23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その45）

[住まいに詳しい人]

あのバブル崩壊から20年
2010年はマンション市場も新時代の幕開けになるのか？
それとも「失われたもう10年」に突入するのか？

皆様の理性的な議論を期待しております

※切れ味の良いツッコミなら兎も角
誰に何を問いかけているかのも不明な1行レスとか
格好悪いことはヤメましょーね

前スレhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61867

[321: 匿名さん]

武蔵野台地厨も有明厨も五十歩百歩だろｗ都心に近いだけまだ埋め立てのほうがマシだな。

[322: 匿名さん]

ここは他人をはめてまで利益を得ようとする埋立地野郎が跋扈するスレだね。

[323: 匿名さん]

このスレ参考にして家買う奴がいる方が不思議
どんな糞立地でも住めば都さ。ﾈｶﾞｷｬﾝなんて気にしてたら一生家なんて買えないんだよ貧困層の諸君

[324: 匿名さん]

↑↑↑※切れ味の良いツッコミなら兎も角
誰に何を問いかけているかのも不明な1行レスとか
格好悪いことはヤメましょーね

荒らす目的だけの書き込みはやめよーよ

[325: 匿名さん]

必死で売ってる貧乏人はいるが。

買う気のある金持ちは一人もいない。

うまくいかないな。

[326: 匿名さん]

千葉か神奈川の海辺の見える丘を終の棲家と考える人は多いだろうけど、
港湾地区を終の棲家にしようと思う人少ないんじゃないかな。
若い人は港湾地区のソリッドな風景が好きなんだろうけど若い人にはお金が無いし。
年とってくると木々が多い所に移動したくなるでしょう。

[327: 匿名さん]

>>321
そこが最大のポイントなんですよ。
割高な外周区の値段が暴落することなく、供給量を減らしながら、
じわじわと値を下げる。
一方で、湾岸はコストを武器にそこそこの所得層をかき集める。
このパターンが１０年続けば、
都市構造自体が大きく変わり。
10年後に湾岸の坪単価が上昇し始める。

こんな予想です。

[328: 匿名さん]

大手デベも周辺住民とのトラブルの危険があるし、
小規模しか作れず、採算が悪い内陸部は捨ておいて、
経営資源を湾岸に集中させるのではないでしょうか？

大手が手をつけなければ、割高な外周区の供給量は増えず、
その価格を維持する？

[329: 匿名]

326
今まで元麻布ヒルズや六本木ヒルズに賃貸で住んでた某会社社長も、つい最近葉山とハワイに家買ったって。

[331: 匿名さん]

おまえが買え

[332: 住まいに詳しい人]

あのさあ、総論で、都心だ、外周区だ、なんて話をしている限り
価格の話なんて絶対出来ません

不動産の場合、個々の物件が持つ条件、
たとえばミクロ立地の土地格問題やデベのブランド力などの差異が誤差を生みますから、
ひとつ一つの物件の評価と価格付け、で実際の売れ行きをつぶさに検証して
その積み重ねの結果、その地域なり、沿線なりの傾向をコメント出来るんです

自分の願望を書き連ねても読み手に対してなんの説得力も持たないし、
それに反論する方も（自分では相手をたしなめているつもりでも）言葉に力がなく
同じレベルの下らない言い返しになってしまう

個別物件のネタもないのに、都心はこんなエリア、外周区は売れてない
なんて空気みたいに薄い総論を語りたいのであれば
大手町勤務者スレみたいな、とても良いスレが出来たんだから
そっちで思いっきりやって下さった方が充実した語り合いが出来ると想いますよ

[333: 匿名さん]

こんだけネガが活気づいているということは、買ってもよさそうだな。

[334: 匿名さん]

どうぞ！

止めませんよ。(笑)

[335: 匿名さん]

今年度の米財政赤字予測、過去最大の1.6兆ドルに
2月1日8時28分配信 ロイター

　［ワシントン　３１日　ロイター］　米ホワイトハウスは、２月１日の予算教書で、今会計年度（２００９年１０月─１０年９月）の財政赤字が過去最大の１兆６０００億ドルになるとの予測を示す。米議会関係者が３１日、ロイターに明らかにした。
　財政赤字は２０１３年度までに７０００億ドルに縮小した後、穏やかに増加し、２０２０年度に１兆ドルになるとの予測を示す。
　ホワイトハウスの行政管理予算局（ＯＭＢ）の予測は、米経済が深刻なリセッション（景気後退）から回復しつつあるなか、今後１０年間の財政については暗い先行きを示す。
　今年度の財政赤字予測は、過去最大となった０９年度の１兆４０００億ドルを上回る規模で、これは赤字が国内総生産（ＧＤＰ）比ベースで第二次世界大戦以来の高水準で推移することを意味する。
　ホワイトハウスの予測によると、財政赤字は景気回復に伴い、縮小する見通しであるものの、今後１０年間に平均でＧＤＰ比約４．５％と、大方のエコノミストが持続可能と見なす３％を大幅に上回る見込み。
　団塊世代の退職により退職金・医療制度コストが増加するため、赤字はこの１０年の終わりに向けて再び増加する見通し。

[336: 住まいに詳しい人]

>>332

たしかに、おっしゃるとおりで不動産を無理にエリア分けして論じることは意味がないとおもいます。
ただ、このスレは他のエリア、物件の検討板と違い個々の物件について論じるところではないのではないですか
浜田山、二子玉川、晴海、東池袋・・・完売物件を高い、適正、投売りなど各論でマンション市場全体についてどんな話をしたいんですか。ガーデンプレイスのように経済環境、市場相場にとらわれない物件はいつの時代でもあります。答えのない話になることは目にみえています。
この掲示板にいる時点である程度の各エリアの販売状況は理解して書き込みをしているはずなので、お話はスレ違いですね

このスレでネガ？と言われてしまっているのは、順調に開発が進んでいる湾岸は高騰、値上がりする。
都心部は需要が根強いので価格は下がらない、都心とは品川区、豊島区、目黒区含む9区で江東区の湾岸も都心である。
そして都心部と比較すると割高な内陸部が暴落するというような根拠のない意見に対して、反論しているのです。

[337: 匿名さん]

池袋あたりで大量供給が始まるよ。
割高外周区危うし(笑)

[338: 匿名さん]

池袋大手町間が15分ですから、
むしろ通勤時間を最優先して埋立地を選んじゃうような層の需要が
根こそぎ持っていかれるのでは？
利便性では圧倒的に池袋ですから。

[339: 匿名さん]

はい、地縁のない層を狙っている豊洲、有明は完全に終わりますなぁ

[340: 匿名さん]

池袋はちょっと下品だけど確かに利便性はいいからいいんじゃないの？
いずれにせよ不便なだけだということが露呈した外周区と郊外は終了ですね。

[341: 物件比較中さん]

豊洲、有明と比べると池袋周辺は新都心への通勤は圧倒的に便利だし、丸の内でも遜色ない。
距離圏図と交通図のだけが売りの湾岸は対抗のしようがない。
街としての規模は比較にすらならない。
世田谷、杉並、目黒のような住宅地としてのイメージ、成熟度などの優位性もない。。。

完成在庫の大量発生と築浅の中古が常に供給されていることでも、不人気と暮らしにくさが実証されているしね
今後は叩き売りになるでしょう

[342: 匿名さん]

下品さを嫌う人は、武蔵野、三鷹とかの中央線、世田谷、杉並とかに流れるんだろうね
あと練馬。。。。。。
間違っても江東区とかの再開発には行かないよね

[343: 匿名さん]

湾岸は下品だしね（笑）

[344: 匿名さん]

どこが割高かはマーケットに任せるとしても、
その基準は厳しくなるね。

[345: 匿名さん]

治安重視なら中央線沿線は対象外(笑)

[346: 匿名さん]

中央線？阿佐ヶ谷VS豊洲？有明VS吉祥寺？
日野とか八王子の話？

治安の悪さなら湾岸でしょ。。。だって江東区よ
族よけのバリケードでもつくりますか

[347: 匿名さん]

利便性と値段だけは誰が見ても分かるから
割高外周区は不利です！

[348: 匿名さん]

商品の価格って需要と供給できまるでしょ
利便性が高くて安いのは住宅地としての価値がないからでしょ

中古の価格が下がっているのも、新築で大量の完成在庫が発生するのも
エンドユーザーから価格が価値に見合っていないという判断をされているからでしょ
誰も割安だって判断はしていないよねぇ・・・今の惨状をみれば

二子玉、浜田山。。。高いよねぇ・・・割高だとおもうよ
でも、完売。エンドユーザーが価値を認めているんだよ

[349: 匿名さん]

マンションの買い煽り営業疲れました。　　　転職するのにどんな仕事が向いているか教えてください。

[350: 匿名さん]

丸八とか先物とか機械のように人をだまして稼ぐお仕事が
今のだまし営業の悪質なスキルを一番生かせるとおもいます

ガンバレ！詐欺営業マン

[351: 匿名さん]

買い煽りが雲隠れしちゃってつまんないな
自演も飽きたしそろそろ出ておいでよｗ
それとも、どっか新しい遊び場でも見つけたのかな？

[352: 匿名さん]

まあ買い煽りの方々は不便で割高な外周部とバラ色の将来の江東都心の比較だから
現状の苦戦している販売状況の話をされると言い返すことがないんでしょう
マーケットの判断で湾岸エリアは不人気だって答えが出ているんですから

さすがに、世田谷、杉並を買っているユーザーがバカだとは言わないでしょう

[353: サラリーマンさん]

杉並と言っても実態は、駅から遠くて埼玉みたいな所が多いですけどね。

[354: ビギナーさん]

埼玉みたいでもいいんじゃないですか
選ぶのはユーザーの自由ですし、埼玉が湾岸より良いとおもう人もいますよ

なにより埼玉の方に失礼です。人間性を疑います

[355: 匿名さん]

割高外周区を買っているのは地元民だけだよ。
その内需要も切れてしまうのはミエミエ。
相続で余った家も売られようになるし将来暗いよ。

[356: 匿名さん]

国土交通省が発表した「建築着工統計調査」によると、2009年の住宅着工戸数は前年比で27.9%減となる78万8410戸に落ち込んだことが明らかに。

住宅着工戸数が100万戸を割るのは平成になってから初めてのことで、80万戸割れは実に45年前に遡る低水準。

中でも分譲マンションの落ち込みが顕著で、前年比58%減となる7万6678戸に悪化。改正建築基準法や不況の影響を受けたマンション需要の低迷が、より一層鮮明になった。

[357: 匿名さん]

持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まい、二人住まいの数、２００５年国勢調査より
　　　　　　　　一人住まい　　　二人住まい　　　合計
１位　世田谷区　２２４８８戸　３１８３２戸　５４３２０戸　
２位　練馬区　　１７０２１戸　２７８１６戸　４４８３７戸
３位　杉並区　　１５６９９戸　２２１２２戸　３７８２１戸
４位　大田区　　１５３１０戸　２５７２９戸　４１０３９戸
５位　板橋区　　１１５３５戸　１８３９４戸　２９９２９戸

[358: 匿名さん]

２００５年だから今年７０歳か死亡してるね

[359: 匿名さん]

>>358
平均寿命は９０歳ちかくだから、
表面化するのは10年後ですな。

[360: 匿名さん]

割高外周区は１０年間は割高維持でお願いします。

その間に、都心部がめぼしい人を吸収しまくります。

[361: ビギナーさん]

事実もないのにミエミエとか完全にアタマの悪い詐欺師ですよ
そもそも人が住んでいない埋立地で買い替え需要もゼロ
現時点で在庫過多の湾岸マンションをどう決着つけるの

これまでバブル、ITバブル、金融バブルを経験しているあなたの言う外周部住宅地
今回の金融バブルと同時進行で開発され、都市計画が進まず宙ぶらりんになっている湾岸
誰もわからない将来より、今目の前で起きている湾岸の惨劇をどうするの

もうエンドユーザーは湾岸のマンションはいらないって判断をくだしているでしょ

ここ数年のマンションしかない新興住宅地をあげるために高齢者みたいな話を出すの
インチキデベの詐欺理論はもういらない

将来性バツグンで人気の湾岸エリアの在庫がすぐにさばける理由？方法を教えてくださいね

[362: 匿名さん]

外周区で割高過ぎて買えない人が続出。
安価で便利なところに人は流れる。
単純な理論ですよ。

昔は買えない人は郊外に流れたけど、
良い時代になったもんだ。

これから１０年間で
湾岸はめちゃくちゃ開発されますよ。

[363: ビギナーさん]

これから？10年？

だから、この春に完成在庫が200戸以上とか発生するのって東京23区で有明だけでしょ
今、すでに終わっているでしょ

今のマーケットで住宅地としての価値が価格に見合っていない割高と判断されているのが湾岸。

今回の不況で最初に最悪な値崩れが起きるのは湾岸でしょ

[364: 匿名さん]

晴レジスタイルのマンションが湾岸で大量に供給。
仕様を落として、その分買いやすい値段設定。

さらに奥の手は定借。

土地と言う武器があるから何でもアリですよ。

[365: 匿名さん]

＞＞３６３
値段が安くなると売れ易くなるのでは？

[366: 匿名さん]

目の前しか見えていない人がいるね(笑)

[367: 匿名さん]

ここぞとばかりに湾岸を調子こいて攻撃してるあなた、気をつけた方がいいですよ。

[368: 匿名さん]

１０年後をお気をつけくださいｗ

エコノミスト２月９日号
◇総力特集　ザ・相続
・もめる相続の行き着くところは不動産
・主なき“相続空き家”急増／「介護したから多くもらえる」は危険な思い込み
http://mainichi.jp/enta/book/economist/

[369: ビギナーさん]

たしかにこれだけ都心に近い土地という武器をもっているので企画次第では人気エリアになるんじゃないですか

今回の不況で晴海レジスタイルの物件はこれから出てくるんでしょう。

バブル後に朝日建物とかで一時期流行った、狭小低仕様の格安物件がでてくるんじゃないですか
定借で2000万円を割る物件とかもありえるかもしれないですね
不況でもある程度の需要の見込める一次取得者向けの受け皿として有明はあるでしょう。
用地も東京都の都市計画が挫するでしょうから豊富に供給されるでしょうし

ただ、現在の共用施設で無理やり付加価値をつけた企画のマンションは値崩れがおきるでしょうね

あとは安ければ売れるのではというお話がありましたけど、中古は値ごなれ感がでれば
今より動いていくんじゃないですか
ただ、新築の在庫が多すぎるので予断は許さないですが

今、まったくマーケットに相手にされていないところいまだまだ供給が続きます
さて、明るい明日は見えるのでしょうか

調子こいてとかいう日本語をつかう方とはお話する言葉をもちません

[370: 匿名さん]

>>369
湾岸の総攻撃が始まったら、
割高な外周区は地元民で買える資力がある人、
つまり非常に小さな需要で食いつなぐしか方法は無くなります。
そして、その小さな需要も少子化で年々細って行きますね。

10年後の姿を想像してみてください。

[371: ビギナーさん]

おっしゃるとおりで
湾岸が新築坪単価150万とか定借で2000万を大きく割る物件が主流のエリアになると
首都圏の不動産市場は大混乱になるでしょうね

そうなれば、有明を中心にして首都圏全体の不動産相場が根底から覆されますね

晴海での物件供給も続くみたいですし、有明が再度浮上するには、
有明発の新しい商品企画をつくり、新築市場のプライスリーダーになることでしょうね

[372: 匿名さん]

都心近くの
広大な土地と言う武器がある限り、
勝負は見えていますよ。

[373: 物件比較中さん]

その通りです

70㎡3000万以下の格安エリアとしての再生を望みます
それしかないですもんね

[374: 匿名さん]

>>373
始めから高級物件を立て続けに出す手法に問題ありですね。
豊洲の場合も徐々にグレードを上げていったわけですから。
そもそもある程度マンション、公共施設ができていかないと
眺望の良し悪しも判断できない。高級物件は作れない。
急ぎ過ぎですね。

[375: 匿名さん]

10年後ですか？湾岸埋立地は低所得者ばかりが住むただの郊外住宅地になってますよ。足立区みたいになりますね。
中古が暴落して坪100万とかで買えるようになりますからね。

[376: 匿名さん]

>>375
極端な話をｗ

腐っても都心近くの土地ですよ
そんな極端な値段になるはずがないでしょ。
新築で坪２００万円前後ってとこでしょ。

[377: 匿名さん]

目の前を高速が走るような劣悪な部屋なら坪100万でも厳しいな。

[378: 匿名さん]

今やマンション買えるだけでも大したもんです。

ほとんどが一生独身の賃貸暮らしになりそうな雰囲気だよ。

[379: 物件比較中さん]

新築で坪200万じゃ動かないでしょ
今、売れていない物件より仕様ははるかに落ちるだろうしまったく魅力ないでしょ

新築坪150万の格安物件がそのうち出て各社足並みをそろえますよ

[380: 住まいに詳しい人]

住宅着工戸数が100万戸を割るのは平成になってから初めてのことで、80万戸割れは実に45年前に遡る低水準。

[381: 匿名さん]

晴レジの平均坪単価はいくらでしたっけ？

これが不況時でも売れる目安じゃない？

[382: 匿名さん]

＞361。湾岸も供給が多いから、間取りとか眺望でなかなか売れない住戸があるのは当然でしょ。

世田谷区でも大規模は住友の三軒茶屋物件みたいに売れ残りはある。

少なくともここ五年で数万単位で人口が増えた地域が不人気とは言えないと思うが。

[383: 匿名さん]

今年は杉並区が人口減少区に転落する可能性あり。

[384: 匿名さん]

まぁ普通のサラリーマンが給与で買うなら坪200万が妥当でしょ。
ここまで下げれば完売出来ることは判ってます。でも完売しなくても１年、２年は資金繰りも問題ないし、次の仕入れもないので値下げはしないのです。

[385: 物件比較中さん]

この金融バブルで人気エリアだったんじゃないですか

現在の姿が人気、不人気を物語っていますよね

ＢＭＡ、ＣＴＡで完成在庫が200戸以上発生し、今後も同様の商品企画の1000戸のタワー
その後も大規模物件の計画あり・・・

在庫の山、価格調整、モデルルーム販売、クリアランスの仲介流し
よい情報が出そうもないですよ

[386: 匿名さん]

完成在庫二割程度なら当初プロジェクト計画の範囲内ですよ。

ちなみに不動産価格が横這いの時は、仕入れは慎重になるので、新規供給は減ります。

[387: 匿名さん]

金融ショックのトラウマが癒えれば、また外国人が買ってくれるでしょう。

[388: 匿名さん]

ユニクロの不動産業参加とか、マンションのユニクロ化とか庶民の味方が出てほしいわ。

[389: 匿名さん]

＞＞３８８
それでも坪２００万円は出せないと都心部の新築マンションはムリみたいですよ。

[391: 匿名さん]

しかし
例えば2006年の安い時で目黒パークタワーは分譲価格坪平均515万ですよ
場所が違うとはいえ150？
さすがに金銭感覚壊れてますね
そのくらいでないと買えないのでしょう

[392: 匿名さん]

湾岸の都有地に定借マンションをキボンヌ

品川で坪単価いくらだったっけ？

[393: 匿名さん]

有明がどこにあるか考えれば坪150万も当然。
地図を見ればわかるが、ここの先には海とゴミの島しかない東京の隅っこ。
そんな隅っこあるなんにもない殺伐とした人工島では高くしたら売れるわけない。
今まではタレントを使ってバンバン派手に広告を打って、田舎者を騙して売ってきた。
もうそれも通用しない。

[395: 匿名さん]

＞＞３９３
芝浦も港南も同じですよ。
どんづまりは海。

[396: 匿名さん]

都心部の下限の坪単価は２００万円。

この不況ではっきりしました。

[397: 匿名さん]

外周区の坪単価（値引き前）
大田区２５３万円、世田谷区２９６万円、杉並区３０７万円、練馬区２５３万円、板橋区２５３万円、北区２１９万円、足立区１６５万円、葛飾区１９９万円、江戸川区２１４万円、

[399: 匿名さん]

80万戸割れは実に「45年前」に遡る低水準だって

[400: 匿名さん]

江東区と文京区の家賃レベルがとうとう逆転してしまいました。

http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[401: 匿名さん]

価格破壊
秩序破壊
ここ数年目が離せない
おもろい(笑)

[402: 匿名さん]

ワンルームのアパートをお探しですか？

条件を公平にするため、新築に限定すると実力がはっきりわかりますよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/cond=4/sort=2d/

[403: 匿名さん]

>>402
割高な新築を入れてこれだと
真の実力はもっと江東区の方が上ですか。

[404: 匿名さん]

世田谷区の新築１０万円は笑える。
借りる人いないだろうな。

[405: 匿名さん]

埋立地あたりに一気にマンションができ、築浅の物件が多いだけでしょ。
同程度の築年数で公平比較すると、所詮402の順でしょ。

[406: 匿名さん]

割高な新築を除けば世田谷区も杉並区レベルかも。ｗ

[407: 匿名さん]

稼いだこともない豊洲のニートに言われても説得力ねーな。

[408: 匿名さん]

江東区の新築8.8万円は笑える。
借りる人いないだろうな。

[409: 匿名さん]

>>402

中古マンションの価格とほぼリンクしているので、
それが実力でしょう。
http://www.mansion-square.net/heikin_tokyo23.html

[410: 匿名さん]

マンションだけ、除く新築で計算したら
文京区８．５２６
江東区８．５７５
僅差で江東区の勝利と決定いたしました。

[411: 匿名さん]

>埋立地あたりに一気にマンションができ、築浅の物件が多いだけでしょ。
>同程度の築年数で公平比較すると、所詮402の順でしょ。

[412: 匿名さん]

＞＞４０９
暗に江東区の中古が割安で買いと言いたいわけ？

商売上手ですねｗ

[413: 匿名さん]

>>409

中古になると、新築の時より上位と下位の差が大きくなりますね。

[415: 匿名さん]

価格の下落が激しい江東区あたりは、やはり購入するのは怖いですね。

[416: 匿名さん]

江東区の中古の利回りはすごく高いのですか？

[419: 匿名さん]

>>416
利回りはかなり高いのでしょうね。

[420: 匿名さん]

江東区は新築買ってはいけない地域？