ジェイグラン北千里ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジェイグラン北千里についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://jgran105.jp/index.html

所在地：大阪府吹田市古江台3丁目119番8（地番）他
交通：阪急千里線「北千里 」駅徒歩3分
間取：2LDK+F～4LDK
面積：68.40m2～101.18m2
売主：JR西日本不動産開発株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：JR西日本住宅サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[241: 購入経験者さん]

最近は、新築マンション販売は「細く長くで販売する時代」に変わっています

[242: マンション検討中さん]

このマンションの東側で建設工事をしていますが、マンションか何かが建つのでしょうか？

[243: マンション検討中さん]

こちらの掲示板、あまり賑わっていませんが、あまり注目されていないのでしょうか？

[244: マンコミュファンさん]

居住者です
賑わっていませんが、駅近で良いマンションですよ。駅近が決めてだったため、大変満足しています。

[245: 通りがかりの事情通]

>>242 マンション検討中さん
マンション東側写真です。
真っさらの更地まんまで、全く工事の気配はありませんが。

[246: マンション検討中さん]

>>245 通りがかりの事情通さん
ここの土地は、今後どうなるのでしょうか？

[247: 通りがかりの事情通]

>>246 マンション検討中さん

公共性のある公民館、図書館などは北千里小学校跡地に建ちますので、ここは中高層住宅用地じゃないですか？
現在の土地所有者は大阪府ですので、府営住宅が建つか、もしくは入札売却により、民間分譲マンションが建つと予想されます。
ここで、懸念されることとして、この土地には、いわゆる「古江台方式」が適用されないことです。８階建てを超える高い建物が建つ可能性があるのではないでしょうか？

[248: マンション検討中さん]

>>247 通りがかりの事情通さん
「古江台方式」というのがあるのですね。勉強になりました！

[249: マンション検討中さん]

ここはどのくらい埋まりましたか？

[250: 通りがかりさん]

「絶賛好評販売中」です。
今ですと、角部屋や最上階など、条件の良いお部屋も購入できるようですよ。

[251: 匿名さん]

古江台方式とは

https://furuedai5keikaku.jimdofree.com/%E5%8F%A4%E6%B1%9F%E5%8F%B0%E6%...

[252: 通りがかりさん]

まだまだ販売中のようですよ。

[253: マンション検討中さん]

こちらの物件はもうかなり埋まりましたか？

[254: マンション検討中さん]

>>253 マンション検討中さん

半分いったかどうかぐらいじゃないでしょうか。

[255: 通りがかりさん]

>>253 マンション検討中さん

完成してから１年が経ちました。

販売率はわからないですけど、
夜間に灯りが、灯されている割合から見ると
入居率は２～３割ってとこじゃないですかね？

[257: マンション検討中さん]

>>255 通りがかりさん
ここがそれほど売れていない理由は何でしょうか？　立地的には抜群だと思うのですが。

[258: 通りがかりさん]

>>257 マンション検討中さん
あくまで憶測や個人の感想を含みますが

1.土地落札価格の23億7400万円だったこと。

2.建設価格が高騰し、1.と合わせたこの２つにより分譲価格もそれなりなこと。

3.古江路を挟んで東側の隣接空き地（より駅に近い）が公有地売り払い対象と予想されていること。

4.近隣既存マンションがほぼほぼ総タイル張りなことに対して、ここはそうでないこと（個人の趣味に基づく感想）。


こんなところじゃないですかね？

[259: 通りがかりさん]

2021年2月竣工、ぼちぼち竣工2年間のアフターサービス期間切れがチラつき始める頃かな？
それとも、採算度外視の値引きセールにはまだ早いか？
始発駅の駅近物件だし、ほとんどの住戸は少し？値下げすれば買い手が付くと思います。
あくまで素人の感想ですが、問題は現地事務所や商談ルームに用いている南側１階住戸だと思います。

[260: マンション検討中さん]

こちらのマンションの物件概要に載っている
私道負担 あり　規約敷地（共有地）の一部1325.27㎡（持分10／100）
が気になっているのですが。
「私道負担」というのがいいイメージが持てず、将来的に私道で水道管工事が必要となった時に、工事するのか？しないのか？とかもめたりとかないのかな？とか。
もし将来、居室を手放さなければならなくなった時、この「私道負担」は売るときのマイナスイメージにはならないのか？など。
どなたか教えていただけますでしょうか？

[261: 匿名さん]

駅前物件って人気のはずなのですが、あと７邸残っていたんですね。
既に竣工して１年過ぎていて、この価格帯のままだと厳しいかも・・・。
来年１月には丸2年になりますし、そろそろお値引きしないとこの強気価格ではね。

[262: 評判気になるさん]

規約敷地というのはグーグルマップでは「どんぐり広場」のことです。
広場周辺のマンションも持ち分があります。
資産価値や経緯については販売さんに聞いてください

[263: マンション検討中さん]

>>261 匿名さん
もうあと7邸しかないんですか。もっと残っているものと思っていました。

[264: 検討板ユーザーさん]

最近引っ越しは多いですが、あと7邸でないと思いますよ。まだまだあります。

[265: 匿名さん]

デベロッパーによっては値下げは絶対にしないという話は聞いたことがあります。
ここはどうなんでしょうね…
たしかに駅に近いとか暮らしやすいという大きなメリットはありますが、
値段が高すぎるのもなぁ、と思いまして。
価格を見直せば、あっという間に完売になる立地だとは思います。

[266: 匿名さん]

新築マンションの利益率は驚くほど低く一般的にはおおよそ10～15%と聞きます。すなわち6000万円売って、600万円～900万円の利益です。仮に300万円値引きすれば、儲けがいきなり計画の50%～70%に落ちるということになり、それはなかなか難しいのではないでしょうか？
仮に値下げして早々に売り切っても次の商品に行くには、また用地を仕入れて、建築して、、、と商品の準備だけで何年もかかります。翌朝、市場に行けばいくらでも仕入れてこれる類のものではありません。それを考えれば値下げよりも買う人が現れるのを待つ方が得策でしょう。
不動産はライフステージの変化によって必要になることが普通で、今、北千里駅近に6000万払って住む必要がある人がいなくとも、1年後にそういった人が現れる可能性は十分にあります。ましてや今は新築価格の方が上がってきており、時間が経つだけで相対的にお手頃物件になるのですから。

[267: 管理担当]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[268: 匿名さん]

値下げを待つのはあまり得策ではない、ということなのかな。
駅までここまで近いのですから、
立地を買う、みたいな感覚で
ここの場合は購入される方が多くなってくるのだろうなと思います。
マンション価格は上がるかもだけど、
購入するのが遅くなると
設備などは大丈夫なのか？とは思ってしまう部分はあります。
保証期間とかは購入してからカウントが始まるんでしょうか。

[269: 匿名さん]

半年前の情報ですが、通りに面した東向きはほぼ完売、逆に南向きが結構売れ残っていました。
価格差がある割に南向きは隣のマンションが近く感じることが原因とのことでした。築2年になるところでしたが、それほど大きな値引きは無く、駅近は魅力的でしたが、候補からは外れました。
同時期の分譲マンションであるブランズ北千里と比較してロビー他の充実度やデザインが劣る点、機械式駐車場にサイズオーバーの車両が複数台停められていることも気になりました。

[270: マンション検討中さん]

>>268 匿名さん
保証期間は完成引渡開始日からカウントダウンが始まるのが普通です。
その点もよくご検討ください。

[271: マンコミュファンさん]

>>262 評判気になるさん
正確には
「どんぐり広場」＋「三角広場」ですね。

[272: 匿名さん]

とうとう竣工して２年が過ぎてしまいましたね。
あと１０戸は残っている感じです。
大規模マンションなので、すぐに完売は厳しいとしても
２年過ぎると中古マンション扱いになってしまうかもしれませんね。

[273: 匿名さん]

＞機械式駐車場にサイズオーバーの車両が複数台停められている

こんなことあり得るんですか？
管理組合が車検証チェックしていないのでしょうか？
あるいは届け出とは違う車を停めているんですか？

[274: 検討板ユーザーさん]

>>273 匿名さん
どうしてサイズオーバーと分かったのかが気になりますが、、
ここの機械式は大きなサイズも対応してるのでノアなどのミニバンやベンツのセダンなども停められると聞きました　

[275: 匿名さん]

>>274 検討板ユーザーさん
機械式の最大幅は1850mmですが新型のハリヤー1855ｍｍが止められていました。もちろん勝手にではなく管理組合決議で規格を緩和されているとのことでした（説明不足で申し訳ないです）。他にも車種は忘れましたが同様に1850ｍｍの機械式駐車場では止められそうにない車種をみかけました。メーカーの免責がどうなっているかまでは確認していませんが・・・

[276: マンション検討中さん]

新築で2年過ぎようとして売れ残ると言うことは、リセールは厳しそうでしょうか

[277: マンション検討中さん]

主寝室が引き戸になってるところが多いですね。引き戸は話し声が筒抜けになるのになぜ引き戸なのか。

[278: 匿名さん]

中には各居室がドア式で開口部が独立したサービスバルコニーに面する間取りもありますが、ほとんどはプライバシーが守られない間取りになっているようですね。
引き戸はデッドスペースができにくいメリットもありますが採用するとすれば防音対策が必要だと思います。

[279: 匿名さん]

>>270 マンション検討中さん
祝！竣工満２年！

[280: 匿名さん]

竣工から２年たちますがまだ完売していない様で、 7戸売れ残ってしまっているようです。
２年たつと確か新築扱いではなくなるんですよね？新築中古物件でしたっけ？
残りの数が多いので、管理費と修繕費回収に影響しないか心配な部分があります。

[281: 名無しさん]

>>280 匿名さん
たぶん7戸よりもっとありそうです。
売れていない部屋の管理費と修繕費は販売会社負担じゃなかったでしょうか。

[282: 匿名さん]

3期11次の販売になっているので、
少しずつは販売自体はされていて、でも先着順もそのまま…ということなのでしょう。
駅まで近い立地ですし、
値段次第ではすぐに動きそうではあるのだけど。
現状では高いと感じられている方が多いのでしょうね。

[283: 匿名さん]

マンションとしての内容はいいと思うけれど、高いかな…
始発駅っていうこともあって、値段が強気なんじゃないかなと思います。
駅自体にも近いですしね。
立地の便利なところが
そのまま値段に今の相場観で組み込まれているのかなーって。
値下げは難しそうかな、現状。

[284: 検討板ユーザーさん]

>>281 名無しさん
おっしゃる通りの売主負担です。
ですので、管理組合運営上の金銭的な問題はありません。

たた、売れ残っているであろう南向き１階住戸を定価で販売することは極めて困難だと思います。現場を見れば誰もが、理由はわかるでしょう。

[285: 匿名さん]

いい立地ではありますが、確かに価格はお高めですね。
竣工して2年過ぎていますが、お値下げなどはないのでしょうか。
正規価格で購入している人が多いと、値下げは厳しいかな。

また気になるのは2年過ぎているということは中古物件になるのかどうか。
誰も住んでいないとはいえ、どうなのでしょう。

[286: eマンションさん]

最近の価格高騰をみると、ここももう割安感あると思います。駅近で70㎡4800は新築ではなかなかもうないよ。

[287: マンコミュファンさん]

>>285 匿名さん
表現上、新築と言えないというだけ（設備等の経過年数にはなりますが）なのであまり気にするほどのことはないです。
その分多少なりとも値引き有れば、問題ないと思います。

[288: 匿名さん]

設備のことは気になりますね。
これから買って入居する場合、保証期間も二年が過ぎていることになると思うので。
こういうのって10年位はあるんでしょうか。
キッチン周りの設備は毎日使うことになるでしょうから
あとどの位の年数が残っているのか確認しておいた方がいいですね。
販売戸数はまだ7戸あるんですね。完売まではなかなか遠そうですね…。

[289: マンション掲示板さん]

ここ1か月ほど急に入居ラッシュになってきましたね！
さすがに残り少なくなってきましたか？

[290: 評判気になるさん]

>>289 マンション掲示板さん
ちょ待てよ

ガーデンきむたこ

[291: 匿名さん]

残り７戸だと、さすがに何かしらサービスなどがあるといいなと思います。
値引きはあまり大っぴらにはしないとは思うけど、
例えばオプション的なものをつけてくれるとか？
今からだとオプションそのものがつけられるのかどうかだから
難しいのかもしれないけど…。

[292: マンション掲示板さん]

>>280 匿名さん
築1年を経過すると新築として表記することは出来なくなりますよ。中古未入居物件です。

[293: 匿名さん]

７戸販売中から、なかなか動きがないですね。
やっぱりこれくらい大規模マンションになると
完売するのには相当の時間がかかってしまうということなのでしょうね。
現在、販売価格が4,898万円～6,498万円とのことですが
既にお値引きされている価格帯なのでしょうか？

[294: 匿名さん]

特に値引きはしておらず、モデルルームで使った部屋が家具付きで売っているくらい？
始発駅っていうこともあって値段は少々強気モードかもと感じました。
朝、座って通えるのはかなり魅力的。
ここはやはり始発駅っていうのが一番の推しポイントに感じまs。

[295: 匿名さん]

始発駅の駅前、ということだけではなく普通に買い物できる環境が充実していて、暮らしやすそうっていうのもしっかりがっつり値段に反映されている感あり。ねびきは…？みたいな話出ていますが、まだ半分の間取りしか完売していないので、選択肢もある状態。だから値下げを待つよりは自分好みのプランを先に購入してしまう方が先決かと。

[296: 匿名さん]

今は先着順の6戸の販売になっていますが、これでラスト？
ラストだったら値下げしてほしいけど
全然そういう雰囲気ではないように思う。表立ってしていないのか
JR西日本はそもそもそういうことをしないのか？どっちなんだろう。

[297: 通りがかりさん]

北千里は不人気だから在庫潤沢ですよね
中途半端な始発駅

[298: 匿名さん]

とにかく眠りにつきたい

[299: 匿名さん]

やっとこさというか、いよいよというか、
残りは南向き一階の３戸のみになりましたね。
ＪＲ不動産ラストスパート！

[300: 匿名さん]

さきほど公式ホームページを覗いたところ、残り2戸になっていました。
現在モデルルーム使用住戸大商談会開催中だそうですが、表示価格からの値引きもありそうですか？
あるいはすでにこちらがモデルルーム使用で値引きされた価格ですか？

[301: 通りがかりさん]

>>300 匿名さん
既購入者とのトラブルを避けるため、契約書上では表面価格からの値引きはありません。
購入時諸費用全額サービスと家具類サービスで、実質値引対応するようです。

[302: マンコミュファンさん]

>>299 匿名さん

いかんせん、半地下のような一階は賃貸ならいざ知らず、分譲では…。

[303: eマンションさん]

完売したようですね

[304: マンコミュファンさん]

商談ルームも含めて完売したのでしょうか？
急でしたね！

[305: マンション検討中さん]

おお！完売おめでとう！！乾杯！！

[306: マンション検討中さん]

完売まで何年かかりました？