ブランズタワー所沢ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー所沢についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/tokorozawa/

所在地：埼玉県所沢市東町500番（地番）
交通：西武池袋線・西武新宿線 「所沢」駅 から徒歩 6分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.77平米～92.38平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：佐藤工業株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[1567: マンション検討中さん]

そもそも>>1505これって本当なのかな？
日吉町がそんな高額で売れたなんて話しクラッシィのモデルルームでも聞かなかったんだよな
どこに載ってる情報なのかわかる方教えてください

[1568: マンション検討中さん]

>>1567 マンション検討中さん
ノムコムのマンションデータでわかるよ

[1569: マンション検討中さん]

>>1567 マンション検討中さん
築5年のパークハウス所沢日吉町の最上階が7500万円、低層階2LDKが4200万円が相場なので、同じ徒歩3分のシティタワーはこの相場を参考にしていると思われる。
西口の駅近はもう建てられないから高騰してるよ。
ただ東口は野村不動産が再開発するらしいので、アンダーパスができる頃には東口にも駅近タワマンが何棟か建つみたい。そうなると西口全体の相場が下がる（落ち着く？）と思われる。

[1570: マンション検討中さん]

>>1569 マンション検討中さん
大型商業施設が出来たら所沢西武SCはお役御免でタワマンに転生とか無いですかね。東口は良い場所に結構な広さの月極駐車場とかあったりしますから、10年スパンで考えたら色々出来るかも知れないですね。
ただ、その時には西口物件の価値が下がるより、所沢駅周辺の価値全体が底上げされるんじゃないかなと思ってます。

[1571: マンション検討中さん]

西武の持ち物じゃなくて第三セクターの持ち物では。
再開発事業で複合施設になりそうだけど容積率の問題で建て替えが困難らしい。
民間に売ったら開発もあり得ると思うけど、
第三セクターってなくならないよね。だって市の職員の（誰か来た）

[1572: マンション検討中さん]

所沢は供給過多だという自称プロの記事があったけど、供給過多どころか駅近は中古物件待ちしているわけで。しかし駅近でもない物件とか所沢全体の価値が上がるとは思えないけど・・・

[1573: 検討板ユーザーさん]

公称で徒歩5、6分はフツーには駅近と言えると思うけど、受賞物件のクラッシー様は自分たち以外は駅近じゃないと思っている様子。

[1574: 匿名さん]

所沢の相場が上がるにしても、クラッシィは既にその値上がり期待も織り込んでスミフが価格設定してるので購入者が値上がり益を得られるようには思えません。市場価格に沿って設定されてるこちらとかの普通の物件の方がスケベ心を出さなければ無難な気がします。

[1575: 買い替え検討中さん]

>>1574 匿名さん

その通りだと思います。
不動産（特にマンション）を査定に出した方ならよくわかると思いますが、駅からの距離が徒歩１分近くなると、＋１．５ポイント前後加算されます。つまり駅徒歩３分のクラッシィと徒歩６分のブランズの差は４．５程度となる計算です。
万一、駅距離以外が全て同じ条件（ありえませんが）だったと仮定すると、４．５％程度の価格差が妥当ということになります。
ブランズで今掲載されているプランのうち、一番単価が高い２６階のＢタイプで、３００万。
一方、クラッシィは２７階で１フロア上階とは言え３７３万。
実に、２４％の価格差です。
この差を埋めるには、よほどのプレミアム査定が無いと、購入時の価格維持は厳しいでしょうね。
あちらの掲示板では、資産価値が高いことを誇らしげに語られてますが、購入価格が高いことと資産価値が高いは同義ではありません。
竣工しても完売せず、買い手がつかないのは、この価格での需給バランスが取れていないということが、一番事実を物語っているでしょう。

[1576: マンション検討中]

>>1575 買い替え検討中さん
意味のよくわからないポイントとやらの差と坪単価差を単純比較できるんでしょうかね。

[1577: 買い替え検討中さん]

>>1576 マンション検討中さん
同じ地区（エリア）の取引事例を元に査定する方法で用いられるポイントで、ざっくり言うと元となる事例に対して１ポイントあたり、１％査定価格が加算（マイナスであれば減算）される査定方法です。駅距離以外すべて同じ条件の物件なんてありえないので、単純比較は出来ませんが、駅距離が物件価格に影響する大きさを分かったうえで、物件価格の妥当性を自分なりに見極める指標になるかと思いました。

[1578: マンション検討中]

>>1577 買い替え検討中さん
駅距離の影響は土地代がダイレクトに影響するので建物土地割合とその金額を見て比較するしかないでしょうね。

[1579: マンション検討中さん]

>>1578 マンション検討中さん
マンションのコストに占める土地代って僅かだから、土地代が仮に倍違ってもマンション価格への影響は低いからね。

[1580: マンション検討中]

>>1579 マンション検討中さん

いや、半分程度は土地代では。

[1581: 買い替え検討中さん]

1577です。
大手仲介会社で取り入れられている主要な査定方法である、“中古マンション”の取引事例による査定は、固定資産税の資産評価のように、土地と建物を分ける査定方法ではありません。土地も含んだ“中古マンション”の査定価格に対する、駅距離の影響についてコメントしました。試算評価の仕方は、新築時の値付け、納税時の試算評価、中古として売買する際の査定などあると思いますので、土地に着目した評価を否定するものではありません。

[1582: マンション検討中さん]

>>1581 買い替え検討中さん
結論としては駅から600mも離れているこの物件は将来的に厳しいってこと？
不動産のプロみたいなので、この物件のポイントを出してくれると嬉しい。

[1583: 匿名さん]

>>1580 マンション検討中さん
敷地面積にしめる各戸土地面積ってせいぜい3坪ですよ。シンプルに土地代だけなら比率はわずかですね。

[1584: 買い替え検討中さん]

>>1582 マンション検討中さん
駅からの距離で徒歩６分（４８０メートル未満）というのは、少なくともマイナス評価にはなりません。不動産会社によっては、数％程度加算されるようです。
駅徒歩３分のクラッシィと比較して、ブランズ６０００万ならクラッシィ６３００万程度が妥当だが、それ以上の価格差があるようなので、駅距離だけを重視するなら、ブランズはずいぶん割安（あちらが割高）だと思います。もちろん、単純比較は出来ませんが。
将来的に厳しいかどうかは、駅がそこにある限り、今と変わらないと思います。むしろ、所沢エリアの市場評価の方が、将来的な物件価格を左右するのではないでしょうか。（元となる別物件の取引事例価格が変動するため）
自分は、プロではないので、査定ポイントの算出は出来ません。ごめんなさい。

[1585: 購入経験者さん]

>>1584
1582の人はクラッシーがいい評価になるような説明以外は耳に入らない人だから真面目に答えるだけ無駄だよ。あまり関わらずにクラッシーすごいね、って言っとくのがベスト。

[1586: マンション比較中さん]

クラッシーはクソ物件なので比較対象にならない。
ここと比較対象になるのはパークハウス。
パークハウスはあっという間に完売しているけどブランズは売れ残っている。
それが現実でしょ。
次のパークハウスが買い。
所沢でタワマンはリスクだけ。賢い購入検討者が多いってことです。

[1587: 評判気になるさん]

近隣のタワーマンションから買い替え検討中ですがこちらの物件当初は外廊下と聞いていましたが内廊下になったんですね。

[1588: 評判気になるさん]

>>1587 評判気になるさん
当初ってのがいつ頃の話か分かりませんが、建設計画発表された当時から内廊下設定だったと思いますよ。構造上もこの小規模ドーナツで外廊下は無理でしょうし。

[1589: マンション検討中]

>>1583 匿名さん
物件価格の半分程度が土地代ではないでしょうか。同似た階、似た平米数同士で2つの物件を比較し、物件価格に占める土地代分を比較すると駅距離による土地代の差がはっきりしますよね。

[1590: マンション検討中さん]

>>1589 マンション検討中さん
物件価格の半分が土地代って見解ですが、それはデベが利益どーんと乗っけた上での恣意的な比率であって、コスト(仕入れ費用)での比率では無いのがポイントかと。例えば75m2のお部屋分の土地10m2の仕入れ値が600万円でも、マンションとしての売価に占める価格としては3000万円としても自由ですよね。

[1591: マンション検討中]

>>1590 マンション検討中さん
土地代は非課税ですが、デベの裁量で土地代も勝手に決めていいんですかね、建物代に利益乗せるというのならわかりますが。そのへんよくわかりません。

[1592: マンション比較中さん]

>>1578 マンション検討中さん
こちらの方が書いている通りで土地価格と建物価格を見ないと何とも言えませんし、その価格は固定資産税評価額によるものなのでデベロッパーで適当に決めているわけではないです。もし適当に決められていたら納税額がおかしなことになります。そこで資産価値がわかります。

[1593: 匿名さん]

5000万円程度で高いとかいうの、日本は全然裕福になってないよなあ。本当に貧乏人が増えた。平均年収400万円ちょっとでしょ？そりゃローン組めないよ。無理なペアローンを勧める銀行員もどうかとおもう。

1994年の金利は4.2％なので5000万円を借りると35年で9500万円の返済になった。今の金利は変動で0.4％程度。5000万円借りて35年続いたとすると5300万円。35年固定1.3％計算でも6200万円。これだけ低金利時代だとどこのデベも販売価格を上げざるを得ないよね。所沢駅付近のマンションなんて20年前は3000万円前半で買えたけど今は5000万近い。だから中古の価格の方が高いんだよね。その20年前から平均年収が下がっているんだから。

[1594: マンション検討中さん]

全く関係ないがうちの天然嫁は「所沢にもタワマンってあるんだねー」と言っていたぞ

[1595: マンション検討中さん]

サイトの物件概要で第X期表示が無くなって販売対象が先着順13戸だけの表示になってますが、残りはそれで終了な感じですかね。外から見るともうかなり出来あがってそうですが、既存モデルルーム以外に物件内見学とかしばらくすれば出来るのでしょうか？実物見れれば検討しやすいのですが。

[1596: 検討板ユーザーさん]

>>1595 マンション検討中さん
低階層部屋は登録者限定DMで限定募集されてますね。
なので、サイトに載っている部屋以外にもまだあると思います。

[1597: マンション検討中さん]

外観上完成していても内装がどうなのかは分からないのと、工事終了後に役所の検査を受けて法的に「完成」の状態にならないと第三者の立ち入りはできなかったと思います。なので年末あるいは年明け位までは中の見学はできないかと思われます。

[1598: マンション検討中さん]

>>1595 マンション検討中さん
あれ、ほんとだ
いよいよ終了間近ですか

[1599: 評判気になるさん]

>>1596 検討板ユーザーさん
特定の部屋に申込があった場合に、DMが送られます。DM記載の部屋＝買い手がいる部屋です。

[1600: マンション検討中さん]

完売間近ですね。さすがです。

[1601: マンション検討中さん]

先週モデルルーム行きましたが、次期販売表記含め30戸くらいは残っていました。
間近と言えるかどうかはわかりませんが、竣工前には完売しそうですね。私も前向きに検討中です。

[1602: 口コミ知りたいさん]

>>1601 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。
ひと月ほど前にモデルルームに行った際は40戸弱だったので、ひと月で10戸近く成約してそうですね。その時も既にプランによっては選択肢がかなり少なくなっていたので、プランや狙っている階層によっては、さらに選択肢が少なくなっていそうです。

[1603: マンション掲示板さん]

>>1601 マンション検討中さん
どこが残っているかわかる範囲で構いませんので、教えてください。

[1604: マンション検討中さん]

>>1603 マンション掲示板さん
ざっくりですが、Aタイプ(西向き)は完売、他はまんべんなく6戸前後残っている感じですね。

[1605: マンション掲示板さん]

>>1604 マンション検討中さん
ありがとうございます。
私がモデルルームに行った時はまだ4.5階は売り出していなかったのですが、今はもう売りに出してますか？
公式サイトをみるとDタイプの5階は売り出しているみたいですが、その他のタイプも売り出してますか？

[1606: マンション検討中さん]

>>1605 マンション掲示板さん
希望あれば売りに出す(ただし希望者募集の上被れば抽選になる)みたいですよ。

[1607: マンション掲示板さん]

>>1606 マンション検討中さん

ありがとうございます！
前向きに検討します！

[1608: 検討板ユーザーさん]

購入者だけど完成予定が当初より1ヶ月早まってるよ。
購入者の完成内覧会が来年１月予定だったのが１２月になってる。売れてるからスケジュール早めてるのかもしれないね。

[1609: マンション検討中さん]

しかし、クラッシーの75へーベイで仕様は他のと同じで1億は狂気だね。素人でもわかる意味不明な値付けだわ。
何考えてんだろ。スミフは。将来損する悲惨な価値設定にまともな判断できるやつはみんなブランズにどんどんながれるよ。これ。

[1610: マンション検討中さん]

価値があると思った方が買えばいいのでは？
あえてここで言及する必要はないと思いますが。
対立を煽ってほしくはないですね

[1611: 匿名さん]

>>1610 マンション検討中さん
おっしゃる通りだと思います。それぞれの物件ごとに良さはあり、様々な条件の中で各検討者さんが優先順位づけをして合致した物件を選択をされれば良いだけです。

[1612: マンション検討中さん]

ファルマン通りから見た時の、証券会社の看板はこのままなのでしょうか。目立たせたいのはわかるのですが、悪い意味で目立って、マンション全体が証券会社のように見えてしまうのは、私だけでしょうか。
もう少し、マンションの外観にマッチした看板だといいのですが。
高い買い物ですので私としては見た目も重視したく、気になってしまってます。。。

[1613: 匿名さん]

>>1612 マンション検討中さん
先程、金山町からファルマン通りへと運転してました。
堂々たるタワマンでしたが、おっしゃる通りに大和証券の看板？が凄く目立ち大和証券のビルかと思いますね。

[1614: マンション検討中さん]

大和証券なのはいいとして、カラーリングがよくない。
なんとかしてほしいですね

[1615: 匿名さん]

他のテナントが入ったらそんなに気にならなくなるんじゃないんですかね。
確かにパースだと、あんな感じで看板が設置されるとは思いませんでしたね。

[1616: 匿名さん]

マンション部分以外の何の権利も無い部分にケチつけるのはお門違い。どうしても嫌なら喜んで看板をお気に召すような形に変更する様に札束を山と積んで断れないようにすれば良い。(こういうの、世に言うクレーマーだよね)