ブランシエラ那覇古波蔵ってどうですか？

[評判気になるさん]

ブランシエラ那覇古波蔵についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/kohagura95/

所在地：沖縄県那覇市古波蔵三丁目340-19他（地番）
交通：ゆいレール「壺川」駅徒歩8分
　　　ゆいレール「奥武山公園」駅徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.48平米～85.09平米
売主：株式会社長谷工不動産　株式会社NIPPO　大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社太名嘉組
管理会社：株式会社長谷工スマイルコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: マンション検討中さん]

こちらのHPは中々アップデートされないですね。売れ行きが良いからあまり力いれてないのか、売主があまり重要視していないのかどっちなんですかね。売れ行きが気になります。

[82: 通りがかりさん]

>>81 マンション検討中さん
ここは売れてますよ。内地からのセカンドユーザーと地元民が買ってます。
少し前のスレを、みてください。

[83: eマンションさん]

売れている方ですが大人気とまではいかないです。
人気マンションで2021年3月引渡しなら、今の時期には完売しています。

[84: マンション検討中さん]

引き渡し前に完売した『アルファステイツおもろまち』との違いは、ラストスパートの段階でコロナにぶち当たったことですかね。
セカンドとして買う人はコロナなんか無関係ですが、地元民には痛いタイミングでした。

もう、仕上がり前に完売するような同規模のマンションは、県内では出ないような気がします。

[85: マンション検討中さん]

>>84 マンション検討中さん

近くのミオビエントアルファ山下もまだ完売していないみたいですもんね。
長谷工がここより立地の良いバスセンターの所購入したので、又マンション建てるのかな？とも考えますが、金額もそれなりに上がるんでしょうね。いつが買い時なのか、永遠に悩みそうですね笑

[86: 通りがかりさん]

>>85 マンション検討中さん
あそこはリュークスと張るくらいの面積と立地ですからね！これから那覇ももっと価値が上がりそうで楽しみです！

[87: 評判気になるさん]

たしかに他の物件と比べて売れているけどまだ残ってますね。アルファステイツ豊見城城址公園なんかは同じくらいの時期に完成だけど、もう完売でキャンセル待ちの状態だし。
バスセンターの物件が気になりますが、値段は今よりも上がりそうですね。

[88: マンション検討中さん]

>>87 評判気になるさん

今後の物件については、見た目の価格はなかなか上げられないので、どんどん間取りが小さくなるでしょうね。
ブランシエラ那覇曙プレミストやアルファステイツ国立劇場前みたいに、一番広くて70平米前後とか、ちょっと住みたくない。

長谷工が松尾と牧志に建てるみたいですが、これらも同様の方針になりそう。

http://www.okitel.com/articles/7detail.php?article_id=2006291001&mode=...

[89: 通りがかりさん]

>>88 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
たしかに間取が小さくなる方向になりそうですね。立地、景観が良い分仕方ないことだと思いますが。
目の前はモノレールの線路や川、幹線道路なので眺望が今後悪化することはまずなさそうですね。
マンションになるかはわかりませんが、楽しみにします。

[90: 匿名さん]

沖縄バスの移転が数年がかりで行われるので、長谷工が取得した跡地が動くのはかなり先の話になるような記事をどこかで読みましたよ。

60～80㎡の間取りがメインで400～500世帯規模のマンションが建つ立地なので、タワマンになるかカマボコ団地型の複数棟構成になるんでしょうね。

[91: 名無しさん]

それにしても高い。お手頃な値段に下がらないかな。

[92: 名無しさん]

3888万円で売りに出されてるけどついに値下げしたのかな？

[93: マンション検討中さん]

>>92 名無しさん
それはディベロッパーがですか？それとも、購入した人が投資で転売？

[94: 名無しさん]

>>93 マンション検討中さん
ディベロッパーです。公式HPに3,888万円登録受付開始とあったので。。

[95: マンション検討中さん]

>>94 名無しさん
本当ですね。情報ありがとうございます。

でも、ここ、低層階で2LDKは3,000台後半でもともと値付けされてたので、これがキャンセルか何かで再受付開始となった可能性はありますかね？

[96: 名無しさん]

>>95 マンション検討中さん
なるほど。てっきり最低価格は4,038万円だと思っていました。3,000万円台後半もあったんですね。ありがとうございます。

[97: マンション掲示板さん]

>>96 名無しさん
川沿いの前のマンションは高く、後ろのマンションは安いです。気になるようでしたら価格表もありますよ。

[98: マンション掲示板さん]

>>97 マンション掲示板さん

価格表みたいです。

[99: マンション掲示板さん]

>>97 マンション掲示板さん
価格表と空き状況の一覧はモデルルームを見に行った際にもらったのですが、その時は3,000万円台が無かったので、てっきり最低価格は4,000万円台だと勘違いしてしまいました。後ろの方は空きが少なく既に分譲済みが多かったので、そちらは3,000万円台もあったんですね。

[100: マンション検討中さん]

>>99 マンション掲示板さん

たしか、後ろの棟の低層階が3,800台でした。

ただ、あのマンション、低層階だと真正面のグラウンドからの土埃がすごいのでは？

[101: マンション掲示板さん]

>>100 マンション検討中さん
そうだったんですね。私がモデルルームに行ったタイミングでは既に後ろの方がほとんど分譲済の表記で価格が書いてなかったのでわかりませんでした。

砂埃は私も心配してます。となりの県営住宅の車が砂埃で汚れてなかったので、大丈夫かと思ったんですが、時期にもよりますね。

[102: 評判気になるさん]

同じ時期入居のアルファステイツ豊見城城址公園はもう完売でキャンセル待ち。
川の反対側なのに、売れ行きが違う。

[103: マンション検討中さん]

>>102 評判気になるさん

ターゲットとしている購買層が違うのでは？

[104: 評判気になるさん]

>>103 マンション検討中さん
若干アルファステイツの方が安いですね。
地元の方が多く購入されてるんですかね。

[105: マンション検討中さん]

>>104 評判気になるさん
那覇市内、駅近のブランドマンションと、那覇市外で車しか使えない庶民派マンションとでは、値段が違って当然です。

ここ買えるのって、セカンド目的の金持ちナイチャーか、うちなんちゅなら、一握りのアッパー層くらいなのでは？

[106: eマンションさん]

>>105 マンション検討中さん
正社員2馬力ペアローンなら地元民でも買えますよ。

[107: マンション検討中さん]

>>106 eマンションさん
コロナ禍、職種にもよりますが、自営業は苦しいですね。公務員2馬力、やはりこんな時は強いです。

[108: 評判気になるさん]

子供が小さくて２馬力無い世帯は厳しいのかな。ここは年配の購入が多いのかな？

[109: マンション検討中さん]

>>108 評判気になるさん

職種にもよりますが、一般的だと厳しそうですね。
地元のディベロッパーのマンションがいいかもです。

[110: 匿名さん]

立地次第でしょ。
地元デベでここよりも遥かに高額な物件もありますし、
この物件が特に仕様が高いわけでもないすしね。

ちなみに、長谷工は沖縄に進出したばかりですが、
沖縄だけでみても、全国的にみても大和単独の
プレミストの方が仕様は高いですよ。
長谷工のブランシエラブランドになると色々と仕様が落ちますね。

[111: マンション検討中さん]

>>110 匿名さん
プレミストとブランシエラの仕様の違いって、何がありますか？

例えば、プレミストにはあってブランシエラには無いもの、とか。

[112: 坪単価比較中さん]

沖縄って離婚率高いけどペアローンとかどうなんかな？

[113: eマンションさん]

なんくるないさー

冗談はさておき、旦那が手堅い企業に勤めている世帯は離婚少ない感覚かな。

[114: マンション検討中さん]

ペアローン組めたら楽なんだけどな。

[115: マンション検討中さん]

組めないのですか？
夫婦や親子等　ペアローンは色々組めますよ

[116: 評判気になるさん]

ペアローンでの購入は背伸び物件ですね。たとえペアローン組めるとしても単独でのローンを強くお勧めします。

[117: マンション検討中さん]

>>116 マンション検討中さん
>>116 評判気になるさん

組もうと思えば出来ると思うのですが、これから子供を作ろうとしているので、念のため予算は単独で組める範囲内としています。子供も複数を想定しているので、背伸びは止めておこうと思っていますが、ペアで組める方はやはり羨ましいですね。

[118: 購入経験者さん]

団信入ってリスク軽減もできるのに。ペアローンは夫婦だったらメリットでかいと思うけどなー。

[119: 評判気になるさん]

>>118 購入経験者さん
ペアローンの団信は万が一の際はリスク分散できるけど片方分は残るからあまり得策じゃない。それに諸経費諸々が2人分かかるしデメリットが大きい家庭も多い。借入額を増やせるのと控除額を増やせるメリットくらいしかない。

[120: マンション検討中さん]

>>119 評判気になるさん

大変参考になります。ありがとうございます。片方に何かあれば全額免除だと思ってました。妻は本格的に働かず扶養の範囲内で働くことにさせるので、単独ローンで検討しようと思います。

[121: eマンションさん]

ペアローンがお得なのは、奥さんも住宅ローン控除を全額受けられる程度に稼いでる時ぐらいですね。
もう一つの手として収入合算があります。
旦那だけだと融資枠が足りない時のテクニックで、沖縄だと割と使っている人が多いイメージです。

[122: 検討板ユーザーさん]

最終分譲はいつかな？売行きが気になります。

[123: マンション掲示板さん]

ろうきんの夫婦連生団信は両方の全て無くなるものもあるみたいですね。
これはなかなか良いですね。

[124: eマンションさん]

金利で言えば提携のネット銀行ローンです。
ネット銀行特有の面倒な書類集め等を代わりにやってくれるので以外とハードルも低く、特約も付くので安心です。
今回のコロナのように何かあった時、返済の相談などをしやすいのは地銀やろうきんです。
借りる人の環境によって最適解は違いますので、色々と調べる事をお勧めします。

[125: 評判気になるさん]

私も沖縄県民ですが住宅ローンはイオン銀行にしました。ネット銀行ですが店舗があって対面商談可能ですし土日も営業しているので。分譲マンション購入の場合、正直、地銀系は金利がネット系に比べて二倍近く高くメリットがあまりないですね。（ローンが最大50年で組めるくらい？）

[126: eマンションさん]

地銀は融通が利くので一定の需要があります。
例としてネット銀行系だと否決や減額回答でも、地銀だと金利上乗せた上で通る場合もあります。
特に経営者や個人事業主に対してネット銀行は厳しいですからね。

[127: 評判気になるさん]

>>126 eマンションさん
それな。ようは家庭の支配能力を超えたお金を高い金利で貸し付けられる。まともなFPにしっかり家庭診断もすることなく情報リテラシーが低い県民が不動産会社や銀行に月の支払い額が家賃同等、もしくは以下などとうまいこと口車に乗せられていつか一括返済すればいいなどと何の根拠を持たずに地銀で変動金利1%近い金利で50年ローンを平気で組む。

こんな方々が沖縄には多すぎる。そんな融通が効く地銀に一定の需要は当然ありますよね。

[128: eマンションさん]

>>127 評判気になるさん
借りすぎが問題なのは同意です。

一方で金利については誤解があると感じました。
ネット銀行は最優遇金利で貸せる人だけを相手にして、他は切り捨てるビジネスモデルです。
地銀、ろうきん、信用金庫は最優遇金利では貸せないが返済できる見込みのある人にも貸せるのがメリットなのです。
最優遇金利で貸せない分、金利が上がるのはリスクを負っているのですから当然かと。

[129: 評判気になるさん]

>>128 eマンションさん
逆に誤解を招きかね無いと思いますので指摘させて頂きますがネット銀行の金利適用は地銀、その他金融機関同様に流動的でちゃんと幅があります。
最優遇金利適用は地銀同様に銀行の基準を満たした場合のみです。
つまり、支払能力以上の貸付をしない事が原則で、ある意味ロジカルに顧客ランク付けしています。

そういう意味では返済の見込みがある無しの判断は借入する個人だけでなく親族の資産まで目を向けて足元を見ていくスタンスなので地銀系は融通が効くといえば聞こえはいいですが私個人としては本当にそれがメリットといえるのか疑問です。
個人で支払い能力がある人で今後、他の融資を想定せずに住宅だけで完結させる方は地銀にメリットがないと断言できます。

[130: eマンションさん]

>>129 評判気になるさん
ネット銀行で返済額に問題があるなら減額回答が多いですし、審査が厳しい経営者や個人事業主にとって総合的に見てもらえる事はメリットだと思います。

また鹿児島銀行を例に挙げますと、最優遇先は保証料や事務手数料が無料のケースがあります。
住宅ローン控除終了後に多額の繰上げ返済される方だと、ネット銀行よりお得です。

属性や返済計画で最適な銀行が違うと伝えたいだけですよ。

[131: マンション検討中さん]

双方ともにメリットデメリットはありますので、ご自身で調べて、ご自身で決めるのが良いかと思います。当方もイオン銀行も審査通り、ろうきんも通りましたが、色々検討しろうきんにしました。車のローンもありましたのでおまとめできるのが決めてになりました。

[132: マンション検討中さん]

私は色々と相談に乗ってもらえたので地銀にしようかと思っています。住宅ローン減税利用後は一部繰上返済し、場合によっては借り替え検討しようかなと考えてます。
そういえば今日ここの横を通ったけど、パークフロント棟の側面のカバーが外されてたから、外観はほぼ出来上がったのかな？正面のカバーもそろそろ外されるのかな？

[133: 評判気になるさん]

>>130 eマンションさん

>>また鹿児島銀行を例に挙げますと、最優遇先は保証料や事務手数料が無料のケースがあります。
住宅ローン控除終了後に多額の繰上げ返済される方だと、ネット銀行よりお得です。

鹿児島銀行の最優遇金利適用は何%なんですか？ネット銀行でソニー銀行なんかは頭金10%が用意出来れば手数料一律型(44,000円）の選択をした金利は0.757で提携ローンならさらにマイナス0.1%で0.657です。さらにがんと診断確定時に住宅ローン残高の50％を金利上乗せ無しで保障付になります。ローン控除額を満額受けて13年後に全額繰上返済したらあなたの仰るパターンで対比したら鹿児島銀行と比べたらどっちがお得ですか？

こんな例を挙げたらキリがない笑

[134: マンション検討中さん]

>>132 マンション検討中さん

後ろ側の建物は、全てカバー外されてました。タイルばりのところもあって、良い感じの外観になってますね。
ブルーのベランダガラスも、青空に映えて素敵です。

楽しみですね。

[135: マンション検討中さん]

>>134 マンション検討中さん
ブルーのベランダガラスキレイですよね！
完成が楽しみです。

[136: 坪単価比較中さん]

最近ではいい物件だと思うのですが
5000万以上で考えられるなら
築10年とはいえ、プレミスト牧志タワーが一番かな？と思ってしまう

[137: マンション検討中さん]

>>136 坪単価比較中さん
たしかに立地は抜群ですよね。
願わくば、タワーパーキングではなく、リュークスやグラフォートタワーみたいに、立体自走式駐車場なら最高でした。

[138: 評判気になるさん]

>>136 坪単価比較中さん
プレミスト牧志タワーも良いマンションですね。
私は内地から来ているので、出来れば街中じゃなくて自然に近い方が良いと思ってこちらの物件にしました。

[139: 坪単価比較中さん]

プレミスト牧志タワーとここなら、お好みでって感じかな？
新都心あたりの高いだけのマンションとなら間違いなくプレミスト牧志でしょうけど

[140: マンション検討中さん]

プレミスト牧志とは全く別物なので比べるのはどうかと。

[141: 匿名さん]

プレミスト牧志タワーは沖縄でも5本の指に入る高級マンションですよ。
この物件の方が売出しの価格面では高いかも知れませんが、馬鹿みたいな高値相場の時期なので幾ら価格が高くてもプレミスト牧志タワーよりはかなり格下になると思われます。あくまでも、個人的なイメージの話ですけど。

[142: 通りがかりさん]

牧志はゴチャゴチャしてて住みたくない。
牧志と比較するならリュークスがぴったり。

[143: マンション検討中さん]

プレミスト牧志も、リュークスも、なんならグラフォートタワーもいいマンションです。それだけ、選択肢の幅があって良いのでは？ただ、富裕層でも『タワマンだけは絶対に嫌！』という層もいます。願わくば、メジャーセブンのどっかに、しっかりした造りで瀟洒な低層マンションを作って欲しいものです。昨今の沖縄には、そのようなマンションがありません。

[144: 評判気になるさん]

販売苦戦してるのかな？完成までに完売は難しいかもね。

[145: マンション検討中さん]

目の前の公園のライトってどれくらい眩しいんだろう？一度見てみたいな。

[146: マンション検討中さん]

購入検討してますが、値下の可能性がある決算前まで待とうかな。

[147: マンコミュファンさん]

>>146 マンション検討中さん
値下げなんて待たず是非購入しちゃってください(^^)

[148: 通りがかりさん]

少し前の、外観状況です。

[149: マンション掲示板さん]

今日は、パークフロント棟の方もカバー取れてましたね。

綺麗です。仕上がりが楽しみです。

[150: 周辺住民さん]

良いですね！
やはりデザインがカッコ良い

[151: 通りがかりさん]

公園側の棟のカバーも取られてましたね。

なかなか瀟洒な造りですね。

[152: 口コミ知りたいさん]

>>151 通りがかりさん

まだ、完売していないですかね？
周りの、新築マンションも、だいぶ売れ残っているみたいだし。情報、教えてください。

[153: 匿名さん]

家電１００万円プレゼント（３月末入居限定）やってます。メールでお知らせきました。結構苦戦してるようですね。　

[154: マンコミュファンさん]

家電100万円ってエアコン、テレビとかかな？
羨ましい。先に買った人は後悔ですね。

[155: eマンションさん]

好きな部屋を買えているので後悔は無いでしょう。
残りは何らかの理由で売れづらい所ですから。

[156: マンコミュファンさん]

それでも100万円は大きい。もらえたら嬉しい。
ウェブサイトで間取見たけど、Cタイプは見れないから完売なのかな？それ以外はまだ売れ残ってるのか。全タイプ家電なのかな？

[157: 口コミ知りたいさん]

公団が密集している並びなので、パッと見には公団の一部にしか見えないですね・・・
価格は高いのにその点は残念だと思います

[158: 匿名さん]

メールで、家電１００万円プレゼントは限定３邸のみ。今までに問合せしたお客様限定って書いてあるけど、まだまだ多数部屋が売れ残ってるようなら、交渉次第でいけるんじゃないかな？　家電１００万位で売れるなら、どんどん売りたいはず。

[159: 通りがかりさん]

洗濯物が干されているので住んでいる感じがしますが、一部しかライトが付いてないですね。全然売れてないのかな？追加工事とか年度末で忙しいから引越時期をずらしているんですかね。

[160: eマンションさん]

一日の引っ越しは数組に制限されるよ、EV渋滞するから。
それにこの時期の引っ越し代金は鬼のように高い。

[161: マンション掲示板さん]

ここってネット設備はどうなんだろう？
無料ではないよね。

[162: eマンションさん]

パーク側は空室が目立ちますね。これから分譲なのかな？マン防の中で販売も苦戦しそうですね。

[163: 匿名さん]

>>162 eマンションさん

形式的に未販売扱いとしても要望がないだけだろう！そんな感覚であなたはあれこれ頻繁に能書きたれるな？　笑い！

[164: eマンションさん]

>>162 eマンションさん
この規模だと入居が大体終わるのに数ヶ月かかります。
その判断は時期尚早です。

[165: 匿名さん]

外人の方の購入はどんなものなのでしょう
爆買い◯◯人の方々は買われてるのかなぁ？
気になります

[166: マンション比較中さん]

見学行きましたが，バルコニー手すりのカラーガラスは，スケスケなので外から洗濯物や部屋の中丸見えでした。眺望は見やすいですがこのあたりは賛否分かれそうですね，，残り物の割高感のある部屋しか残ってなかったので売れ行き厳しそうかなー

[167: eマンションさん]

割高感があると言うことは、値引きすれば売れるのであまり気にしなくてもいいかな？
ただ透明のカラーガラスは個人的にNGです。

[168: 通りがかりさん]

この物件は立地もよく、高階層からは景観もいいと思うのですがなぜあまり売れてないのでしょうか？
周りの物件と比べて割高だからと考えられているからでしょうか？

付近の那覇軍港は県の返還計画にも記載されている場所で、那覇空港からの距離や、利便性を考えると開発されるのは間違いのない土地です。
仮に商業施設なら周辺の土地価格は上昇しますし、サービス業の方が多く入ってくれば住居の需要も増えることが見込まれます。
J1に使われるスタジアムの建設も予定されており、今後、那覇周辺は不動産価格の上昇が見込まれます。
現在割高と感じている方は今の価値に囚われすぎなのではないでしょうか？
長い目で見ればむしろ割安では？

[169: eマンションさん]

那覇軍港の返還が終わって開発が完了する頃には、築数十年経っていますよ。
普通の人はそんなに先の事を見越しません。

[170: 通りがかりさん]

>>169 eマンションさん

2040年までには軍港が返還されると思うと、投資家としては15年の設備、建物両方の減価償却期間が終わる買い替えのいいタイミングだと思ってたんですが、現時点では返還の見通しは完璧ではないですね。
回答ありがとうございます。

一方でJ1スタジアムの件はここ10年以内の建設の見通しがあるので、土地価格で言えば上昇する可能性は高い地域と考え購入しようと思います。

[171: マンション比較中さん]

那覇軍港に限らず，沖縄の軍事関連施設が予定どおりに返還，開発されることはまず考えないほうがよいです。選挙のたびに方針が変わり停滞化しますし，時代の変化で計画の練り直しを要します。
スタジアム建設といっても，都市公園法の開発制約があるので，劇的に環境が変化することは期待しにくいかもしれません。壺川は渋滞さえなければ生活しやすいエリアなんですが，，

[172: eマンションさん]

コロナ禍で購入層が減っている事も要因だと考えます。
特に沖縄は影響が出る業種が多いですからね。
他の分譲マンションも勢い落ちてます。

[173: 匿名さん]

ここの購入者ですが、フローリングの床鳴り、天井端の壁紙の割れ(場所は洗面所、角部分10cm程)が少しありますが、他の人も不具合とかありますか？

[174: マンション検討中さん]

>>173 匿名さん
多少の床鳴はありますよ。寝室ですね。次第に出てきた感じです。
でも、住み始めてからなのでこんなもんかと思ってましたが、普通はないんですか？

[175: 匿名さん]

>>174 マンション検討中さん
回答ありがとうございます。新築購入は2回目なので一般的にどれくらいで床鳴りするのか経験は少ないのですが、前の物件は8年くらい生活して床鳴りをあまり気にしたことがなかったのですが、こちらの場合よく歩く場所で最近かなり気になるようになったので、出るのが早いし、鳴るヵ所が多いなという感覚です。
前の物件が東京なので湿度とかの問題で沖縄はこれが普通なのかな？と周りはどうなんだろうと気になった次第です。
ちなみにエアコンは5、6月から全室付常に着けた状態で、湿度は65～70、温度は26～27℃で保っているような生活環境です。

[176: 匿名さん]

>>175 匿名さん

私の部屋は床鳴は全くありません。
部屋によって変わるのかもしれません。
10月に定期点検があるので、その際指摘事項で挙げてみてはいかがでしょうか？

[177: マンション検討中さん]

>>176 匿名さん
回答ありがとうございます。ワックス掛けしたのでそれが影響した可能性が高いです。床鳴り防止の薬を使ったら直ったので定期点検では壁紙の角の割れだけにしました。

[178: マンション検討中さん]

平置き駐車場区画、まだ残ってるんですね（サイト情報より）

[179: マンション検討中さん]

ここ、さっさと買っとけばよかったなぁ。今更感だけど、こんな立地のいいマンション、もうあの時の値段では出せないよね。

[180: 匿名さん]

立地がいいかは疑問符ですが、
当時の販売時の値段で今後出てくる新築マンションが買えるとは思えないですね。

土地の高騰、建設費の高騰を考えるとどっちも下がるってことは今後１０年は起きないと思います。

那覇近辺の人口と土地の広さを考えると今のマンション価格が適正価格ぐらいなのかも
ま、ド素人の考えですが