ブランズタワー所沢ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー所沢についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/tokorozawa/

所在地：埼玉県所沢市東町500番（地番）
交通：西武池袋線・西武新宿線 「所沢」駅 から徒歩 6分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.77平米～92.38平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：佐藤工業株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
おすすめの新築マンション5選「2019年内に販売開始されるマンション編」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/17984/

[1539: マンション検討中さん]

>>1533 マンション検討中さん
御守りのように定期投稿されるこの記事(？)、判定指標が限定されてるので、ネガ要素がそこから外れれば上位となるし、これで何が担保されるのかよく分からない。そもそもそんな資産価値が高く評価される物件がなぜこれだけ時間掛かってまだ完売とならないのか？逆に何かあるのって勘繰るよ。

[1540: 匿名さん]

いわゆる提灯記事ではないでしょうか。
不動産業界ではないのですが、うちの業界でも業界誌に広告を出すなどしてランキング上位になる大手企業はたくさんあります。
営業に使われると逆に不審に思います。

[1541: 買い替え検討中さん]

>>1540 匿名さん
ハッキリ読めないけど、見える限りじゃ管理費修繕積立金は評価項目から外れてそうなので、ここの最大の弱点である小規模タワマン固有の修繕積立金の経年値上げ急上昇計画がすっぽり抜けてるようですね。そもそも評価対象マンションの選定自体が恣意的な様なので、こう言う結果を出したいが為のランキングを作成したって感じですね。

[1544: 買い替え検討中さん]

こちらの物件、シンプルに間取りが良いと思います。Cタイプ除いて行燈部屋は無いですし、柱の食い込みも少なく収納もキッチリ確保出来ているのは実際に住まう際には助かりそう。修繕金が段階的に高くなる点も、そもそもの物件価格が板状マンション並みに抑えられているのでその差額と思えば許容出来るかな。もしサイトで掲載されてる18階Aタイプの2LDKが現物確認出来るんだったら見たいけど、竣工来年アタマのようだし、さすがにそこまでは残って無いかな...。

[1545: マンション検討中]

>>1544 買い替え検討中さん
いいんですけど、遠かったり交通量多かったり周りに囲まれてたり修繕積立金高かったり内廊下にエアコンなかったり窓がワイドスパンだけど腰高までだったりバルコニーすりガラスだったりで、実に惜しいんですよね。確かにいいんですけどね。これらが許容範囲ならいいのでは。

[1547: マンション検討中さん]

なぜその分析をクラッシー買っちゃっうときに発揮しなかったんだから。
所沢　クラッシーはで1ページ目に受賞がお披露目かれてるのに。

[1548: 匿名さん]

>>1505 マンション比較中さん
このとおり郊外の場合は駅からの距離で決まるね。
タワマンか否かはあまり関係ない。
ブランズが駅直結だったらよかったなと思うことしばしば。
中古でも駅から近い日吉町の方が価格が下がらないのは所沢では常識。
それどころか価格上昇してる。東町では下がるだろうね。

[1550: 匿名さん]

>>1548 匿名さん
逆に私はブランズタワーの良い点が駅近過ぎないことでタワマンとしては手を出しやすい価格設定となってる事だと思ってます。駅直結だったらそれこそ東急であっても坪350万以上とかになってしまっただろうし、毎日電車利用するわけでもないのにそこまでいらないです。普通に近隣中古タワマン水準並みに減価して行くのだったらそれで充分ですよ。

[1551: マンション検討中]

所沢すごくいい街でよく行くけど、ブランズもクラッシィも駅への動線上に屋根ができてくれたら、もっと購入希望者いたと思う。

プロぺ通りは難しいかもしれないけど、クラッシィの直結通路はなんで屋根なしなのか、しかも迂回するような形だから直結って感じはあまりしないし

[1552: マンション検討中さん]

>>1550 匿名さん
所沢だと駅直結でも350万はないね。
https://kusobukken.wixsite.com/kboy2019/winners2019
これみてみな。
夢でもみてるんですか？だから。笑笑
で全く売れずに1000万値引き。
終わってるよ。この物件は

[1553: マンション検討中さん]

検討スレも悲しい現実が常に話題に。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/627629/

[1558: 匿名さん]

[No.1535～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信

[1559: 匿名さん]

駅から550mでプロペ通りを通って徒歩6分換算らしいけど、
エントランスまで徒歩何分なんだろう。完成したんだから実測してほしい。
実質徒歩8分とか、高齢者だと10分かかるのでは。
それが今後の資産価値や中古市場に影響するからね。

[1560: マンション検討中さん]

>>1559 匿名さん
歩いてみたけど高齢者以外なら実質5分だね。
若いと4分でつくよ。

[1561: 購入者]

>>1559 匿名さん
何度か歩いてますが、改札からちょうど6分です。雨の日で7分弱。歩くスピードは普通かやや遅めです。

[1562: マンション比較中さん]

550m（エントランスまで600m？）というのが心理的に長い気がするけどどうなのだろう。駅から500mを超えると駅近物件の定義から外れるよね。
田舎の路線で駅同士が離れているならまだしも。

[1563: マンション比較中さん]

>>1562 マンション比較中さん
検討者の方はご自身で歩いて判断されるでしょうから大きな問題無いのでは？

[1564: 匿名さん]

所沢で5年後10年後に高く売りたいなんて意味不明なこと考えないほうがいい。不動産に強い人ならそもそも所沢を選ばない。
1割2割下がることは覚悟でそれでも住みたいか、損は出ないかを中心に考えるべき
ここは元の金額が高くないから下がったとしても残債は残らないだろう。クラッシーは元が高いから1割下がるだけで大きな痛手だよ。

[1565: マンション比較中さん]

>>1505 マンション比較中さん
これを見るとプラウド所沢（北秋津・2012年築）やザ・パークハウス所沢日吉町は駅近物件なので、所沢でも中古販売価格が分譲価格を上回っているけど。
タワマンがリスキーなのかな。

[1566: マンション比較中さん]

>>1565 マンション比較中さん
タワマンか否かではなく、その時々の市場価格の違いですよね。基本的に日本の住まいは減価するものと割り切って、もし将来手放す必要が出たタイミングで下がり幅が予想より小さいor値上がってたらラッキー程度で破綻しない予算設定である事が大前提だと思う。不動産投資家でもないのに自己居住目的の住まいでギャンブルすること自体がリスキー。

[1567: マンション検討中さん]

そもそも>>1505これって本当なのかな？
日吉町がそんな高額で売れたなんて話しクラッシィのモデルルームでも聞かなかったんだよな
どこに載ってる情報なのかわかる方教えてください

[1568: マンション検討中さん]

>>1567 マンション検討中さん
ノムコムのマンションデータでわかるよ

[1569: マンション検討中さん]

>>1567 マンション検討中さん
築5年のパークハウス所沢日吉町の最上階が7500万円、低層階2LDKが4200万円が相場なので、同じ徒歩3分のシティタワーはこの相場を参考にしていると思われる。
西口の駅近はもう建てられないから高騰してるよ。
ただ東口は野村不動産が再開発するらしいので、アンダーパスができる頃には東口にも駅近タワマンが何棟か建つみたい。そうなると西口全体の相場が下がる（落ち着く？）と思われる。

[1570: マンション検討中さん]

>>1569 マンション検討中さん
大型商業施設が出来たら所沢西武SCはお役御免でタワマンに転生とか無いですかね。東口は良い場所に結構な広さの月極駐車場とかあったりしますから、10年スパンで考えたら色々出来るかも知れないですね。
ただ、その時には西口物件の価値が下がるより、所沢駅周辺の価値全体が底上げされるんじゃないかなと思ってます。

[1571: マンション検討中さん]

西武の持ち物じゃなくて第三セクターの持ち物では。
再開発事業で複合施設になりそうだけど容積率の問題で建て替えが困難らしい。
民間に売ったら開発もあり得ると思うけど、
第三セクターってなくならないよね。だって市の職員の（誰か来た）

[1572: マンション検討中さん]

所沢は供給過多だという自称プロの記事があったけど、供給過多どころか駅近は中古物件待ちしているわけで。しかし駅近でもない物件とか所沢全体の価値が上がるとは思えないけど・・・

[1573: 検討板ユーザーさん]

公称で徒歩5、6分はフツーには駅近と言えると思うけど、受賞物件のクラッシー様は自分たち以外は駅近じゃないと思っている様子。

[1574: 匿名さん]

所沢の相場が上がるにしても、クラッシィは既にその値上がり期待も織り込んでスミフが価格設定してるので購入者が値上がり益を得られるようには思えません。市場価格に沿って設定されてるこちらとかの普通の物件の方がスケベ心を出さなければ無難な気がします。

[1575: 買い替え検討中さん]

>>1574 匿名さん

その通りだと思います。
不動産（特にマンション）を査定に出した方ならよくわかると思いますが、駅からの距離が徒歩１分近くなると、＋１．５ポイント前後加算されます。つまり駅徒歩３分のクラッシィと徒歩６分のブランズの差は４．５程度となる計算です。
万一、駅距離以外が全て同じ条件（ありえませんが）だったと仮定すると、４．５％程度の価格差が妥当ということになります。
ブランズで今掲載されているプランのうち、一番単価が高い２６階のＢタイプで、３００万。
一方、クラッシィは２７階で１フロア上階とは言え３７３万。
実に、２４％の価格差です。
この差を埋めるには、よほどのプレミアム査定が無いと、購入時の価格維持は厳しいでしょうね。
あちらの掲示板では、資産価値が高いことを誇らしげに語られてますが、購入価格が高いことと資産価値が高いは同義ではありません。
竣工しても完売せず、買い手がつかないのは、この価格での需給バランスが取れていないということが、一番事実を物語っているでしょう。

[1576: マンション検討中]

>>1575 買い替え検討中さん
意味のよくわからないポイントとやらの差と坪単価差を単純比較できるんでしょうかね。

[1577: 買い替え検討中さん]

>>1576 マンション検討中さん
同じ地区（エリア）の取引事例を元に査定する方法で用いられるポイントで、ざっくり言うと元となる事例に対して１ポイントあたり、１％査定価格が加算（マイナスであれば減算）される査定方法です。駅距離以外すべて同じ条件の物件なんてありえないので、単純比較は出来ませんが、駅距離が物件価格に影響する大きさを分かったうえで、物件価格の妥当性を自分なりに見極める指標になるかと思いました。

[1578: マンション検討中]

>>1577 買い替え検討中さん
駅距離の影響は土地代がダイレクトに影響するので建物土地割合とその金額を見て比較するしかないでしょうね。

[1579: マンション検討中さん]

>>1578 マンション検討中さん
マンションのコストに占める土地代って僅かだから、土地代が仮に倍違ってもマンション価格への影響は低いからね。

[1580: マンション検討中]

>>1579 マンション検討中さん

いや、半分程度は土地代では。

[1581: 買い替え検討中さん]

1577です。
大手仲介会社で取り入れられている主要な査定方法である、“中古マンション”の取引事例による査定は、固定資産税の資産評価のように、土地と建物を分ける査定方法ではありません。土地も含んだ“中古マンション”の査定価格に対する、駅距離の影響についてコメントしました。試算評価の仕方は、新築時の値付け、納税時の試算評価、中古として売買する際の査定などあると思いますので、土地に着目した評価を否定するものではありません。

[1582: マンション検討中さん]

>>1581 買い替え検討中さん
結論としては駅から600mも離れているこの物件は将来的に厳しいってこと？
不動産のプロみたいなので、この物件のポイントを出してくれると嬉しい。

[1583: 匿名さん]

>>1580 マンション検討中さん
敷地面積にしめる各戸土地面積ってせいぜい3坪ですよ。シンプルに土地代だけなら比率はわずかですね。

[1584: 買い替え検討中さん]

>>1582 マンション検討中さん
駅からの距離で徒歩６分（４８０メートル未満）というのは、少なくともマイナス評価にはなりません。不動産会社によっては、数％程度加算されるようです。
駅徒歩３分のクラッシィと比較して、ブランズ６０００万ならクラッシィ６３００万程度が妥当だが、それ以上の価格差があるようなので、駅距離だけを重視するなら、ブランズはずいぶん割安（あちらが割高）だと思います。もちろん、単純比較は出来ませんが。
将来的に厳しいかどうかは、駅がそこにある限り、今と変わらないと思います。むしろ、所沢エリアの市場評価の方が、将来的な物件価格を左右するのではないでしょうか。（元となる別物件の取引事例価格が変動するため）
自分は、プロではないので、査定ポイントの算出は出来ません。ごめんなさい。

[1585: 購入経験者さん]

>>1584
1582の人はクラッシーがいい評価になるような説明以外は耳に入らない人だから真面目に答えるだけ無駄だよ。あまり関わらずにクラッシーすごいね、って言っとくのがベスト。

[1586: マンション比較中さん]

クラッシーはクソ物件なので比較対象にならない。
ここと比較対象になるのはパークハウス。
パークハウスはあっという間に完売しているけどブランズは売れ残っている。
それが現実でしょ。
次のパークハウスが買い。
所沢でタワマンはリスクだけ。賢い購入検討者が多いってことです。

[1587: 評判気になるさん]

近隣のタワーマンションから買い替え検討中ですがこちらの物件当初は外廊下と聞いていましたが内廊下になったんですね。

[1588: 評判気になるさん]

>>1587 評判気になるさん
当初ってのがいつ頃の話か分かりませんが、建設計画発表された当時から内廊下設定だったと思いますよ。構造上もこの小規模ドーナツで外廊下は無理でしょうし。