23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その45）

[住まいに詳しい人]

あのバブル崩壊から20年
2010年はマンション市場も新時代の幕開けになるのか？
それとも「失われたもう10年」に突入するのか？

皆様の理性的な議論を期待しております

※切れ味の良いツッコミなら兎も角
誰に何を問いかけているかのも不明な1行レスとか
格好悪いことはヤメましょーね

前スレhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61867

[222: 匿名さん]

ニコタマが完売したからネガの矛先が有明に集中しているんだ(笑)

[223: 匿名さん]

>>215
親が近隣に戸建てを持っていて、結婚して別居、親元近くに賃貸で30代半ば。
親からの援助もあり二子玉をご購入。
これが典型的なパターンですよ。

20年後には親の戸建てを相続して、いっせいに売られることになるから、
その時の暴落は確実です。

まずは５月下旬の入居で、近隣の２ＬＤＫ以上の賃貸が過剰になって、
家賃の下落が始まります。

[224: 匿名さん]

》218
そんあことないと思う～
だってニコタマのあの物件、２LDKとか３LDKの狭めのが多くて高い
とても4人家族とかのファミリー向きとはいえんもんな
実際、世田谷の田園都市沿いの広めの物件は出ないもんだから、中古でもすぐ売れてる
ニコタマのあの物件とはレンジが違うんだよ

どうでもいいローカルな話だが＾＾

[225: 匿名さん]

>>224
親の家を相続する前の借りの宿？
子供が中学生になったら売ってお引っ越し、親と同居？

[226: 匿名さん]

》２２３

2LDKやそこらの広さの物件を20年後までファミリーで住むわけ？？？
子供が少し大きくなったら、きつきつだろ、3LDKの小さいのだって（笑
そんなに先が見えない世帯は多くない、というかそういう世帯はそもそもあまり買ってないんじゃないのかね。

[227: 匿名さん]

たった1000戸、たいした影響ではないでしょう。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[228: 匿名さん]

あそこは1～2LDKとしては広めの物件も多いわな

[229: 匿名さん]

>>227
世田谷区
すでに２ＬＤＫ家賃が下がって、
現在、杉並区なみの１５万を目指しているのですがｗ
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=4d/

[231: 匿名さん]

外周区なんてヘンテコリンな言葉を使うのは埋立地マンションを売りたい城東業者と、そこを騙されて高値掴みしてどうにもならなくなった住民だけです。

[232: 匿名さん]

埋立地の中古の暴落はもうすでに有明からはじまってます。
新築では相変わらず表面上は坪250万で売られていますが（実際はもっと安いですけど）、中古では坪160万でもまったく買い手が付きません。
こんな場所を買うと最後ですよ。

[233: 匿名さん]

家賃負担力があるＤＩＮＫＳは都心部志向が強いから、
外周区の２ＬＤＫ賃貸はこれからも余り続けるでしょう。

頼りの地元出身団塊Ｊｒ需要は終わりました。

家賃を安めに設定できる独身者向けのアパート経営に方針を変えるべきでしょう。

[234: 匿名さん]

都心９区とかおかしな社内用語を使っているのは日本でここだけじゃないですか
東京都、不動産会社、ヤフー、ホームズ、スーモどこを見てもそんなわけ方ないですよ
間違った都心部エリア分けなんで外周部ももちろん都合よく間違えていますよね

不動産価格については現状はネガでしょう。下げ止まりを唱える人は具体的な各論に異常に弱いし

[235: 匿名さん]

外周部じゃなくて外周区です。

外周区とは２３区でも一番外側の郊外の９区のことです。
大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川です。

[236: 匿名さん]

２３４ですが行政的には外周部です
外周区とはどこの言葉ですか？おかしな言葉をまことしやかに使うのはなぜですか
どこからの引用なのかお教えください

[237: 匿名さん]

>>236
ご参考まで
外周区と内周区です。
外周部って初めて聞くな。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2006/09/60g9j100.htm

[238: 匿名さん]

ではこの区分では内周区と外周区という２つの区分になるわけで、外周区と都心部
とくに都心９区という区分の比較にはならないという理解でいいんですね

[239: 匿名さん]

内周区＝都心部ではなく。
算数的には
内周区＞都心部（都市計画的には中央環状線内側のセンターコア部）

外周区は都心部ではないです。

[240: 匿名さん]

でもさ、外周区ほど物価も安くて緑も多くていいよね

[241: 匿名さん]

行政、都市計画、労働区分、23区の区分分けはいくつかあります。お話がわかりにくいのが区分分けに使う言葉が混同されて用いられているからだとおもいます。

都心部（都市計画的には中央環状線内側のセンターコア部）
不動産を扱う場合に一般的に使われる区分分けではないですよね。なぜこの区分分けを用いているんですか

[242: 匿名さん]

わざと分かりにくく混乱させる為です

[243: 匿名さん]

>>240
ところがですね、
住居費が割高な外周区があって
それが問題になるのではと
巷でささやかれています。

[244: 匿名さん]

杉並のゴミ焼却所では、今だに違法なアスベスト使用ですしね

[245: 匿名さん]

不動産を扱う場合に一般的に使われる区分分け
＝業者に都合が良い区分け
＝既存の値付けを正当化する区分け

そんなの使ってたら、業者の操り人形ですよ。

[246: 匿名さん]

なぜか不思議なエリア分けロジックを使いロジカルに話をしたいのかと思えば
急に巷、業者の人形・・・あやしすぎますよ。支離滅裂ですね
なぜ都心部を無理やり広げたりいまでは誰も口にしなくなったそれこそ業者の宣伝のような結論に持っていくんですか

[247: 匿名さん]

都心部を広く考えた方が価格が下がって買いやすくなるじゃないですか、

業者は困るけどね。

高過ぎるとこを下げれば一般の人は助かります。

[248: 匿名さん]

・都心しかだめ
・東京駅から五キロ以内が希少性が高い
・銀座に近い
・ごちゃごちゃしていない町並みが必要
・外周区
・割高
・郊外

江東区（というより埋立地）を少しでも優位に見せるキーワードです。

[249: 匿名さん]

おや、ネガが江東区を都心と認めてるぞ？

[250: 匿名さん]

価格破壊(笑)

[251: 匿名さん]

都心部をひろげたらいいって？都心ではないところを都心として、そこの価格は下がらないというロジックが一般の方の助けになるんですか。
価格調整が入って値下がりするのならともかく、本当の都心５区は買えないし価格も下がらないんで
都心に近くて物件の多い、豊島、品川、目黒も都心として考えれば買いやすいですよ・・・って
都心の外周部に物件をもっている業者の操り人形になって混乱させているだけじゃないですか？

[252: 匿名さん]

「都心の外周部」
これテストに出るからな

[253: 匿名さん]

本当～にマンション売れてないんだねｗ

[254: 匿名さん]

>>248
その中で東京駅から5キロ理論はダメみたいですよ。有明が入らなくなっちゃうから。

[255: 匿名さん]

どのスレも毎回同じだなｗ

[256: 匿名さん]

江東区埋立地を都心扱いしようとするのは江東区案件のデベ営業と高値掴みしてしまった住民だけです。
それもこの掲示板でだけ。
リアル世界では江東区が都心だなんていうと笑われるだけなので口が裂けても言えないんですよ。

[257: 匿名さん]

うん粋な下町・・・・・・

[258: 匿名さん]

住みたい街＆路線ランキング　関東・路線編 | SUUMO(スーモ）

街ランキング
１位　吉祥寺
２位　池袋
３位　中目黒
　
路線ランキング
１位　京王井の頭線
２位　JR総武線（新宿～千葉）
３位　東急東横線
http://suumo.jp/edit/kyotsu/area/sumitai_ranking/200911_kanto/index.ht...

[259: 匿名さん]

うん粋な都心部・・・・・・

[260: 匿名さん]

良いとこ一人取りみたいなｗ

[261: 匿名さん]

割高外周区の話が変な方向に行っちゃったね。

「外周区」は使ってもＯＫでしょｗ

[262: 匿名さん]

外周とか都心の質問をしてしまった者ですが、都心を故意に広げるなら、わかりにくいんで外周も使わないほうがいいんではないかと
そもそも都心のマンション相場は安心だという裏付けがまったくないままに、外周は不利という論理が意味不明なんです。
外周でも二子玉や浜田山のように企画によっては相場より高い物件でも売れているわけですし、湾岸は現状クリアランスが多く、今後さらに供給が加速・・・中古も含めて相場は崩れますよね

なぜ無理にエリアに区切って話をしたがるのかが理解できないんです

[263: 匿名さん]

>>262
不利なのは都心から遠いからでしょ。
だから外周区なのでは？
これだけは未来永劫変わりませんね。

[264: 匿名さん]

外周区
分かりやすくていいじゃん。

[265: 匿名さん]

外周区が嫌なら、県境でいいだろｗ

[266: 匿名さん]

わたしは20年以上不動産で商売していますが、東京都の東部の地域が西側の地域より人気があり、価格的にも値崩れしないので有利だということはバブル～現在まで一度も聞いたことなかったんですが・・・
遠い？近い？本気で言ってますか？田都沿線は不人気エリアですか？
なぜバブル後に大きく価格調整が入った現状の地価でも、あれほどの価格差があるのか無視していませんか？需要があるから地価が高いんですよね

未来永劫というより、エンドユーザーの不動産の人気エリアランキングに東京都の東の地域が入ったものは見たことがないです。準工や倉庫街、埋立地など用地仕入れが容易なので供給戸数が多いだけです

都合の良いターミナルからの距離で不動産の価値を計ろうとするのは販売会社のごまかしだけですよ

[267: 匿名さん]

わかりましたｗごめんなさいね～

[268: 匿名さん]

外周区の坪単価（値引き前）
大田区２５３万円、世田谷区２９６万円、杉並区３０７万円、練馬区２５３万円、板橋区２５３万円、北区２１９万円、足立区１６５万円、葛飾区１９９万円、江戸川区２１４万円、
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[269: 匿名さん]

うふふ相変わらずランキング好きねｗ

[270: 匿名さん]

価格破壊、
秩序破壊、
をお願いします。

最後の不動産神話も無くなるか・・・・

[271: 匿名さん]

雇用が安定しないと不動産は・・・・・ｗ

[272: 匿名さん]

湾岸はカップルや一人暮らしなら良いが、子育てや老人には適さないだろう。

[273: 匿名さん]

不動産屋事態が、いらないでしょ

[274: 匿名さん]

まさにデストロイヤー

破壊魔王が降臨しているんだから

ネガ攻撃で防衛するしかないやろｗ

[275: 匿名さん]

　今はとりあえず給料さげられても、残業無し・ボーナス無しでも会社にしがみつく時代だからね。
　それこそ３０年ローン抱えて無職なんて日にゃ・・・・・

[276: 匿名さん]

有明の供給余力すごいね(笑)

[277: 匿名さん]

あと２年は下落だなｗ

[278: 匿名さん]

団塊世代も使えないし、団塊ｊｒはさらにクソだし

[279: 匿名さん]

このスレッドでなにを言いたいのか意味不明なランキングをよく見るのですが。。。

城東の物件と城南の物件。江東区と世田谷、杉並ではグロスの価格差が1500万以上あり、
地縁のある人間も多く中古物件の動きもある買い替え需要の見込める成熟した住宅地と
なにもない土地で一次取得者を多大な広告費で集めなければならない物件。
まったく性格も違うものなのに、このランキングでなにを比較したかったんですか

[280: 匿名さん]

>>272
戦ってください。

[281: 匿名さん]

立派に見えるが、グニャグニャに揺れやすい埋立地の高層マンション。
派手さはないが、揺れにくい台地に建った堅牢な低層住宅。

大震災後に下げ止まらないのはどっち？

[282: 匿名]

都心か外周かとか、ましてや東京駅5km云々なんて関係なく、住宅地としての23区内位置付け

S+ 港
S 千代田・渋谷
A+ 文京・目黒・新宿
A 中央・品川・世田谷
B+ 豊島・大田・杉並
B 中野・江東
B-墨田・練馬・板橋
C+ 荒川・北・台東
C 江戸川・葛飾
D 足立

[283: 匿名さん]

港区より千代田区の方が上でしょ。
港区なんて港南５丁目みたいにＤランク相当みたいな所もあるし。

[284: 匿名さん]

確かに阪神大震災の時の六甲アイランドは悲劇だったもんね

[285: 匿名さん]

ま、江東区はやっぱり
城東トップってことですな。

[286: 匿名さん]

２８２さん
東京５キロ圏とか外周よりは実感値ありますよね。ただ、こうゆうランキングは難しいですよね
２ちゃんにいるような高級住宅地マニアが大和郷だ池田山だ田園調布だとすぐに騒ぎ出すんで

江東区が城東で一番なのは同意です

[287: 匿名さん]

12月の中古マンションの平均価格順ですと、
港区、渋谷区、目黒区、文京区、中央区、新宿区、杉並区、品川区、世田谷区、豊島区、台東区、
中野区、大田区、練馬区、北区、墨田区、荒川区、江東区、板橋区、江戸川区、葛飾区、足立区。
この順でした。

[288: 匿名さん]

港、渋谷、目黒は外人向け高級賃貸がたくさんありますが今は悲惨な状況です。
といっても家賃１５万で貸してくれるわけではないですが、半年フリーレント
とかざらですね

[289: 匿名さん]

>>287
>>288
割高な順ですか？

[290: 匿名さん]

そうです。

[291: 購入検討中さん]

※切れ味の良いツッコミなら兎も角
誰に何を問いかけているかのも不明な1行レスとか
格好悪いことはヤメましょーね

こうゆう１行レスはやめようよ

[292: 匿名さん]

＞２８７

千代田区が消えて無くなったぞ！圏外なのか？？

[293: 匿名さん]

＞＞２８８
賃貸は既に価格破壊と秩序破壊が始まっているのですね。
目黒区も大台が目前です。
ＹＡＨＯＯ賃貸登録物件数、昨年１月からの推移
千代田区３１４０→３４７７、中央区７３４８→８２１７、港区１３３３２→１５９６２、
新宿区１２６３７→１４０９５、文京区６５０５→９０７７、台東区４５１１→５１４０、
墨田区４８１３→５３５２、江東区７２０７→７６９４、品川区８６４０→１０４１１、
目黒区８４５６→９６９４、大田区１１８１４→１４６２５、世田谷区２２７８０→２７５７０、
渋谷区１１３０２→１２９７９、中野区８７９１→１３２５２、杉並区１４２２５→１７８７６、
豊島区８５７２→１０９８９、北区６００５→８３５２、荒川区３０５５→３０３４、
板橋区１１１２７→１１９２４、練馬区１３７１９→１５１４２、足立区８６０６→１１１５４、
葛飾区４５５２→５５７６、江戸川区８６８７→９７９７

[294: 匿名さん]

相変わらずの教授のお得意ネタ
何年やってるの？

暫く消えてた時期もあったのに
最近の張り付きぶりは異様
低層の荒野に立つスカイツリーネタはご無沙汰だけどね

[295: 匿名さん]

>>293
これは賃貸の相場が都心も含めて崩壊しつつあるので、利回りも悪化しますから
早晩、新築、中古を問わず分譲の市場も価格調整の局面に入るという認識でいいんですよね

[296: 匿名さん]

＞286
大和郷？知名度もないし、巣鴨のキャバの姉ちゃんとかが夜歩いてるとこが高級と言われても違和感あるのですが。

[297: 匿名さん]

>>283
港南は港区扱いしちゃダメですよ。豊洲と同レベルなんですから。晴海も中央区扱いしちゃダメです。

>>285
「城東では」江東区がトップという意見には異論ありません。

[298: 匿名さん]

ハイハイ品川駅東口は港南ですが。ＩＨＩ跡地と一緒にしないでね。

[299: 匿名さん]

大和郷も港南も地域の話になると、個々のライフスタイルとか価値観の違いが出てくるので
出口の見えない話はやめておきませんか

[300: 匿名さん]

大和郷はむしろ名前先行、ネームバリューだけで実際に行ったらかなりしょぼかった
文京区終わってるな

[301: 匿名さん]

有明叩きがすごいですよ。

それだけ住みたい人がいっぱいいる裏返しで、
都心部に住みたいけど資金が無い人がいかに大勢いるか
ある意味感動をおぼえました。

やはり地方出身者は中心に住みたがるのでしょうか、
割高外周区の将来は暗いと考えざるを得ません。

[302: 匿名さん]

若い人は時代が大きく変わろうとしていることを敏感に感じ取っていますね。

[303: 匿名さん]

有明についての書き込みを見ていると、今買いたいというよりは
まだ叩けるからもう少し待とうという感じですね
検討のスレにいる常駐ネガの3割とか半値という書き込みはともかく
新築は供給過多で完成在庫も発生するので価格の見直し待ち
中古は現状の最安値よりも10％以上の値下げを期待している声が多いですね

まだまだ下がるから待ちという姿勢はどこのエリアもかわらないですね

[304: 匿名さん]

求めるものは人それぞれで、下町が好きな人、港湾の風景が好きな人、タワーから夜景を見下ろしたい人、
いろいろと欲望の方向は違うと思いますが、やはり阪神淡路大震災と耐震偽装問題の記憶が影響しているのでしょうね。
武蔵野台地に根を下ろしたいという気持ちが。

[305: 匿名さん]

>>302
将来４万人近くが有明に住むんでしょ？
デベも仕様を落として買いやすい値段設定をもっと考えるべきですよ。
プールいらないコール、管理費高いコールを聞いているのかよ。

晴レジなんか良い例じゃない、１年くらいで完売でしょ。

[306: 匿名さん]

プール付きの高級タワマンが何本も建ってもねｗ

庶民が買えるレベルのもの希望。

[307: 匿名さん]

>>293

なかなか味わい深いデータですな。

[308: 匿名さん]

>>303
その前に買っちゃう人とかいるから
マーケットはおもしろい。
まあ、買いたい人が叩くのは
当然の商行為ですから・・

[309: 匿名さん]

１０年くらいかけて、そこそこの所得の人４万人を他区から有明に吸収。
他区の影響は甚大。

デベさん、晴レジプライスを参考にしてください。

[310: 匿名さん]

今買うなら有明の中古がベストでしょ。
71平米で3500万以下で買える地域って、東京でほかにある？

[311: 匿名さん]

築浅の中古がそんな値崩れしてる悲惨な地域は東京で有明ぐらいしか知りません。

[312: 匿名さん]

＞＞３１１
４万人吸収計画も夢じゃなくなりそうな情勢ですね。

１０年で、毎年４千人だから大変ですｗ

[313: 匿名さん]

人が住んで増えないことにはどうしようもない(笑)

[314: 匿名さん]

これから購入者の中心は地方からの上京者に移行。

地縁無い
血縁無い
首都圏に財産ないですから、
コスト競争力が無いと人は集まられない。
たぶん有明が大きな受け皿になって行くのでは？

[315: 匿名さん]

わたしも有明については一次取得者層を取り込んでいくしかないとおもいます。
それでも計画通りに都市計画が進むとは思えませんが。

ただし、現在販売中、販売予定の物件に関しては一次取得者層向けの価格帯ではないので
販売は苦戦、長期化するとおもいます。

狭小プラン、仕様の低下によるグロス価格の大幅な見直しなど、今後の商品企画次第ですね。

[316: 匿名さん]

そこそこの所得がある上京者を根こそぎ湾岸に・・
晴海、新豊洲まで入れるとこんなイメージですよね。

デベはそこまで考えているのか？？
地域間戦争に近くなるが、デベは他の地域を見捨てるのか？？
不動産地図が大きく書き換えられるかも。

[317: 匿名さん]

まあ、デベロッパーはマンションを供給し続けるしかないですから
千葉の湾岸から城東の中古相場は総崩れになるでしょうが
マンションデベロッパーが生き残るには既存顧客を切り捨ててでも
なりふりかまわない商品企画をしなければ市場から退場させられるでしょうね

[318: 匿名さん]

これから武蔵野台地の物件がだぶついてくれば低地・湾岸はゴーストタウン化するか貧民層の団地化するかのどちらかだね。

[319: 匿名さん]

有明は高騰が約束された地。

買うなら今。

[320: 匿名さん]

不安なんだねｗ

[321: 匿名さん]

武蔵野台地厨も有明厨も五十歩百歩だろｗ都心に近いだけまだ埋め立てのほうがマシだな。