ブランズタワー所沢ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー所沢についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/tokorozawa/

所在地：埼玉県所沢市東町500番（地番）
交通：西武池袋線・西武新宿線 「所沢」駅 から徒歩 6分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.77平米～92.38平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：佐藤工業株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
おすすめの新築マンション5選「2019年内に販売開始されるマンション編」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/17984/

[1567: マンション検討中さん]

そもそも>>1505これって本当なのかな？
日吉町がそんな高額で売れたなんて話しクラッシィのモデルルームでも聞かなかったんだよな
どこに載ってる情報なのかわかる方教えてください

[1568: マンション検討中さん]

>>1567 マンション検討中さん
ノムコムのマンションデータでわかるよ

[1569: マンション検討中さん]

>>1567 マンション検討中さん
築5年のパークハウス所沢日吉町の最上階が7500万円、低層階2LDKが4200万円が相場なので、同じ徒歩3分のシティタワーはこの相場を参考にしていると思われる。
西口の駅近はもう建てられないから高騰してるよ。
ただ東口は野村不動産が再開発するらしいので、アンダーパスができる頃には東口にも駅近タワマンが何棟か建つみたい。そうなると西口全体の相場が下がる（落ち着く？）と思われる。

[1570: マンション検討中さん]

>>1569 マンション検討中さん
大型商業施設が出来たら所沢西武SCはお役御免でタワマンに転生とか無いですかね。東口は良い場所に結構な広さの月極駐車場とかあったりしますから、10年スパンで考えたら色々出来るかも知れないですね。
ただ、その時には西口物件の価値が下がるより、所沢駅周辺の価値全体が底上げされるんじゃないかなと思ってます。

[1571: マンション検討中さん]

西武の持ち物じゃなくて第三セクターの持ち物では。
再開発事業で複合施設になりそうだけど容積率の問題で建て替えが困難らしい。
民間に売ったら開発もあり得ると思うけど、
第三セクターってなくならないよね。だって市の職員の（誰か来た）

[1572: マンション検討中さん]

所沢は供給過多だという自称プロの記事があったけど、供給過多どころか駅近は中古物件待ちしているわけで。しかし駅近でもない物件とか所沢全体の価値が上がるとは思えないけど・・・

[1573: 検討板ユーザーさん]

公称で徒歩5、6分はフツーには駅近と言えると思うけど、受賞物件のクラッシー様は自分たち以外は駅近じゃないと思っている様子。

[1574: 匿名さん]

所沢の相場が上がるにしても、クラッシィは既にその値上がり期待も織り込んでスミフが価格設定してるので購入者が値上がり益を得られるようには思えません。市場価格に沿って設定されてるこちらとかの普通の物件の方がスケベ心を出さなければ無難な気がします。

[1575: 買い替え検討中さん]

>>1574 匿名さん

その通りだと思います。
不動産（特にマンション）を査定に出した方ならよくわかると思いますが、駅からの距離が徒歩１分近くなると、＋１．５ポイント前後加算されます。つまり駅徒歩３分のクラッシィと徒歩６分のブランズの差は４．５程度となる計算です。
万一、駅距離以外が全て同じ条件（ありえませんが）だったと仮定すると、４．５％程度の価格差が妥当ということになります。
ブランズで今掲載されているプランのうち、一番単価が高い２６階のＢタイプで、３００万。
一方、クラッシィは２７階で１フロア上階とは言え３７３万。
実に、２４％の価格差です。
この差を埋めるには、よほどのプレミアム査定が無いと、購入時の価格維持は厳しいでしょうね。
あちらの掲示板では、資産価値が高いことを誇らしげに語られてますが、購入価格が高いことと資産価値が高いは同義ではありません。
竣工しても完売せず、買い手がつかないのは、この価格での需給バランスが取れていないということが、一番事実を物語っているでしょう。

[1576: マンション検討中]

>>1575 買い替え検討中さん
意味のよくわからないポイントとやらの差と坪単価差を単純比較できるんでしょうかね。

[1577: 買い替え検討中さん]

>>1576 マンション検討中さん
同じ地区（エリア）の取引事例を元に査定する方法で用いられるポイントで、ざっくり言うと元となる事例に対して１ポイントあたり、１％査定価格が加算（マイナスであれば減算）される査定方法です。駅距離以外すべて同じ条件の物件なんてありえないので、単純比較は出来ませんが、駅距離が物件価格に影響する大きさを分かったうえで、物件価格の妥当性を自分なりに見極める指標になるかと思いました。

[1578: マンション検討中]

>>1577 買い替え検討中さん
駅距離の影響は土地代がダイレクトに影響するので建物土地割合とその金額を見て比較するしかないでしょうね。

[1579: マンション検討中さん]

>>1578 マンション検討中さん
マンションのコストに占める土地代って僅かだから、土地代が仮に倍違ってもマンション価格への影響は低いからね。

[1580: マンション検討中]

>>1579 マンション検討中さん

いや、半分程度は土地代では。

[1581: 買い替え検討中さん]

1577です。
大手仲介会社で取り入れられている主要な査定方法である、“中古マンション”の取引事例による査定は、固定資産税の資産評価のように、土地と建物を分ける査定方法ではありません。土地も含んだ“中古マンション”の査定価格に対する、駅距離の影響についてコメントしました。試算評価の仕方は、新築時の値付け、納税時の試算評価、中古として売買する際の査定などあると思いますので、土地に着目した評価を否定するものではありません。

[1582: マンション検討中さん]

>>1581 買い替え検討中さん
結論としては駅から600mも離れているこの物件は将来的に厳しいってこと？
不動産のプロみたいなので、この物件のポイントを出してくれると嬉しい。

[1583: 匿名さん]

>>1580 マンション検討中さん
敷地面積にしめる各戸土地面積ってせいぜい3坪ですよ。シンプルに土地代だけなら比率はわずかですね。

[1584: 買い替え検討中さん]

>>1582 マンション検討中さん
駅からの距離で徒歩６分（４８０メートル未満）というのは、少なくともマイナス評価にはなりません。不動産会社によっては、数％程度加算されるようです。
駅徒歩３分のクラッシィと比較して、ブランズ６０００万ならクラッシィ６３００万程度が妥当だが、それ以上の価格差があるようなので、駅距離だけを重視するなら、ブランズはずいぶん割安（あちらが割高）だと思います。もちろん、単純比較は出来ませんが。
将来的に厳しいかどうかは、駅がそこにある限り、今と変わらないと思います。むしろ、所沢エリアの市場評価の方が、将来的な物件価格を左右するのではないでしょうか。（元となる別物件の取引事例価格が変動するため）
自分は、プロではないので、査定ポイントの算出は出来ません。ごめんなさい。

[1585: 購入経験者さん]

>>1584
1582の人はクラッシーがいい評価になるような説明以外は耳に入らない人だから真面目に答えるだけ無駄だよ。あまり関わらずにクラッシーすごいね、って言っとくのがベスト。

[1586: マンション比較中さん]

クラッシーはクソ物件なので比較対象にならない。
ここと比較対象になるのはパークハウス。
パークハウスはあっという間に完売しているけどブランズは売れ残っている。
それが現実でしょ。
次のパークハウスが買い。
所沢でタワマンはリスクだけ。賢い購入検討者が多いってことです。