23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その45）

[住まいに詳しい人]

あのバブル崩壊から20年
2010年はマンション市場も新時代の幕開けになるのか？
それとも「失われたもう10年」に突入するのか？

皆様の理性的な議論を期待しております

※切れ味の良いツッコミなら兎も角
誰に何を問いかけているかのも不明な1行レスとか
格好悪いことはヤメましょーね

前スレhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61867

[142: 匿名さん]

年間の成績が出ましたよ。
外周区では世田谷区（ニコタマ？）、練馬区の健闘が目立ちます。
練馬区はどこが売れたのでしょうか？

順位 市区 供給戸数（戸） 申込率（％）
1 江東区 1727 75%
2 世田谷区 1608 67%　外周区
3 板橋区 1425 59%　外周区
4 練馬区 1419 69%　外周区
5 大田区 1118 53%　外周区
6 中央区 1060 75%
7 台東区 996 58%
8 新宿区 874 73%
9 足立区 854 60%　外周区
10 船橋市 830 60%　千葉県

[143: 匿名さん]

>>128

http://www.mansion-square.net/heikin_tokyo23.html
少なくとも上位１０区あたりと、下位１０区あたりの変動はなさそうですね。

[144: 匿名さん]

どこもダブタブに余ってるのに希少もクソもないだろうに。(笑)

[145: 匿名さん]

板橋区、練馬区、大田区は平均坪単価が２５０万円くらいだけど、
成約率は、
板橋区 1425戸 59%、練馬区 1419戸 69%、大田区 1118戸 53%、と差がある。
練馬区のほうが住民の年齢が若く、購入者層が多いからでしょうか？

[146: 匿名さん]

２００６年頃、住まい○ーフィンで「プロパスト」の中古物件が値崩れしない
マンションNO.1に選ばれていたころが懐かしい。

[147: 匿名さん]

　　　　　↑
モリモトの常に上位ランクだった、売主選びは慎重に！

[148: 匿名さん]

>>142
練馬は副都心線が通ったんですよ。
副都心線は東京の西側に効果をもたらすと予測されてたんだけど、
この不景気でその効果がはっきりしないですね。
もちろん従来の都心を含む東側にはほとんど影響しません。

[149: 匿名さん]

大田区は悲惨(笑)

[150: 匿名さん]

>>148
練馬区の好調も一時的ですか。

世田谷区も二子玉除いたら、大田区とにたようなものじゃないか？

[151: 匿名さん]

副都心線の効果は目立ちませんがジワジワと来るかもしれません。
池袋、新宿、渋谷という世界的な商業街を10分で結んで、
果ては埼玉・練馬から横浜みなとみらいまで私鉄相互乗り入れで繋がりますから。
まあ不景気でしばらくは目立った動きが無いでしょうけど。
これが東京西側のプラス要因です。

東京の東側はつくばエキスプレスが秋葉原で止まってますからね。
秋葉原は異常な賑わいですが。東側で将来プラスになりそうなのは羽田空港でしょうか。

[152: 匿名さん]

池袋、新宿、渋谷
都心集中で
これからどんどん落ち目になるところじゃない？

[153: 匿名さん]

埋立地のほうは中古がまったく売れないようで、気が狂ったような書き込みが目立ちますけど。

[154: 匿名さん]

>>151

東側は東海道線と東北・高崎線の相互直通が大きい
二年後だったか？

[155: 匿名さん]

落ち目どころか、上がることすらできないまま落ちていく埋立地はどうすりゃいいんだ。

[156: 匿名さん]

職業意識で買い煽り書いてるとしたら、えらく精神不衛生な職業だね、マンション販売。

[157: 匿名さん]

副都心線の相互乗り入れで渋谷と池袋はターミナルでなく通過駅になってしまう
その影響の方が大きい

[158: 匿名さん]

埋立地の買え買えも２人しかいない。

[159: 匿名さん]

埋立地で売れてないのは有明だけ。
豊洲は好調ですよ。新規販売もないので。。。

[160: 匿名さん]

なにが絶好調なのか。

[161: 匿名さん]

数年でどれだけ人口増えたと思ってるの？日本では間違いなくここ数年で一番発展した地域だろ。

[162: 匿名さん]

ええっ
３、４年前のバブっていた状況から今は悪化しているが・・・今後はいかにってスレでしょう？
ダイジョウブですか。。。

[163: 匿名さん]

武蔵小杉なんかもすごいですよ。豊洲もすごいけど。

武蔵小杉はタワー林立しすぎな気もしますけどね。

[164: 匿名さん]

ダイジョーブです！
有明は安値放置状態ですが、今後高騰する地域のひとつだと思います。

[165: 匿名さん]

今後はって、供給もないから今ある在庫を細々と売る以外になんかあるの？

[166: 匿名さん]

マンションは激減しますが、民間、公共の投資は続きますね。ヘリで空から見ると湾岸だけが、急速に発展してきたのがわかります。

[167: 匿名さん]

別に豊洲がどうということより、今後の中古マンション市場で高騰って・・・
このスレでも、下げ止まり派からの人口流入以外の根拠はなくて、都心でも相場は下がっているっていうのに・・・
エリア的にどうみても供給過多の湾岸で高騰って、外からみたら豊洲も東雲も有明も正直かわらないですよ

[168: 販売関係者さん]

この先財閥系不動産会社以外の不動産屋は商売にならなくなってきている。
マンション供給が３年前の４分の１しか販売されない。したがって販売の
仕事を中小会社はもらえないし、中古は売り出し物件がこれも激減している
のでなかなか取るのがたいへん。
この仕事をやっていて、物件が減って売らせてもらえないのが一番痛い。
かえって在庫がたくさんあって、売れないほうが中小不動産屋に仕事の
依頼がくる。物件が豊富にあって売れないときも困るけど、売り物が減って
自分たちに売り物依頼がないのもこたえる。

[169: 匿名]

しばらく武蔵小杉の様子見しましょう。

[170: 匿名さん]

>>168
０７年と０９年の成約戸数比較
２３区　１４５２０戸　　１４２０９戸
都下　　　６１４５戸　　　２７８７戸
神奈川　１４１６９戸　　　６２２０戸
埼玉　　　６９１９戸　　　４０７２戸
千葉　　　９４０２戸　　　３４９２戸
合計　　５１１５５戸　　３０７８０戸

団塊Ｊｒ需要が一巡して、地元民需要が終わり、
上京者の一次取得需要に変わったのは明らか。
上京者は都心部志向は強く、郊外にほとんど興味がない。　　　

[171: 匿名さん]

>>170
で、上京者が減ってるわけだ、今。

[172: 匿名さん]

>>171
その影響が分譲に出てくるのは10年以上先。

直ちに影響がでるのは賃貸。

[173: 匿名さん]

すでに過大な影響出てるでしょ

[174: 匿名さん]

これから10年間は上京者の分譲マンションへの需要が増え続けるが、
都心部志向は強いものの、
坪単価に対する目は厳しいだろう。

[175: 匿名さん]

>>173
割高な外周区？

[176: 匿名さん]

マンション屋の屁理屈は面白い。
港区と世田谷区、あるいは千代田区と杉並区に同じ戸数を作って売れ残り数を比較するならわかる。
もともと郊外の供給数が多ければ売れ残り数も多く見えないかい？
それを逆さにして都心都心言われても･･･。
どーよ？

[177: 匿名さん]

港区と千代田区は割高な外周区よりさらに高いですｗ
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[178: 匿名さん]

千代田区で今売られてるのはほとんどがワンルームですよ。

[179: 物件比較中さん]

外周区ってなんですか？
スレを少し読んでみたんですが、都心の不動産需要についてしめすものはひとつのレスもないですね
レスがあるものは、23区全体を都心とくくって人口流入の話から都心志向が強いというお話もしくは
23区全体の契約率。。。各論で都心の話は皆無ですね
下がらないという方の話では、世田谷、練馬、湾岸23区のすべてが都心で値崩れはもうないということですね。。。

バブル後の15年前ごろには、千葉、埼玉のバス便立地まで仕入れていた用地を23区内にをしぼり
仕様を落とし60㎡前後の狭小プランでグロスを落とした新築の供給でデベロッパーは売上をたてました
ハウスメーカーが定借をはじめたのもこのころです。

わたしは現状のマンション市場が都心部とはいえこのままの相場で推移するとはどう考えても思えないんです

[180: 匿名さん]

＞＞１７９
外周区とは２３区でも一番外側の郊外の９区のことです。
大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川です。

[181: 匿名さん]

定番の人気地域を除けばは、都心９区以外は今後ますます厳しいだろうね。

[182: 匿名さん]

>>181
外周区が坪単価で２５０万円以上あるのは
異常ですねｗ

[183: 匿名さん]

都心９区なんざ押尾みたいな不純な男女が、昼間っから出入りしているマンションの環境に、
標準な家庭は住めないよ。　　半値でも遠慮するよ。

[184: 匿名さん]

つうか
相場的にムリ
当たり前な話

[185: 物件比較中さん]

外周部が厳しいのは当然なんですが、都心９区が安心だという理由はなんですか
豊島、品川、目黒が世田谷、杉並より圧倒的に有利な状況？
根拠が東京外部からの人口流入であるならばありえない話ですよね

そもそも、不動産市場全体が価格調整に入るだろうという状況の中で、今回のバブルでもっとも上がり幅の大きかった都心９区は本当に価格調整が入らないと考えているんですか

[186: 匿名さん]

>>184
外周区はどこも坪２００万円割れですかね？

[187: 匿名さん]

>>185
都心8区ですよ。ｗ
千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東

バブルだった旧郡部の目黒、渋谷は外してください。

[188: 物件比較中さん]

ｗを使う人とはちょっと。。。

そもそもの都心って、中央区、千代田区、港区の３区でしょ。それを広げて新宿区、渋谷区の都心５区でしょ
デベロッパーはそれに文京区を加えているところが多いけど、これが常識でしょ
物件を検討したことがあるなら必ずデベロッパーのサイトもみているはずだけど・・・

[189: 匿名さん]

>>188
業者に飼いならされるといいようにされちゃいますよ。恐怖の高値づかみです。

[190: 物件比較中さん]

新築マンションを検討しているのでデベロッパーから買うしかないんですが。コーポラティブとかありえないし。。。
どうすればいいですかねぇ。よい手段があれば教えていただけますか？

[191: 匿名さん]

東西線　大手町～東陽町　９分、大手町～神楽坂　８分
有楽町線　有楽町～豊洲　８分、有楽町～市ヶ谷　７分
半蔵門線　大手町～清澄白河　８分、大手町～永田町　８分
丸の内線　大手町～茗荷谷　１０分、大手町～赤坂見附　１０分
千代田線　大手町～西日暮里　１０分、大手町～赤坂　９分

[192: 物件比較中さん]

それバブルの頃から不動産屋のやる広告手法ですよね
いくらなんでもこれはひどいなぁ

まさか2010年の今見られるとは。。。それで仕入れの楽な城東、湾岸が割安だってトークしたんですか？
昔は千葉と横浜、柏と町田でしたけど

[193: 匿名さん]

>>190
合理的に
費用対効果を考えて選べばよろしいかと。
自分の頭で考えることです。

[194: 物件比較中さん]

はあ。。。
それは当然ですよね。。。デベロッパーのサイトを見ると業者に飼いならされることになるようだったんで
しごく普通のお答えしかないのには驚きました

[195: 匿名さん]

田舎者なら都心って言葉が気になるのかもしれんが、家族がいて自宅を買うなら住環境にこだわるよ。

[196: 匿名さん]

↑↑↑※切れ味の良いツッコミなら兎も角
誰に何を問いかけているかのも不明な1行レスとか
格好悪いことはヤメましょーね

住環境とか治安のスレに書き込んでくださいね

[197: 匿名さん]

>>194
ここのエリアは高くて当たり前と思い込まないことです。
業者の思うつぼです。
例えば目黒区は高くて当たり前とか・・

実際目で見て、
真っ白な気持ちで見て、値段に相応しいかじっくり考えることが大事です。

[198: 住まいに詳しい人]

>>178
>千代田区で今売られてるのはほとんどがワンルームですよ。

麹町パークハウスとか、どーなんでしょ？

しかしまあ、アーバンコーポレイションの尻ぬぐいを
地所がさせられているのか・・・

まともな億ションをつくっても買う人がいないし
ほとんど罰ゲームみたいなもんじゃねーの？

[199: 匿名さん]

将来性が重要じゃないですか？

[200: 匿名]

実際都心は人が住むのに適した環境ではないです
業者のお兄さんやお姉さん達の中にも
都心で生まれ育ったような人はあまりいないでしょう
多くは郊外や田舎で大きくなって都会で働いてるのでしょう

[201: 匿名さん]

業者の人たちが育ったころは
遡上にも上がらないくらい
都心は手の届かない値段だった

[202: 匿名さん]

>>200
都心に近接していながら郊外みたいなのんびりした感じが味わえ、治安も良くって、物価も安い、住みやすいところが、これからも人気を保って行きますよ。

旧深川区がお勧め（概ね明治通りより西側の江東区、除く湾岸部）。

清澄公園、猿江恩賜公園、木場公園、仙台堀川公園、横十間川公園etc。公園が縦横にあって、すべての公園が遊歩道でつながっていて、自然が身近、信号無しでそのまま歩いて行けるぞ。 縦横に走る掘割にも遊歩道が整備されて、親水性も高い。犬をつれての散歩姿も多くて、ジョギングにも最適。常に大人の目があって、子供も安心して遊ばせられる。小名木川沿いに枝垂れ柳の遊歩道（６ｋｍ）も現在整備中で、深川不動尊、富岡八幡宮、お寺も多くあり、江戸情緒にあふれている。七福神巡りもできる。遊歩道が完成したら、旧城東区を突っ切って荒川まで、ほとんど信号無しで、歩いて行ける。隅田川と荒川が遊歩道で結ばれます。隅田川のテラスもこっち側は青テントも無くて、長距離のジョグにも快適。
萱場町、日本橋、大手町あたりならお散歩気分で通勤できます。

区内にはテニスコート、ゴルフ練習場も結構ある。それぞれの公園ではハイキング気分も味わえて、バーベキューができるところもある。都心に近いことを忘れてしまいそう。さらに車を使えば湾岸の若洲ゴルフ場、堤防釣り、夢の島のキャンプ場、ヨットハーバー、運動場、ディズニーランド、臨海副都心へも直ぐだよ。道路も碁盤の目になっていて、運転も楽。子供を連れて遊びに行ける。掘割ではよくボートの練習もやってる。お手軽に自然、スポーツに親しめる。

マンションも高くないから１００ｍ２クラスの広めなのも簡単に買える。大手町まで電車で直通８分くらい。銀座、日本橋も超近くて、帰宅後シャワー浴びてタクシーで簡単に行ける。平坦だから自転車でも楽々行けるよ。天気が良い日はサイクリング気分。車道と歩道の区別もバッチリで歩行者も安全。東京スカイツリーができればバッチリ見れて歩く楽しみも増える。

スーパー、ホームセンター、シネコンも周りに結構あって日常生活、買い物も便利。物価も安い。風俗は無くって健全。治安も超良い。都心に近いのに郊外的生活が出来る。最高だよ。

[203: 物件比較中さん]

あの～私、西麻布の賃貸が長いんですが便利なことはあっても不便なことはないですよ。。。
たまに千葉の実家に帰ると物価の違いに驚くくらいで。近所の方も古い方が多いですし・・・
ほんのワンブロックを除けば飲食だけやけに充実した普通の住宅地ですよ

[204: 住まいに詳しい人]

>>197
目黒区と言えば
例の旧国立教育政策研究所跡地の入札はどーなった？

今の市況じゃ＠300でも売れませんけど
市況恢復を見込んで、高値で札をいれたデベはいたのかなぁ

[205: 住まいに詳しい人]

>>200,202,203
そーいう話はココのスレには関係ないから
大手町勤務者スレあたりでやってよ

[206: 匿名さん]

>>203
ここで言う都心マンションとはそびえ立つ高層のことしか指してないからヤヤコシイ。(笑)
西麻布有栖川界隈の中低層しかない内陸エリアの話しは、ここの買い煽りにとっちゃ邪魔なだけなんです。
個々の利便性云々より、自分の売りたいマンションが話しの真ん中にきてほしいだけですから。

[207: 匿名さん]

>>202
教授の必殺ｺﾋﾟﾍﾟｷﾀ━━（n‘∀‘)ηﾟ━━ ｯ !

[208: 物件比較中さん]

202さん
わたしも門仲、清澄白河あたりには地縁があり、湾岸エリアよりは好きなんですが
ぶっちゃけまともな物件は高すぎないですか？
城東エリアでは飛びぬけて高いですけど・・・街としてもできあがっているのでこれ以上発展の余地もないし
もう一段の価格調整があってからはじめて人に勧められるエリアなんじゃないですか

[209: 匿名さん]

業者はいつもエリアで括りたがる(笑)
城南万歳(笑)

[210: 匿名さん]

>>209
割高なのをカモフラージュする方便ですから。

[211: 匿名さん]

外周区割高とはいうが・・・
ニコタマのライズ、少し値を下げたみたいだけど、結局ほぼ完売じゃん＾＾
べつにニコタマがいいとは思わないけど、実態はこんなものです

[212: 匿名さん]

都心9区 千代田区・港区・中央区・新宿区・品川区・渋谷区・豊島区・文京区・目黒区

[213: 匿名さん]

ニコタマのライズは別格です。
都心もあこがれる。
他の割高外周区物件と同じにしないでください。

[214: 匿名さん]

平均坪単価３１１万円で１千戸完売。

化け物物件ですね。

[215: 購入検討中さん]

あのロケーションで３１１で完売？どんなマジックつかったんだよ。

[216: 匿名さん]

埋立地の完敗ですね。

教授の予想は何一つあたらないんだけど・・・

[217: 物件比較中さん]

Wikipedia　東京都心 主な範囲 　都心3区 : 千代田区・中央区・港区　都心5区 : 上記3区 + 新宿区・渋谷区

三井不動産レジデンシャル　三菱地所　住友不動産　３社とも
東京都 都心（千代田区・中央区・港区・文京区・渋谷区・新宿区）

なぜ都心９区　出典元はどこですか都の資料では都心３区ですよね
ちなみに外周部には目黒区も含んでいるようで都心、郊外の区切りで使う用語ではないですね

[218: 匿名さん]

》２１３
別格というか、そもそもそういう地域だからあの値で売れたんだろ？
埋立地や川崎の河原に建てたって、とても同じ値段でなんか売れんじゃないかｗ

[219: 匿名さん]

文京区って都心だったのか。巣鴨とげ抜き地蔵と変わらんイメージあるが。

[220: 匿名さん]

上場企業10～12月期、経常益３期連続で拡大　日経集計

企業業績の回復が一段と鮮明になってきた。日本経済新聞社の集計によると、上場企業の2009年10～12月期の経常利益（全産業ベース）は同７～９月期に比べ14％増と３四半期連続で拡大し、前年同期の2.2倍に達した。各国の景気刺激策などで息を吹き返した電機・自動車がけん引し、鉄鋼や化学など素材・部品にも増益業種のすそ野が広がっている。一方、建設・不動産など内需依存型の業種は不振が続き、業績の差が開いている。
集計は29日までに決算発表した３月期決算企業438社（金融、新興３市場を除く）が対象。10年３月期通期の経常利益見通し額を合算すると全体の42％を占める。10～12月期に前年同期比で増益または黒字転換した企業は238社と７～９月期のほぼ２倍に増えた。

[221: 匿名さん]

>>218
ニコタマのおかげで他の世田谷区の物件がまったく売れないみたいですよ。
４割引のとこもあるとか。

[222: 匿名さん]

ニコタマが完売したからネガの矛先が有明に集中しているんだ(笑)

[223: 匿名さん]

>>215
親が近隣に戸建てを持っていて、結婚して別居、親元近くに賃貸で30代半ば。
親からの援助もあり二子玉をご購入。
これが典型的なパターンですよ。

20年後には親の戸建てを相続して、いっせいに売られることになるから、
その時の暴落は確実です。

まずは５月下旬の入居で、近隣の２ＬＤＫ以上の賃貸が過剰になって、
家賃の下落が始まります。

[224: 匿名さん]

》218
そんあことないと思う～
だってニコタマのあの物件、２LDKとか３LDKの狭めのが多くて高い
とても4人家族とかのファミリー向きとはいえんもんな
実際、世田谷の田園都市沿いの広めの物件は出ないもんだから、中古でもすぐ売れてる
ニコタマのあの物件とはレンジが違うんだよ

どうでもいいローカルな話だが＾＾

[225: 匿名さん]

>>224
親の家を相続する前の借りの宿？
子供が中学生になったら売ってお引っ越し、親と同居？

[226: 匿名さん]

》２２３

2LDKやそこらの広さの物件を20年後までファミリーで住むわけ？？？
子供が少し大きくなったら、きつきつだろ、3LDKの小さいのだって（笑
そんなに先が見えない世帯は多くない、というかそういう世帯はそもそもあまり買ってないんじゃないのかね。

[227: 匿名さん]

たった1000戸、たいした影響ではないでしょう。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[228: 匿名さん]

あそこは1～2LDKとしては広めの物件も多いわな

[229: 匿名さん]

>>227
世田谷区
すでに２ＬＤＫ家賃が下がって、
現在、杉並区なみの１５万を目指しているのですがｗ
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=4d/

[231: 匿名さん]

外周区なんてヘンテコリンな言葉を使うのは埋立地マンションを売りたい城東業者と、そこを騙されて高値掴みしてどうにもならなくなった住民だけです。

[232: 匿名さん]

埋立地の中古の暴落はもうすでに有明からはじまってます。
新築では相変わらず表面上は坪250万で売られていますが（実際はもっと安いですけど）、中古では坪160万でもまったく買い手が付きません。
こんな場所を買うと最後ですよ。

[233: 匿名さん]

家賃負担力があるＤＩＮＫＳは都心部志向が強いから、
外周区の２ＬＤＫ賃貸はこれからも余り続けるでしょう。

頼りの地元出身団塊Ｊｒ需要は終わりました。

家賃を安めに設定できる独身者向けのアパート経営に方針を変えるべきでしょう。

[234: 匿名さん]

都心９区とかおかしな社内用語を使っているのは日本でここだけじゃないですか
東京都、不動産会社、ヤフー、ホームズ、スーモどこを見てもそんなわけ方ないですよ
間違った都心部エリア分けなんで外周部ももちろん都合よく間違えていますよね

不動産価格については現状はネガでしょう。下げ止まりを唱える人は具体的な各論に異常に弱いし

[235: 匿名さん]

外周部じゃなくて外周区です。

外周区とは２３区でも一番外側の郊外の９区のことです。
大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川です。

[236: 匿名さん]

２３４ですが行政的には外周部です
外周区とはどこの言葉ですか？おかしな言葉をまことしやかに使うのはなぜですか
どこからの引用なのかお教えください

[237: 匿名さん]

>>236
ご参考まで
外周区と内周区です。
外周部って初めて聞くな。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2006/09/60g9j100.htm

[238: 匿名さん]

ではこの区分では内周区と外周区という２つの区分になるわけで、外周区と都心部
とくに都心９区という区分の比較にはならないという理解でいいんですね

[239: 匿名さん]

内周区＝都心部ではなく。
算数的には
内周区＞都心部（都市計画的には中央環状線内側のセンターコア部）

外周区は都心部ではないです。

[240: 匿名さん]

でもさ、外周区ほど物価も安くて緑も多くていいよね

[241: 匿名さん]

行政、都市計画、労働区分、23区の区分分けはいくつかあります。お話がわかりにくいのが区分分けに使う言葉が混同されて用いられているからだとおもいます。

都心部（都市計画的には中央環状線内側のセンターコア部）
不動産を扱う場合に一般的に使われる区分分けではないですよね。なぜこの区分分けを用いているんですか