ブランシエラ那覇古波蔵ってどうですか？

[評判気になるさん]

ブランシエラ那覇古波蔵についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/kohagura95/

所在地：沖縄県那覇市古波蔵三丁目340-19他（地番）
交通：ゆいレール「壺川」駅徒歩8分
　　　ゆいレール「奥武山公園」駅徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.48平米～85.09平米
売主：株式会社長谷工不動産　株式会社NIPPO　大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社太名嘉組
管理会社：株式会社長谷工スマイルコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: 検討板ユーザーさん]

三原と悩みましたが古波蔵に決めました
古波蔵はここ数年売買物件でてますが売れ残りが無いので将来買い替えする時人気立地がいいかなと思いました

[52: マンション検討中さん]

>>51 検討板ユーザーさん
双方駅近物件で、そこそこのグレードのマンションであり、私もかなり迷いましたが。

三原ほどではないが平置き多く、出入り口が二つあること、少しは沖縄らしいリゾート的な建物のデザインや眺望を求めてたこと、運動好きなので奥武山公園が近いことなどが、決め手となりました。

ただ、食べ歩きも好きなので、栄町が近いライオンズさんも、本当に魅力的です。

[53: 通りがかりさん]

こちらのマンション検討しているのですが、ハザードマップ的には思いっきり水害の地域ではありますが、そこらへんは皆様気にされますか？

[54: マンション検討中さん]

>>53 通りがかりさん
正直、かなりハイリスクで悩みましたよ。

ただ、この点を、毎日の快適さとどう天秤にかけて考えるかは、最終的に個々人の価値観に関係すると思います。

地震が高確率に起きるとされる、東京や東海で家を探すのも同じですよね。

[55: eマンションさん]

快適性を優先するのはありだと思います。
その場合、住民主体で災害訓練等をしっかりと行う必要があります。
武蔵小杉のような状況が起きると、住民だけで何とかしないといけないからです。
管理会社は助けに来てくれません。物理的に行けないので。

[56: マンション検討中さん]

こちらの売れ行きはどうなんでしょう。競合するマンションは、テレビCMでもチラホラ見ますが、ここは見ないのでまずまず売れているんでしょうか？

[57: 匿名さん]

>>56 マンション検討中さん

7月中旬で7割販売済ですから…コロナ禍では順調でしょうね！三原のライオンズと天秤にかける方が多そうです。

[58: マンション検討中さん]

>>57 匿名さん
情報、ありがとうございます。
おー、入居までまだ半年以上あるのに、この情勢下ではすごいですね。完成までに完売しそうですね。

[59: eマンションさん]

コロナ前から売り出していたココは運が良かったです。
競合のライオンズとは似たり寄ったりですが、売り出し開始時期の差は大きい。

[60: マンション検討中さん]

モデルルーム行った時、営業の方が「『ブランシエラ』ブランドの沖縄進出第一号として、絶対に失敗できない。造りも含めて、かなり随所に力入れてます」て、話してました。タイミングも味方した感じですね。

[61: 購入経験者さん]

今は先着順になってますが、まだ完売はしてないのかな？

[62: マンション検討中さん]

モデルルーム閉鎖になりましたね…
コロナでたのかな？

[63: マンション検討中さん]

よく見れば、角部屋の玄関ポーチ以外、他の部屋の間取りには、玄関前のちょっとした凹み（アルコープ）がないんですね。外廊下に直面は、このクラスのマンションとしたらクォリティ感に欠けるような…。その分、室内スペースを取ったということでしょうか。

[64: マンション検討中さん]

>>63 マンション検討中さん
まあその分割安になっているので…
曙のブランシエラプレミストはアルコープはある仕様みたいなので…

[65: eマンションさん]

>>63 マンション検討中さん
どこも建築費高騰に対応するコスト削減に苦労しているのですよ。
建物自体の内容は、数年前の新築物件の方が良いです。(ライオンズも同様)

[66: 検討板ユーザーさん]

>>65 eマンションさん
それはどうですかね…
車と同様で安全面などは進化していると思いますよ。

[67: マンション検討中さん]

>>63 マンション検討中さん

自分は、ポーチならまだしも、あっても何も置けないようなアルコーブより、その分、室内住空間を広くしてくれた方がいいですけどね。
だから、ここの間取りはギリギリまで室内スペース取ってて良いと思います。

[68: eマンションさん]

>>66 検討板ユーザーさん
安全性とは具体的に何の事でしょうか。
少なくとも建築構造躯体で、ブランシエラが他の築浅分譲比で優れている物はありません。

>> 67 マンション検討中さん
それは間取りによります。
DタイプとGタイプは廊下側インフレームかつアルコーブ無しで、典型的なコスト削減間取りです。

[69: マンション検討中さん]

>>68 eマンションさん

なるほど。

で、アルコーブって、『戸建て感』とか『見た目』以外に、機能面などであった方がいいメリットとは何でしょうか？

[70: eマンションさん]

>>69 マンション検討中さん
機能的なメリットは、エアコン室外機が邪魔にならない、通行人を気にせず玄関を開けられる、ですかね。
特に室外機の違いは地味に効きますよ。

[71: 評判気になるさん]

アウトフレームもインフレームも床面積は同じなのでインフレームは中に入った柱の分だけ実質狭くなります。アルコープの有無は結構重要だと思いますよ。

[72: マンション検討中さん]

>>71 評判気になるさん
70さん

そうなんですね。勉強になりました。
ここ、まぁまぁのデベだし、立地も外観のデザインとかも自分の条件に合ってて、ありかなー、と思ってたんですけとね。

立地、間取り図、デザイン、クォリティ、デベ…全てを満たす所って無いですね。
何に目を瞑るか、何を許容するか、ですね。

[73: eマンションさん]

>>72 マンション検討中さん
おっしゃる通り100点満点のマンションはまず存在しません。
取捨択一が大事です。
とはいえローン残高割れせずに外観が気に入る物件であれば、大抵は快適に暮らせますよ。

[74: マンション検討中さん]

購入検討しているのですが、最寄りの中学校はどこになるかご存知でしょうか？？

[75: マンション検討中さん]

>>74 マンション検討中さん

すぐ近くに古蔵中学校があるので、受験とかしない限りそこですね。

[76: マンション検討中さん]

>>74 マンション検討中さん

自分も興味持ってます。
決め手は何でした？

[77: 坪単価比較中さん]

>>74さん

古蔵中です。
歩いて10分以内の距離です。

[78: 識名]

古蔵中って環境の良い学校ですか？周りの学校と比べて如何な環境でしょうか？神原、石田等と比べて。

[79: マンション検討中さん]

>>78 識名さん
正直、その３つとも昔からヤンキーは多いです。なんせ下町ですから。
公立で、校風考えるなら、地元民は首里地区を選びますね。ただ、首里地区でもそういった輩の生徒や親は一定数います。

本当に、少しでも品行方正を重視されるなら、皆さん、昭和薬科や沖尚などの私立を選ばれてますよ。医者や弁護士、経営者家庭など。

[80: 口コミ知りたいさん]

この物件の近くに住む者です。
このエリアは夜間(20～24時)にかけてかなりバイクの騒音がうるさいので、お気をつけください。
漫湖公園にかかる329号線を単車が爆音響かせて毎日走ってます。
涼しい日など窓開けて寝たいですが、窓開けてるとバイクの騒音うるさくて寝れません。

[81: マンション検討中さん]

こちらのHPは中々アップデートされないですね。売れ行きが良いからあまり力いれてないのか、売主があまり重要視していないのかどっちなんですかね。売れ行きが気になります。

[82: 通りがかりさん]

>>81 マンション検討中さん
ここは売れてますよ。内地からのセカンドユーザーと地元民が買ってます。
少し前のスレを、みてください。

[83: eマンションさん]

売れている方ですが大人気とまではいかないです。
人気マンションで2021年3月引渡しなら、今の時期には完売しています。

[84: マンション検討中さん]

引き渡し前に完売した『アルファステイツおもろまち』との違いは、ラストスパートの段階でコロナにぶち当たったことですかね。
セカンドとして買う人はコロナなんか無関係ですが、地元民には痛いタイミングでした。

もう、仕上がり前に完売するような同規模のマンションは、県内では出ないような気がします。

[85: マンション検討中さん]

>>84 マンション検討中さん

近くのミオビエントアルファ山下もまだ完売していないみたいですもんね。
長谷工がここより立地の良いバスセンターの所購入したので、又マンション建てるのかな？とも考えますが、金額もそれなりに上がるんでしょうね。いつが買い時なのか、永遠に悩みそうですね笑

[86: 通りがかりさん]

>>85 マンション検討中さん
あそこはリュークスと張るくらいの面積と立地ですからね！これから那覇ももっと価値が上がりそうで楽しみです！

[87: 評判気になるさん]

たしかに他の物件と比べて売れているけどまだ残ってますね。アルファステイツ豊見城城址公園なんかは同じくらいの時期に完成だけど、もう完売でキャンセル待ちの状態だし。
バスセンターの物件が気になりますが、値段は今よりも上がりそうですね。

[88: マンション検討中さん]

>>87 評判気になるさん

今後の物件については、見た目の価格はなかなか上げられないので、どんどん間取りが小さくなるでしょうね。
ブランシエラ那覇曙プレミストやアルファステイツ国立劇場前みたいに、一番広くて70平米前後とか、ちょっと住みたくない。

長谷工が松尾と牧志に建てるみたいですが、これらも同様の方針になりそう。

http://www.okitel.com/articles/7detail.php?article_id=2006291001&mode=...

[89: 通りがかりさん]

>>88 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
たしかに間取が小さくなる方向になりそうですね。立地、景観が良い分仕方ないことだと思いますが。
目の前はモノレールの線路や川、幹線道路なので眺望が今後悪化することはまずなさそうですね。
マンションになるかはわかりませんが、楽しみにします。

[90: 匿名さん]

沖縄バスの移転が数年がかりで行われるので、長谷工が取得した跡地が動くのはかなり先の話になるような記事をどこかで読みましたよ。

60～80㎡の間取りがメインで400～500世帯規模のマンションが建つ立地なので、タワマンになるかカマボコ団地型の複数棟構成になるんでしょうね。

[91: 名無しさん]

それにしても高い。お手頃な値段に下がらないかな。

[92: 名無しさん]

3888万円で売りに出されてるけどついに値下げしたのかな？

[93: マンション検討中さん]

>>92 名無しさん
それはディベロッパーがですか？それとも、購入した人が投資で転売？

[94: 名無しさん]

>>93 マンション検討中さん
ディベロッパーです。公式HPに3,888万円登録受付開始とあったので。。

[95: マンション検討中さん]

>>94 名無しさん
本当ですね。情報ありがとうございます。

でも、ここ、低層階で2LDKは3,000台後半でもともと値付けされてたので、これがキャンセルか何かで再受付開始となった可能性はありますかね？

[96: 名無しさん]

>>95 マンション検討中さん
なるほど。てっきり最低価格は4,038万円だと思っていました。3,000万円台後半もあったんですね。ありがとうございます。

[97: マンション掲示板さん]

>>96 名無しさん
川沿いの前のマンションは高く、後ろのマンションは安いです。気になるようでしたら価格表もありますよ。

[98: マンション掲示板さん]

>>97 マンション掲示板さん

価格表みたいです。

[99: マンション掲示板さん]

>>97 マンション掲示板さん
価格表と空き状況の一覧はモデルルームを見に行った際にもらったのですが、その時は3,000万円台が無かったので、てっきり最低価格は4,000万円台だと勘違いしてしまいました。後ろの方は空きが少なく既に分譲済みが多かったので、そちらは3,000万円台もあったんですね。

[100: マンション検討中さん]

>>99 マンション掲示板さん

たしか、後ろの棟の低層階が3,800台でした。

ただ、あのマンション、低層階だと真正面のグラウンドからの土埃がすごいのでは？

[101: マンション掲示板さん]

>>100 マンション検討中さん
そうだったんですね。私がモデルルームに行ったタイミングでは既に後ろの方がほとんど分譲済の表記で価格が書いてなかったのでわかりませんでした。

砂埃は私も心配してます。となりの県営住宅の車が砂埃で汚れてなかったので、大丈夫かと思ったんですが、時期にもよりますね。

[102: 評判気になるさん]

同じ時期入居のアルファステイツ豊見城城址公園はもう完売でキャンセル待ち。
川の反対側なのに、売れ行きが違う。

[103: マンション検討中さん]

>>102 評判気になるさん

ターゲットとしている購買層が違うのでは？

[104: 評判気になるさん]

>>103 マンション検討中さん
若干アルファステイツの方が安いですね。
地元の方が多く購入されてるんですかね。

[105: マンション検討中さん]

>>104 評判気になるさん
那覇市内、駅近のブランドマンションと、那覇市外で車しか使えない庶民派マンションとでは、値段が違って当然です。

ここ買えるのって、セカンド目的の金持ちナイチャーか、うちなんちゅなら、一握りのアッパー層くらいなのでは？

[106: eマンションさん]

>>105 マンション検討中さん
正社員2馬力ペアローンなら地元民でも買えますよ。

[107: マンション検討中さん]

>>106 eマンションさん
コロナ禍、職種にもよりますが、自営業は苦しいですね。公務員2馬力、やはりこんな時は強いです。

[108: 評判気になるさん]

子供が小さくて２馬力無い世帯は厳しいのかな。ここは年配の購入が多いのかな？

[109: マンション検討中さん]

>>108 評判気になるさん

職種にもよりますが、一般的だと厳しそうですね。
地元のディベロッパーのマンションがいいかもです。

[110: 匿名さん]

立地次第でしょ。
地元デベでここよりも遥かに高額な物件もありますし、
この物件が特に仕様が高いわけでもないすしね。

ちなみに、長谷工は沖縄に進出したばかりですが、
沖縄だけでみても、全国的にみても大和単独の
プレミストの方が仕様は高いですよ。
長谷工のブランシエラブランドになると色々と仕様が落ちますね。

[111: マンション検討中さん]

>>110 匿名さん
プレミストとブランシエラの仕様の違いって、何がありますか？

例えば、プレミストにはあってブランシエラには無いもの、とか。

[112: 坪単価比較中さん]

沖縄って離婚率高いけどペアローンとかどうなんかな？

[113: eマンションさん]

なんくるないさー

冗談はさておき、旦那が手堅い企業に勤めている世帯は離婚少ない感覚かな。

[114: マンション検討中さん]

ペアローン組めたら楽なんだけどな。

[115: マンション検討中さん]

組めないのですか？
夫婦や親子等　ペアローンは色々組めますよ

[116: 評判気になるさん]

ペアローンでの購入は背伸び物件ですね。たとえペアローン組めるとしても単独でのローンを強くお勧めします。

[117: マンション検討中さん]

>>116 マンション検討中さん
>>116 評判気になるさん

組もうと思えば出来ると思うのですが、これから子供を作ろうとしているので、念のため予算は単独で組める範囲内としています。子供も複数を想定しているので、背伸びは止めておこうと思っていますが、ペアで組める方はやはり羨ましいですね。

[118: 購入経験者さん]

団信入ってリスク軽減もできるのに。ペアローンは夫婦だったらメリットでかいと思うけどなー。

[119: 評判気になるさん]

>>118 購入経験者さん
ペアローンの団信は万が一の際はリスク分散できるけど片方分は残るからあまり得策じゃない。それに諸経費諸々が2人分かかるしデメリットが大きい家庭も多い。借入額を増やせるのと控除額を増やせるメリットくらいしかない。

[120: マンション検討中さん]

>>119 評判気になるさん

大変参考になります。ありがとうございます。片方に何かあれば全額免除だと思ってました。妻は本格的に働かず扶養の範囲内で働くことにさせるので、単独ローンで検討しようと思います。

[121: eマンションさん]

ペアローンがお得なのは、奥さんも住宅ローン控除を全額受けられる程度に稼いでる時ぐらいですね。
もう一つの手として収入合算があります。
旦那だけだと融資枠が足りない時のテクニックで、沖縄だと割と使っている人が多いイメージです。

[122: 検討板ユーザーさん]

最終分譲はいつかな？売行きが気になります。

[123: マンション掲示板さん]

ろうきんの夫婦連生団信は両方の全て無くなるものもあるみたいですね。
これはなかなか良いですね。

[124: eマンションさん]

金利で言えば提携のネット銀行ローンです。
ネット銀行特有の面倒な書類集め等を代わりにやってくれるので以外とハードルも低く、特約も付くので安心です。
今回のコロナのように何かあった時、返済の相談などをしやすいのは地銀やろうきんです。
借りる人の環境によって最適解は違いますので、色々と調べる事をお勧めします。

[125: 評判気になるさん]

私も沖縄県民ですが住宅ローンはイオン銀行にしました。ネット銀行ですが店舗があって対面商談可能ですし土日も営業しているので。分譲マンション購入の場合、正直、地銀系は金利がネット系に比べて二倍近く高くメリットがあまりないですね。（ローンが最大50年で組めるくらい？）

[126: eマンションさん]

地銀は融通が利くので一定の需要があります。
例としてネット銀行系だと否決や減額回答でも、地銀だと金利上乗せた上で通る場合もあります。
特に経営者や個人事業主に対してネット銀行は厳しいですからね。

[127: 評判気になるさん]

>>126 eマンションさん
それな。ようは家庭の支配能力を超えたお金を高い金利で貸し付けられる。まともなFPにしっかり家庭診断もすることなく情報リテラシーが低い県民が不動産会社や銀行に月の支払い額が家賃同等、もしくは以下などとうまいこと口車に乗せられていつか一括返済すればいいなどと何の根拠を持たずに地銀で変動金利1%近い金利で50年ローンを平気で組む。

こんな方々が沖縄には多すぎる。そんな融通が効く地銀に一定の需要は当然ありますよね。

[128: eマンションさん]

>>127 評判気になるさん
借りすぎが問題なのは同意です。

一方で金利については誤解があると感じました。
ネット銀行は最優遇金利で貸せる人だけを相手にして、他は切り捨てるビジネスモデルです。
地銀、ろうきん、信用金庫は最優遇金利では貸せないが返済できる見込みのある人にも貸せるのがメリットなのです。
最優遇金利で貸せない分、金利が上がるのはリスクを負っているのですから当然かと。

[129: 評判気になるさん]

>>128 eマンションさん
逆に誤解を招きかね無いと思いますので指摘させて頂きますがネット銀行の金利適用は地銀、その他金融機関同様に流動的でちゃんと幅があります。
最優遇金利適用は地銀同様に銀行の基準を満たした場合のみです。
つまり、支払能力以上の貸付をしない事が原則で、ある意味ロジカルに顧客ランク付けしています。

そういう意味では返済の見込みがある無しの判断は借入する個人だけでなく親族の資産まで目を向けて足元を見ていくスタンスなので地銀系は融通が効くといえば聞こえはいいですが私個人としては本当にそれがメリットといえるのか疑問です。
個人で支払い能力がある人で今後、他の融資を想定せずに住宅だけで完結させる方は地銀にメリットがないと断言できます。

[130: eマンションさん]

>>129 評判気になるさん
ネット銀行で返済額に問題があるなら減額回答が多いですし、審査が厳しい経営者や個人事業主にとって総合的に見てもらえる事はメリットだと思います。

また鹿児島銀行を例に挙げますと、最優遇先は保証料や事務手数料が無料のケースがあります。
住宅ローン控除終了後に多額の繰上げ返済される方だと、ネット銀行よりお得です。

属性や返済計画で最適な銀行が違うと伝えたいだけですよ。

[131: マンション検討中さん]

双方ともにメリットデメリットはありますので、ご自身で調べて、ご自身で決めるのが良いかと思います。当方もイオン銀行も審査通り、ろうきんも通りましたが、色々検討しろうきんにしました。車のローンもありましたのでおまとめできるのが決めてになりました。

[132: マンション検討中さん]

私は色々と相談に乗ってもらえたので地銀にしようかと思っています。住宅ローン減税利用後は一部繰上返済し、場合によっては借り替え検討しようかなと考えてます。
そういえば今日ここの横を通ったけど、パークフロント棟の側面のカバーが外されてたから、外観はほぼ出来上がったのかな？正面のカバーもそろそろ外されるのかな？

[133: 評判気になるさん]

>>130 eマンションさん

>>また鹿児島銀行を例に挙げますと、最優遇先は保証料や事務手数料が無料のケースがあります。
住宅ローン控除終了後に多額の繰上げ返済される方だと、ネット銀行よりお得です。

鹿児島銀行の最優遇金利適用は何%なんですか？ネット銀行でソニー銀行なんかは頭金10%が用意出来れば手数料一律型(44,000円）の選択をした金利は0.757で提携ローンならさらにマイナス0.1%で0.657です。さらにがんと診断確定時に住宅ローン残高の50％を金利上乗せ無しで保障付になります。ローン控除額を満額受けて13年後に全額繰上返済したらあなたの仰るパターンで対比したら鹿児島銀行と比べたらどっちがお得ですか？

こんな例を挙げたらキリがない笑

[134: マンション検討中さん]

>>132 マンション検討中さん

後ろ側の建物は、全てカバー外されてました。タイルばりのところもあって、良い感じの外観になってますね。
ブルーのベランダガラスも、青空に映えて素敵です。

楽しみですね。

[135: マンション検討中さん]

>>134 マンション検討中さん
ブルーのベランダガラスキレイですよね！
完成が楽しみです。

[136: 坪単価比較中さん]

最近ではいい物件だと思うのですが
5000万以上で考えられるなら
築10年とはいえ、プレミスト牧志タワーが一番かな？と思ってしまう

[137: マンション検討中さん]

>>136 坪単価比較中さん
たしかに立地は抜群ですよね。
願わくば、タワーパーキングではなく、リュークスやグラフォートタワーみたいに、立体自走式駐車場なら最高でした。

[138: 評判気になるさん]

>>136 坪単価比較中さん
プレミスト牧志タワーも良いマンションですね。
私は内地から来ているので、出来れば街中じゃなくて自然に近い方が良いと思ってこちらの物件にしました。

[139: 坪単価比較中さん]

プレミスト牧志タワーとここなら、お好みでって感じかな？
新都心あたりの高いだけのマンションとなら間違いなくプレミスト牧志でしょうけど

[140: マンション検討中さん]

プレミスト牧志とは全く別物なので比べるのはどうかと。

[141: 匿名さん]

プレミスト牧志タワーは沖縄でも5本の指に入る高級マンションですよ。
この物件の方が売出しの価格面では高いかも知れませんが、馬鹿みたいな高値相場の時期なので幾ら価格が高くてもプレミスト牧志タワーよりはかなり格下になると思われます。あくまでも、個人的なイメージの話ですけど。

[142: 通りがかりさん]

牧志はゴチャゴチャしてて住みたくない。
牧志と比較するならリュークスがぴったり。

[143: マンション検討中さん]

プレミスト牧志も、リュークスも、なんならグラフォートタワーもいいマンションです。それだけ、選択肢の幅があって良いのでは？ただ、富裕層でも『タワマンだけは絶対に嫌！』という層もいます。願わくば、メジャーセブンのどっかに、しっかりした造りで瀟洒な低層マンションを作って欲しいものです。昨今の沖縄には、そのようなマンションがありません。

[144: 評判気になるさん]

販売苦戦してるのかな？完成までに完売は難しいかもね。

[145: マンション検討中さん]

目の前の公園のライトってどれくらい眩しいんだろう？一度見てみたいな。

[146: マンション検討中さん]

購入検討してますが、値下の可能性がある決算前まで待とうかな。

[147: マンコミュファンさん]

>>146 マンション検討中さん
値下げなんて待たず是非購入しちゃってください(^^)

[148: 通りがかりさん]

少し前の、外観状況です。

[149: マンション掲示板さん]

今日は、パークフロント棟の方もカバー取れてましたね。

綺麗です。仕上がりが楽しみです。

[150: 周辺住民さん]

良いですね！
やはりデザインがカッコ良い