ブランシエラ那覇古波蔵ってどうですか？

[評判気になるさん]

ブランシエラ那覇古波蔵についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/kohagura95/

所在地：沖縄県那覇市古波蔵三丁目340-19他（地番）
交通：ゆいレール「壺川」駅徒歩8分
　　　ゆいレール「奥武山公園」駅徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.48平米～85.09平米
売主：株式会社長谷工不動産　株式会社NIPPO　大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社太名嘉組
管理会社：株式会社長谷工スマイルコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 口コミ知りたいさん]

こちら検討されている方、ご意見お聞かせください。

[2: eマンションさん]

ルサンク那覇開南は割安感で人気でしたが、ここはどうなるかな。

[3: 口コミ知りたいさん]

高いんですか？

[4: eマンションさん]

土地が開南と同じように安く買えてない限り、価格は上がりますよ。
建築費が笑えるほど高騰してますから。

[5: 評判気になるさん]

那覇開南は１次売出し数週間で締め切り、２次３次は１０数倍～４０倍って感じでしたからね。不人気割高な高層階は倍率低く、１次なら無抽選で買えた部屋も多かったようです。付近で野菜は安く買えるし、ドンキまで徒歩１０分位で結構良い場所でした。立地で劣るここが高いとショック。でも、土地がかなり割安で入手出来た背景がある開南よりも高くても不思議ではない。

[6: eマンションさん]

あとは高潮と津波のリスクをどう考えるかですね。
川沿いなのでどうしても。

[7: 口コミ知りたいさん]

パンフレットで見ると間取りも良かったですよ

[8: 口コミ知りたいさん]

たしかに高い。

ただ、那覇市内の駅近で、平面駐車スペースも結構あって、あの眺望（マンション前が公園だから別物件は建たない）なら、ありかな。
国場川と言っても湾に近いから、内地の川みたいに台風の時に氾濫することはない。
高潮、津波の被害はあるだろうが、那覇中心部なら津波高潮来たら、大概は浸かる。

ここは、富裕層向け？

[9: 口コミ知りたいさん]

>8さん
おいくらなんですか？

[10: 匿名さん]

数日前に那覇市防災マップ２０１９（ハザードマップ）が家に投函されてました。
ハザードマップを基準にすると、絶対買ったら後悔する物件ですね。

[11: 口コミ知りたいさん]

なかなかの値段設定で出してきましたね。たぶん低層階で4000スタート…。

外観は素敵です。

[12: 口コミ知りたいさん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[13: マンション検討中さん]

具体的な金額、誰か知っていたら教えてください。

[14: マンション検討中さん]

公式サイトに出てました。
3LDKで3898万円?、4LDKで4328万円?。
おそらく最下層、それも公園に面してない棟の方でしょうね。

[15: eマンションさん]

開南のように盛り上がらないのも価格でしょうね。

[16: 匿名さん]

開南の方が価格も立地も数段上。比較するまでもない。

[17: 口コミ知りたいさん]

開南は、モノレール駅から遠いのと、駐車場がタワーなのと、ちょいごちゃごちゃした感じが少し気になって迷いました。
ここは、その点を満たしてくれる感じかなーと思ったのですが。

[18: マンション検討中さん]

>>14 マンション検討中さん

だいぶ値段が上がってますね。

[19: 匿名さん]

>>14
開南の最下層
2900万(70㎡)、3180万(77㎡)、3480万(81㎡)

[20: マンション検討中さん]

沖縄、もう頭打ちだとは思いますが、オリンピック後もしばらく高値が続くとのこと（ ; ; ）

てか、むしろ上がるかも！？

このままでは永遠に県民所得では買えないような気がします…。とくに南部都市圏では。

[21: マンション検討中さん]

>>19 匿名さん
開南はルサンク那覇開南でしょうか？
今からするとずいぶんお値打ちな価格だったんですねー。

[22: 匿名さん]

ここ最近の新築物件は超強気な価格で売りにだされているだけで、ルサンク那覇開南の価格は普通。それより以前の物件はもっともっと割安な物件あり。
ちなみに、中古ではルサンク那覇西街は5階70㎡位で3180万(今年9月)で売り出されていた。中古物件は価格交渉次第で１０％以上のディスカウントも可能な事があります。
最近の物件は異常に高いので新築プレミアがなくなれば、買ったとたん１０－２０％下落する覚悟で買った方が良いでしょう。

[23: eマンションさん]

マンション適地は地価高騰&ホテルとの競争ある上に、建築費高騰が追い討ちかけてるから仕方ない。
結果的に2010年前半に買えた人が得してる。

[24: 口コミ知りたいさん]

資料取り寄せモデルルーム行ってきたけど、なかなかのクオリティでした。

高級ブランドマンションには手が出ないけど、庶民派マンションよりはいいもの買いたい、って感じの人向けでしょうか。

[25: マンション検討中さん]

この前モデルルームを訪れた際、那覇でこの金額はしばらくでないと思いますと言われました。
営業トークと思いながら聞いていましたが、あながち間違いでもないのかなとも考えてしまいました。
お手頃とは言えないまでも、このクオリティで場所を考えたら頑張ってでも買いなのかとも考え出しています。近場の豊見城よりもこちらなのか、中々考えが纏まりません。

[26: eマンションさん]

更に惑わすようでなんですが、他のモノレール沿線駅でも良ければ、ライオンズ三原の発表を待って比較した方が良いと思いますよ。
戸数も近いですし。

[27: 口コミ知りたいさん]

>>26 eマンションさん

三原にライオンズができるんですか？
どの辺りに？

モノレール駅だと安里ですかね。

[28: eマンションさん]

>>27 口コミ知りたいさん
三原一丁目でミドリ薬局の裏側(細い川向こう)になります。
安里駅まで徒歩8分、完成は2021年中頃なので、逆算するとそろそろ公開されると思っています。
グレードや価格帯は近いと思いますが、あの近辺は渋滞しやすいので好みが分かれるでしょう。

[29: 通りがかりさん]

>>28 eマンションさん
情報ありがとうございます。
あの土地造成してるところですね。
たしかに、便利で且つライオンズブランドというのは迷うところですが、ブランシエラほど平置き駐車場を確保できるのか、というところと、やはり抜け道であり混み合うところをどう許容するかですね。

個人的には、栄町の再開発でマンションできないかな、など期待しています。

[30: eマンションさん]

おっしゃる通り立地や駐車場、渋滞などで比較する事になると思います。
栄町は再開発難しそうなイメージですが、いけますかね？

[31: 口コミ知りたいさん]

>>30 eマンションさん

栄町の再開発、特になんの情報も持ってないですが、農連市場、公設市場ときてるので、次は栄町かなというくらいです。

[32: eマンションさん]

>>31 口コミ知りたいさん
公設市場の建て替えが成功すれば栄町もありえますかね？
利便性という意味ではあの周辺いいですよね。

[33: 坪単価比較中さん]

さいおんスクエアを見る限り、栄町の再開発もあまり期待出来ないかな？
というのが、正直な感想です。
農連市場にしても、開南郵便局のあたりまで取得してマンションもう一棟建てて周辺を公園で整備して、みたいな開発があっても良かったと思うんですが
東京あたりの大規模開発は沖縄では絶対にないんでしょうね

[34: eマンションさん]

大規模開発という意味ではキンザー返還が直近になるのかな？
浦添市長が札幌の大通公園のようなイメージにしたいと言っていました。
個人的には58号線とパルコを直接繋ぐ道が欲しいです。

[35: マンション検討中さん]

やはり沖縄では、思い切った都市型の再開発は難しいんですかね。
国際通りのむつみ橋あたりに予定されてた再開発もポシャってますよね。

本題ですが、ここの物件はやはり買いなのでしょうか。漫湖公園のグランドに何か建物が建つ可能は極めて低いと思うので、眺望は期待できるかなと。

[36: eマンションさん]

価格も妥当な線なので場所が気に入れば良いと思いますよ。
資産価値重視で、抽選になるような人気物件が欲しいなら別ですが。

[37: マンション検討中さん]

ライオンズ那覇三原マスターズゲート、情報出ましたね。

あそこで102戸はなかなかの規模ですね。
車の出入りは大丈夫でしょうか。

[38: eマンションさん]

>>37 マンション検討中さん
駐車場も全て平置きですね。
渋滞は気になるところですが、強力なライバルになりますよこれは。

[39: 匿名さん]

>>38 eマンションさん
　たしかに。

あそこで全て平置きで、かつ102戸とは！てかんじですね。
18階にできたことが一つですかね。

[40: 検討板ユーザーさん]

ここ、最近話題に出ないですが、売れ行きどうなんですかね。
立地的にもクオリティ的にも気になります。

[41: マンション検討中さん]

川の向かいに大和が建てるみたいですね。

[42: マンション検討中さん]

もう7割位は売れてますね。

[43: 検討板ユーザーさん]

>>42 マンション検討中さん

このご時世で、それはまずまずじゃないですかね。

だから、テレビでのCM見ないわけだ。

[44: 検討板ユーザーさん]

>>41 マンション検討中さん

こちらは、沖縄では高級マンションの部類に入るのでしょうか？

[45: マンション検討中さん]

ここ、買われた方いますか？ライオンズ那覇三原マスターズゲートと迷ってます。
リッチはどちらも一長一短なんで、設備のクォリティと施工管理などの面で。

[46: eマンションさん]

>>45 マンション検討中さん
そこも一長一短ですね。
例えばスラブ厚はブランシエラが上ですが、その分価格も上がっています。
設備もブランシエラが少し上かな。
施工会社はライオンズの方が少し上。
防犯は鍵を捻るだけで設定されるライオンズ(セコム)が楽です。

ですので立地を第一に決めるのがよろしいかと思います。

[47: eマンションさん]

補足しますと、どちらを選んでも分譲マンションとしてのクオリティで後悔する事はないと思われます。
であればこそ、スペックに出てこない部分を大事にすべきです。
どちらの立地が本人的に便利か、ワクワクするか次第です。

[48: マンション検討中さん]

46、47さん

ご意見、ありがとうございました！すごくためになりました^ ^。

自分のワクワクと相談して決めます。

[49: 買い替え検討中さん]

こちらの物件も、三原のライオンズも仕様は似たりよったりの平均的な沖縄仕様でどちらも高級仕様ではないように思います。個人的には独自仕様のライオンズの方が若干、良いような印象を受けます。スラブ厚に関しては、梁間の拘束面積に比例するので間取りプランで専有面積の狭いライオンズが厚みで劣りますが音の伝わり方では大差はないように思われます。また、二重床の下地構造、フローリング材の遮音等級でかなりグレードの高い仕様が採用されているのでライオンズの方が上ではないでしょうか。

[50: eマンションさん]

ライオンズの遮音等級はΔLL（Ⅱ）-3、ΔLH（Ⅱ）-2とありますが、そこまでグレード高いですか？
同グレードで子供が走り回ると、それなりに聞こえて来ます。
ボイドスラブ300mmでも音は聞こえるため、厚みだけではない点は理解しました。

[51: 検討板ユーザーさん]

三原と悩みましたが古波蔵に決めました
古波蔵はここ数年売買物件でてますが売れ残りが無いので将来買い替えする時人気立地がいいかなと思いました

[52: マンション検討中さん]

>>51 検討板ユーザーさん
双方駅近物件で、そこそこのグレードのマンションであり、私もかなり迷いましたが。

三原ほどではないが平置き多く、出入り口が二つあること、少しは沖縄らしいリゾート的な建物のデザインや眺望を求めてたこと、運動好きなので奥武山公園が近いことなどが、決め手となりました。

ただ、食べ歩きも好きなので、栄町が近いライオンズさんも、本当に魅力的です。

[53: 通りがかりさん]

こちらのマンション検討しているのですが、ハザードマップ的には思いっきり水害の地域ではありますが、そこらへんは皆様気にされますか？

[54: マンション検討中さん]

>>53 通りがかりさん
正直、かなりハイリスクで悩みましたよ。

ただ、この点を、毎日の快適さとどう天秤にかけて考えるかは、最終的に個々人の価値観に関係すると思います。

地震が高確率に起きるとされる、東京や東海で家を探すのも同じですよね。

[55: eマンションさん]

快適性を優先するのはありだと思います。
その場合、住民主体で災害訓練等をしっかりと行う必要があります。
武蔵小杉のような状況が起きると、住民だけで何とかしないといけないからです。
管理会社は助けに来てくれません。物理的に行けないので。

[56: マンション検討中さん]

こちらの売れ行きはどうなんでしょう。競合するマンションは、テレビCMでもチラホラ見ますが、ここは見ないのでまずまず売れているんでしょうか？

[57: 匿名さん]

>>56 マンション検討中さん

7月中旬で7割販売済ですから…コロナ禍では順調でしょうね！三原のライオンズと天秤にかける方が多そうです。

[58: マンション検討中さん]

>>57 匿名さん
情報、ありがとうございます。
おー、入居までまだ半年以上あるのに、この情勢下ではすごいですね。完成までに完売しそうですね。

[59: eマンションさん]

コロナ前から売り出していたココは運が良かったです。
競合のライオンズとは似たり寄ったりですが、売り出し開始時期の差は大きい。

[60: マンション検討中さん]

モデルルーム行った時、営業の方が「『ブランシエラ』ブランドの沖縄進出第一号として、絶対に失敗できない。造りも含めて、かなり随所に力入れてます」て、話してました。タイミングも味方した感じですね。

[61: 購入経験者さん]

今は先着順になってますが、まだ完売はしてないのかな？

[62: マンション検討中さん]

モデルルーム閉鎖になりましたね…
コロナでたのかな？

[63: マンション検討中さん]

よく見れば、角部屋の玄関ポーチ以外、他の部屋の間取りには、玄関前のちょっとした凹み（アルコープ）がないんですね。外廊下に直面は、このクラスのマンションとしたらクォリティ感に欠けるような…。その分、室内スペースを取ったということでしょうか。

[64: マンション検討中さん]

>>63 マンション検討中さん
まあその分割安になっているので…
曙のブランシエラプレミストはアルコープはある仕様みたいなので…

[65: eマンションさん]

>>63 マンション検討中さん
どこも建築費高騰に対応するコスト削減に苦労しているのですよ。
建物自体の内容は、数年前の新築物件の方が良いです。(ライオンズも同様)

[66: 検討板ユーザーさん]

>>65 eマンションさん
それはどうですかね…
車と同様で安全面などは進化していると思いますよ。

[67: マンション検討中さん]

>>63 マンション検討中さん

自分は、ポーチならまだしも、あっても何も置けないようなアルコーブより、その分、室内住空間を広くしてくれた方がいいですけどね。
だから、ここの間取りはギリギリまで室内スペース取ってて良いと思います。

[68: eマンションさん]

>>66 検討板ユーザーさん
安全性とは具体的に何の事でしょうか。
少なくとも建築構造躯体で、ブランシエラが他の築浅分譲比で優れている物はありません。

>> 67 マンション検討中さん
それは間取りによります。
DタイプとGタイプは廊下側インフレームかつアルコーブ無しで、典型的なコスト削減間取りです。

[69: マンション検討中さん]

>>68 eマンションさん

なるほど。

で、アルコーブって、『戸建て感』とか『見た目』以外に、機能面などであった方がいいメリットとは何でしょうか？

[70: eマンションさん]

>>69 マンション検討中さん
機能的なメリットは、エアコン室外機が邪魔にならない、通行人を気にせず玄関を開けられる、ですかね。
特に室外機の違いは地味に効きますよ。

[71: 評判気になるさん]

アウトフレームもインフレームも床面積は同じなのでインフレームは中に入った柱の分だけ実質狭くなります。アルコープの有無は結構重要だと思いますよ。

[72: マンション検討中さん]

>>71 評判気になるさん
70さん

そうなんですね。勉強になりました。
ここ、まぁまぁのデベだし、立地も外観のデザインとかも自分の条件に合ってて、ありかなー、と思ってたんですけとね。

立地、間取り図、デザイン、クォリティ、デベ…全てを満たす所って無いですね。
何に目を瞑るか、何を許容するか、ですね。

[73: eマンションさん]

>>72 マンション検討中さん
おっしゃる通り100点満点のマンションはまず存在しません。
取捨択一が大事です。
とはいえローン残高割れせずに外観が気に入る物件であれば、大抵は快適に暮らせますよ。

[74: マンション検討中さん]

購入検討しているのですが、最寄りの中学校はどこになるかご存知でしょうか？？

[75: マンション検討中さん]

>>74 マンション検討中さん

すぐ近くに古蔵中学校があるので、受験とかしない限りそこですね。

[76: マンション検討中さん]

>>74 マンション検討中さん

自分も興味持ってます。
決め手は何でした？

[77: 坪単価比較中さん]

>>74さん

古蔵中です。
歩いて10分以内の距離です。

[78: 識名]

古蔵中って環境の良い学校ですか？周りの学校と比べて如何な環境でしょうか？神原、石田等と比べて。

[79: マンション検討中さん]

>>78 識名さん
正直、その３つとも昔からヤンキーは多いです。なんせ下町ですから。
公立で、校風考えるなら、地元民は首里地区を選びますね。ただ、首里地区でもそういった輩の生徒や親は一定数います。

本当に、少しでも品行方正を重視されるなら、皆さん、昭和薬科や沖尚などの私立を選ばれてますよ。医者や弁護士、経営者家庭など。

[80: 口コミ知りたいさん]

この物件の近くに住む者です。
このエリアは夜間(20～24時)にかけてかなりバイクの騒音がうるさいので、お気をつけください。
漫湖公園にかかる329号線を単車が爆音響かせて毎日走ってます。
涼しい日など窓開けて寝たいですが、窓開けてるとバイクの騒音うるさくて寝れません。

[81: マンション検討中さん]

こちらのHPは中々アップデートされないですね。売れ行きが良いからあまり力いれてないのか、売主があまり重要視していないのかどっちなんですかね。売れ行きが気になります。

[82: 通りがかりさん]

>>81 マンション検討中さん
ここは売れてますよ。内地からのセカンドユーザーと地元民が買ってます。
少し前のスレを、みてください。

[83: eマンションさん]

売れている方ですが大人気とまではいかないです。
人気マンションで2021年3月引渡しなら、今の時期には完売しています。

[84: マンション検討中さん]

引き渡し前に完売した『アルファステイツおもろまち』との違いは、ラストスパートの段階でコロナにぶち当たったことですかね。
セカンドとして買う人はコロナなんか無関係ですが、地元民には痛いタイミングでした。

もう、仕上がり前に完売するような同規模のマンションは、県内では出ないような気がします。

[85: マンション検討中さん]

>>84 マンション検討中さん

近くのミオビエントアルファ山下もまだ完売していないみたいですもんね。
長谷工がここより立地の良いバスセンターの所購入したので、又マンション建てるのかな？とも考えますが、金額もそれなりに上がるんでしょうね。いつが買い時なのか、永遠に悩みそうですね笑

[86: 通りがかりさん]

>>85 マンション検討中さん
あそこはリュークスと張るくらいの面積と立地ですからね！これから那覇ももっと価値が上がりそうで楽しみです！

[87: 評判気になるさん]

たしかに他の物件と比べて売れているけどまだ残ってますね。アルファステイツ豊見城城址公園なんかは同じくらいの時期に完成だけど、もう完売でキャンセル待ちの状態だし。
バスセンターの物件が気になりますが、値段は今よりも上がりそうですね。

[88: マンション検討中さん]

>>87 評判気になるさん

今後の物件については、見た目の価格はなかなか上げられないので、どんどん間取りが小さくなるでしょうね。
ブランシエラ那覇曙プレミストやアルファステイツ国立劇場前みたいに、一番広くて70平米前後とか、ちょっと住みたくない。

長谷工が松尾と牧志に建てるみたいですが、これらも同様の方針になりそう。

http://www.okitel.com/articles/7detail.php?article_id=2006291001&mode=...

[89: 通りがかりさん]

>>88 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
たしかに間取が小さくなる方向になりそうですね。立地、景観が良い分仕方ないことだと思いますが。
目の前はモノレールの線路や川、幹線道路なので眺望が今後悪化することはまずなさそうですね。
マンションになるかはわかりませんが、楽しみにします。

[90: 匿名さん]

沖縄バスの移転が数年がかりで行われるので、長谷工が取得した跡地が動くのはかなり先の話になるような記事をどこかで読みましたよ。

60～80㎡の間取りがメインで400～500世帯規模のマンションが建つ立地なので、タワマンになるかカマボコ団地型の複数棟構成になるんでしょうね。

[91: 名無しさん]

それにしても高い。お手頃な値段に下がらないかな。

[92: 名無しさん]

3888万円で売りに出されてるけどついに値下げしたのかな？

[93: マンション検討中さん]

>>92 名無しさん
それはディベロッパーがですか？それとも、購入した人が投資で転売？

[94: 名無しさん]

>>93 マンション検討中さん
ディベロッパーです。公式HPに3,888万円登録受付開始とあったので。。

[95: マンション検討中さん]

>>94 名無しさん
本当ですね。情報ありがとうございます。

でも、ここ、低層階で2LDKは3,000台後半でもともと値付けされてたので、これがキャンセルか何かで再受付開始となった可能性はありますかね？

[96: 名無しさん]

>>95 マンション検討中さん
なるほど。てっきり最低価格は4,038万円だと思っていました。3,000万円台後半もあったんですね。ありがとうございます。

[97: マンション掲示板さん]

>>96 名無しさん
川沿いの前のマンションは高く、後ろのマンションは安いです。気になるようでしたら価格表もありますよ。

[98: マンション掲示板さん]

>>97 マンション掲示板さん

価格表みたいです。

[99: マンション掲示板さん]

>>97 マンション掲示板さん
価格表と空き状況の一覧はモデルルームを見に行った際にもらったのですが、その時は3,000万円台が無かったので、てっきり最低価格は4,000万円台だと勘違いしてしまいました。後ろの方は空きが少なく既に分譲済みが多かったので、そちらは3,000万円台もあったんですね。

[100: マンション検討中さん]

>>99 マンション掲示板さん

たしか、後ろの棟の低層階が3,800台でした。

ただ、あのマンション、低層階だと真正面のグラウンドからの土埃がすごいのでは？