23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その45）

[住まいに詳しい人]

あのバブル崩壊から20年
2010年はマンション市場も新時代の幕開けになるのか？
それとも「失われたもう10年」に突入するのか？

皆様の理性的な議論を期待しております

※切れ味の良いツッコミなら兎も角
誰に何を問いかけているかのも不明な1行レスとか
格好悪いことはヤメましょーね

前スレhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61867

[407: 匿名さん]

稼いだこともない豊洲のニートに言われても説得力ねーな。

[408: 匿名さん]

江東区の新築8.8万円は笑える。
借りる人いないだろうな。

[409: 匿名さん]

>>402

中古マンションの価格とほぼリンクしているので、
それが実力でしょう。
http://www.mansion-square.net/heikin_tokyo23.html

[410: 匿名さん]

マンションだけ、除く新築で計算したら
文京区８．５２６
江東区８．５７５
僅差で江東区の勝利と決定いたしました。

[411: 匿名さん]

>埋立地あたりに一気にマンションができ、築浅の物件が多いだけでしょ。
>同程度の築年数で公平比較すると、所詮402の順でしょ。

[412: 匿名さん]

＞＞４０９
暗に江東区の中古が割安で買いと言いたいわけ？

商売上手ですねｗ

[413: 匿名さん]

>>409

中古になると、新築の時より上位と下位の差が大きくなりますね。

[415: 匿名さん]

価格の下落が激しい江東区あたりは、やはり購入するのは怖いですね。

[416: 匿名さん]

江東区の中古の利回りはすごく高いのですか？

[419: 匿名さん]

>>416
利回りはかなり高いのでしょうね。

[420: 匿名さん]

江東区は新築買ってはいけない地域？

[422: 匿名さん]

売り込みの必死さをみると、おすすめの中古も
まだまだ落ちていきそうですね。

[423: 匿名さん]

>>420
新築も安いけど、中古はさらにお得ってことでしょう。

他があまりに割高なのかもしれませんがｗ

江東区はまさに宝の山じゃないですか？

[424: 匿名さん]

あっというまに値下がりしていくのが、お宝？

[425: 匿名さん]

>>424
値下がりってどこのこと？

[426: 匿名さん]

割高外周区では値引き販売が常態化しています。
他のスレでチェックしてみてください。

[427: 匿名さん]

そんなにあちこちに書き込んでるの？
相当困ってるんだろうね、埋立地。

[428: 匿名さん]

ただでさえ不景気の世の中･･･。
4000万以上もする低地のマンション買う奇特な人間がいるかどうか？

[429: 匿名さん]

>>428

奇特な方がいないから完成在庫が山積みになるんでしょうねぇ

竣工後4割の在庫は事業計画に折り込み済みなんて話がありましたけど
どこの仲介屋か知りませんけど、デベにおこられますよ

1年以上かけて広宣費も使いきり200戸も残る物件の事業計画通る会社ないよ
どう考えても竣工後1年を経過して中古物件になって売りにくいだけでしょ
販売期間の長期化で広宣費、建物金利、管理費負担、新規物件の値下がり
半数以上引渡しが済んでいるから値引きも表立ってできないし、
残戸数が多すぎるんでモデルルーム販売もできない地獄絵図です

そんなところの中古が人気なわけないしょ
ホント悲惨です

[430: 匿名さん]

そんなにあちこちに書き込んでるの？
相当困ってるんだろうね、割高外周区。

[431: 匿名さん]

ただでさえ不景気の世の中･･･。
4000万以上もする外周区のマンション買う奇特な人間がいるかどうか？

[432: 匿名]

年明けてから値下げ始めましたね。
大手なのに旧価格並みに値下げしてくれたので思わず買っちゃいました。
＞某外周区駅徒歩４分約70平米〜4100万円台

聞くところによると２〜３年前に購入した土地なのでどうせ赤字だし高くしても売れないから３月迄に売り切ろうとのことです。

１年半探してましたが値引き額は去年以上。ここ数年では今が最大の買い時な気がしました。

ただそういう物件はまともに広告しないので細かいチェックは必要です。本当に２日保たずに完売しちゃいますから。

[433: 匿名さん]

地所さんは外周区でクリアランスしているようですね。
２割引くらいですか？

[434: 匿名]

↑詳しくは言えないですがまあそんな感じですかね。

[435: 匿名です]

はじめて書き込みます。
私は長年新宿区高田馬場に住んでいますが、意外と住みやすいと思うんですが
何となく新宿駅と池袋駅に挟まれてイメージがパッとしないような気がします。
皆さんの高田馬場のイメージってどうなんですか？
イメージ悪かったら引っ越そうかな(笑)

[436: 匿名さん]

自慢だと思われて叩かれますよ、埋〇地に。

[437: 匿名]

埋め立てマンションは竜宮城みたいなもんですな。
海の上という立地だけではなく見かけは派手ですが内実は伴っていない。

気付いた時には手遅れよ。

[438: 匿名さん]

外周部でも湾岸にしろ、今値引きすることが可能でどうゆう告知をして契約を行ったのかはわかりませんが、
値下げ後に2日と待たずに売れるんであればよかったんじゃないですか

有明のように竣工1年で中古になったり、完成在庫が200戸あったりすると物件規模が大きくて購入者も多いので
新規に条件の良い物件の分譲がはじまるのに、どうにも身動きがとれないところもありますからね

[439: 匿名さん]

高田馬場ですか。知人がパークマンション買いましたが、何故に高田馬場？って感じです。

学生の町でしょ。ゴスロリ系の服着た人達が駅前あるいてたり、新大久保の雰囲気があったりであまりいいイメージはありません。

[440: 匿名さん]

高田馬場便利でいいんじゃないですか
立地を考えても割安ですし
おとめ山とか公園も多くて、歴史があるから緑も深くていいですよね


定期的にオタクの方でパンクするゆりかもめが主要交通機関の湾岸よりは
山手線、東西線が使えて圧倒的に便利ですからね

でもパークマンションは新宿区にはつくらないんじゃいですか

[441: 匿名さん]

人からどう思われるかイメージを気にして生きるのは不幸な人生。
自分の人生だから自分で考えて決めなさい>>435

[442: 匿名さん]

そんな風に達観できればいいんですけど
正直、見栄もあるし嫁も親もいるし付き合いもある。
やっぱり人からよく見られたいんですよ

[443: 匿名さん]

都心5区や山手線の内側、既存の人気地域周辺だったら、とりあえずの体面は保てるでしょ。
ブランド地域じゃなきゃ、ってならまた話しは別だろうけど。

[444: 匿名さん]

>431
「4000万以上もする」っていってる時点で、外周区どころか東京近辺におよびでない方の気がするが・・・

[445: 匿名さん]

》443

住んでる場所なんかで体面が変わるかよｗ
まあ、利便性だ環境だと選んでると、結果的には人気地域になったりするんだが。

[446: 匿名さん]

>>444
外周区でも今やこんな額面価格ですよ。
買えない人が増えて当然ですよ。
外周区の坪単価（値引き前）
大田区２５３万円、世田谷区２９６万円、杉並区３０７万円、練馬区２５３万円、板橋区２５３万円、北区２１９万円、足立区１６５万円、葛飾区１９９万円、江戸川区２１４万円、

[447: 匿名さん]

↑
ファミリー向けの30坪程度のもの買ったら、最低6000万くらいで9000万以上することもあるじゃんｗ
しかもこれ平均でしょ？
いいとこはもっと高いよ、どこでもいいっていうのなら別だけど・・・

[448: 匿名さん]

不動産広告の仕事を20年近くしています。
販売現場にも年間100件以上、購入者インタビューも相当数おこなっていますが

外周区って言葉。ふつうのエンドユーザーは絶対につかわないですよね
まったく知らない土地の物件を検討するなら都心、外周？使うのかな・・・やっぱりないか

自分に少しでも地縁がある土地を外周とか絶対言わないですよね
この景気なら東京23区、30代後半以上の方が購入検討者の中心となるでしょうから家庭もあるでしょうし
そもそもまったく知らない土地のマンションを検討することは少ないんじゃないですか？

どなたか実際の検討者の方で東京23区を都心と外周って分けて呼んでいる方いらっしゃいますか

[449: 匿名さん]

区部じゃなくても武蔵野市とかは平均坪300以上ですし、最近は川崎・横浜辺りも上がってきてますね。

[450: 匿名さん]

埋立地（江戸時代までさかのぼる歴史マニアではありません）とそれ以外では分けて考えてます。

[451: 匿名さん]

私は５年前に終の棲家としてマンション購入者しました。　５０００万円台でした。
いまでも快適に過ごしています。

現状のマンション価格ですが、この不況時なのに５年ほど前より三割は高すぎです。
当方は高かろうが、安かろうが関係ありませんが、今の値段と不景気を考えれば、なぜ大幅値下げしないのか
理解に苦しむ。

値下げできない理由を説明できる方おりますか？

[452: 匿名さん]

財閥系がつぶれるから

[453: 匿名さん]

高田の馬場・・・鉄腕アトムの産まれた町ですね。

この景気で値下げしている物件って、日当たりが悪かったり眺望がよくなかったりで
ビミョーじゃないですかね。不動産にお買い得なしっていいますしね。

[454: 匿名さん]

さまざまな物が変わって行きます。
価値観も変われば、
ブランドイメージも変われば、
建築技術も変わって行きます。

でも、唯一変わらないと思われるのが都心の位置です。
東京駅を中心とした真の都心（副都心はどうなるか分かったもんじゃありません）
これだけは変わらないと考えてよろしいでしょう。

だから、東京駅から半径５ｋｍ圏内、
激動の時代、これしか信じられる物は無い。

[455: 匿名さん]

その時々の需給バランスで価格は変動します。
しかし、変わらないものが何なのか、
一本芯が入った、不動産への考え方が購入者にもデベにも求められています。

[456: 匿名さん]

それはどの商売でも同じですが、商品には原価がありますからね
特にこの5年くらいはファンドの資金が不動産市場に流れ込んで
23区内で好立地の用地は仕入れが難しく、入札で仕入れ価格がつりあがってました
マンションデベロッパーはマンションしか商品がないので用地仕入れをとめることはできません

とはいえ、バブル期のようにユーザーはどんな物件にも購買意欲があったわけではないので
バス便、郊外の物件の仕入れはなるべく控え、23区内の用地を無理をしてでも仕入れていたから
割高な仕入れの物件が多いからおのずと販売価格も割高なんじゃないですか

ただし、イニシアさんの晴海テラスのように利益？商品企画を見直して新しい商品企画の物件が増えてくると
相場もかわってくるのではないでしょうか
ここのスレでも地所さんの値下げの話も出ていましたから早晩、経営状況の厳しいマンションデベロッパーを
中心に地域を問わず大きな価格調整が入るとおもいますよ。

そうなれば、中古相場も大きく下がるとおもいます。どの水準まで下がるのかは景気次第ですが

[457: 匿名さん]

>>456
その通りです。
激動の時代になり、従来の価値観が通用しなくなった時になにが頼れるのか？

答えははっきりしています。
都心がどこかです。
それは東京駅周辺。

[458: 匿名さん]

>>457
東京駅万歳さん、頑張るなぁ。
でも、それだけじゃ他の人と会話にならんと思うよ。

[459: 匿名さん]

危うい需給バランスの下で高額な坪単価が維持されているのであれば、
それは砂上の楼閣にすぎません。

[460: 匿名さん]

ここまで潔い自演を拝ませてくれてありがとう。
清々しい気分になることができました。

[461: 匿名さん]

需給の需がないですからね
穴吹さん、ゼファーさん、プロパストさんじゃないですが
デベロッパーがいつ市場から退場させれるかわからない時代ですから
世界的な不況なので外資の資金流入もないでしょうし
倒産か値下げかという２択しかないんでしょうね

[462: 匿名さん]

>>458
反論が出来る理論をお持ちの人がいないのが悩みですね。

返って来るのは皮肉か、
アホでも分かる現状の話だけで、正直つまらないです。

でも、それだけ納得してしいる人が多いってことですが。

[463: 匿名さん]

渋谷、新宿、池袋なんて将来どうなるか分かったもんじゃないですよ。

信じられるのは真の都心だけ。

[464: 匿名さん]

自演続きで会話をする気がないんですね

つらい現状は無視して私の言うバラ色の未来だけを信じてくださいという

一本筋の通ったサギ師理論ですね

[465: 匿名さん]

>>464
ちゃんと反論できるのならやってほしいよ。
しょうもない皮肉ばっかしじゃ
アクビ連発だよ。

[466: 匿名さん]

>だから、東京駅から半径５ｋｍ圏内、
>激動の時代、これしか信じられる物は無い。

有明は半径5キロ圏に入らないから、どんどん暴落してるんですね。よくわかりました。

[467: 匿名さん]

ここのスレでも言われ続けていますが
有明で大量に完成在庫が発生しており、エンドユーザーから現在の価格が価値に見合っていないという
判断を下されていますよね

湾岸が悪いのではなく、首都圏全体の不動産市況が厳しいと言っているんです
なぜ、他のエリアが下落して東京駅近くの物件だけ高値安定なんでしょうか
住宅地としての開発もこの金融バブル重なっていてなんの実績もないエリアで
ここだけは大丈夫だというあなたの理論はなんでしょう

また、アクビがでるようでしたら削除していただきますので

[468: 匿名さん]

>>467
分かんないですかね？

都心は東京駅周辺で将来にわたって変わらないのですよ。

一方、少子化とか高齢化とかの影響で、他の要因はめまぐるしく変わる。
なら、何を基準に選んだら良いのですか？

答えは東京駅から半径５ｋｍ圏内しかないでしょ。

[469: 匿名さん]

だから財閥寡占で供給絞られて、高値維持されてるんだって。
財閥が見向きもしない地区は弱小デベが叩きあいで価格下落するけどね。弱小デベの郊外物件はお得感あるんじゃない？欲しいとは思わないけど。

都心は財閥系以外の物件ってあるの？ファミリータイプで。

[470: 匿名さん]

>>468
自称大学教授のあなただけですよ

わかるのは

[471: 匿名さん]

>>469
自分の資金力で買えるとか、
今が買い時と判断できる場所が東京駅から半径５ｋｍ圏内にもしあれば買いってことです。
無ければ、出てくるまで待てばよろし。

それ以外のとこは、買うべきじゃなく、どこかで賃貸で良いと思いますよ。
将来リスクが高いですから。

[472: 匿名さん]

了解いたしました
でも、東京駅５キロ圏ってほとんど住宅の供給がないですよね

ということは、勝どき、豊洲のみ将来にわたって安心であり
有明ような遠隔地は現状のまま塩漬け、凍結される無視してもいいエリアだということですね

たしかに、まだまだ勝ちどきで供給が続きますし、今回の低価格の物件の販売が成功したので
後発物件の価格設定もかわってくるでしょうから安価で新築に手が届くのであればおすすめですね

[473: 匿名さん]

都心は完全に財閥系だけですね。ある程度、不動産買ったことある人なら判ると思うが、借金で首が回らないとこからしか、叩いて買うことは出来ない、値下がりは期待薄です。

[474: 匿名さん]

有明は荒野のまま見捨てられるってことですね。
去年までの高値でここの新築を買っちゃった人が一番かわいそうってことです。
中古は買い手がつくまで際限なく暴落しますね。

[475: 匿名さん]

そもそも何故5kmで線引きするのかは根拠なし
大企業には無縁な生活を送っていて、彼らの拘りなどには無知なくせにね

教授の大好きな役所の分類によると墨田が都心区に分類されてたり
有明が臨海「副都心」に分類されてたりするんで
有明は副都心（ｷﾘｯなどというくせに
何故か内陸の成熟した新都心は全力で否定する



いい加減あきらめろや

[476: 匿名さん]

都心3区は所有権だと坪単価が500以上になるので
購入者は限定されるんでしょうね

港区の麻布、赤坂、青山ではこの2年間完売した物件はないですけど

[477: 匿名さん]

そもそも都市の発展は同心円状などには成りはしない
等距離の八重洲と丸の内が等価なはずもない
宮城の存在を無視するとはね

[478: 匿名]

渋谷、新宿、池袋は安泰でしょ？その３駅の内５キロ外３キロ圏内も十分ありでしょ？
まあ中々下がらないことには変わりないけど。
将来的にスラム化確定の湾岸よりかは全然良いと思いますが……

[479: 匿名さん]

３０年ほど前、湾岸地帯は東京のゴミ捨て場でありマスコミは連日「あと４～５年で満杯状態」になると
騒ぎたてていました。　　いまではガラの捨て場はどうしたんでしょうか？
いまだ埋め立て続いてるのかな？　　　メタンガスはでるは有毒物質は出るはでどうするんだろ。　

[480: 匿名さん]

湾岸が将来、貧民が住むスラムになる可能性は高い。
まず、空き地だらけの有明に都が都営住宅を建て始めるところからそれは始まる。
こんな場所が高所得者が住む場所になるわけないと3年前から言い続けてきたが、やはりそのとおりになった。

[481: 匿名さん]

働く場所に簡単に通えないから、スラムにはならないよ。

[482: 匿名さん]

>>478
それでは前提条件から説明します。
・都心の高層化が進んでそのキャパは大きくなる
・日本の経済は少子化から縮小

都心のオフィス賃料が下がり、渋谷、新宿、池袋からテナントを略奪。
渋谷、新宿、池袋のオフィースワーカー人口が減って行く。

渋谷、新宿、池袋は凋落して行くとともに、都心への集中度が増す。

[483: 匿名さん]

湾岸も近くて安くて便利だって誰でも知っていて悪いとは思っていないんだけど
他の地域を落として湾岸をあげようとする論法がダメなんだろうね

ちなみに、賃貸と分譲を扱っているサイトの調査だと東京の西が圧倒的に人気があるよね
新都心は強いし、生活圏として中心に考えられているみたいだよね
この人たちの物件選びは地縁がなくても憧れの土地の近く、もしくは新都心に通勤で便利な土地を選ぶだろしね

HOME'S　住みたい街のランキングは
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[484: 匿名さん]

東京湾の埋め立ての歴史。
江東区の地面の下に何が埋まってるかよくわかりますよ。

http://www.geog.or.jp/journal/back/pdf113-6/p785-801.pdf

[485: 匿名さん]

渋谷、新宿、池袋の凋落は不動産マーケットに大きな影響をあたえるので、
無視できないと思う。

そして、その可能性はかなり高いと思う。

[486: 匿名さん]

以上を踏まえて反論あればお願いします。

[487: 匿名さん]

今、池袋は供給も多いし販売状況も順調に推移しているじゃないですか
今、すでに苦戦しているエリアもあるわけですから大丈夫なんじゃないですか

[488: 匿名さん]

外周区の坪単価（値引き前）大田区２５３万円、世田谷区２９６万円、杉並区３０７万円、練馬区２５３万円、板橋区２５３万円、北区２１９万円、足立区１６５万円、葛飾区１９９万円、江戸川区２１４万円、

[489: 匿名さん]

また３０年前の話だけど、杉並区がゴミ焼き場建設反対の住民運動が起きたとき、
江東区が怒りまくって、杉並区のゴミグルマが江東区に入ろうとするのを実力阻止する大騒ぎ。

ゴミ戦争があったはなしを、いまの若い人たち知ってますか？

[490: 匿名さん]

そもそも湾岸が人気だという調査がどこを探してもないんだけど
今、人気も興味もまったくない縁もゆかりもない土地のマンションをこれから誰が買うんだろう

外周？人気じゃないですか。成熟している街がありそこに住みたい人がいるのだからから高い
需要と供給のバランスで価格決定されるので売れなければ下がっているし、湾岸が安いのは需要がないからでしょ

晴海にあれだけ大型で格安の物件がでたのもあの価格設定が妥当という判断でしょう

[491: 匿名さん]

結局近眼意見ばっか。

まともな論客はいないのかな？

[492: 匿名さん]

この業界は秩序破壊を嫌います(笑)

[493: 匿名さん]

>>491

しょうがないですよ。
だから埋立地とか買っちゃって、それを正当化するのに必死に連投するしかないんです。

[494: 匿名さん]

成熟した街ねぇ、これから老化していくだけなのに。子供が一緒に住んでくれるといいね。

[495: 匿名さん]

>>482
なぜオフィス需要が東京駅周辺に集約されるのですか？

[496: 匿名さん]

その秩序もぐらつき始めていると思うよ。
懸命に防戦しているようだが。

昔とはいろいろな面で変わってしまったし、
不動産業界だけ変わらないわけには普通いかないと思う。

渋谷、新宿、池袋が将来凋落する可能性は高く、
それは不動産業界に大きな影響を与えることになる。

[497: 匿名さん]

買った後に必死になる理由ってなんだ？

[498: 匿名]

渋谷、新宿、池袋が凋落する頃には東京いや日本が凋落してるだろ。勿論そうなるかなり前に湾岸はスラム化してるだろう。
てか東京の人ですか？あんまり笑わせないでよ。

ついでに渋谷、新宿、池袋私鉄沿線＋２駅の法則で行くと
代官山、中目黒、神泉、駒場東大前、参宮橋、代々木八幡、南新宿、初台、高田馬場、下落合、椎名町、東長崎、北池袋、下板橋、はかなり価値あり。
一般庶民が手を出せるのは僅かなエリアしかないが…いやそれすら無理か…

ゴミマンを欲する奴なんて田舎者だけだろ。俺なんてゴミエリアどころか江東区自体がありえない。

[499: 匿名さん]

そもそもこの御時世に物理的集積になんの意味があるんでしょ。

その必要性が真っ先にぐらつき始めていると思う。

[500: 匿名さん]

結局近眼意見でいいんですよ
たぶん、あなたより不動産業界のキャリアは私のほうが長いとおもいます

直近の案件の処理もできないのにその先の将来。。。
なんの根拠もない新都心の空洞化。。。
皮肉？アクビ？まともな論客はそんな言葉使わないですよ


そういえば外周って言葉を使っているユーザー誰一人いませんでしたね
伝わらない言語を用いている時点であなたの論理は一人よがりの妄想ですね

ぐらつき始めていると思う。。。いかないと思う。。。子供が住むといいね。。。
その言葉に事実はひとつもない
事実ベースで論理的な話ができない人間となにを語ればいいのでしょうか

[501: 匿名さん]

>>498
もうちょっとまともな話にならないもんかね。

業界の人ですか？

[502: 匿名さん]

なぜオフィス需要が東京駅周辺に集約されるのですか？

[503: 匿名]

将来的に？むしろ家賃が高い都心から渋谷新宿池袋にオフィスも流れてくるんじゃないかい。
日産始め都心から本社機能移してる企業増えてるよ。

[504: 匿名さん]

↑
地域集積の神話ね・・・たしかに危ういですね。
ムンバイに仕事を任せ、西海岸で企画し、日本でチェックする・・・なんてのが、当たり前の時代にボケてますな。
そんなこといってる間に、日本が取り残されて沈没するでしょう。

[505: 匿名さん]

どっちにっしても都心の話、江東区とはなんの関係もないこと。
これだけは確かだね。

[506: 匿名さん]

東急、小田急はありだが、西武の高田馬場はないだろ。無理矢理すぎる