ブランズタワー所沢ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー所沢についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/tokorozawa/

所在地：埼玉県所沢市東町500番（地番）
交通：西武池袋線・西武新宿線 「所沢」駅 から徒歩 6分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.77平米～92.38平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：佐藤工業株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[1275: マンション検討中さん]

クラッシィの関係者であれ、そうでないであれ、気の毒な方ということですね。

事実に基づかないディスやら嘘情報やら、真面目な検討者には害悪でしかないですけど、害悪な書き込みをする自由もあると受け入れてスルーするのがベストですかね。
東急（株）と東急不動産の恥ずかしい間違いとか、ツッコミ入れるのも楽しそうですが。

[1276: マンション検討中さん]

地図で見れば明確で、西側のEとFはタワー群があり眺望を遮る、南側はザ・パークハウス所沢があり22階以下だとザ・パークハウス所沢の排気口が見えるので、完全に視界から消えるのが23階以上のはずです。

航空公園方面に視界が抜ける北西側は日照時間が厳しいので、そこは坪単価80万も安くして売っているので東急の戦略は適切と思います。
眺望と日照時間、将来的な資産価値を考えるとAとBの23階以上一択ですが、1年以上に完売しているはずです。低層と日当たりの悪い物件については、完売に向けてパークハウスとどう価格勝負するかという話でしょうね。

[1277: 匿名さん]

>>1276 マンション検討中さん
パークとブランズは階高違うよ。三階まで店舗だからね。視界が抜けるかはおいておいて、ブランズ17階はパークの20階より上に位置する。ちゃんと調べてから書き込まなきゃ。

[1278: マンション検討中さん]

22階バルコニーから、ザ・パークハウス所沢の最上階の方と視線が合う可能性がありますよね。完全に視界から消える高さが23階以上かと。
参考までに高さは以下の通りです。
ザ・パークハウス所沢　20階　59.95m
所沢スカイライズタワー　31階　111.90m
グラシスタワー所沢　27階　110m
フォーラスタワー所沢　31階　113.585m

[1279: マンション検討中さん]

業務スーパーのあたりにマンションが建ってもおかしくないし、南側は視界ひらけても何も見るものなくないですか？航空公園を見る方が気分いいと思います。

[1280: マンション検討中さん]

業務スーパーの敷地は都市計画道路の計画用地だと思うので、ここから更にマンションは建てられないんじゃない？

[1281: マンション検討中さん]

素人の私見に過ぎませんが、パークハウスとは価格帯・客層・商品性が微妙にズレているため、残念ながらブランズは価格対応をしてまでパークハウスと正面勝負はしないような気がします。タワー志向の人・南向きにこだわる人など、パークハウスにハマらない人を拾うこともできそうですし、逆に値段が高すぎるシティタワーにお客をとられる心配はあまりない、という意味で悪くないポジショニングに見えます。
加えて、販売好調そうなパークハウスが遠くないうちに売り切るのであれば、ブランズとしてはそこから１年後の完成までに売ればいい、という時間軸の強みがあります。不動産は早期完売しても完成・引き渡しまではどうせ資金回収できないので、売り上げを毀損してまで早い段階で値引き販売をする意味がありませんから。
住友みたいに早期完売したら値付けのミスだと怒られるような会社もあると言いますし、東急も住友ほどではないにせよ結構県内でも完成して１年を超えるような物件をのんびり売っているのを見ますので、何が何でも完成までに完売！資金回収！という会社ではなさそうです。
先々不確定要素があるとすれば、今のパークハウスの敷地の隣に第２弾が出てきますので、そのタイミングと価格設定だと思います。第２弾は今のパークハウスより条件が悪そうなので、第１弾と同等程度orやや安い値段でリビオやプラウドのお客を取りに行く可能性が高いと思われ、それであればブランズへの影響は軽微そうです。ただ、第１弾の販売好調の勢いに乗って強気の価格設定をするようであれば、商品力で勝るブランズの販売に追い風となる可能性があると考えます。
思いの外長文になってしまい、失礼しました。

[1282: マンション検討中さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1283: マンション検討中さん]

南側信奉って根強いけど、所沢から南側って何もないんだよね。
西側だったら富士山見えるけど。
だから北向きの航空公園見ながら生活もアリじゃないかな。

[1284: 評判気になるさん]

南側は20階あたり？から視界が抜け、市内はもちろんのこと、遠くには都内、スカイツリーまで見える開放感が得られ夜景も素晴らしい。何よりもここは南面を分割せずに大胆にも90を超える広さにして、東西ビューが得られているので、必然的に一番高い価格設定となっている。一方東～北は日照が得られ無いのがデメリットとなるが、中層階より航空公園の緑が飛び込んでくる南側が得られないメリットを享受している。このバランスがこのマンションの魅力だと感じてます。

[1285: マンション検討中さん]

高度な営業マンのようなトークが求められる検討スレですね・・・
一般の方はいないということで

[1286: マンション比較中さん]

>>1270 マンション検討中さん
驚いた。正直もっと売れてないかと思ってましたが、売れてるじゃないですか！
のこり1年で2/3売れてれば十分でしょ。2ldkは完売間近ですね

[1287: 評判気になるさん]

>>1278 マンション検討中さん
パークハウスの59.95mは20階じゃなくて屋上ね。
あとブランズの17階がパークの20階と並ぶ感じだけど、土地の傾斜でブランズ17階の方が若干高いかな。
1274さんが仰るようにギャラリーで詳しく説明してくれますよ。

[1288: マンション検討中さん]

>>1286 マンション比較中さん
インテリア相談会にきてた業者がここは人気でかなりいい
ペースでうまってるといってましたよ。会場はいっぱいでしたしね。

[1289: マンション検討中さん]

南側視界抜けるっていうけどシティタワーが視界遮りませんか？
本当に視界が抜けるのはAタイプくらい？

[1290: 評判気になるさん]

クラッシーに遮られるのは村山の特に何にもないところ。夜警のキレイなところはバッチリですよ。

[1291: 匿名さん]

そもそも眺望抜けてこない派は、所沢で完全に視界が遮られないと何が見られると主張してるのか…。近場に高層物が無ければ開放感は十分だと思うが。

[1292: マンション検討中さん]

眺望を期待してない人が多いから低層が売れているのだと思います。戸建のような広さで、戸建より魅力的かつ快適な生活ができるのは、地元を知らない営業マンは説明できてなかったです。埼玉ってホント面倒なんですよ。自治会、町内会、ゴミ集積場の当番、近所付き合い、そういうのが要らないという人もいるんです、いや多いと思います。

[1293: マンション検討中さん]

ここで眺望うんねんいってたら東京の人気エリアのタワマンなんて買えないよ。東京一頭地のタワマンエリアはまわりは高層ビルだらけ。むしろ周りがスカスカなのは地方で田舎のタワマン感半端ないよ。

[1294: マンション検討中さん]

そういえばここの営業マンは眺望は全然売りにしてないね。それもありだと思う。住み心地が一番。

[1295: マンション検討中さん]

そうですか？うちは階数ごとの眺望シミュレーションみせてもらいましたけど(5階ごとだっけな？)担当者次第なのかな？
うちは眺望が決め手になって契約しました。

[1296: 評判気になるさん]

眺望シミュレーションは見せてくれましたよね。しっかり何が眺望に掛かるかも説明してくれましたし、自分で現地見たりGoogle Earthとかで調べたりした限りではそんなにネガ要素になる感じでは無いのかなとは思いました。ただ、同日に訪問した板状マンションのモデルルームと比較して何となく圧迫感を感じたので最終的には見送りました。これは内装の色合いとか家具の置き方とかの影響なのかとは思いますが、一緒に行って主人と意見が一致したので仕方ないかなと。

[1297: マンション検討中さん]

商業施設ですが、大和証券の他に何が入るかご存知の方いらっしゃれば教えてくださいm(_ _)m

[1298: 匿名さん]

商店が入るとの事なので、恐らく元々あった商店街の店が戻ってくるんじゃないですかね。老舗和洋菓子店、メガネ店、あと本屋や石材店や道路予定地の呉服店がどうなるかですね。

[1299: マンション検討中さん]

現地モデルルームがオープンしましたか

[1300: マンション検討中さん]

https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/tokorozawa/outline/index02.html
第３期は販売個数4戸だと。
もぅあまり残ってないなこりゃ。

[1301: 名無しさん]

>>1300 マンション検討中さん
要望が少ないってことなんじゃない？

[1302: 買い替え検討中さん]

>>1301 名無しさん
わざわざ第3期1次って書いてますから、2次3次とか、その先の第4期とかもあるのでは。竣工はまだ来年ですから普通そんなモノではないですか？

[1303: マンション検討中さん]

>>1302 買い替え検討中さん
半年前で4戸は少なくないですか？
余裕を感じますね。

[1304: 名無しさん]

>>1302 買い替え検討中さん
ん？だから？
もうあまり残ってないとは言えないでしょ

[1305: マンション検討中さん]

現地モデルルームオープンしたんですか？
既契約者でも見学できるのかな

[1306: 坪単価比較中さん]

>>1303 マンション検討中さん
第3期1次の要望が4戸しか無かったとも言います。前期までの売り残りも8戸ありますし。

[1307: マンション検討中さん]

>>1306 坪単価比較中さん
要望がとは誰の要望ですか？
まさか客側が要望ですかね？

[1308: 匿名さん]

>>1307 マンション検討中さん
客じゃなきゃ誰なん

[1309: 坪単価比較中さん]

>>1307 マンション検討中さん
1308さんも書いてらっしゃる通り顧客ですね。顧客からの要望書を受けて販売対象住戸を決めるわけですから。(で、要望書を出したけど結局契約しなかった方の分が先着順販売に回る)

[1310: マンション検討中さん]

おそらく逆ではないでしょうか。

今出ている3期1次販売の4戸って予告広告なので、広告上の最低限の数なんだと思われます。
予告広告→本広告で、売り出しの数を増やすことはできても、減らすことはできないので。
ちなみに、見たところ予告広告の対象に2LDKが含まれておらず、少し前の書き込みにもあった通り2LDKは残り少ないのかもしれません。

本広告＆実際の販売を行う6月下旬までに要望が増えれば売り出しの数を増やしても良いし、個別に来場者限定販売で売るのかもですね。
ここの物件は数週に一回位のペースで来場者限定販売のお知らせが来てるイメージなので、おそらくは後者なのかと思います。

[1311: 検討板ユーザーさん]

>>1310 マンション検討中さん
逆とか後者とか何を指してるのかよく分からん

[1312: マンション検討中さん]

>>1310さんではないですが、何を指してるかはさすがにわかりますよ。

[1313: マンション検討中さん]

何が分からないのかが今ひとつ分かりませんが、自分なりに噛み砕いてみると、
逆：「要望の入った分を出そう」ではなく「広告上最低限の数を出しといて追加の要望を取りに行こう」、つまり考え方・進め方の順序が「逆」。
後者：要望が増えた場合に「売り出しの数を増やす」のが「前者」、「来場者限定販売で売る」のが「後者」。
現代文の読解問題みたいですが。。

[1314: 匿名さん]

売れる目算があれば戸数は出すので、いずれにしてもこれまでの販売進捗から4戸というのが目安として妥当だと販売側も考えているんじゃないですかね。来年早々には竣工するわけですし、プラウド等も続いてきているので一刻も早く売り切りたいというのはあるでしょうし。ここは好みはあるでしょうが方角によって採光が取れないようなお部屋は無いので残った部屋でもそんな悪条件のものは無いと思いますが。

[1315: マンション検討中さん]

ブランズタワー所沢は、部屋が広々としていて(所沢の相場はよく分かっていませんが、)価格も駅前ほどではないので、かなり良さそうだなという印象です。地元民ではないのですが、所沢に移住することになりそうですので検討しています。

スレの流れを見る限り、眺望の良い部屋は、事実として既に売れてしまっているのでしょうか？

また、眺望の見込めない低層階の場合、向かいの建物にいる人とコンニチハ状態の懸念はありますか？本格的に検討対象とした場合は、実際に現地で確認すべきことですが、今の住まいから遠いので、現地の事情に詳しい方がいたら低層階に住んだ場合に想定される印象を教えて頂きたく。

[1316: マンション検討中さん]

まだ建物に入れてないので実際のところは分かりませんが住民板の写真みると大体イメージ付くとは思います。あとホームページ見たら普通に10階以上の部屋も空いてますが。。

[1317: マンション掲示板さん]

>>1315 マンション検討中さん
同じく低層階を検討中の者です。コンニチハの懸念はないと思いますよ。南向きのお部屋からは近くのマンションが見えますが、向かい合わせになる角度ではありません。

[1318: 匿名さん]

>>1315 マンション検討中さん
こちらはこの物件特有の低層階の懸念点というのは無いと思う。懸念点は過去何度もやり取りされてる全部屋共通の長期での修繕積立金の値上げ計画だね。これが問題無いと判断出来れば良い物件だと思うよ。

[1319: 匿名さん]

>>1318さん
>>全部屋共通の長期での修繕積立金の値上げ計画
いくらくらい、値上げするんでしょうか。
値上げって仕方ないとは思うのですが、じわじわと苦しくなっていくというか。。。
一番お金がかかる時に値上げされるのは辛い。。。

所沢の駅からの道は、いろんなお店があってわくわくします。マンション近くにマルエツもありますね。駅前は西友もあるし。
周辺環境は恵まれていると思います。

[1320: マンション検討中さん]

>>1319 匿名さん
部屋タイプにもよって若干違いはあると思いますが、自分らの部屋だと最高で初期額の4.5倍ほどになります。
たっけーとは思いますが40年計画ですし150戸のタワマンなのでやむなしと言った感じで納得しています。
修繕計画の見直しで安くなる可能性は十分にあると営業の方は仰ってましたが、どこまで実現性があるかはわかりません。
ちなみにシティタワーの方だと最高で初期額の5倍でしたので、まあそんなもんなんだと思います。

[1321: マンション検討中さん]

所沢市の都市計画道路整備事業の資料によると、道路が拡幅される計画なので、近くにある業務スーパーは移転する可能性があるでしょうか？
https://www.city.tokorozawa.saitama.jp/kurashi/jutaku/toshikeikaku/tos...

[1322: 匿名さん]

直近では再開発部分と交差点以外はいじらないと思います。ファルマン通りの道路拡張は20～30年前に都市計画決定してからそのままですから、あまり期待はしない方が良いかと。

[1323: マンション検討中さん]

ありがとうございます。所沢については勉強中なので、過去からの経緯についてはこれから調べていきたいと思います。
別件ですが、2016年にフォーラスタワー所沢という31階建タワマンの中高層階で火災が発生したそうですが、その直前には添付の通り消防力の弱体化が懸念されていました。
懸念されていた通り、実際の消火活動はお粗末なもので、消防隊の過失によりマンションの住民に賠償金を2000万円弱支払っています。
所沢市の消防力では高層マンションの消火活動は難しいと考えていた方が良いでしょうか？
議事録を拝読する限り、住民や議会が声を上げた所で、消防力の強化は図られないと考えた方が良いのかなと思ってしまいました。

[1324: 匿名]

>>1323 マンション検討中さん
ちょっと書いてる内容が誤解を招きそうなので簡単に補足しときます。
まず添付されてる議事録ははしご車2台を廃車にする事は消防力低下に繋がるのではないかと懸念されてます。ですが、フォーラスタワーの火災は15階で起きておりそもそもはしご車では対応不可能な高さですのでこの議事録による消防力低下によってフォーラスタワーの火災の対応がお粗末になったとはなりません。
では、フォーラスタワーの火災の何がお粗末だったのかというと、連結送水管(高層建物用の消防設備)と連結散水栓(地下層専用の消防設備)という設備があるんですが、連結送水管にホースを接続しなければならない所を連結散水栓に接続してしまい、無関係の地下に大量に水を放出してしまい水損を発生させてしまったそうです。これは他の都市でもたまに聞く消防士のミスですが、もちろんあってはならない事です。
なので、消防力の低下というよりはヒューマンエラーによるものなので、所沢に限らずこの2つの設備が着いている建物であればどこにでも起こり得るミスであると言えます。
問題は、ブランズタワー所沢はフォーラスタワーと同様この2つの設備が着いている可能性かなり高いです。なので、消防士なりたての若いやつが誤って同じようなミスを起こすかもしれないという事はこの建物が存在する限り一生付きまとうと思います。