非居住者の協力金に関する最高裁判決について

[現に居住する区分所有者]

昨日（１月２６日）標記に関して「負担金は有効」との判決が出ましたが
新聞情報等を読まれた皆さんはどの様に受け止められますか？

[51: 匿名さん]

「現在,住民活動協力金の趣旨に反対してその支払を拒んでいるのは,不在組合員が所有する専有部分約180戸のうち12戸を所有する5名の不在組合員にすぎない」
12戸を持ってる5名の少数の特殊オーナーでは、評価される筈ないが
「本件規約変更は,法31条1項後段にいう「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすとき」に該当し,亡Aの承諾がないから無効」なんて下級審の採決もあるから最高裁まで行かないと駄目と言うことだな。

[52: スレ主です]

スレ立てした後で書きましたが、３１条１項後段の解釈を実情に照らして判断できなかった
地裁・高裁の判事や弁護士達が、マンション管理運営の現実を余りにも理解していない結果が最高裁
まで進んだ最大の原因でしょう。
私には、とても最高裁に条文解釈を委ねる事案であったとは思えません。

マンションに住む者として、万一管理に関して訴訟沙汰になる事案を抱えたときを想像すると
頼りになる弁護士がいないのではと心配になり、気が重いニュースでした。

[53: 匿名さん]

>>52
それはしょうがない面もある。
マンションの中では規約が法律にあたり、管理組合が行政(笑)として機能する。
だが、
マンションを飛び出して裁判になれば、そこにはいろんな法律や権利の問題になる。

ま、区文所有者法がもっと実情にあわせてキメ細かい内容であればっと思う反面、それに縛られることなく管理組合が環境や事情に適した規約改正を試みたいとも思う。
ともあれ、今回のケースは今後も判例として多くの管理組合に影響与える意義がある。

[54: 匿名さん]

＞12戸を持ってる5名の少数の特殊オーナー

まともな区分所有者ではなく、等価交換の元地主か商売人の類いに巻き込まれた特殊ケースだが、
今後、規約で役員になれない一般的な非居住組合員には協力金2,500円が徴収されることになることは良いことだろう。
一方、2,500円で役員を逃れたり、老人、母子に2,500円を押し付けることは避けねばなるまい。

[55: 匿名さん]

多くの管理組合が総会を最近開いたと思いますが、非居住者の協力金を議案にしたところありますか。

[56: 匿名さん]

居住者でも、役員したくない人には２５００円払ってもらえばいいと思う。
役員になったのに仕事をしない人からも２５００円とればいいのに

[57: 匿名さん]

役員にさせたくない人に２５００円払えばいいと思う。

[58: 匿名さん]

判決ではそんなこと言っていないよ

[59: 匿名]

ウチのマンションは半分以上が賃貸。ほぼ２年に一度役員にならなきゃいけない。非居住者に協力金を課したい。でも非居住者の協力金の議案が可決される可能性はないな。はぁ。

[60: 匿名さん]

それは酷い。
＞非居住者に協力金を課したい。でも非居住者の協力金の議案が可決される可能性はないな。
ないの？なんで？まさにそのための協力金じゃないの？

[61: 59]

ウチも協力金を課すとしたら、管理規約の変更が必要。つまり、3/4以上の賛成が必要。非居住者は投資家が多いから費用増に賛成する訳ない。例え過半数でも成立する見込みも立たない。

[62: 匿名さん]

＞非居住者は投資家が多いから費用増に賛成する訳ない。例え過半数でも成立する見込みも立たない。

そもそも、
非居住者がいても管理組合の運営に支障が出なければ「協力金」を課す必要はない。
しかし、支障が存在し、最高裁はそれを課すことに合理性を認めた。

その上で、
非居住者の存在によって支障が出ても、協力金を課す議案が通らなければ、その管理組合の団体的意思表明として、それはそれで仕方がない。

そして今度は、
そんなマンションはまっぴら御免の転居があいつぎ、資産価値が落ちてることによって、世間が判断するようになるのだろう。

[63: ビギナーさん]

最低郵便料など通信費は非居住組合員に負担を求めるのは当然です。

[64: 匿名さん]

>>62
そう言う展開なんだろうと思う。

[65: 匿名さん]

>62,>64
ごもっともです。

[66: 匿名さん]

非居住者へ協力金を課すなら、非居住者が増える前にということだな。

[67: 匿名]

ということはリゾートマンション、ワンルームマンションはダメだな。

[68: 匿名]

うちのマンションは規約を改正し、役員以外、管理組合費を作り上げました。その費用を報酬にまわしています。

[69: 匿名]

ほう、素早い動きだ。いくら上げだの？

[70: 匿名]

月300/戸×25戸、役員5戸免除です。

[71: 匿名]

300ですか。2500とくらべると割安だな

[72: 匿名]

本来、ベースはボランティアというより、自分の家は自分で管理する、基本が違います。

[73: 匿名]

まあ、そりゃそうだ

[74: 匿名]

役員報酬は、役員にならない方から別途徴収。管理費は、本来の管理に要する費用で余力なし。

[75: 匿名]

やはりメリハリが必要！

[76: 匿名さん]

>>72
その基本すらできない非居住者だから、カッツリ負担していただくという逆の論理も成り立たないか？

[77: 匿名]

しかし、裁判では判決に至るまでのプロセスも重要。単純に凡例にのっとって……てやると、新に凡例をつくる羽目に……

[78: 匿名さん]

んだな。今回の最高裁判決はあくまでも事例判決。なんでもかんでも当てはめることができるわけじゃないね。

[79: 匿名さん]

うちの管理組合の理事会でも、（恐らく管理会社からの入れ知恵で）
早速この件について検討しているようですが、
この訴訟のマンションには、管理会社は入ってなかったんでしょうか？

いわゆる「自主管理」200数十戸のマンションで、理事・あるいは居住者の当番だけで
日常管理業務やってたとしたら、この判決は納得いくんですけど、
うちは、「全部委託」20数戸マンションで、理事も４年に一回くらい回ってくるだけで
同じようなことやろうっていうのはあまりに安易だと思うので、
ご存知の方いらっしゃいましたら、教えて頂けませんか？

[80: 匿名]

（理事をやらぬ人ほど反対するという摂理）

[81: 匿名]

全部委託でも、小規模でも、管理組合がしなければいけないこと真面目にやったら役員は大変。誤解がありそうだな。

[82: 匿名さん]

>いわゆる「自主管理」200数十戸のマンションで、理事・あるいは居住者の当番だけで日常管理業務やってたとしたら、この判決は納得いくんですけど、

勘違い、誤解してますね。
非居住組合員は役員になれない、連絡に通信費が掛かることから2500円の徴収は妥当と言ってるだけよ。
争いは5,000円を規約化したことからで、高裁、最高裁で2,500円に落ち着いたのよ。

[83: No.79]

うちの管理組合では理事は輪番制で、私も理事長やりました。
たしかに（管理会社のいいなりにならず）真面目にやったら大変なことは確かですが、
管理会社おまかせにするのであれば、２時間ずつ年４回くらいの理事会出席だけで足ります。
私が、危惧しているのは、「おまかせ」でやっている人たちが、
管理会社のいいなりで、深く検討もせずにやろうとしていることからです。

理事をやるかやらないということが理由ならば、
うちの管理規約では、非居住組合員が役員になることに対する制限はないので、
居住者・非居住者という点で区別をするのは不合理だと思うのです。


> No.82 さん
通信費という意味だけで、月2500円は高すぎはしませんか？
年額なら妥当かもしれませんが。

[84: 匿名さん]

>81
>全部委託でも、小規模でも、管理組合がしなければいけないこと真面目にやったら役員は大変

質的なことは別にして、量的な負担は全く違うでしょ？
それが違わないなら、高い金出して管理会社に管理委託する意味ないってことになる。

[85: 匿名さん]

この判決のニュースを読んだときに、公営団地（賃貸）の自治会みたいに、自治会に通常の掃除や電球の交換を委託してしまうのはどうなのだろうか？と考えました。

[86: 匿名さん]

この判決のニュースを読んだときに、公営団地（賃貸）の自治会みたいに、自治会に通常の掃除や電球の交換を委託してしまうのはどうなのだろうか？と考えました。

[87: 匿名さん]

>86
委託すること自体は（有償でも無償でも）問題ないと思うけど、
自治会活動してる人は、組合で役員やってる人と≒だったりしませんか？

まあ、役員報酬（というより作業報酬）をもらいにくいという状況もあると思うから、
自治会に世間相場で委託して、自治会のほうで報酬を配分という方法もありそうだけど、
何か利権とか汚職の温床になりそう

[88: 匿名さん]

No.79さんの疑問の「管理会社に管理委託してるかどうか」って、結構重要では？

↓この報道によると
http://sankei.jp.msn.com/affairs/trial/100126/trl1001261736006-n1.htm
「昭和４０年代に建てられたもので総戸数８６８戸」だそうだから
公団・公社の分譲した自主管理で管理組合事務室にお年寄りの理事が一日詰めてるような
マンションを想像しちゃうな。（根拠はありませんが･･･）
古いマンションだと、排水管洗浄なんかまで自分たちで見ようみまねでやった、
なんて話も聞いたりするから、そういうところの役員さんはそりゃ大変だろって思う。

逆に、大手不動産会社の分譲マンションの管理は、（系列の）管理会社まかせって所が多くて、
組合はおかざり的な存在になっており、日常管理業務はもちろん大規模修繕だって、
（おまかせでよければ）理事長はハンコ押してるだけでいいっていうのが実情だろうから
そういうところで、この判決だけ見て「最高裁のお墨つきが出たからウチも徴収しよう」っていうのは、
79さんの言うとおり、あまりに安易な考えだと思うな。

管理会社のほうも、「ほら、自主管理だとこういう問題が出てきますよ。
当社に委託して頂いてる限りは、こういう問題は起きませんからご安心下さい。」くらい言えよな、っていう感じ
（判決のマンションが自主管理だっていうのは、あくまでも想像です）

[89: 匿名さん]

あと、既出かもしれないけれど
管理規約で「非居住者は役員できない」って定めておいて
「役員をしないから協力金を払ってもらいます」というのはのは変じゃないですかね？
「非居住者は役員できない」っていう制限なくした上で、「役員をやらない人からは協力金をもらいます」
ってゆうのなら分かるんだけど･･･

あるいは、そういう変な主張にも拘わらず「合理性を欠かない」っていうところが
この判決の注目される所以なの？

[90: 匿名さん]

>管理規約で「非居住者は役員できない」って定めておいて 「役員をしないから協力金を払ってもらいます」というのはのは変じゃないですかね？

現実的に、非居住者が共用部分の管理を適切に出来るかの問題であって、皆さん得意の輪番なんていい加減なシステムで出来る問題ではありません。

[91: 匿名さん]

＞通信費という意味だけで、月2500円は高すぎはしませんか？ 年額なら妥当かもしれませんが。

非居住者の利益の享受だよ、5,000円より2,500円が許容されるとの判決を読みなさい。

[92: 匿名さん]

「通信費」って書いたレスに対する婉曲な誤りの指摘だろ
最高裁の判決中には、「5,000円より2,500円が許容される」と書いてる（と解釈できる）部分はないから
自分でも判決読んでないんでしょ？

[93: 匿名さん]

>88
裁判の過程で、「非居住者は役員になれない」っていう規定について争われなかったとしたら、
想像どおりの自主管理かそれに準じるくらい役員（または当番）が日常管理業務にかかわらないと
いけないようなマンションなんだろうな

最高裁の判決中にも
『役員になる義務を免れているだけでなく，実際にも，上告人の
活動について日常的な労務の提供をするなどの貢献をしない一方で』って書いてる部分がある

全部委託のところで『日常的な労務の提供』は必要ないはずだからね

[94: 匿名さん]

>>87 86です。
公営団地の自治会って、費用も自治会負担になっているんですよ。

所有者の自治体は修繕等の日常的でない建物の管理をやっている。

自治会問題で出た最高裁判決の団地がそうです。

[95: 匿名さん]

日本語を書いて下さい。

[96: 匿名さん]

>94
（賃貸）公営団地の日常的管理業務の労務・費用負担は自治会の責任になってる、っていう意味ですか？

[97: 匿名さん]

外国人につき答えられません。

[98: 匿名さん]

>>96
94です。
そうですよ。

[99: 匿名さん]

自治会が所有者？？
意味がわからん

[100: 匿名]

非居住組合員に課金を！

[101: 匿名さん]

外国人同士の会話か？

[102: 匿名]

組合役員は大変だ。

[103: 匿名]

役員は大変だから、一刻も早く課金しようぜ

[104: 匿名さん]

おーそうだ！　2,500円払って、役員は金の欲しい経済的困窮者に任せよう。

[105: 匿名]

所得の再配分だな

[106: 匿名]

いいねぇ

[107: 匿名]

とにかく早く2500円払わせるのが吉

[108: 匿名さん]

うちのマンションでは、まだ賃貸に出している部屋が全体の１割ぐらいなので、理事会で外部所有者に対して3000円上乗せ条項を理事会で決めて一昨年から徴収しています

しかし、一人の対象区分所有者が理事会の決定だけで、総会決議を経ていないので自分に支払い義務はないと主張して、元本プラス遅延損害金の支払いを拒んでいます

本当に総会で決議をとらないといけないのでしょうか？

[109: 現職理事]

>108さん
すごい理事会ですね、うちも課金見習いたい。
自分が外部居住だったら、支払い義務は無いと言いだしそう。

現実的には管理規約なり細則なりの変更が必要と考えます。

[110: 匿名さん]

＞本当に総会で決議をとらないといけないのでしょうか？

当然です。管理規約を読む事です。

[111: 匿名さん]

管理組合が損害遅延金を請求するのではなく、不在組合員に賠償請求される事案ですね。

[112: 匿名さん]

>不在組合員に賠償請求される事案ですね。

賠償ではありません、規約の変更による新負担金の設定ですので、理事会で決められる事案ではありません。

[113: 匿名さん]

判決が出て時間が立ちましたが、導入したところが出て来ているのでしょうか。

[114: 前期高齢管理士]

えらく古いスレが復活しているな～と覗いてみたら、何と自分の立てたスレ！？
あの頃はこんなＨＮも使っていたんだ。途中でフォローを放棄したので、すっかり忘れていました。
実務経験を積み始めていた頃ですが、読み返して見るとあまり変わりがないなあ。（進歩なしかも）

１１３さんは、先日（日曜日）の私の投稿からこのスレを覗かれたのかな？
思いださせて頂いて有難うございます。が、フォローは致しませんので悪しからず。

[115: 匿名さん]

非居住者でも理事会役員ができる場合は、どうするのだろう？

もし輪番制ならば、最初のスルーをしてから徴取するのが筋だろうね。
理事を退任し、翌年に非居住者になった場合は、本来、次の輪番までの間は
スルーではないので、万年スルーの組合員同等に徴取するのはおかしいと思う。

[116: ママさん]

こんなスレがあったのですね！
うちのマンション、この制度を規約にいれたんだけど（珍しいらしい）
ちょっと煩い人が居て、どんどんスルーが増えて困っています。

[117: 匿名]

>非居住者でも理事会役員ができる場合は、どうするのだろう？

協力金不要。役員をやってもらうだけ。

[118: 匿名]

役立たずの役員増やすよりカネの方がマシ。

[119: 匿名さん]

役員できる規約になっているのに、ゼニとれるわけない。

[120: 匿名さん]

114
フォローできる能力を早く身につけてください。

[121: 匿名]

>119

むしろ逆だろ。役員出来てもやらないから、代わりにゼニ取る。

[122: 匿名さん]

それじゃあ、みんなゼニ払ってやらなくなるよ。

[123: 匿名さん]

協力金はいくらに設定したの

[124: 購入検討中さん]

> それじゃあ、みんなゼニ払ってやらなくなるよ。

やる人がでるまで、金額あげていくだけでしょ。
それをそのまま役員報酬にしたら、数名ぐらいやる人いるでしょ

[125: 匿名さん]

金目当てで役員希望する人はちょっとねえ。

[126: 匿名さん]

金持ってそうだから、盗ってやれ的な発想でさもしいね。

[127: 匿名さん]

こんな制度導入決めた時点で、このマンションは末期的ですね。
老後を考えたら、長居は無用ですよ。

[128: 匿名さん]

月10万だったら、奥さんにやらせたらいいよ。

[129: 匿名さん]

最高裁の判例を理解する人少ないんだね。

[130: 匿名さん]

判例あくまで判例。マンション管理が、将来立ちゆかなくなること
まで、判断しているものではない。

[131: 匿名さん]

協力金とったら、将来たちゆかなくなるのか。

[132: 主婦さん]

うちのマンションは小規模なんですけど、５戸輪番で２年に一度理事が回ってきます。
もちろん非居住も議決権があるのですが、顔を合わすこともなく要望がわからぬまま、
反対され何も決まらない状態が続いています。

[133: 匿名さん]

特殊な事例は、個別に対処するしかない

[134: 匿名さん]

賃貸にした非居住者、理事をできない老人、理事をスルーする＊＊夫婦・・・
横浜や千葉郊外のバス便等不便なマンションの末路は、いずれそうなる。
もう既に資産価値はなし。

[135: 匿名さん]

マンションでなく管理組合自体のライフサイクルの衰退期ということでしょうかね。

[136: 匿名さん]

衰退期をクリアする秘策だ

[137: 匿名さん]

特別決議がいる。
非組合員が多くなってからでは遅い。

[138: マンション投資家さん]

通信費とか協力金を設けているマンションは、問題を抱えているということですよ。
買わないほうが良いということ。
まあ、このフラグが立っているマンションは、めったに無いですけどね。

[139: 匿名さん]

通信費、協力金など一つの費用項目に過ぎない。

[140: 匿名さん]

近所に、引っ越しされたあと買い手がつかず、
空家が続出のマンションがあります。
そこも協力金を徴収していますね。

[141: 匿名さん]

>140
買い手がつかないのは、協力金以前の問題じゃないの。

[142: 匿名]

同意見

[143: 匿名さん]

このスレを見て、理事会で検討をはじめました。
管理会社(大手デベ系)は、判例はあるものの、まだまだ導入されているマンションは少なく、
導入後に非居住者との間で、もめるケースが見受けられるとのことです。
特に通信費とした場合に、書類などの送付が適切に行われない、実費以上の請求額の正当性
を追及され、理事会側が不利になっているとのことでした。
みなさんのマンションでは、通信費とされていますか？それとも協力金でしょうか？
また、導入されて問題点はありますでしょうか？

[144: 匿名]

通信費って一体幾らかかっているの？せいぜい総会前に資料送付と総会後に議事録送付位じゃないの？

[145: 匿名さん]

>>このスレを見て、理事会で検討をはじめました。
ほー。当時のＮＨＫニュースではなくて、ここがきっかけですか？
理事会欠席にも罰金をとらないと、整合性が取れないとは思いますけどね。

[146: 匿名]

負担金なんてものは管理費に含まれているべきだ。
住んでない区分所有者から更に金を取るなんて
ムラ社会
みたい。

[147: 住まいに詳しい人]

管理会社の人の話によると、新居に引っ越した人への妬みから
理事長らが、協力金なる名目で制裁金を課そうとするケースも
あるようですよ。
この制度が導入された直前に、別のマンションを購入して転居
された方が居れば、きっとそんな裏事情があるはずです。

[148: 匿名さん]

>>145

そのとおりだね。居住していて輪番で理事になっても、何もしない人にこそ罰金を科すべき。
それまで貢献して、転居せざるを得なくなった人に、いきなり通信費や協力金を課すとは、
まさにムラ社会的な臭いがして嫌なマンションだね。

[149: マンコミュファンさん]

非居住でも、実態としてに理事会活動に支障を与えてなく、
輪番で理事の職責を務めるならば、通信費実費が妥当でしょうね。

[150: 匿名さん]

協力金2,500円は適法との判例がひとり歩きし、できの悪い管理会社が導入を焚き付けているようです。

判決の主旨は、「マンションの管理組合の運営費や業務は本来、組合員全員が平等に負担すべきだ」と指摘。管理組合役員を務める居住者について「不在所有者を含む全員のためにマンションの保守管理に努め、良好な環境の維持を図っている」と認める一方、不在所有者は「役員になる義務を免れて組合活動に貢献していない。居住所有者が貢献した利益のみを享受している」と判断したということです。

非居住者でも、管理規約で理事になることが可能で、役員になる義務を免れていなければ、協力金を徴収することは判例から外れています。