アルファステイツおもろまちってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

アルファステイツおもろまちについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.anabuki-style.com/omoromachi/index.php

所在地：沖縄県那覇市おもろまち4丁目15-1（地番）
交通：沖縄都市モノレール線(ゆいレール)「おもろまち」駅　徒歩6分
　　　「新都心公園前」バス停　徒歩2分
間取：2LDK、3LDK
面積：57.80平米～82.50平米
売主：穴吹興産株式会社
施工会社：株式会社イチケン
管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: マンション検討中さん]

資料もらったけど狭かった

[2: eマンションさん]

>>1 マンション検討中さん
82平米の部屋は高そうですし悩ましい所です。

[3: 口コミ知りたいさん]

>1さん
狭いとありますが、どの位の広さだったんですか？

[4: マンション検討中さん]

82平米の部屋は最上階の12階の二部屋です。
それ以外は角部屋A・Dの3LDK70.20平米とB・Cの57.80平米。
角部屋の間取りに全く魅力が無い。
ガッカリ

[5: マンション検討中さん]

57.80㎡のB・Cタイプの金額帯わかる方いますか？

[6: 通りがかりさん]

７階の現在価格予定として、
2LDK 4900万円台
3LDK 5800万円台～5900万円台とのことです。
価格決定は10月初旬頃と案内されました。

[7: マンション検討中さん]

高過ぎ…。諦めます。

[8: 匿名さん]

本土の県庁所在地物件と比べても内容の割にずいぶん割高です！
ウチナンチュでこの価格納得できる人いますか？こんなので売り切れるんでしょうか？

[9: 匿名さん]

>>8 匿名さん
買いました。

[10: 匿名さん]

>>9
嘘は聞き飽きました

[11: 匿名さん]

確かに少し割高ですね。眺望なしの3LDK70㎡で5000万こえてます。同じ5000万台ならツインタワー(中古)で、80㎡オーバーの3LDKも売り出しているので悩ましいところです。でも立地は確かにとてもいい場所ですよね。売れゆきもいいみたいですし。

[12: 匿名さん]

確かに相場よりかなり割高ですね。今の金利だからこその強気価格かもしれません。投資目的では正直将来の売却時にきつそう。。
永住するなら車でもモノレールでもアクセス等、立地はいいですね。境内地というのは多少気になりますが。。

[13: マンション検討中さん]

>>4 マンション検討中さん

確かに。角部屋魅力なしです。
水まわりの位置がネックで部屋自体を広くする間取り変更も出来ないし、リビングを広くするにしてもL字になって全体を見通せるわけじゃない。
角部屋二ヶ所が左右対称なのでどちらを選んでも残念な間取りでした。立地はいいけど・・・。

[14: 匿名さん]

ここの駐車場はホームページ等では詳しくわかりませんが、タワー型ということでしょうか…あまり出したくないのかな？このタイプ、沖縄であまり見かけないのですがどうでしょうか？使ってるよという方がいらっしゃったら教えください。

[15: eマンションさん]

まず44戸でタワー型駐車場だとすると、維持費がとんでもない事になります。
詳細を確認されるのが先決かと。

[16: 購入経験者さん]

県外でタワー使っていましたが朝夕出退勤時間はやはり並びます。よく見る昇降式の機械式駐車場と違って一つの装置に全て格納される為余計に混みます。又、那覇の銀行で故障したまま改修費が莫大な為、デッドスペースになっている実例もあります。

[17: マンション検討中さん]

>>14 匿名さん

那覇のプレミストがタワーだったと思います。
このマンションのタワー型駐車場の修繕費はどのくらいかかるか聞いた方はいらっしゃいますか？
この駐車場に加えてゴミ置き場の設計が壁無し屋根無しなのも気になります。

[18: eマンションさん]

タワー型駐車場は修繕費もそうですが、25~30年後の建て替え費用が長期修繕計画に入っているか要注意です。
入っていれば積立金が大幅アップ、入っていなければ将来揉める事が確定です。

[19: マンコミュファンさん]

>>18 eマンションさん

大手デベロッパーでしたら修繕計画が長期スパンでグラフ化された資料が用意されています。
こちらは、どの時期にどれくらいの規模での修繕が必要で経費がいくらかかるか計画されている資料はありますでしょうか？
どなたかモデルルームに行かれた方はいらっしゃいますか？

[20: 匿名３]

物件概要には、修繕積立金(月額)4200-5100円と明示されています。
その金額では、あまりにも少ないです。
タワー駐車場の長期修繕費などは賄えないのでは。

[21: eマンションさん]

駐車料金の設定次第では、その修繕積立金でも保守できます。
ただし管理費に組み込まれてない事が前提です。

管理費を安く見せかけるために、どちらもやってないと思いますが。

[22: 匿名さん]

その駐車場の月額ですが、2,500-30,000円（にせんごひゃく - さんまんえん）です。
タワー駐車場で、何故に 一律でなく こんなにも 金額にハバ があるのかが 不思議です。

[23: 匿名３３]

ここの施工は、イチケン 九州支社なんですね。

[24: マンコミュファンさん]

>>22 匿名さん

平置き区画もありますので、そちらの駐車料金が万単位になっています。

タワーの駐車料が2,500円です。

他のマンションは機械式駐車場は平置きにくらべて安く、千円単位の設定になっています。

こちらもタワーの方は待ち時間も発生しますし、その分価格差があるかと思われます。

[25: マンコミュファンさん]

>>20 匿名３さん

積立金の金額がネックです。
大手デベの方が修繕積立金が一万円切っているところは大変とおっしゃっていました。また積立金の基準は満たしていても世帯数もある一定数以上ないと後々の世帯当たりの負担額は大きくなります。

[26: 匿名]

各物件で規模や設備やグレードが異なるので、一律に月額１万円が妥当とも言えない。それでも不十分なケースも多々ある。

そして、デベは自分にとって都合のいい説明や意見しか言わない。なので、高額の積立金を弁解したり、積立金を上げたい時には、高めの金額を事例にあげるので要注意です。

そもそも、人件費や資材費の高騰をどの程度で見積もっての修繕計画なのかを、ちゃんと理路整然と説明出来る管理会社は非常に少ない。

[27: eマンションさん]

>>24 マンコミュファンさん
タワー駐車場が全て2,500円だと点検費だけでカツカツです。保守代金も別で掛かるのに。
修繕積立金も問題があるレベルの安さなので、5年毎の上がり幅が凄いのでは。

[28: マンコミュファンさん]

車を持たなくても生活できる場所なので、ある程度歳を重ねても暮らしやすいかと思いました。ただ一番安い部屋でも販売価格に初期費用と加えると四千万後半するので価格に見合うのか・・・。修繕の時期が来て積立金だけで事足りるのかも不安です。

ゴミ捨てが24時間ではないためセカンドには向かないので居住用の方が多いのでしょうか。

こちらを現時点で購入している方は数年ですぐ手放すつもりで購入されていますか？終の住処として買われた方はいらっしゃいますか？立地以外のこのマンションの強みを知りたいです。

[29: マンコミュファンさん]

>>27 eマンションさん

上がり幅、凄まじそうですね…。
いくらずつ上昇するかご存知の方いらっしゃいますか。

[30: マンコミュファンさん]

>>26 匿名さん
規模によっては一万を軽く超えているところもありますね。築年数次第で二万円近かったりします。

積み立てした額は入居者の修繕に役立つので、ある程度の額があると安心です。いざその時が来て余剰分があまりに多ければその時点で修繕積立金額を調整すれば良いかと。

当方は販売時点で修繕積立金が低いと、後の事は知らないけどただ売りたいだけの会社との印象を持ってしまいます。マンションの仕組みをよく知らないと 一見、月々の費用があまりかからないように見えてしまいますから。

[31: eマンションさん]

>>28 マンコミュファンさん
立地がマンションで一番大事なので、その点は安心かと思います。
ただしタワー型の機械式駐車場という大きなデメリットがあるため、住民が無関心だと後で苦労します。
管理の収支予定と長期修繕計画の中身が分かれば、もっと詳しい意見を述べれるのですが。

[32: 匿名さん]

確か国交省の指針として、１戸あたりの修繕積立金の月額の目安は【専有面積 ㎡ × 200円】です。

この指標を此処にあてはめると、【 面積：57.80平米～82.50平米 】なので
【 適正な修繕積立金（月額）：11,560～16,500円 】となるのだが、投稿にもあったとおり
【 物件概要では積立金(月額)：4,200～5,100円 】と明示されています。
お解りかと思いますが、省庁指針の三分の一です。

指針に対して７掛け～最悪で半額程度の物件は実際には沢山あります。いずれ値上げでしょうが。

駐車場使用料で発生する余剰金（差益）を、修繕金に振り返る管理組合もあるが、多分ここはムリ。
＞＞27 投稿　のとおりです。
＞タワー駐車場が全て2,500円だと点検費だけでカツカツです。保守代金も別で掛かるのに。

[33: マンコミュファンさん]

>>31 eマンションさん
長期修繕計画がどうなっているか知りたいです。積立金は少しずつ上がっていくようですが何年おきにいくらかは不明です。どのような収支計画を元に現在の修繕積立金が算段されたのか。

管理費は一万超えていたのですが管理人は常駐ではなく通いです。ゴミ捨てが24時間ではないことから管理人の拘束時間はそれほど長くないと思われ、植栽や施設の維持費に費やされるのでしょう。

購入に踏み込むにはタワーがネックになりそうですね。一般的にタワーの維持費、修繕金額はいくらかかりますか？ちなみに規模は40台くらいで、内5台くらいは大きめの車体にも対応していたはず。

[34: 通りがかりさん]

昔この近辺（建設予定地から100mちょいくらい？の場所）に住んでいたので参考になればと思いコメントです。
その当時は車なしでしたが、徒歩圏内にモノレールとメインプレイスがあるので、車なしでもなんとか生活できてました。モノレールは便利ですが朝の通勤はかなり混んでた記憶です（昔の話なので延長した今はもっと混んでるかも。）
このマンションから一本通り挟むと飲み屋（居酒屋やスナック）が並んでいるので、夜はちょっとうるさいです。
あと、付近に飲食店が多いので夜はゴキブリを沢山見かけました。当時は3階でしたが超デカいゴキブリに侵入された経験者ありです。。
ちなみに地元の人なら知ってると思いますが土日はメインプレイス周辺はかなり混みますよ。

いろいろメリットデメリットありますが、住んでいた経験から立地は便利なことは間違いないです。

[35: eマンションさん]

>>33 マンコミュファンさん
4段パズル式なら分かります。タワー駐車場はこれより高いのは間違いないです。

点検費は製造業者の点検で1パレット3,000~4,000円ほど。(沖縄の料金)
保守は1パレット辺り約14,000円貯めておけと国土交通省がガイドライン出しています。

これだけでも販売時の修繕積立金が少な過ぎなのが伝わると思います。

[36: マンコミュファンさん]

>>35 eマンションさん

点検は月１で保守は半年に一回のものでしょうか。
タワーではどの単位になるか不明ですが、１台を載せる台当たりだと毎月赤字になってしまいますね。

[37: マンコミュファンさん]

>>34 通りがかりさん

少なくとも彦が開いている間はうるさいだろうとは思ってましたが、飲み屋があるとだいぶ遅くまで騒がしいでしょうね。

ゴキブリ、、は 引きました。
お財布事情を考えると一階でもギリギリかと検討してましたが侵入の危険は高そうです。購入意欲が少し萎えました(笑)

近くに住まわれていた経験談はとても参考になります。ありがとうございます。

[38: マンコミュファンさん]

>>32 匿名さん

修繕積立金、今から修正とかは無いですよね？一期完売で先に契約した方々はこの条件でしているので。

修繕積立金額がこのままだと、かなりのネックだということがわかりました。

[39: eマンションさん]

>>36 マンコミュファンさん
点検は年6回です。
保守はモーターやチェーン交換等の積立金ですね。
数百万円の出費になりますので。
ロープ交換も50万円ほどします。

費用は事前に分かっていれば対策できますが、人任せだとアレな事になります。

[40: 匿名]

>>38 マンコミュファンさん
先ずは、管理会社からの概要説明とその合理性の検証が必要です。引き渡し時には計画策定時の与件に変化も発生している筈ですからね。

・修繕計画策定の前提要件(高騰トレンドの見たてを含む)・具体的な修繕内容・直近の類似物件での実績・最近の実績を踏まえて当物件での修正の可否検証など。

管理組合設立後に総会議案となれば、修繕計画を精査して総会で審議する事になる。計画を修正変更するならば積立金の増額や修繕内容の見直しも必要かも。

管理会社と一期の組合役員の対応にもよります。

私も隣町に暮らしてましたが、この辺りは便利だし綺麗に整備されている街区です。毎週、買い物や飲食や散歩などしていました。

尚、環境的に大きいGは県内に棲息しています。道路などでよく死骸を見ました。我が住戸はMS2階で幸いGは出なかったが、アリが現れ驚きましたが駆除出来ました。方法次第でGも予防可だと思います。

[41: マンコミュファンさん]

>>39 eマンションさん

回数のご回答ありがとうございます。
重要なのは交換の時期に数百万の積み立てができているか、ですね。

[42: 匿名]

タワー駐車場は25-30年で大規模修繕が必要なのでは？

[43: マンコミュファンさん]

>>40 匿名さん

やはり、価格改訂は引渡し後に管理組合で、になってしまうのですね。

販売会社の見立てと計画を立てた時期で修繕計画の内容は変動するでしょうから、引渡し後正確に検証しなくてはいけませんね。ネットで情報を見ると近隣ではプレミストがタワーです。そちらが参考物件にあたるでしょうか。

立地は本当に最高です。
映画館も近いし、外食やショッピング等娯楽には困らなさそうです。普段の生活もサンエーが近いので便利ですし、モノレール駅が徒歩圏内なのでこの場所の価値は高いと思います。

ゴキブリは沖縄県内ならどこにいても対処と予防が必要そうですね。もし住むことになったら工夫してみます。

[44: 匿名さん]

やはりタワー型のパーキングは、数百世帯入るタワマン位ではないと維持できなさそうですね。パーキング建設代がマンション価格に上乗せされているので近隣物件よりもかなり高い、納得しました。

全国的に子供の事故なども発生していますし、メンテナンスはケチれない。これをあの世帯数で維持していくと考えれば、月数万円の積み立て金がプラス。いくら金利が安くても将来月々の返済が行き詰まりそう…。

かなり購入に傾いていただけに、みなさんの意見を聞いていると悩んできました。

[45: eマンションさん]

>>44 匿名さん
営業担当に維持費や建て替え費用の事を聞いてみると良いですよ。
誠実な回答なら検討する、誤魔化すようなら今後も信用ならないのでナシです。

[46: 匿名さん]

管理会社の責任在る立場の担当者と直接会って、見解を聞くのが手っ取り早い。
契約前に管理会社が「それこそ」誠実な信頼出来る会社かを判断出来る。一石二鳥です。

契約前の検討段階では、通常は販売代理会社の営業が窓口になる。
言うまでも無く、管理会社（穴吹）と販売代理（Ｔフィールド）とでは、保有情報が違う。
将来、管理委託変更や倒産が無い限り、永いお付き合いをする事になるのは「管理会社」です。
販売代理会社は信頼出来ても、管理会社がダメ企業だと苦労します。

私は「Ｔフィールド」の非常に優秀な販売員との出逢いを機に物件購入しました。
立地・設備等は申し分無いのですが、管理会社があまりにも杜撰で困っています。

[47: 匿名さん]

他物件の概要を見て頂ければ、《 修繕積立月額 ? ㎡ｘ200円 》に満たない物件が多い事が解ります。

つまり、多くの物件が大規模修繕着手前に、手遅れにならないタイミングで、「積立金の価格改定」
若しくは「修繕のスケールダウンや分散化」を余儀なくされる状況なのです。

人件費や資材費の高騰傾向は当面は続く、と思われるので不可避です。

[48: eマンションさん]

>>46 匿名さん
住み始めて管理会社がどうしようも無ければ、リプレースするしかないですね。
いずれにせよ管理会社に丸投げしてはいけない物件です。

[49: 評判気になるさん]

＞４８
管理会社を変更する手もありますよ。

[50: 匿名さん]

だから「リプレースするしかない」とおっしゃってますが。