われている通りで、駅により近いかどうかが闘いになるね。
たかが1分の違いで大幅に値段が変わるし、
そもそもブランズとクラッシィでは地価が倍近く違うよ。

[281: マンコミュファンさん]

積立金が高いのはやむなしと思いますが、修繕積立基金を12年、24年後にも徴収するのにはちょっとびっくりしてしまいました。
こういったマンションって結構あるものなのでしょうか…？

[282: 匿名さん]

あり得ませんね。修繕積立基金は退去時に戻ってくるものですし、
裏を返せば中古物件の購入者にも求めることになるので、
かなり売却しづらい物件になりますね。
一生住むなら納得できるでしょうが、
売却が目に見えているなら購入を見送った方がいいと思います。

[283: 検討板ユーザーさん]

一時金徴収はほとんどのマンションで採用されている方法ですので、一般的と思いますが、問題は金額です。
このマンションは常識外れの高額です。
徴収時期が来ても、高額すぎて払わない住民が多数出るでしょう。
予め決まっていたとかの問題ではなく常識外れの金額により、購入時からの問題先送りから、いざその時に組合は大いに揉めることでしょう。
結果予算不足になり、修繕計画は頓挫、組合の意見分断、新たな計画もたてられず、一斉に売り物件が発生するという結果が予測されます。

[284: マンション検討中さん]

まず、積立基金は戻ってきませんよ。売却時に支払った積立基金も乗っけた金額で売却する事で戻ってくると言う考えなら別ですが。
283さんのおっしゃる通り一時徴収は普通だと思います。
概ね、最初の引き渡し時の積立基金は積立金月額の40カ月弱分を支払う計算になっているので、たしかに高いと思います。(通常50ヶ月前後くらいがみられているかと)
となると、修繕費はそもそもなぜ高いのかと話になりますが、40年と長い修繕計画がされており、その計画から月々の積立金が導かれているので有れば、高くはなるでしょう。(一般的に30年で計画されて足りないと話になっているので)

では当物件を30年に換算したとき非常識と言わんばかりに高いかと言うと、店舗分を負担している事も踏まえたら確かに高いかも知れませんが非常識に大きくズレると言うことはない気がします。

修繕費については
最初に出ていくものが多いけど、管理組合の同意はあれど今後下げる余地が残っているし、上がり幅をどうにか抑えられると考えるか、
やはり相場感でお金が出て行くけど、今後修繕費が足りなくなっていく可能性が高くても良いと考えるかだと思います。

高いには高いなりの理由があって、安いなら安いなりの理由があります。

売却を考えたとしても、折角の住まいです。
ただ単に高いから無理だとか諦めるのではなく、いろんな物件を比較してとことん研究した上で買う買わないを決められたら後悔も少なくなるのではと思います。
もしかしたらこの掲示板に同じ物件に住む方もいるかも知れないので頭ごなしに否定とかしていくのではなくあらゆる考え方を共有できる場にしていきましょ。
長文失礼しました。

[285: マンコミュファンさん]

基金という名目に怯んでしまいましたが一時金と考えれば納得です。
かかるお金は仕方ないというか、必要なものではあると理解しているのですか、ローン+αで支払うとなるとちょっと不安になってしまいます。

[286: 匿名さん]

修繕積立基金は一時金だし税法上は預かり金の扱いのはずだから、
厳密には売却時に手元に戻り、新たな入居者が基金を払う、
という手続きが必要のはずだけど、
いい加減な不動産屋が仲介するとそういう書面を作らずに
売買してしまうことがあるね。
まあ確かに売買価格に積立基金を含んで売買するのが実情だけど。
しかしまあブランズは高すぎですよ。
それが納得出来ないなら戸数の多いマンションの方が安全かと。

[287: 匿名さん]

284さん
「店舗分を負担している事も踏まえたら確かに高い」
これマジですか？逆に言えば家賃収入も管理組合に入るってことですよね。
それでこの修繕積立金の高さは凄くないですか？

クラッシィの商業フロアはすみふ管理だそうで
家賃収入も何も入ってこない代わりに
修繕積立金の負担も無いようです。
戸数が多いのも影響しているようですが。

若い夫婦で10年以内に転居ならありだと思いますが、
駅からさほど近くもなくこれだけ毎月出るものが多いと
将来不安になって当然かと。

[288: マンション掲示板さん]

>>287 匿名さん
店舗分も負担というのは、店舗の維持管理費用もコストONされているという事です。
例えば店舗の階しか動かないエレベーターの点検費用も全体のエレベーターの一機と数えられてコストに入ってるなどの事です。(住民からしたら常用しないのにエレベーターを管理してる形になると言うことです)
誤認させてしまい申し訳ございません。
管理については、店舗と住宅で分けて考えられるタイプと一棟として考えられるパターンがあるそうです(聞いた話ですが…)
今回は図面を見る限り非住宅用途として権利者区画が設けられているので、元の地権者が取得されているかと思うので、当然家賃収入は入ってきません。

すみふの方はどう言う管理体系になっているか分かりませんが、すみふが店舗のホルダーしてるのであればもしかしたら、店舗と住宅で分けて考えられてるかも知れませんね！

確かに検討してる自分ですら不安ですからね…
重説をよく聞いて判断です

[289: マンション掲示板さん]

288です
あと、修繕積立基金は一時金と見られがちですが、管理組合が積立金を所有者に返還する権利を有すると修繕費を経費扱いに出来なくなるはずなので、返還は出来ないはずです。
返還してしまうと、管理組合が不動産収入を得る形になってしまうので税金が発生しなおさら修繕費用が足りなくなる現象になってしまうので、返還されない方が住民にとっては安心です。
でてく人はたまったもんじゃないですが、それはやはり売却価格に上乗せかと！

[290: 匿名さん]

店舗部分と共同管理だと本当にややこしいですよ。
お金の問題だけじゃ無い。
所有者（地権者？）が手放した時にさらにややこしくなって
管理組合が大揉めになるはずです。
営業からきちんと話を聞いた方が良いです。

[291: マンション検討中さん]

徒歩6分とあるけどファルマンの交差点まで550mあるので実際は7分表記じゃないかなあ。
あと混雑したプロぺ通りをスタスタ歩けると思えないし、老人なら12分くらいかかりそう。
若い夫婦向けですかね。

[292: 評判気になるさん]

>>290 匿名さん

そうですよね、管理区分にどこまでの柔軟性があるかも重要になりそうですね。
おそらく多少なりとも揉めるかと思いますが。

駅分数に関しては、
通る道が違うかも知れませんね、エントランス部分は裏側に位置しているのでプロペのセブンと印鑑屋さんの間の道に曲がっていくルートが早い可能性があります。
基本切り上げなので6.いくつとかであれば7分ですが…
あとはどこから測り始めているかにもよりますね！

[293: マンコミュファンさん]

いよいよ抽選ですね。倍率が付いている部屋はあるのでしょうか。大手でべそなので公正抽選だとは思いますが気になりますね。

[294: マンコミュファンさん]

>>293 マンコミュファンさん
誤変換？www
でべそ→デベ

[295: 評判気になるさん]

>>293 マンコミュファンさん
要望段階の時は被ってる住戸もありましたが、実際どうなんでしょうね…！

[296: 口コミ知りたいさん]

ここは抽選が土日だから操作抽選はないんじゃないでしょうか。昔は平日開催で、操作があったようですけどね。まあ、抽選立ち会いがゼロ人だったらわからないですけど。

[297: eマンションさん]

昔抽選で落ちた経験があります。何回もMRに行って打ち合わせしたのに、一週間前に飛び込んで来た方が当選しました。下の階だったかなぁ他の部屋を勧められましたけど断りましたよ。本当に運何だなと思いました。こうしようああしようと色々決めていただけに虚しくなりますね。

[298: 評判気になるさん]

>>297 eマンションさん
その時は非常に残念でしたね…営業マンの交通整理する技量が足りなかったのが原因ですね、、
抽選にならずに多くの住戸がスムーズに決まった方が営業としても良いはずなので、重ならない様に商談していくと思うので…！
どうしてもって言うお客さんがいたら別ですが…

[299: マンション比較中さん]

駅から遠いのと近隣のタワマンが老朽化してきて値崩れしているのがネックなんだな。
とはいえクラッシイは高すぎるし所沢そのものをやめる選択肢もあるんだな・・・

[300: 口コミ知りたいさん]

一期販売開始で識者の方のブログ記事出ましたね。参考までにどうぞ。
https://mansion-madori.com/blog-entry-6874.html

[301: eマンションさん]

リンクありがとうございます。
パーフェクトではないけど、マンマニさんもこの方も評価は総じてお買い得ということですかね。

[302: マンション比較中さん]

どこかで折り合いをつけないといけない部分はあると思います。この価格帯では頑張っている方だとは思いますが。駅から遠い分広さを選べるわけで。やや天井が低い気がしますが。

[303: マンション掲示板さん]

天井は私も気になりました。せめて255は欲しかったかな。でも階高はそうでもないのに隣のパークハウスの20階よりこちらの20階の方が高く少し見下ろす感じになる？とききました。3階まで店舗だからでしょうかね。単純に階で比べずに調べた方が良さそうです。

[304: マンション検討中さん]

プロ？というか、見識のある方目線だとお値打ちのマンションということですかね。
どうしてもネックの部分に目がいきがちですが、総合的に見れる方にとっては魅力的な商品ということなのでしょう。

[305: 評判気になるさん]

>>303 マンション掲示板さん
3階店舗で4階と3階との間にピットがあるのでその分高くなってるはずです！

[306: 匿名さん]

イオン跡地は中国資本が手に入れたそうです。残念ですね。資産価値が下がる要因になりそう。

[307: 匿名さん]

駅から距離があると仰っていますが、所沢駅徒歩6分は駅近とは言えないものの、それほど遠くはないように思います。
実際に歩いてみるともう少し時間がかかりそうですか？
マンションから駅まで信号はなさそうですが商店街が混雑して歩きにくいのですかね？

[308: マンション検討中さん]

駅から6分歩いても、目の前にあるのはマツキヨ位、良くてブックオフ位じゃない？
お年寄りや子供も沢山歩いてるのに、そこで競歩のペースでズンズン押し退けて歩いてはいられないだろ。そんな所沢であってほしくないし。

[309: 評判気になるさん]

近所に住んでるもんですが、実質は7分位かな。
でも駅まで信号無し、坂道なしのフラットアクセスはかなりうらやましいです。
急いでいるときはイライラしますから。

[310: マンション比較中さん]

徒歩何分表記の弊害ですね。実際は550m程度あります。平坦とはいえ混雑した時間帯のプロペ通りだと10分以上かかります。しかも恒常的に渋滞する交差点の目の前で車が出しにくい。デメリットをどう捉えるかですね。車不要と判断するには難しい距離です。

[311: マンション検討中さん]

子供がいるなら車はあったほうがいい。
老夫婦なら無くても楽に生きてける。そんな感じ。
大きな本屋に行きたいとき池袋まで行くのが面倒なんで、
早くグランエミオかここの１ｆに大型書店頼む

[312: 評判気になるさん]

>>306 匿名さん

住友の方でも騒がれておりましたが、どこ情報でしょうか？
いつ頃売買されたのでしょうか…？

[313: 匿名さん]

今日みたいな寒い大雨の日に実質徒歩10分は身体に堪えると思う。

[314: 評判気になるさん]

>>313 匿名さん

ではクラッシーにどうぞ。お待ちしております。

[315: マンション検討中さん]

プロペが人が多いのは同意だけど、それで実質10分は流石にかかり過ぎでは。
地元民は買い物とかの用がなければ駅前からファルマン通りに出てる人も多いけど、ほとんど距離変わらないし、自分のペースで歩けてストレス無いからかも。

[316: マンコミュファンさん]

でも流石に6分じゃ歩けないですし、10分かかるって言うのは分からないでもないと思っちゃいます

[317: 匿名さん]

今日みたいな大雨で傘さしている人が多い中をかき分けて歩けば7分で到着できるかな。
なんか中途半端な距離感なんだよね。そのぶんお安いのだと思うけど。

[318: 匿名さん]

修繕積立金が異常に高い問題は、マンマニさんはじめ各レビューアーみんなスルーですか。

[319: マンコミュファンさん]

ちょっと前にここで積立金について長く説明してくれた方、マンマニさんだった気がしますが…
なんとなく文面が似てるなぁと思い、紹介した手前フォローしてくれてると勝手に感じてました。

[320: マンション比較中さん]

修繕積立金が高いのは営業マンから説明を受ける段階でわかることだし、高いと思うならその段階で購入を諦めるでしょう。

237の「71㎡で13年目で管理費・修繕金等で 約63,000円」だとクラッシーとの管理費・修繕積立金の差は15年でおよそ650万円になるから、駅からの距離を考えると1000万円以上安くないとトントンという感じがしないですな。

[321: 匿名さん]

諦めるというよりは、選ばないです。

[322: 検討板ユーザーさん]

全然売れなかったみたいね。40戸も出して売れ行き偽装の嘘っぱちもいいところ。
見方を変えればまともな方が多かったと言える。

[323: マンション検討中さん]

なんかここの物件は随分と攻撃的な書き込みが多いね。

買わない、選ばないマンションの掲示板にネガティブな書き込みを続ける人の思惑ってなんなのでしょうか。

[324: 評判気になるさん]

>>322 検討板ユーザーさん
何戸売れたんですか？先着順住戸が7戸あるので
40戸の売り出しであれば33戸売れてる計算ですが

[325: 検討板ユーザーさん]

以前に1期の売れ行きを見てみましょうという意見がありましたが、この状況をどう評価しているのでしょうか。
品のある表現は思い浮かばないので書くのは止めました。

[326: eマンションさん]

33戸が売れたと見るか、売れなかったと見るか、まあ無理にこき下ろす必要も無いでしょう。超ーお得でもない限り完売は無いでしょうね。最近のマンション価格高騰のせいか完売御礼は本当に見なくなりました。デベは要望書で売れる戸数も予測出来た筈だからデベにとっては予定通りなのでは？とも思えますね。
スミフ程ではありませんが、最近の東京建物や野村の物件もゆっくりな印象です。

[327: 評判気になるさん]

>>326 eマンションさん

この前営業の方と話したところ、そもそも事業計画上竣工前完売、引き渡し前完売は想定してないとのことでしたよ。
価格高騰に伴う不動産市場の売れ行き鈍化が影響してるかもですね。

[328: 通りがかりさん]

ブランズもクラッシーもだけど、きっとある程度出来上がったら売れると思うんだよね。ここ数年で建った平凡な板状マンションよりも、デザイン性とランドマークとしての存在感はありますからね。クラッシー随分と建ってきて、正直いいなぁと思いますもん。とても買えないけど。
ブランズもホームページの完成CG見ると期待しちゃいますね。おしゃれな建物が立ち、お洒落なお店が出来れば、近隣住民としては嬉しいですね。

[329: マンション検討中さん]

ここは建物の完成が２年以上先ですし、売主として引き渡し前の完売を想定してない、というのは正しい見方でしょうね。
いくら早く完売しようが、資金回収はどのみち物件の引き渡しの時になるんですし。
今の世の中、土地の仕入れ値が上がってデベも薄利なので、会社によっては早く完売してしまうと値付けを間違えたとむしろ怒られるらしいです。

[330: 評判気になるさん]

10戸しか売れてない

[331: 評判気になるさん]

20戸位みたいですよ。
友人も初めは即購入と思って
モデルルーム行ったけど、修繕費などが
高かったことが不安となりよく考えてみればってことになり結局やめました。

デザインだけでは庶民は買わないなー（笑）

[332: 匿名さん]

要するに初期のお客さんに高く売って、後で値引きして売るんですね。
会社としてはそれでいいんでしょうが、口車にのせられて早く契約した人はたまったものではないですね。
完成するまでは営業からのアプローチは無視するのがいいですね

[333: 評判気になるさん]

そのかわり、オプションプランは対応できなくなりますけどね…！
結局値引きした住戸は部屋が立ち上がってしまえば、追加オプションが付けられない、まして内装まで仕上がってしまえば色も決められないでしょう。
安くなってから買ってもプランを変更したいと思ってもリフォームになるので結局値引き前と同じくらいの金額かと。

売れないから値引きっていうのもありますが、他要素もはらんでます。
営業マンのアプローチを無視するのも一つかもしれませんが、どの時期に買えば何が出来て何が出来ないなど自分で考えて金額と見合うかを検討するのが一番です。

[334: 匿名さん]

>>333 評判気になるさん
ご教示いただいたことで、完成後まで待つメリットに比べたら全くデメリットはないということが良くわかりました。

[335: 評判気になるさん]

>>334 匿名さん

そう思っていただけてうれしいです！
価格が安いことに越したことはないですが、せっかくの家なので予算と自分の希望のバランスが一番です！

[336: 口コミ知りたいさん]

今板状マンションに住んでるもんですが、ここ数日続いてる雨で廊下もびしょびしょ。ここは内廊下なんでそんな不満もないのかな？
あと住民が利用できるスカイテラスがあるようですが、近隣のタワーで毎日（時間は決まってるでしょうけど）屋上に行けるマンション無いですよね？何故かホームページには紹介されてないんですよね。。予算の関係で低層にしか手が出せそうも無いですが、上層ラウンジやテラスがあるというので真剣に検討してます。

[337: マンション比較中さん]

内廊下の方が絶対いいですよ。
エアコンが入れば夏涼しく冬暖かい。

あとスカイテラスについては
あると嬉しいと思いますし初めは物珍しさから混み合うと思いますが
結局使わなくなる人がほとんどだと思います。
過剰設備に管理費や修繕積立金が高くなる，なるほどです。

駅前のクラッシーは集会所やプレイルームを作ったようですが
そちらの方が稼働率は高そう。

[338: 評判気になるさん]

ブランズタワーは、内廊下にエアコンが無いと聞いていましたが間違いでしょうか？

[339: 検討板ユーザーさん]

この話題随分前にここで出てました。
エアコンは無しですね。
ただ換気システムは常時稼働だそうで、いわゆるコモリは無さそうですよ。
この話があがると、またクラッシーと比較しながらこき下ろす方が出てきそうですね。うんざりしますが。

[340: マンション比較中さん]

業務用エアコンですから維持管理費や電気代がかかりますし，もしエアコン付いていたらさらに管理費が上がると思うと恐ろしいですね。
テラスは正直不要なので管理費や修繕積立金を下げて欲しい，という人も多いのでは。

[341: マンション検討中さん]

ここは修繕費が高すぎてもう少し安くないと意味が無いんだよね。
完済後も管理費、修繕費、＋固定資産税均したら毎月１０万の出費とか。
資産価値も低いし賃貸で良くね？ってなる。
部屋だけは良い。住みたい。でもこの金額なら他を当たるってなる。

[342: マンション検討中さん]

近隣の某老舗タワマンみたいに、
貸し会議室や駐車場で収益を上げ、修繕費上がるのを極力抑えるやり方を見習ってもいいと思うよ。
だけど非居住者がマンション内に入ってくるのを異常に嫌がる高齢住人が文句言いだすのも常で、それで理事会が荒れて「前例にないから」と見送られるんだよね。まあ面倒くさいんだろうね、修繕費値上げしちゃうほうが簡単だもんね。
知り合いが住む30世帯位のマンションも、屋上に看板広告設置許可して修繕費を極力上げないで30年経ってる。住民が運営してくって気骨は大事なんだろうなって思う。

[343: マンション検討中さん]

>>341
確かに、間取りみると最近のマンションでは一番好みなんだよねー
もちろん東南か南西角の高層階ね！

[344: マンション比較中さん]

確かにここは賃貸物件だったら人気が出そうですね。
購入となると資産価値・維持費的にかなり厳しくなりそうです。

[345: マンション検討中さん]

資産価値って言う言葉が先行してますが、売却を前提にしてたり、賃貸運用で考えるので有れば、そもそも今の所沢を選ぶのは違う気がする。
自分が長く住むにあたり本当にここで良いのかを考えるべきかと。
ランニングがーとか資産価値がー等を考える方は上で仰る通り都内で賃貸した方がいいかと。もしくは都内の中古物件を買うか。
長く住むのに資産価値を気にしても建物は経年劣化していくので、土地しか残りませんし、マンションなんで持分も微々たるもの。
あってないようなものです。

[346: マンション比較中さん]

私も同感ですね。資産価値が望めないブランズの検討をやめて，
所沢であれば緑豊かな場所で戸建てを求める方が良いと思います。
何よりブランズ周辺は学校や保育園の問題があります。
でしたら久米や松が丘あたりの戸建ての方が伸び伸び生活できるかと。

結論としてはブランズは賃貸物件だったらアリです。
何より内廊下なのにエアコンが無い賃貸マンション仕様ですからね・・・

[347: マンション検討中さん]

>>346 マンション比較中さん
資産価値が望めないとは思いませんが、あまりにも投資家目線が多いなと思いました…

換気はされると思いますし、販売平均単価が250万の物件で内廊下はむしろエアコン無くてもいいスペックだと思いますよ。
これを言うとシティタワーはエアコンがあると言う方が出てくるとかもしれませんが、単価が350万でなかったらもっと売れないです。

[348: マンション比較中さん]

今年の酷暑で内廊下に空調がないマンションに行きましたが，息をするのも辛いくらい暑かったですよ。こもらないというのはあくまで匂いであって，暑さ寒さは外気と同じです。

あと，クラッシィと比較にはならないと思います。
ブランズの地価は半額，駅直結と実質徒歩10分では比較対象になり得ません。
引き合いに出すだけ惨めかと・・・
クラッシィが高くても売れているのは，買える人がいるということでしょう。
つまり，資産価値を気にしていないということでは？

ブランズと競合するのは周辺の築年数が経ったタワマンです。
周辺からの買い替え需要を期待した方がいいと思います。

[351: マンション比較中さん]

[No.349から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[352: マンション検討中さん]

>>348 マンション比較中さん
空調がないと確かに暑いでしょうな…
ただ250万で内廊下と考えると良いのでは？って思いますが。
基準法で24時間管理は必須になってるはずなので、換気はするはずです。
シティタワーの購入者、特に億ションと言われる部屋は地元の資産家が買ったと聞いた事があります。
確かに引き合いにはなりません。
売値が違いすぎます。

[353: マンション検討中さん]

>>352 マンション検討中さん

管理で無く換気でした

[354: マンション比較中さん]

空調がない内廊下にするくらいなら，ブランズ付近でオススメなのはシエリアでしょう。価格に見合ったマンションかと。
ただ，価格に見合わなくとも「ブランズ」というブランドに惹かれて検討する人もいるでしょうし，仕事帰りに夜のプロペ通りを通らずに帰宅できるというのもメリットかと。
プロペ通りで通勤などと言っている人は，夜の呼び込みとか，酔っ払いがしょっちゅう暴れているとか，見たことないのかな。なぜ東口に無くあそこに交番があるのか考えた方が良いかと笑

[355: マンコミュファンさん]

シエリアは確かにいいと思いますね。価格に見合っていて住み心地も悪くなさそうです。
ただ、ブランズと比較してる人が多かったのかちょっと前に比べたらだいぶ部屋がなくなってました。
ブランズの営業も住友とは住み分けしている感じで、むしろシエリアが残ってる方が売れ行きに影響あるって言ってましたね。

[356: 口コミ知りたいさん]

なんだかここの書き込み、ひどく荒れてますね(..;)何かブランズに恨みでもある方たちなのかな？
他の物件はこの部分が悩みますとか、教えて下さい適な書き込みなんですが、ここの書き込みは有り得ない、価値が無い適なコメントで驚いてます。

[357: マンション検討中さん]

確かに夜のプロペは荒れてますが、交番はプロぺ通りの前身の駅前通り時代からあるから、治安の悪さで設置されてるというわけでは無いと思います。その時は東口はなかったはずなので。
煽りたがりが非常に多いですね笑
シエリアはいい物件だと思います。比較対象になる物件ですね。
内廊下もできる条件があるので、ワイドスパンのプランと内廊下は高級感もあるので比較対象としては両物件で悩むのは正解そう

[358: マンション比較中さん]

＞前身の駅前通り時代からある
けど東口には交番が不要なわけですよね。
同じ埼玉でも大宮は東口・西口に交番があるわけで，所沢駅東口は今も治安が良いものの西口はプロペ通りのせいで治安が悪いわけですよ。
プロペ通りを通勤通学に使うという営業マンがいたら，無知を疑った方がいいですね。
結局，内廊下にエアコンが無いのはとんでもないデメリットだと思いますし，管理会社を変えてでも修繕積立金を見直さない限りは，長く住むにはかなり厳しい物件でしょう。

[359: マンション比較中さん]

355さん
シエリアはオール電化ですがデメリットと考える人が意外と少なかったようで完売目前のようですね。ここまで安いとブランズの営業も気になるでしょうね。

[360: マンコミュファンさん]

プロペ通りの治安の件はともかく、内廊下にエアコンなしっていうのはそんなにデメリットなんでしょうか…
エントランスやエレベーターのエアコンに関しては分からないですが、仮にあるとしたら、ワンフロアあたりの戸数が少ないこのマンションで内廊下を歩く時間なんて何十秒、長くて1分ほどだと思うので、実際住んでみたらエアコンの有無は些末な問題な気がします。
内廊下に住む訳じゃあるまいし…

[361: 検討中さん]

>>358 マンション比較中さん
横槍すみません…どちらかというと不審者報告が多いのは東口側の方です。(くすのき台あたりとか)
街頭も今でこそ増えてますが暗い道がかなり多いです。
また、プロペ通り側にしか交番はありませんが東口側も管轄に含まれます。　牛沼界隈については交番がさらにあります。
別にプロペ通りの治安について否定はしませんが、何をもって治安が悪いのかと言うこともありますし、人の目が多い分何か起きればすぐに目につきますから。
ちなみに通学は電車だったので小学校の時からで
プロペ通り使ってました。東口にいた地元の友人は何度か露出狂にあってましたね笑

[362: マンション検討中さん]

>>360 マンコミュファンさん
おっしゃるとおり、私もそう思います。
1フロア6戸しかないのにそこまでいるかと言うと、いらないと思います。
逆に管理費・修繕費を上げる要因になるので正解かと

[363: マンコミュファンさん]

契約した人いるだろうけど、契約者専用のスレッドとか立たないのかね？
こんな荒れてるスレッドより、契約者専用で話してる方々の決め手とか聞いた方が情報収集できそう

[364: マンコミュファンさん]

>>361 検討中さん
私も横槍入れて申し訳ないんですが、個人の体験として、随分と前ですが学生時代に、プロペで反社っぽい人？から逃げてる若い男の人が追いつかれてそのままリンチ状態になったのを見た事があって、かなり怖いイメージがあります…
学校でも薬物の取引が行われてると教師に言われていたので、今はだいぶ変わったかもしれませんが、子どもの通学路にするのは抵抗があります。
東口の治安の問題点と、プロペ通り治安の悪さはちょっと種類が違う印象です。

[365: マンコミュファンさん]

>>364 マンコミュファンさん
治安の種類がどうなのかにもよりますね、
昔はプロペ内にキャバクラとか色々ありましたが、今はあまりなくなってきました、
今でもたまにプロペ行きますが、普通に小学生なのか中学生くらいの子たちが遊んでますから、前に比べたら改善してるんじゃないですかね。

[366: マンション比較中さん]

朝のプロペ通りは平和ですよ。繁華街特有のゴミだらけの疲れ切った朝という感じ。
ただ夜は本当に風俗店の客引きが多いです。嘘だと思うなら歩いてみればわかります。ネットでも「プロペ通り　治安」で検索すればいくらでも出てきます。薬物売買の噂も絶えません。市長が代わろうとも，いつまで経っても改善されないから近隣住民は不満を持ち続けています。

シエリアのスレッドでもプロペ通りを通らないで通勤通学する経路が出ていたと思いますのでご参考に。ブランズも遠回りになるので徒歩10分以上かかるのです。

今風俗店が多い少ないの話をしても不毛だと思います。パークハウス日吉町の目の前が風俗ビルになったように，いつ何時風俗ビルができても問題ない商業地域なので，それを頭に入れておいた方がいいです。市長に規制してもらうしかないのですが，何にもしませんね。

[367: 匿名さん]

クラッシーの近くにもラブホあるよ。普通に住宅街だけど規制無いから郵便局前の通りにキャバとか歌舞伎町以上に混沌としてる。どこに何ができるか全然わからない。

[368: マンション検討中さん]

私、エアコンなしの内廊下マンション(デベはメジャーセブンの一つ)に住んでますが、夏は熱が篭ってかなり暑いです。
ただ冬は全然寒くないです。春秋は言わずもがな。
小規模のタワマンでしたら内廊下滞在時間も少ないですし、正直対してデメリットとは思いませんね。
むしろ費用対効果としては優れた判断に思います。

[369: 匿名さん]

内廊下にエアコンがなくて何で修繕積立金が異常に高いの？
東急コミュニティのせい？

[370: マンコミュファンさん]

商業階の修繕費と、設備に対する住戸数の少なさが修繕費に来てるかと。
あとは修繕計画を40年で計画して厚めに見てる分かと(30年だと修繕積立が足りないーという問題が出ているので)

[371: 口コミ知りたいさん]

つまり全戸が40年以上居住する前提で修繕費を積み立てている訳だね。
10年20年で出る人は大損ですね。

[372: マンコミュファンさん]

うーん、そうなると30年で見てても大損なのは同じでは？
10年くらいのスパンで大規模修繕が来るわけで、その間にも軽微の修繕があったりして足りなくなって一時金が発生したりしてるのでましでは？
10年で出る想定で買う想定で修繕費がーと思うので有れば、違うところ検討すれば良いのでは、

どうも物件に対する揚げ足とりがこのスレッド多いですが、買えない僻みにしか聞こえないです。
短期で転出入するのであれば、正直賃貸の方がいいでしょ。

[373: 匿名さん]

修繕積立金や管理費を積み上げると20年住んだらクラッシーとトントンなんですよね。
一見お買い得に見えて支払い総額が高い。大規模修繕で高いので有名な東急コミュニティが管理会社ですからね。仕方ないですよ。

[374: マンション検討中さん]

ずいぶん管理会社に詳しい人が多い掲示板なんですね。
複数のマンションを購入した人がいっぱいいるのかな。。
高いので有名、ってどこ情報？

[375: マンション検討中さん]

というか、ここをコキ下ろしながらクラッシーをageる流れ、いい加減食傷気味です。

[376: 匿名さん]

クラッシィとの比較なら35年で500万以上余計にコストがかかるので、こき下ろされるのも仕方ないかと。一見安いだけに。ただ、ここをageる流れで言うなら、クラッシィより内装がおしゃれ、広い、眺望が良い、エントランスが豪華など中古検討者の内覧時の感動が多いのはこちらでしょうね。なので案外リセールしやすいかも。まだオプションも選べますしね。

[377: マンション検討中さん]

前にも出てましたが、ここのコストが相対的に高く見えるのは、40年の修繕計画であえてクラッシーより1回多い3回分の大規模修繕の費用を盛り込んでるからで、同じ前提条件で比較した時の答えは無いはずです。
仮に同じ物件で30年と40年の修繕計画を作っても、1.5倍の費用を10年長いだけの期間で割れば後者が高くなって当然ですし。

ここの修繕費が安くない、のは事実ですが、クラッシーより500万高い、の根拠は無いのが現状なので、それを論拠にこの物件をこき下ろすのは少し公平性を欠くように思います。

[378: マンション比較中さん]

正直なところ駅直結がブランズであれば，と思っている人も少なくないのでは。
東急も相互乗り入れで西武と蜜月ですし不可能ではなかったのでは。

現在，近隣マンションが築20年で最上階75平米2500万円程度ですから，ブランズの20年後の相場は修繕積立金を考えると2000?2200万円程度でしょう。
逆算してローンを組むと良いかと思います。

[379: マンション比較中さん]

東急コミュニティーはデベ関連会社としては珍しく他社マンションも管理しますからね。
通常の管理会社と同じです。マンション管理では日本ハウズイングが最大手ですが，大手と言われる管理部門専業は大規模修繕のコンサルが飯の種ですからね。自主管理よりも2倍3倍かかるのは当たり前ですよ。
管理人の派遣といった日常業務はどの管理会社でもサービスも金額にも差はありませんので。

[380: マンション検討中さん]

グラシスタワーが3600万くらいだから20年後は4000万くらいじゃないかな。

[381: 匿名さん]

最近の東急不動産物件が全部40年で出しているのなら親切という理屈が成り立たなくもないが、ここだけ40年で計算しといて親切というのは真逆で悪質と言わざるを得ない。
1回分多く修繕しているから高くなるというなら他と同じく2回にして30年にした修繕計画を提示するべき。その上で修繕費はいくらになるのか。もっと高くなるでしょうね。
本当に親切なら2パターン出して1回目の総会で議決するべき。若しくは入居説明会で。
上記をやろうと思えばできるのにやらないのはなぜでしょうか。面倒だからでしょうね。
反論は契約時に承認したから？嫌なら買わなければいい？

[382: マンション検討中さん]

すみません、381さんの書き方に代表されてる、この物件を批判する方の攻撃性に戸惑いを感じるのですが。いったいどんな立場で誰と戦ってるんですか？

それと、根本的な誤解をされてるみたいですが、ブランズでは全ての物件で40年の修繕計画を出して売っている、とのことでした。
むしろなぜ、この物件だけ40年で計算してる、悪質だ！って思い込みになるんでしょう。真剣に検討してる人は、その程度の確認は営業にしてると思うんですが…

[383: 匿名さん]

>>382 マンション検討中さん
381です。他の東急不動産物件も40年だとしたら、間違ってました。失礼しました。

[384: 匿名さん]

30年で計算してるクラッシィに3回目の修繕費を可算しても500万以上ブランズの方が高いですよ。

[385: マンコミュファンさん]

どれくらい違うのかわからないけど、高いので有れば、単純に戸数の差でしかない気がする。
仮にブランズがクラッシーと同じくらいの戸数で同じくらいなら尚更

[386: 匿名さん]

結果として全く売れてませんからね。3回目の修繕費を考えても住友より500万くらい高いのであれば、さっさと値引きし始めれば総支払いが抑えられてまだいいんですけどね。ある程度苦戦しておかないと会社が値引き開始させてくれないのでしょうか。
それでも将来売りづらい問題は解消できないのがキツイところです。

[387: マンコミュファンさん]

>>386 匿名さん
全く売れてないんですか？

[388: 匿名さん]

何日か前の書き込みで10戸とか20戸とか言われてましたよ。

[389: マンコミュファンさん]

ここに限らずクラッシィにも攻撃的なレスをしてる人がいるので、何に対しても揚げ足取りしたい人がいるのでしょう…
内廊下のエアコンなしやプロペ通りの治安の悪さは人それぞれ感じ方が違うので、ご自身の判断で良いと思いますが、
管理費修繕積立金が高いのはマンションの規模としては仕方がない点なので、目先のローンだけではなく、その支払いも意識して購入した方が良いマンションではあると思います。

[390: 口コミ知りたいさん]

>>387 マンコミュファンさん
数日前で今はわかりませんが40戸販売で34戸済みということです。どうやら上層階、一番広い間取り？は売れてるとか。確かにホームページも一番広い部屋の価格表示が無くなってますね。。まだ引き渡し2年も先なのに、やれ全然売れてないだ、売れ残るだ、うんざりですね。

[391: 匿名さん]

売れ行き好調ですね。買える人は買えるし、修繕積立金を高いと思わない人は買うし、営業活動には何も影響なさそうですね。

[392: マンション検討中さん]

>>378
さすがにそんなに安くはないぞｗ事故物件か
低層階でそれ位の激安あったけど、そこは事故物件だった。
築20年近くの高層階70㎡で3500万ってのは、今日通りかかった。オープンルームやってたから
個人的には老人になっても最低85㎡はないとヤダし、マンション派でもそういう人って多いと思う。クラッシィは狭いし、そうなるとブランズタワーだよね。

[393: 匿名さん]

事故物件って書いて大丈夫なのですか？大島てるでさえ裁判に巻き込まれているのに出てこない情報ですよ。マンコミュさんも巻き込みかねない話かと。

[394: 匿名さん]

相場情報は229にもありますが。
なおこちらは掲示価格であって最終的な売買価格は値下げすることもあるので違います。
大体300万円から500万円程度下げることはあります。

タワマンの相場は武蔵小杉の件以来下がっています。それでいて所沢はまだまだ建ちますからね。20年後の中古販売では更なる値崩れを起こす可能性があります。
ですから資産価値を考えず住むことを考えることが賢明です。武蔵小杉のタワマン記事にある通りあそこは中国人投資家がかなり買っていますからね。

相場について。
1999年築のグラシスタワー2LDK60平米で2500万程度ですよ。相場を見ると階はほとんど影響がない。高層階ほど下落が激しいでしょう。あとグラシスは売れないからと賃貸物件が多いのも特徴。
https://www.homes.co.jp/archive/b-16697583/

[395: 匿名さん]

続いて1997年築のスカイライズタワー
https://www.homes.co.jp/archive/b-16708184/
24階70平米2780万、27階62平米2480万円です。
築22年ともなると賃貸がメインになり、ここまで安いと流石に値下げはなかったかなと思います。しかし最上階の一番広い部屋で月15万円ですから、ブランズの修繕積立金を考えると賃料を上げられないのでその分オーナーが負担する必要があります。

この辺りのタワマンの特徴をまとめると上層階ほど下落率が激しく、賃貸で人気ということです。ですがブランズの高額の修繕積立金を考えると、賃貸オーナーになるのはリスクが高すぎです。

[396: 匿名さん]

老後の住処として考える際に、年金暮らしで管理費と修繕積立金を払えるかと考えるのが一般的ですが、クラッシィの2LDKなんて狭いのに売れるのか？と疑問でしたが、狭さからくる管理費と修繕積立金の安さから完売のようです。
ブランズの上層階の90平米は毎月いくらになるのでしょう。資産家であればそんなことを考える必要はないのでしょうが。

ブランズは値引き販売している情報など無いでしょうか。

[397: マンコミュファンさん]

その武蔵小杉のタワマンの記事は有識者の方からボロクソに言われてましたけど…
高層階が値崩れしやすいのは同意ですが、グラシスタワーの販売時の坪単価を考えたら、築20年で2500万程度であれば大幅に値下がりしてるとは言い切れない気がします。
周辺タワマンは販売時の坪単価が200切ってたりするので経年を考慮したら、めちゃくちゃに暴落してはいないのでは…？
ただこれはあくまで周辺タワマンへのフォローであって、ブランズの坪単価はまた異なるのでなんとも言えませんが…
ブランズタワーを賃貸にした時、現在の近隣の賃貸相場では厳しいとは思うのでその点は気になります。

[398: マンション検討中さん]

前の書き込みにありましたが、そもそも売り手側に完成前の完売を目指す気がないなら安い値段にはなりようがないです。最初に33戸を売ったのだとしたら、残りの110戸程度を2022年の2月までに売れば良いわけで、2年以上あるわけですから。売り上げを最大化しておいて、広告費等を抑えながら時間をかけて資金回収タイミングまでだらだら売っていく、経済合理性にはあったやり方だと思います。とはいえ、買い手の判断は売り手事情とは別なので、他の物件と同じように単純に物件の良しあしや自分の支払い能力と相談して判断すれば良いと思います。
修繕費用に関しては、381さん＆382さんの書き込みにあるように、どのタワーマンションにも潜在的にあるコストのリスクを、せっかく売り手側が親切にも初めに顕在化させてくれているのですから、判断材料が増えたととらえるべきでしょう。売り手の販売事情を考えると不利に働く（ここでもこれだけ騒いでる人がいますし）情報をあえて最初から出しているのは事実なので、私はその点は評価しています。それはもちろん、売り手の姿勢論の話であって内容を無条件に認めるということは別問題ですが。

[399: 匿名さん]

20年後に周辺相場に合わせて最上階の最も大きい部屋の家賃を15万円に設定すると、税金や諸経費を引くと月の収入は5万円を切るのでは無いでしょうか。ローンが月5万円であれば差し支えないでしょうが、では賃料を20万円にするなら都内を借りるという人がほとんどでは。すべてのマンションの問題ですが、所沢では家賃収入が望めないということです。

[400: マンション比較中さん]

周辺のタワマンが老朽化していく一方，ブランズは高級タワマンとして所有欲を満たすような差別化を図っているように思いますけどね。それが賃料に反映されるかどうかはバクチ要素。堅実に永住目的で40年計画というのが，売り手の真摯な姿勢だと思いますけどね。