ブランズタワー芝浦ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー芝浦についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/index.html

所在地：東京都港区芝浦二丁目1番1(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩8分
　　　都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩9分
　　　ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 から徒歩8分※サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK(予定)
面積：40.03m2～125.15m2(予定)
売主：東急不動産株式会社 近鉄不動産株式会社 京浜急行電鉄株式会社 株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
東急不動産「港区プロジェクト」【ブランズ愛宕虎ノ門＆ブランズタワー芝浦】
https://www.sumu-log.com/archives/15825/
タワーマンションゲストルーム訪問(3) ブランズタワー芝浦 “ゲスト・スーペリア”
https://www.sumu-log.com/archives/38106/
今おすすめしたい新築マンション　ブランズタワー芝浦＆プラウドタワー芝浦【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/41393/

[9878: 匿名さん]

>>9876 マンション検討中さん
モデルルームで聞きましょう。ここには虚偽の数字をあげる工作員がいます。正しくは2LDKで50万くらいだったと思います。

[9879: マンション検討中さん]

プラウドとブランズを検討している人は、両者の修繕積立金費比べてみてください。圧倒的にブランズが高いので。
あと、プラウドだけ長期優良なのも節税的に大きいですね。

[9880: マンション比較中さん]

>>9879 ブランズの検討版で何故プラウド優位を訴えるのかな。9877さんの情報もうそだし 9879さんの積立金情報なんても根拠ないし。管理修繕費の初年度についてプラウドがばか高いのは皆知ってるし

[9881: マンション掲示板さん]

>>9880 マンション比較中さん
きっとプラウドスレでブランズの優位を訴えてる人と同じ思考だと思います！

[9882: 名無しさん]

プラウド勢は平気で嘘つくから気をつけた方がいいな…。

[9883: 匿名さん]

>>9882 名無しさん
例えば例えば？

[9884: マンション掲示板さん]

>>9882 名無しさん
例えばー？はやくーほらほら

[9885: マンション検討中さん]

>>9878 匿名さん

両方を比較しているものです。マンションギャラリーが嘘ついいてない限り、以下情報は問題がないかなと思います。

60平米台の部屋の修繕費について、
ブランズは初期50万台、その後十数年毎に同じ金額の一時金を徴収。
プラウドは初期100万弱、その後一時金徴収なし。
毎月の修繕積立金は大差がない。

管理費については、各ブログの通り、プラウドはブランズより1割ぐらい高くなっています。

ローン控除適用期間の十年程度を保有する想定であれば、ブランズのランニングコストが圧倒的に低いです。

[9888: 匿名さん]

>>9886 匿名さん
港南は嫌悪施設多くないですか？浜松町や麻布に近い芝浦の方が将来性高いでしょう。

[9889: 匿名さん]

だそうです。

[9890: マンション掲示板さん]

豊洲の値上がりで、港区田町駅8分物件のここはもはや割安感が出てきたな。下手したら値上げされるんじゃ。

内覧もできるようになってきたら販売加速しそう。

[9891: 検討板ユーザーさん]

>>9890 マンション掲示板さん
半分も進捗してないのに値上げしたら狂気の沙汰でしょ。なにいってんの。

[9892: 匿名さん]

エントランス完成間近

[9893: 検討板ユーザーさん]

>>9892 匿名さん
植栽が少なすぎるな！。
あんまり注目してなかったけど、植栽は圧倒的にプラウドの勝ちだなー。
水物はそこそこよさそう。

[9894: 評判気になるさん]

タワマン検討して、色々見出したら、もう高い高い…。ここが一番安いので購入予定です。

[9895: 匿名さん]

ここ本当にいいなぁ。田町8分は強すぎるし外観も好み、色合いがいい。わざわざ田町13分で管理費高い物件を選ぶのは情弱の極み

[9896: 近所さん]

じゃあたくさん買ってください
近所として助かります

[9897: マンション掲示板さん]

>>9895 匿名さん
参考までになぜブランズが市場から評価されていないとお考えか教えて欲しいです。

[9898: 評判気になるさん]

>>9897 マンション掲示板さん
いや、評価は相当高いでしょ。港区で屈指の人気マンションはブランズタワー芝浦一択で、あまり誹謗中傷の度が過ぎると住民代表として物件への名誉毀損で訴えますよ？風説の流布まがいの投稿を繰り返すプラウド購入者なら許しませんよ？

[9899: マンション掲示板さん]

>>9898 評判気になるさん
冷静に意見交換したいのですが、竣工直前で4割くらいしか販売できていない状況で評価が高いというのはどんなロジックでしょうか？

9898さんの中でブランズの評価が高いのは尊重するのですが、なぜ市場で評価されないかを意見交換したいです。

[9900: 匿名さん]

>>9899 マンション掲示板さん
本当にこの方スルーした方がいいですよ
以前多分同一人物であろう方がプラウドスレでも謎の犯罪説を唱えて他の方にまぁまぁと言われていたので
一部だとは思いますがこのような方がいると(あくまで私は)ブランズの購入意欲が削がれるので匿名掲示板は難しいですよね
(この書き込みにも凄い反応するのかなぁ、特に私はこれ以上反応しないので無視して下さい。)

[9901: 匿名さん]

>>9899 マンション掲示板さん
評価は高いと思います。

なぜ、4割か？答えは明確です、価格がマーケットと乖離して、高いから。

では、この価格はミスプライスか？それは、東急にしかわかりません。
なぜなら、東急が、いつ完売を目指して価格を設定したか、誰にもわかりませんから。

少なくとも、この1年で、マーケットの価格がここの価格に追いつきはじめたことは言えるのではないでしょうか？

ロジカルでしょ？なんか冷静な反論ください。

[9902: 近所さん]

この人頭よわいのか
ロジカルであることじゃなくてロジック

[9903: マンション掲示板さん]

>>9901 匿名さん
商品としての評価は価格も考慮されるので、
価格>>物件の価値になっているなら、
現時点では商品としての評価が高いとは言えないです。

9901さんのロジックだと、高値つけておけば、
全物件評価が高いことになります。

[9904: マンション検討中さん]

>>9901 匿名さん

評価が高いのは、どのあたりですか？

[9905: 匿名さん]

>>9903 マンション掲示板さん
それは、評価を、どう定義するかの問題ですね。デベの戦略があるなか、売れてないから評価されないというのは違う思います。スミフの物件全部評価低くなりますよ？

さっきは、なぜ4割しか売れてないのかについて、お伝えしました。それは、価格が高いからです。だからといって、評価は低いということではないと思ってます。

たとえば、ここのマンションコミュニティの評価は、3.8ですよ？評価、高いですよね。プラウド、3.0ですよ。客観的な指標では評価されてます。

[9906: 匿名さん]

>>9904 マンション検討中さん
もう一つ客観的な指標です
ブランズ4.22
プラウド3.34

https://www.sutekicookan.com/%E3%83%96%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%82%BA%E3%8...

https://www.sutekicookan.com/%E3%83%97%E3%83%A9%E3%82%A6%E3%83%89%E3%8...

評価されてますよね。

[9907: マンション掲示板さん]

>>9905 匿名さん
さすがのスミフ物件でも竣工直前で進捗4割は聞いたことがないですよ。
価格ほど商品が評価されていないから売れ残っているのが事実です。

市場のごく一部で、端末変えれば何度でも投票できるマンションコミュニティの評価が高いから、市場から評価されているとお考えですか？
そんな指標より進捗率の方が遥かに客観的です。

[9908: マンション掲示板さん]

>>9906 匿名さん
流石に苦しいなぁ。

[9909: 匿名さん]

>>9907 マンション掲示板さん
それで、あればそれでいいですよ笑。てか、有明とか竣工前で4割くらいじゃないです？

進捗率も客観的な指標ですし、それを評価軸とするなら、それは貴殿の考えで、否定しないです。

ただ、進捗率は、価格によるところが大きくて、価格はデベの戦略があるので、一概に進捗率で評価できないと私は思ってます。
だから、いま、適当な客観的指標を引っ張ってきただけです。
評価の定義次第と言いましたよね

[9910: 匿名さん]

>>9908 マンション掲示板さん
苦しいの意味を教えて下さい
一つの客観的な指標ですよ？？

[9911: マンション掲示板さん]

>>9909 匿名さん
なるほど。価格ほど商品は評価されず、進捗は進んでいないが、掲示板の評価が高いので市場の評価は相当高く、港区で屈指の人気マンションはブランズタワー芝浦一択。ということですね。

他にも評価が高い根拠があればぜひ教えてください。
購入検討者にブランズの客観的な魅力が伝わった方がいいと思うので。

[9912: 匿名さん]

スミフは竣工前4割でいいかもしれないけど、東急の体力でそれは無理。
大和ハウスの有明みたいに一斉に値下げすると思いますよ。

[9913: 匿名さん]

>>9911 マンション掲示板さん
んーと、一択とか、そこまで言ってないなぁ。
掲示板の評価も、客観的な一つの指標と言ったつもりです。

深夜だし、冷静に議論できなそうなので、もう、やめましょ
う！お疲れでした。

[9914: マンション掲示板さん]

>>9907 マンション掲示板さん

評価(Quality)が普通でも、価格(Cost)がより低ければ、完売するまでの時間(Delivery)が短いです。

ブランズの評価は定量的なネット評価だけでなく、定性的なよい条件(有力な路線の駅から徒歩10分内、再開発近隣、大規模免震など)も揃っています。評価(Quality)はよいと言えると考えます。
価格設定(Cost)はちょい高めなので、時間(Delivery)をたくさん使わなきゃ完売できないだけです。

いい評価、高い価格、短い完売期間を全部取るのは難しいです。大体どっかで取捨選択でバランスを取っています。
売り主さん自分でも値段について一切折るつもり無いと言っているなら、少しでも信用してあげればいかがでしょうか？
超大手じゃなくでも財務健全な一部上場企業さんですので。

[9915: 近所さん]

>>9905 匿名さん

どれほど安くしたら売れるようになるのか…
芝浦の恥

[9916: 名無しさん]

購入者ですが、プラウドを待てば良かったと後悔しています。
手付け放棄より、入居せずに新古として売却する方がコストメリット大きいでしょうか？
詳しい方助言ください。

[9917: 匿名さん]

>>9916 名無しさん
マンマニ様の不動産相談をどうぞ！
33,000円でできます！しかも税込み！安い！

https://manmani.net/?p=9844

[9918: 匿名さん]

>>9916 名無しさん
手付けいくらだったか、契約されている住戸がどこかにもよりますが、私であれば手付け放棄プラウド乗り換えします。
新古での売却損が手付金を放棄した時の損よりも大きくなると想定しているからです。
ブランズが引き渡し開始後にまだ5割の売れ残りがある状態だったら割引してくると予想しているので、買い手からしたら新古1割安より当然未入居で1割安の物件買いますよね？
ここは手付金いくら入れたかと予想の話なのでご自身で判断下さい。
1つの意見というか予想なので真剣に考えているのであれば匿名掲示板ではなく対面の住宅コンサルとかに複数相談した方が良いと思います。ここだと各個人の思惑で無茶苦茶なので！

[9919: 検討板ユーザーさん]

>>9918 匿名さん
ははは。無茶苦茶？自分のことわかってるね。

[9920: 名無しさん]

>>9918 匿名さん
ありがとうございます！とても参考になりました。
こういう時に販売状況悪いことがネックになりますね。
他物件のように完売していたら新古販売の選択もできたのに

[9921: マンション掲示板さん]

>>9919 検討板ユーザーさん
こういう人いるから9916はここで聞かない方が良いよ！ここじゃちゃんとした議論にならない！

[9922: 名無しさん]

>>9921 マンション掲示板さん
きっと9916みたいな人も購入者なんだろうなー。
こういう人がいるからプラウドにしたかったというのも一因です。

[9923: 匿名さん]

>>9920 名無しさん
そうですね、ただあくまで1意見ですので実際どうかはご自身で判断下さい！
ここでではなく対面でどなたかに相談しましょう！ここは色々な方がいらっしゃるので、ブランズ民かどうかは知らんけど質悪すぎ、

[9924: 検討板ユーザーさん]

手付金が5%だとして400万だと概算しますと、それを放棄すれば単純に400万の損ですね。未入居即転売の際は東急への諸費用概算150万とローン融資手数料180万、売買仲介手数料270万として600万必要となり、+200万を新築購入価格に乗せざるを得なくなります。もし今からローンをネット系の初期費用割安型に変えての金消組みなおしにした場合はざっくり150万は浮くので+50の上乗せでトントンになります。
ただ、結局ここの新築未入居が幾らで成約するかです。何期で購入されたかによりますが新築時価格から乗せての即転売での成約は難しいと思います。よっぽど良い条件の部屋か、割安部屋を当ててれば大丈夫ですので、ここはケースによりけりですが。2-3%引きで今は東急と契約してるとすると、新築時価格より即転売部屋も2-3%下げないと相場が合致してこないのでそことのバランスでどっちにするかでしょうか。有料相談って言ってもこの程度の情報しか出てこないですし、相談の流れで即転売部屋を低い売値で引き受けて仲手を狙うのが本音ですから。気持ち良く手付損切りして次のマンションに行くか、切り離しローンで契約してるなら二重ローン上等でなんとか市況頼りでの未入居転売からのトントン成約を狙うか、手残りの現金次第でしょうか？

[9925: 検討板ユーザーさん]

ですので、手付放棄の損切りと未入居即転売の費用をトントンにするのに結構労力が必要になり時間もかかるのと、そこまでエネルギー出しても結局損は損です。400万くらいの。
なら割り切って住んでしまうのもアリですね。入居して1年ほど経って、市況と芝浦相場が上がってることに期待するという賭けも一つの手段でしょうか。

[9926: 検討板ユーザーさん]

連投は良くないので最後にしますが、この物件固有の課題として半年後の来年2月の入居時期に即転売で出した際に「いくらで成約出来るか」が見えないことです。もしかすると1%くらいは乗せられるかも知れませんし、2-3%引きじゃないと継続販売してる実質の新築価格と折り合わないかも知れないというところです。そこが読めないので手付放棄にて損を見える形で確定させて、より気に入ったところを買うか悩まれてるのだと思います。でも一回住んでしまえば都になるかも知れませんし損は売らないと確定しません。まだ半年ありますので良いご決断になりますように！

[9927: マンション検討中さん]

しかし、このままマンション価格が上がり続ける未来って想像できますかね。
平成バブルの時も、行き過ぎた不動産価格の上昇に政府がストップを掛ける形で融資を絞り、相場崩壊しました。

ここ最近も、都心3区に関しては普通の会社員が買えないレベルとなっています。
オリンピックも終わることですし、なんらかのアクションを起こしてきそうに思います。