ブランズタワー芝浦ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー芝浦についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/index.html

所在地：東京都港区芝浦二丁目1番1(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩8分
　　　都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩9分
　　　ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 から徒歩8分※サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK(予定)
面積：40.03m2～125.15m2(予定)
売主：東急不動産株式会社 近鉄不動産株式会社 京浜急行電鉄株式会社 株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[9901: 匿名さん]

>>9899 マンション掲示板さん
評価は高いと思います。

なぜ、4割か？答えは明確です、価格がマーケットと乖離して、高いから。

では、この価格はミスプライスか？それは、東急にしかわかりません。
なぜなら、東急が、いつ完売を目指して価格を設定したか、誰にもわかりませんから。

少なくとも、この1年で、マーケットの価格がここの価格に追いつきはじめたことは言えるのではないでしょうか？

ロジカルでしょ？なんか冷静な反論ください。

[9902: 近所さん]

この人頭よわいのか
ロジカルであることじゃなくてロジック

[9903: マンション掲示板さん]

>>9901 匿名さん
商品としての評価は価格も考慮されるので、
価格>>物件の価値になっているなら、
現時点では商品としての評価が高いとは言えないです。

9901さんのロジックだと、高値つけておけば、
全物件評価が高いことになります。

[9904: マンション検討中さん]

>>9901 匿名さん

評価が高いのは、どのあたりですか？

[9905: 匿名さん]

>>9903 マンション掲示板さん
それは、評価を、どう定義するかの問題ですね。デベの戦略があるなか、売れてないから評価されないというのは違う思います。スミフの物件全部評価低くなりますよ？

さっきは、なぜ4割しか売れてないのかについて、お伝えしました。それは、価格が高いからです。だからといって、評価は低いということではないと思ってます。

たとえば、ここのマンションコミュニティの評価は、3.8ですよ？評価、高いですよね。プラウド、3.0ですよ。客観的な指標では評価されてます。

[9906: 匿名さん]

>>9904 マンション検討中さん
もう一つ客観的な指標です
ブランズ4.22
プラウド3.34

https://www.sutekicookan.com/%E3%83%96%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%82%BA%E3%8...

https://www.sutekicookan.com/%E3%83%97%E3%83%A9%E3%82%A6%E3%83%89%E3%8...

評価されてますよね。

[9907: マンション掲示板さん]

>>9905 匿名さん
さすがのスミフ物件でも竣工直前で進捗4割は聞いたことがないですよ。
価格ほど商品が評価されていないから売れ残っているのが事実です。

市場のごく一部で、端末変えれば何度でも投票できるマンションコミュニティの評価が高いから、市場から評価されているとお考えですか？
そんな指標より進捗率の方が遥かに客観的です。

[9908: マンション掲示板さん]

>>9906 匿名さん
流石に苦しいなぁ。

[9909: 匿名さん]

>>9907 マンション掲示板さん
それで、あればそれでいいですよ笑。てか、有明とか竣工前で4割くらいじゃないです？

進捗率も客観的な指標ですし、それを評価軸とするなら、それは貴殿の考えで、否定しないです。

ただ、進捗率は、価格によるところが大きくて、価格はデベの戦略があるので、一概に進捗率で評価できないと私は思ってます。
だから、いま、適当な客観的指標を引っ張ってきただけです。
評価の定義次第と言いましたよね

[9910: 匿名さん]

>>9908 マンション掲示板さん
苦しいの意味を教えて下さい
一つの客観的な指標ですよ？？

[9911: マンション掲示板さん]

>>9909 匿名さん
なるほど。価格ほど商品は評価されず、進捗は進んでいないが、掲示板の評価が高いので市場の評価は相当高く、港区で屈指の人気マンションはブランズタワー芝浦一択。ということですね。

他にも評価が高い根拠があればぜひ教えてください。
購入検討者にブランズの客観的な魅力が伝わった方がいいと思うので。

[9912: 匿名さん]

スミフは竣工前4割でいいかもしれないけど、東急の体力でそれは無理。
大和ハウスの有明みたいに一斉に値下げすると思いますよ。

[9913: 匿名さん]

>>9911 マンション掲示板さん
んーと、一択とか、そこまで言ってないなぁ。
掲示板の評価も、客観的な一つの指標と言ったつもりです。

深夜だし、冷静に議論できなそうなので、もう、やめましょ
う！お疲れでした。

[9914: マンション掲示板さん]

>>9907 マンション掲示板さん

評価(Quality)が普通でも、価格(Cost)がより低ければ、完売するまでの時間(Delivery)が短いです。

ブランズの評価は定量的なネット評価だけでなく、定性的なよい条件(有力な路線の駅から徒歩10分内、再開発近隣、大規模免震など)も揃っています。評価(Quality)はよいと言えると考えます。
価格設定(Cost)はちょい高めなので、時間(Delivery)をたくさん使わなきゃ完売できないだけです。

いい評価、高い価格、短い完売期間を全部取るのは難しいです。大体どっかで取捨選択でバランスを取っています。
売り主さん自分でも値段について一切折るつもり無いと言っているなら、少しでも信用してあげればいかがでしょうか？
超大手じゃなくでも財務健全な一部上場企業さんですので。

[9915: 近所さん]

>>9905 匿名さん

どれほど安くしたら売れるようになるのか…
芝浦の恥

[9916: 名無しさん]

購入者ですが、プラウドを待てば良かったと後悔しています。
手付け放棄より、入居せずに新古として売却する方がコストメリット大きいでしょうか？
詳しい方助言ください。

[9917: 匿名さん]

>>9916 名無しさん
マンマニ様の不動産相談をどうぞ！
33,000円でできます！しかも税込み！安い！

https://manmani.net/?p=9844

[9918: 匿名さん]

>>9916 名無しさん
手付けいくらだったか、契約されている住戸がどこかにもよりますが、私であれば手付け放棄プラウド乗り換えします。
新古での売却損が手付金を放棄した時の損よりも大きくなると想定しているからです。
ブランズが引き渡し開始後にまだ5割の売れ残りがある状態だったら割引してくると予想しているので、買い手からしたら新古1割安より当然未入居で1割安の物件買いますよね？
ここは手付金いくら入れたかと予想の話なのでご自身で判断下さい。
1つの意見というか予想なので真剣に考えているのであれば匿名掲示板ではなく対面の住宅コンサルとかに複数相談した方が良いと思います。ここだと各個人の思惑で無茶苦茶なので！

[9919: 検討板ユーザーさん]

>>9918 匿名さん
ははは。無茶苦茶？自分のことわかってるね。

[9920: 名無しさん]

>>9918 匿名さん
ありがとうございます！とても参考になりました。
こういう時に販売状況悪いことがネックになりますね。
他物件のように完売していたら新古販売の選択もできたのに

[9921: マンション掲示板さん]

>>9919 検討板ユーザーさん
こういう人いるから9916はここで聞かない方が良いよ！ここじゃちゃんとした議論にならない！

[9922: 名無しさん]

>>9921 マンション掲示板さん
きっと9916みたいな人も購入者なんだろうなー。
こういう人がいるからプラウドにしたかったというのも一因です。

[9923: 匿名さん]

>>9920 名無しさん
そうですね、ただあくまで1意見ですので実際どうかはご自身で判断下さい！
ここでではなく対面でどなたかに相談しましょう！ここは色々な方がいらっしゃるので、ブランズ民かどうかは知らんけど質悪すぎ、

[9924: 検討板ユーザーさん]

手付金が5%だとして400万だと概算しますと、それを放棄すれば単純に400万の損ですね。未入居即転売の際は東急への諸費用概算150万とローン融資手数料180万、売買仲介手数料270万として600万必要となり、+200万を新築購入価格に乗せざるを得なくなります。もし今からローンをネット系の初期費用割安型に変えての金消組みなおしにした場合はざっくり150万は浮くので+50の上乗せでトントンになります。
ただ、結局ここの新築未入居が幾らで成約するかです。何期で購入されたかによりますが新築時価格から乗せての即転売での成約は難しいと思います。よっぽど良い条件の部屋か、割安部屋を当ててれば大丈夫ですので、ここはケースによりけりですが。2-3%引きで今は東急と契約してるとすると、新築時価格より即転売部屋も2-3%下げないと相場が合致してこないのでそことのバランスでどっちにするかでしょうか。有料相談って言ってもこの程度の情報しか出てこないですし、相談の流れで即転売部屋を低い売値で引き受けて仲手を狙うのが本音ですから。気持ち良く手付損切りして次のマンションに行くか、切り離しローンで契約してるなら二重ローン上等でなんとか市況頼りでの未入居転売からのトントン成約を狙うか、手残りの現金次第でしょうか？

[9925: 検討板ユーザーさん]

ですので、手付放棄の損切りと未入居即転売の費用をトントンにするのに結構労力が必要になり時間もかかるのと、そこまでエネルギー出しても結局損は損です。400万くらいの。
なら割り切って住んでしまうのもアリですね。入居して1年ほど経って、市況と芝浦相場が上がってることに期待するという賭けも一つの手段でしょうか。

[9926: 検討板ユーザーさん]

連投は良くないので最後にしますが、この物件固有の課題として半年後の来年2月の入居時期に即転売で出した際に「いくらで成約出来るか」が見えないことです。もしかすると1%くらいは乗せられるかも知れませんし、2-3%引きじゃないと継続販売してる実質の新築価格と折り合わないかも知れないというところです。そこが読めないので手付放棄にて損を見える形で確定させて、より気に入ったところを買うか悩まれてるのだと思います。でも一回住んでしまえば都になるかも知れませんし損は売らないと確定しません。まだ半年ありますので良いご決断になりますように！

[9927: マンション検討中さん]

しかし、このままマンション価格が上がり続ける未来って想像できますかね。
平成バブルの時も、行き過ぎた不動産価格の上昇に政府がストップを掛ける形で融資を絞り、相場崩壊しました。

ここ最近も、都心3区に関しては普通の会社員が買えないレベルとなっています。
オリンピックも終わることですし、なんらかのアクションを起こしてきそうに思います。

[9928: 購入者さん]

手付放棄したほうがよいと理解しました
ありがとうございました

[9929: 匿名さん]

>>9890 マンション掲示板さん
GFTとかの中古マーケットでの評価の高さを考えるとここも十分魅力的なプライスだと思うのですよね。

[9930: 匿名さん]

>>9929 匿名さん
いや、ブランズもプラウドも同時期販売の白金高輪物件に水をあけられているのは、GFTの評価の低さが一因とも

[9931: 匿名さん]

>>9927 マンション検討中さん
単働きはそうかもしれないけど、世帯年収2000万以上のパワカなら買える。安倍時代から女性活躍でバリキャリ女子も増えてるから、この層はかなり増えてる。この世帯なら1.5億までは出せるよ

[9932: マンション検討中さん]

>>9928 購入者さん

したら教えてな
キャンセル住戸でわかるから

[9933: マンション検討中さん]

>>9932 マンション検討中さん
普通に販売してる住戸を次期以降販売とか書いちゃうくらいだから、正直にキャンセル出たと言うか怪しいな。

[9934: 匿名さん]

供給済って書いてるのも言えば出てきますよ

[9935: マンション検討中さん]

>>9934 匿名さん
まじですか。
流石に販売状況は本当だと思ってたけど。
真の進捗は4割以下ってこと…？

[9936: 匿名さん]

>>9927 マンション検討中さん

旧来型産業の業績は、悪いですが、実力主義の外資系と違って成果に応じて収入が変動しないですからそんなことはないでしょう。
だから旧来型産業は、世界から評価されませんね。

[9937: 匿名さん]

>>9934 匿名さん
そこだけはスカイの販売方式に倣ってるのね

[9938: 匿名さん]

>>9936 匿名さん
外資でも大企業になると年功序列とまでは言わないまでもストックオプション以外の基本給部分は安定してますよ。減額提示なんて普通はないし、リストラも斜陽業界じゃなければ心配いらないです。

[9939: マンション検討中さん]

>>9934 匿名さん

嘘はまずいね。
匿名でも。

[9940: 匿名さん]

買った外国人がコロナで来れなくてとかいう言い訳で出てくるよ。MR行って検討してる人は分かるから欲しいなら行って聞いてみたら？

[9941: 匿名さん]

>>9938 匿名さん

実力主義の外資系は、成果を出してインセンティブで評価されます。
実力のない人が外資系にいても意味がないです。

[9942: 匿名さん]

>>9941 匿名さん
外資内勤ならインセも会社業績と連動する部分が大きいから個人の能力あんまり関係ないよ。

[9943: 匿名さん]

>>9942 匿名さん

外資内勤は、日本の会社と給与体系が変わらないですから当たり前です。

[9944: 匿名さん]

>>9943 匿名さん
業界にもよるんだろうけど、内資の2倍は貰ってますよ。

[9945: 通りがかりさん]

？？？
ここはなんのスレですか
無職だとブランズ買う資格ないですか

本日ブランズとプラウド両方の敷地から田町駅まで歩いてみました。歩き心地はブランズの圧勝でした。外観以外は悪くないですね。
TシャツだといつもUTの値引き品を着ているですが、ここも値引きしてくれるのかな…

[9946: マンション検討中さん]

>>9945 通りがかりさん
893事務所やメンエスエリア、汚い橋渡ってからの場末感など課題は多い。

[9947: 通りがかりさん]

>>9946 マンション検討中さん
正直気づかなかったですね。
ブランズから小さいスーパーとレストランのある細い道通って、すぐmsb、そして駅です。
プラウドはなんとも言えないゾーン(オフィス多めかな？)が結構長く感じられます。その後の商店街ゾーンは悪くないが、msbをくぐるブランズのルートと比べると少し劣ります。

[9948: マンション比較中さん]

>>9946
物件からかなり離れていますし住民には全く影響ないでしょう

高級感を求めるなら、駅向こうですがベルジュ三田とか良いと思いますよ
（空き物件なしみたいですが）

[9949: 評判気になるさん]

>>9947 通りがかりさん
プラウドに負けてる要素って外観だけなんすよね。本質的な価値が理解できる人なら野村だけは避けるんじゃないすかね。私はもう一部屋こっち買おうか悩んでますが。

[9950: マンション検討中さん]

>>9949 評判気になるさん
えっ？低い占有部の仕様や、しょぼい植栽、ガッツリお見合いの北側や囲まれ感、浸水地域なのに電源が地下とか見えない体質？