23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その45）

[住まいに詳しい人]

あのバブル崩壊から20年
2010年はマンション市場も新時代の幕開けになるのか？
それとも「失われたもう10年」に突入するのか？

皆様の理性的な議論を期待しております

※切れ味の良いツッコミなら兎も角
誰に何を問いかけているかのも不明な1行レスとか
格好悪いことはヤメましょーね

前スレhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61867

[102: 匿名さん]

>>100
理詰めの質問には答えないのが、ここの買い煽りさんのローカルルールです。
タワマンの長周期地震動も、ここでは安全の範囲内です。(笑)

[103: 購入経験者さん]

100なんですけど
最近いくつかの物件をサブリースであずかっているんですが、自分で契約するくらいですから驚くような内容です。
賃貸の相場が崩れていて、なぜに分譲だけ安定した需要があり価格を維持できるのでしょうか？
わたしはネガティブなわけではないので、水とか地震とか想定できない事項については考えませんし
都心の人口が大きく減るようなことは将来的にもないと考えています。

ただ、賃貸も含んだ単月の人口流入で不動産売買の需要は堅調ですといわれても、正直意味がわからないんですが

[104: 匿名さん]

ここの買い煽りさんには、表ページに見えてる部分の字ヅラが勝負！
目先の数字が使いやすければ煽り材料です。
過去も未来も興味無し。(笑)

[105: 匿名さん]

住宅着工、45年ぶり80万戸割れ＝減少率は2番目の大きさ－09年
1月29日17時7分配信 時事通信

　国土交通省が29日発表した2009年の新設住宅着工戸数は前年比27．9％減の78万8410戸となり、2年ぶりに減少した。景気後退で消費者が購入に慎重となり、住宅メーカーも供給を絞ったのが響いた。100万戸を下回ったのは1967年（約99万戸）以来で、80万戸を割ったのは64年（約75万戸）から45年ぶり。
　最盛期の73年（約191万戸）の4割程度にとどまり、減少率は第1次オイルショック時の74年（30．9％）に次いで過去2番目の大きさだった。国交省は今後の住宅着工に関し、「持ち直しの動きが見られるものの、当面は予断を許さない状況が継続する」とみている。
　住宅関連業界では、10年の着工数は持ち直すとの予測が多いが、少子化で今後も需要の大きな伸びは見込めない。市場縮小を受け、海外進出や既存住宅向けサービス拡充など、生き残りに向けた各社の動きが一段と広がりそうだ。　

[106: 匿名さん]

不動産会社って金融機関みたいに合併しなくてもやってけるのか？

[107: 匿名さん]

みんなとんでもないババカード持ち合ってるから合併なんてヤバいでしょ。
疑心暗鬼と猜疑心の集まり。(笑)

[108: 匿名さん]

今やるなら、増資でしょうね。
上場してるなら、市場から金集める。

[109: 匿名さん]

親会社の古いビルを子会社のリートに押し込む目的で増資するような案件があるみたいだけど、こういうのっていいのかなあ。

[110: 匿名さん]

>>103
比較論で、
人口が減っていない都心部の方が他の23区よりまだましってだけじゃないの？

[111: 匿名さん]

中古でも都心部が優位みたいです。

こりゃ、割高な外周区だけは手を出さないほうが良いね。

東京カンテイはこのほど、09年の中古マンション動向に関する調査の結果を発表した。
（ http://www.kantei.ne.jp/ ）
それによると、09年の首都圏における中古マンションの平均流通価格は、前年比10.0％下落の2,654万円、平均坪単価は前年比10.5％下落の139.9万円で、下落傾向が顕著となった。
同社は、「07年から08年はミニバブル期で、価格は上昇し、都心部ほど上昇は大きくなる傾向にあった。しかし、都心部の09年下落率は首都圏全体の下落率よりも低い7.6％に留まり、改めて立地の優位性が示される結果になった」としている。

[112: 匿名さん]

〉102,104

ひときわ内容がないね。
いらないレスの典型。

都心マンションのようなそれなりに高価な物を買える層は、十分な資産と所得がある。つまり、耐性があるから、売らないといけない状況にない。だから、売値を下げる理由もない。逆に、郊外型マンションのように、めいっぱいローンを組んで、生活費を切り詰めてローンを返しているというような層は耐性がないから、給料が少しでも下がれば破綻して放出する。売値なんていってられない。だから暴落する。
二極分化なんだろうね。

[113: 購入経験者さん]

１０３ですが
わたしがお聞きしたかったのは都心に関しては根強い需要があるから大丈夫なんですという考え方が
都心部の不動産意多少なりともかかわりのある人間からすると理解ができないということなんです。

それに対しての答えが単月の人口流入では不動産市況の話とはまったく関係ないのではないかということです。
お答えの中に、たぶんどこにも～と比較して都心部は～というお話はなかったとおもいます。

常識的に考えれば、平成２年のバブル最盛期の新築マンションの供給戸数が52000戸、
平成元年までは年間3万戸以下の供給。それがこの15年間は年間の供給戸数が7万戸を超える勢い。
そもそもこの不況がなくても供給過多の状態でした。

特に4年ほど前からデベロッパーの用地仕入れが都心シフトになり、供給される用地がすくないためにムリに高値の入札で仕入れをいています。そのため現状の販売中、もしくは販売予定の物件は実勢値とかけはなれた価格設定になっておりもう一段の価格調整が入ると考えています。

中古もこの4年間で上がりきった価格を戻しているとは思えないです。

わたしは、都心の不動産価格は景況に需要が左右されることはないので現状で下げ止まりですという考え方の根拠を教えてほしいのです

[114: 匿名さん]

３大都市圏の人口集中止まる…仕事・異動減り
1月29日21時0分配信 読売新聞

　総務省が２９日に発表した２００９年の住民基本台帳に基づく人口移動報告によると、３大都市圏（東京、名古屋、大阪）への転入超過数は全体で１０万４３６９人となり、前年より４万９７０９人減った。

　減少幅が４万人台となったのは、バブル崩壊直後の１９９３年以来、１６年ぶり。名古屋圏は７年ぶりに転出超過となった。

　同省は、０８年秋の金融危機以降の景気低迷によって、大都市部での仕事が減り、地方から職を求めて転入する人が減ったことや、企業が経費のかかる人事異動を手控えていることなどが要因だと分析している。３大都市圏の人口集中にブレーキがかかったと言えそうだ。

　人口の転入超過数は、都道府県と大都市の１年間の転入者数から転出者数を差し引いて算出する。転出者数の方が多ければ転出超過になる。

　転入超過数は東京圏（東京、神奈川、埼玉、千葉の１都３県）では１１万７４６１人（前年比３万４２３５人減）だった。前年より３万人以上減ったのは１６年ぶり。

　一方、名古屋圏（愛知、岐阜、三重３県）では４５３７人、大阪圏（大阪、兵庫、京都、奈良の２府２県）では８５５５人と、それぞれ転出超過となった。大阪圏で転出超過数が１万人を下回ったのは２３年ぶりとなる。 最終更新:1月29日21時0分

[115: 匿名さん]

>>111
確かに上位と下位の格差は広がっていくかもしれませんね。
http://www.mansion-square.net/heikin_tokyo23.html

[116: 匿名さん]

どーせマンションは消費財。
環境のいいとこで安く済めばなにより。
世田谷・杉並の大暴落を歓迎します！

[117: 匿名さん]

マンションは、景気のいい時は杉並・世田谷を分譲賃貸で過ごし、不景気の時にもう一段、内側の物件をよく見極めて底値で買うと。ポイントは貸した時のローン返済額が賃料の半分以下に抑えて銀行ローンを組んでおくということ。以上

[118: 匿名さん]

住宅経費の支払いに生涯賭けちゃってるなんて流行らない。

[119: 匿名さん]

それは賃貸派への侮蔑ですか？

[120: 匿名さん]

チンタイはローリスク

[121: 匿名さん]

景気いい時に不便な杉並のド田舎に住んでて何してるんですか。

[122: 匿名さん]

>>114で都心集中の煽りも説得力が無くなっちゃいましたね。米の規制でバブル便乗も幻に･･。

[123: 匿名さん]

都心じゃなくて、都市圏への流入でしょ。出稼ぎやら派遣が減ってるから、当然の動き。都心には縁のない話じゃない。

[124: 匿名さん]

賃貸でも安心なのは、物価と所得が安定している前提があってのもの。
今後、日本はどうなんでしょう。

[125: 匿名さん]

まあ、派遣や出稼ぎはマンション購入に縁ないだろうからどうでもいいなあ。

[126: 匿名さん]

>>125
派遣や出稼ぎは主に西側外周区のアパートですよ。
実際に１２月、西側外周区の人口減っている。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jsuikei/js-index.htm

[127: 匿名さん]

出稼ぎや派遣が減ってるということは、それだけ経済が萎縮してて、東京都民も同じ不景気の中にいるわけだが。
で、誰が買うんだ？

マンション屋ってどーしよーもないアホだな。

[128: 匿名さん]

＞＞１２７
都心部は買える人の数に合わせて供給量を減らしていくことになります。

郊外は激安物件がでて、買える人の数を増やそうとするでしょう。

外国並みに郊外と都心部の価格差が広がって行くでしょう。

[129: 匿名さん]

ＹＡＨＯＯ賃貸登録物件数、昨年１月からの推移

千代田区３１４０→３４７７、中央区７３４８→８２１７、港区１３３３２→１５９６２、新宿区１２６３７→１４０９５、文京区６５０５→９０７７、台東区４５１１→５１４０、墨田区４８１３→５３５２、江東区７２０７→７６９４、

品川区８６４０→１０４１１、目黒区８４５６→９６９４、大田区１１８１４→１４６２５、世田谷区２２７８０→２７５７０、 渋谷区１１３０２→１２９７９、中野区８７９１→１３２５２、杉並区１４２２５→１７８７６、豊島区８５７２→１０９８９、北区６００５→８３５２、荒川区３０５５→３０３４、 板橋区１１１２７→１１９２４、練馬区１３７１９→１５１４２、足立区８６０６→１１１５４、 葛飾区４５５２→５５７６、江戸川区８６８７→９７９７

[130: 匿名さん]

買い煽りさんには不都合な数字だなぁ。

[131: 匿名さん]

マンション買うのは、安定した収入があってローン組める人かキャッシュで買える人だからなあ。
派遣とか出稼ぎがいないと経済が回らないわけじゃないし、別にどうでもいいなあ。

[132: 匿名さん]

中野区と杉並区の異常な増え方に注目してほしいねｗ

[133: 匿名さん]

09年のマンション着工戸数、調査開始以来最低に　国交省
1月29日18時53分配信 住宅新報

　国土交通省は１月29日、09年の住宅着工戸数が前年比27.9％減少の78万8,410戸で、1964年（昭和39年）以来の低水準となったと発表した。

　マンションにおいては、前年比58.0％減少の７万6,678戸となり、「マンション」という区分けを作り調査を開始した1985年（昭和60年）以来、最低となった。

　持家は、前年比10.6％減少の28万4,631戸。貸家は、前年比30.8％減少の32万1,469戸。分譲住宅は、前年比43.7％減少の16万8,837戸となった。 最終更新:1月29日18時53分

[134: 匿名さん]

首都圏中古マンション価格、前年比10％下落　東京カンテイ
1月29日18時53分配信 住宅新報

　東京カンテイはこのほど、09年の中古マンション動向に関する調査の結果を発表した。
（ http://www.kantei.ne.jp/ ）

　それによると、09年の首都圏における中古マンションの平均流通価格は、前年比10.0％下落の2,654万円、平均坪単価は前年比10.5％下落の139.9万円で、下落傾向が顕著となった。

　同社は、「07年から08年はミニバブル期で、価格は上昇し、都心部ほど上昇は大きくなる傾向にあった。しかし、都心部の09年下落率は首都圏全体の下落率よりも低い7.6％に留まり、改めて立地の優位性が示される結果になった」としている。 最終更新:1月29日18時53分

[135: 匿名さん]

首都圏新築マンション供給、５年連続で減少　東京カンテイ
1月29日18時53分配信 住宅新報

　東京カンテイはこのほど、09年の新築マンション動向に関する調査の結果を発表した。
（ http://www.kantei.ne.jp/ ）

　それによると、首都圏で09年に供給された新築マンション戸数は、前年比20.9％減少の３万8,059戸で５年連続の減少となった。都県別供給シェアでは、東京都が61.3％（07年は46.7％、08年は53.2％）で、東京都のシェアは上昇している。

　また、首都圏における09年の新築マンションの平均価格は、前年比4.7％下落の4,443万円、平均坪単価は0.6％上昇し234.9万円。平均専有面積は62.52平方メートルで４年連続の縮小となった。

　同社は、「都心供給のシェアが拡大し、販売価格を抑えるために専有面積が縮小。09年には70平方メートル未満の供給シェアが50.1％で過半を超える結果となった。購入予定者の意向と必ずしも合致しない厳しい供給戦略を取らざるを得ない状況が示されている」と分析している。 最終更新:1月29日18時53分

[136: 匿名さん]

今年の新築販売数量は約３万戸の予定です。

区部が約１万５千戸で半分近く占めるでしょう。

[137: 匿名さん]

もはや業者も売れると思ってはいないだろうね。

[138: 匿名さん]

>>137
割高な外周区の価格動向に注目ですね。
販売数を減らして無理やり価格維持ができるか？

[139: 匿名さん]

持ち家を持つことが希少価値になるのかな。
価値を認めたがらない人もいるだろうけど、そんな人は賃貸派だろうからこの掲示板には来ないですね。

[140: 匿名さん]

>>139
希少価値は都心に近いとこだけですよ。
郊外はどこも同じですよ。
今年は割高な外周区の価格動向に注目です。

[141: 匿名さん]

有明なんて坪１６０万だしね。

[142: 匿名さん]

年間の成績が出ましたよ。
外周区では世田谷区（ニコタマ？）、練馬区の健闘が目立ちます。
練馬区はどこが売れたのでしょうか？

順位 市区 供給戸数（戸） 申込率（％）
1 江東区 1727 75%
2 世田谷区 1608 67%　外周区
3 板橋区 1425 59%　外周区
4 練馬区 1419 69%　外周区
5 大田区 1118 53%　外周区
6 中央区 1060 75%
7 台東区 996 58%
8 新宿区 874 73%
9 足立区 854 60%　外周区
10 船橋市 830 60%　千葉県

[143: 匿名さん]

>>128

http://www.mansion-square.net/heikin_tokyo23.html
少なくとも上位１０区あたりと、下位１０区あたりの変動はなさそうですね。

[144: 匿名さん]

どこもダブタブに余ってるのに希少もクソもないだろうに。(笑)

[145: 匿名さん]

板橋区、練馬区、大田区は平均坪単価が２５０万円くらいだけど、
成約率は、
板橋区 1425戸 59%、練馬区 1419戸 69%、大田区 1118戸 53%、と差がある。
練馬区のほうが住民の年齢が若く、購入者層が多いからでしょうか？

[146: 匿名さん]

２００６年頃、住まい○ーフィンで「プロパスト」の中古物件が値崩れしない
マンションNO.1に選ばれていたころが懐かしい。

[147: 匿名さん]

　　　　　↑
モリモトの常に上位ランクだった、売主選びは慎重に！

[148: 匿名さん]

>>142
練馬は副都心線が通ったんですよ。
副都心線は東京の西側に効果をもたらすと予測されてたんだけど、
この不景気でその効果がはっきりしないですね。
もちろん従来の都心を含む東側にはほとんど影響しません。

[149: 匿名さん]

大田区は悲惨(笑)

[150: 匿名さん]

>>148
練馬区の好調も一時的ですか。

世田谷区も二子玉除いたら、大田区とにたようなものじゃないか？

[151: 匿名さん]

副都心線の効果は目立ちませんがジワジワと来るかもしれません。
池袋、新宿、渋谷という世界的な商業街を10分で結んで、
果ては埼玉・練馬から横浜みなとみらいまで私鉄相互乗り入れで繋がりますから。
まあ不景気でしばらくは目立った動きが無いでしょうけど。
これが東京西側のプラス要因です。

東京の東側はつくばエキスプレスが秋葉原で止まってますからね。
秋葉原は異常な賑わいですが。東側で将来プラスになりそうなのは羽田空港でしょうか。