ブランズタワー芝浦ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー芝浦についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/index.html

所在地：東京都港区芝浦二丁目1番1(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩8分
　　　都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩9分
　　　ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 から徒歩8分※サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK(予定)
面積：40.03m2～125.15m2(予定)
売主：東急不動産株式会社 近鉄不動産株式会社 京浜急行電鉄株式会社 株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[886: 匿名さん]

>>884 匿名さん
そう思います。築15年が新築の3割引は安くない。芝浦で駅から遠い新築は500台では苦戦しそう。キャピタルの350も立地考えると安くない。

>>885 住民板ユーザーさん1さん
趣旨がわかりにくいけと、東京のマンションは平均でもそのぐらい上昇しているよ。グーグルで簡単に調べられる。分譲時の何倍かは割高割安に無関係。相場だから。
不動産屋はいつも需要高いと言うし、それが本当か自分で考えないと。中古の状況はネットで簡単に分かる。
海外主要都市の不動産が高いのは、築古になっても家賃がほぼ毎年上がるから。電車賃も普通にしょっちゅう値上げ。日本とは物価感が違う。だから日本よりも利回り低く価格高い状態が恒常的。投資家はみんな知ってる。比べることが間違い。家賃毎年上がらない限り差は埋まらない。

[887: 住民板ユーザーさん1]

>>886 匿名さん
ごめん、ごめん、３割引きって、他の新築と比べた場合の話ね。勘違い。
そりゃー条件とか違うからケースバイケースだろうね。
今の相場状況としては、このブランズタワーは短期的には利鞘が出るだろうけど、長期的にはゆるやかな動きになると思うな。
購入には長く住む為の住みやすさが判断材料かと。

[888: 匿名さん]

>>887 住民板ユーザーさん1さん
晴海の選手村跡地ですら格安で出なかったこのご時世で、中長期的に値崩れの心配が少ないだけで御の字でしょう。
過去を振り返ればキリが無いですが、これから販売で短期転売で利益が見込める物件なんてないですよね？
新築にこだわらないなら、芝浦・港南あたりの中古の方がリスクは小さいとは思いますが。

[889: 匿名さん]

今売出し中の新築だとこんな感じで合ってます?
豊洲　坪400
芝浦　坪500
白金高輪　坪700

[890: 匿名さん]

ここ500もすんの？

[891: 匿名さん]

ああ、それぐらいするね。
今港区内で500切るのは海岸日の出埠頭か南麻布低地か西麻布窪地ぐらいだね。

[892: マンション検討中さん]

短期的に利鞘が出る？
それは昨今の市況を考えたら楽観的過ぎると思うけどなあ。今の設定価格では綺麗に捌ける事すら怪しいかと。

[893: 通りがかりさん]

>>831 匿名さん

GFTは浜松町東芝ビル再開発とmsb再開発の中間に位置してるので、賃貸需要とか考えると凄く魅力的な物件に感じます。対してこちらの物件は位置的には中途半端、眺望も周りの物件の囲まれ感があり、眺望に関しては将来もどうなるかわからないという不安もある。なので、坪500前後になるようであれば、GFTの中古にした方がよさげな感はありますが、どうなのかな？
来週見学行きますが、そのあたり考えて検討しようと思ってます。

[894: マンション検討中さん]

海外に比べて割安だったのは５年前の話なんだよなぁ。
あのころはまだ10%の投資マンションがあった。
そこで買ってればいま安泰でしょうね。

いまじゃ都内築浅で5%なんてない。みんな3%台、
税金、空室リスクを勘案すれば実質0でしょうね。

それでも売れてるのは資産の確実性と税金対策。
不動産で損失計上しても本業の税金面で有利な人達が買う。

[895: 匿名さん]

>>893 通りがかりさん
田町駅、三田駅までの駅距離の観点だとブランズはGFTの上位互換になりますね。(ゆりかもめは同等)

ブランズはアイランドのピーコックも近いので生活面もこちらの方が良さそう。

ブランズタワー芝浦：
JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩8分
都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 徒歩9分
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩8分

GFT：
JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分

[896: マンション検討中さん]

パッケージングはGFTの方がいいような気がしますね。
ブランズはなんの変哲もない。梁も酷い。建築費のコストダウンを図ったのが見てとれます。

[897: 匿名さん]

>>894 マンション検討中さん
海外はマンションだと1-2%が普通。でも海外は毎年、マンションも家賃が上がる。日本は海外より依然として利回り高いけど、その分、マンションは家賃が上がりにくい。家賃上昇率考慮すると日本のマンションは割高、オフィスは割安。

>>895 匿名さん
どっちも遠すぎる。メトロはホームまでは12分。都心ならば時代に合わない。

[898: マンション検討中さん]

日本は物価がなかなか上がらないよね。
あんだけ札を刷りまくっているのに。

[899: 匿名さん]

>>895
結局ゆりかもめとは言え、駅直結物件の勝利だね。

[900: マンション検討中さん]

逆に円を擦りまくっててインフレが起きないどころか円高に振れてしまうんだからすごい話。
中国元にすり替えられてしまっているんでしょうか。

購入後５年以内の転売で利鞘を出そうとすると2割乗っけが必要。
そうするとここは坪600万。はたしてそんな市況になり得ますかねぇ

[901: 匿名さん]

>>900 マンション検討中さん
ならない

[902: 匿名さん]

>>900 マンション検討中さん
白金に住める価格

[903: 口コミ知りたいさん]

芝浦の分析が面白い記事発見。
https://yukiojimusho.com/

[904: 匿名さん]

>>903
こんな薄い話羅列してる胡散臭い自称投資家の、話参考にしてるやいないわ。そもそも、トップに白人と握手してる写真を貼りたがる人間にまともな奴はいないし、それが自称投資家ときたらアウトでしかないし、アホの極み。しかもこの投稿みたら、さっきあげたばかりで本人がリンク貼った疑いありがありますね。ステマ疑いとして一応、通報しときますねw

[905: マンション検討中さん]

電通社員の平均年収1200万円程度。。金融かITで働けばそれ以上は相当数いそう。とはいえここは2L以上だと1200万では厳しい印象
世帯年収1,500万/年くらいは欲しいところ

[906: 匿名さん]

>>903 口コミ知りたいさん
白金ザスカイ、ブランズタワー豊洲の方がもっとボロボロに書かれてるけど…
このブログで批判される物件って注目度が高い証明みたいなものか。

[907: 匿名さん]

>>905 マンション検討中さん
それで、ホームまで実質毎日10分。

[908: 匿名さん]

>>906 匿名さん

購入者のターゲットが見えないのは確かに同意する。
誰が駅に近くないコストカットタワマンに坪単価500万出すか？

[909: 匿名さん]

ブランズ豊洲が期待外れと叩かれてるのは期待の裏返し。
駅近、デザイン、眺望の良さは豊洲内ではピカイチかつランドマークマンションになれる。
他に後続の駅近新築計画が無いのが大きく、妥協しながら仕方なく買う人が多い。

ここはどうだろうか？
芝浦田町エリアで唯一無二の希少性はありますか？
エリアのランドマークになれますか？
駅に近いですか？立地評価は？
後続にはプラウドタワーが有りますよね？
10年以内に建て替えがありそうな築古物件がかなりありますよね？
期待が薄いからマンションブロガーや評論家も話題にしないですよね？

[910: 匿名さん]

ここのモデルルームはプラウドの目と鼻の先だからちょっと紛らわしいね。

[911: 匿名さん]

>>909 匿名さん
まとめると、駅から遠い。中古いっぱい、後続あり。

[912: 匿名さん]

まあ、でも田町には駅近物件が無いからね?。

[913: マンション検討中さん]

この週末から事前説明会ですが、おおよその坪単価どれくらいでした？
噂の通り500は変わらず？

[914: 匿名さん]

>>912 匿名さん
田町自体が、と言うことでしょうか？それとも別の視点ですか？

[915: 口コミ知りたいさん]

>>913 マンション検討中さん
平均それくらいかもうちょい
虹橋ビューだと価格跳ね上がる
北向きガッツリお見合い低層なら450切ってるとこもあるけどもはやタワマンの意味なし

[916: 匿名さん]

カテリーナ、芝パークタワーはかなり駅近かと。賃貸だとラトゥール、ベルジュ、グランパークは駅徒歩5分ぐらいですかね。

[917: マンション検討中さん]

徒歩5分表記の有無は不動産価値として大きい。
駅から離れた分だけ何らかの価値が無いと只の駅遠になる。
虹橋見るために坪単価640万払うか？
低層お見合い日照無し部屋は坪単価410万払う？
徒歩5分中古なら坪単価400万未満の部屋が買える。
新築だけが売りのマンションになってる。
1期で150部屋どころか100部屋が契約されるかだと思う。
下がり天井2050も萎える。

[918: 匿名さん]

>>903 口コミ知りたいさん
浜松町の失敗物件と役員が語ったのはクレストプライムタワー芝ですかね。あそこは立地以外の問題な気もしますが。
それ以外は薄い分析の記事ですね。カテリーナやGFTが坪450～400で安定して成約してる事実を知らないのかと。
売れ行きは蓋を開けてみれば分かり、芝浦の今後の相場が決まっていきますね。

[919: マンション検討中さん]

未開の地ほど大化けする可能性あり。
10年ぐらいしたら芝浦のイメージも良くなるかも。

[920: マンション検討中さん]

いつの時代も芝浦はあまりお金を持っていない人の住む所。

[921: マンション検討中さん]

どこがいくらで売れるようになるか分からない時代。
乗り換えなしでは、どこにも行けない不便な江東区豊洲が坪410万円で爆売れ。
山手線で利便性最強の港区芝浦が500万円前後。
何を言おうが勝手だけど、答えは市場が出してくれる。
吹き溜まりであるこの掲示板に答えはない。

[922: 検討板ユーザーさん]

選択は自由だよね

[923: 匿名さん]

>>921 マンション検討中さん
山手線を最強と思わない人、全く使わない人が都心ほど多いのも事実

[924: マンション検討中さん]

>>921 マンション検討中さん
深く同意します。
久しぶりにこの掲示板でスッキリした
コメントを見せてもらいました。

[925: 匿名さん]

>>924 マンション検討中さん
地元の方ですか？論拠がありません。

[926: 匿名さん]

ブランズタワー豊洲は売れていないよ。
第1期で450戸供給するけど実際に申込みがある部屋は300戸程度。東急が売れ行き好調を演出するための偽装工作。
自分は芝浦アイランドのタワマンを坪単価200万円台で購入できたが、芝浦は坪単価500万円を払うような場所じゃないよ。田町駅直結なら理解できるけど。

[927: 匿名さん]

再開発で街の価値は変わるからなぁ。
例外なく。恵比寿や六本木しかり。
まあ今の市況ではこんなものでしょう。
日経平均が8000まで下がれば200で買えるかもね。

[928: 口コミ知りたいさん]

>>923 匿名さん

よくもまあ口から出まかせで適当な事を言えますね。
https://suumo.jp/edit/sumi_machi/2018/kanto/smp/ensen/

[929: 住民板ユーザーさん1]

芝浦地域の新築マンションはどこも発売時にネガキャンが起こってきたけど、どこも完売。
値づけはそれで売れるという判断でプロが付けたものだから５００ならそれだけの価値があるということ。将来はわからんが。
港区のマンションは住みたい人が多いし、ブランズタワーの立地からして魅力的なんじゃないかな。
住みたい時が欲しい時、理屈こねてると買い逃すかも。

芝浦の近隣マンションに１２年住み続けた経験から、一度住むと便利過ぎて他に移住しずらくなりますよ。そういう意見のご近所さん多いです。
芝浦の中で移転したり、家族用に買い増すご近所さんもいたりします。
ケープ、グローヴ、GFTを家族用に複数持ちとかも珍しくないので、ブランズタワーもそういうニーズがあります。
エアー、ブルームの賃貸マンションも常に満杯で、賃貸で住んで芝浦を気に入って分譲を狙っている家族も多いので、地味だけど底力のあるニーズがあるのを中古の売れ方を見ていて感じますね。

[930: 匿名さん]

>>926 匿名さん
過去を振り返っても仕方ないでしょ。数年後に芝浦が坪200になるというなら分かりますが。
ところで、あなたは芝浦アイランドからの住み替えを検討してるの？それともただの冷やかし？あるいは芝浦アイランドを購入したというのは作り話？

[931: 検討板ユーザーさん]

先日、案内会へのお誘い営業電話かかってきました。苦戦の兆しと見るか、ただの営業方針と見るか。

[932: 匿名さん]

>>928 口コミ知りたいさん
でまかせじやないよ。都心在住は郊外在住より少ないから。ランキングに依存するのは世間知らずの田舎もん。吉祥寺に住みたい？
山手線は田舎の人には都会だけど、都心の人には、都心の外を遠回りで走る電車。全然使わない。地下鉄は都心を直線で結ぶから便利。
千代田、港、中央は地下鉄。ニューヨーク、ロンドン、香港も。給料いい会社は大体地下鉄が近い。

[933: 匿名さん]

>>929 住民板ユーザーさん1さん
港区なのは住所だけで街並みや機能は他の港区の町と全く違うし、駅（再開発のムスブ）から遠すぎる。
利便性は芝浦以外に住まないと比較できないはずなのに、視野が狭すぎる。
参考になるボタンは誰が押してるんだろうか？

[934: 住民板ユーザーさん1]

>>933 匿名さん
１５年前の芝浦ならとてもじゃないけどお勧め出来ないけど、今の芝浦は見違えるように住みやすくなりました。
ムスブもそうですが、街全体が毎年変わっていき活気がありますよ。
定住者が多い為、子どもが増えていて、小学校が足りない街ってなかなかないです。
他の港区に比べて街を歩く家族連れも多くて、庶民的ですが、それを良いかどうかは人それぞれ。
家族の基盤を作る地域性としては良い場所かもですよ。
独身の方の意見は違うかもですが。

[935: 匿名さん]

>>934 住民板ユーザーさん1さん
役所の港区のエリア毎の特徴の説明でも、芝浦エリアだけ全く色合いが異なります。港区そのものの機能の大部分は芝浦以外のエリアの機能であることが説明されています。
独身、家族、老若男女かどうか以前に、機能や自然が違いすぎます。

[936: 匿名さん]

>>927 匿名さん
変わるのは再開発から近距離の場所。徒歩8-10分ではその恩恵は期待薄

[937: 匿名さん]

>>936 匿名さん
ここはmsb田町や港区スポーツセンターから5分以内だから恩恵があるということですね！

[938: 住民板ユーザーさん1]

まぁ、住みやすいかどうかの判断は人それぞれ、ブランズタワーの前の斬鉄軒のラーメンが美味しいかどうかを決められないのと同じ。笑
芝浦が嫌なら別な選択肢をどうぞ。

私は芝浦に引っ越す前は坂道の多いところに住んでたんだけど、週末出歩くのが車になってしまって面倒だったんだよね。
芝浦に引っ越して感じたのは坂が無くて、どこに行くにも楽なこと。
ブランズタワー周辺も同様で、駅前のスーパー、ライフに行くのも自転車で３分、港区スポーツセンターも３分、芝公園や銀座だって自転車で行けるぐらい真っ平。
週末の楽しさは住めばわかるよ。
港区スポーツセンターで汗を流して、京浜東北線一駅の大井町のおふろの王様でスーパー銭湯を満喫して、田町に戻り、ムスブ４階のブックカフェでのんびりして、トラジで焼肉食べて、プルマン東京9階のPLATFORM9でカクテルを飲む。
なんてね。
マンション以外でのんびり出来るスポットが無限にあるのさ。
芝浦の良さは住めばわかるよ。
これからもっと変わる。
来年４月にはアトレ竹芝が近くにオープンして楽しめるし、近い将来には品川駅や高輪ゲートウェイとの間は自動運転シャトルでつながるだろうからね。

[939: マンション検討中さん]

まさかここも駐車場設置率3割とかじゃないだろうな。

[940: 匿名さん]

>>938 住民板ユーザーさん1さん
だいたい同意なんだが、出し入れに余計に時間がかかるのにライフにわざわざ自転車では行かないだろうし、スーパー銭湯のために京浜東北線二駅の大井町にもわざわざ行かないでしょ。

[941: 匿名さん]

>>935 匿名さん
こういう港区コンプレックス丸出しの人って、港区高台の住民ではないし、芝浦・港南の住民でもないよね。
芝浦にすら手の出ない区外の人なんだろうけど、憧れの港区のホームページまでチェックしてご苦労なこった。

[942: 匿名さん]

>>940 匿名さん
ライフに平おき自転車駐輪場あるけど、ご存知ない?確かに立体駐輪場は出し入れ不便ですね。

[943: マンション検討中さん]

>>925 匿名さん
はあ！？

[944: 匿名さん]

ブランズ豊洲が坪400で盛況らしいし、芝浦が豊洲以下の値段になる訳ないしなぁ。

[945: 匿名さん]

>>943 マンション検討中さん
日本の中枢は山手線沿いにあまりありません。官民、ビジネス、商業、医療、学術とも多くが地下鉄沿線です。山手線が利便性最強と思うのはそれに無関係だからです。最強かは人によります。
豊洲と比較しながら、芝浦の港区人気を謳うのはとてもおかしいですよね。

[946: 匿名さん]

地下鉄が中枢とか個人的には興味ないんだが、ここも三田線、浅草線は徒歩圏ですな。

[947: 匿名さん]

>>942 匿名さん
マンション側の駐輪場の話ね。
出し入れしやすいタワマンならいいけど、ライフまで徒歩5～6分なので、わざわざ自転車アピールは不要かと。

[948: 匿名さん]

>>941
愛育病院も麻布から芝浦に移転してきたように、港区高台住民は港区内のアドレスにそこまで執着しないですよね。3Aに執着するのは区外の人に多いと思う。

[949: 匿名さん]

愛育病院の移転はブランド戦略の教科書をそのままなぞっているかのよう。ブランドの最大のターゲット層とそうする理由が何かを知ると怖い

[950: 匿名さん]

>>945 匿名さん
これ、ネタじゃ無くて正気で言ってるの?

[951: マンション検討中さん]

>>938 住民板ユーザーさん1さん
あのラーメン店怖くて入れないのですが
そこそこ美味しいのですか？

[952: 匿名さん]

>>950
日本の中枢を丸の内、大手町、有楽町あたりとするなら山手線沿線となるけど、
日本の中枢を永田町、霞ヶ関、内幸町あたりとするなら山手線沿線ではなくメトロ沿線だね。

[953: 読者]

>>945 匿名さん
ひっさしぶりに頭逝っちゃってるやつ見たわー。
中枢とかどうでもいいだろ。
単純に昼間人口、輸送人口と輸送能力だろ。
豊洲と比較して値付け予想もおかしくないだろ。豊洲の値段にいくらかプラスした値段がついてきた歴史があるだろ。

[954: 読者]

>>952 匿名さん
都営三田線徒歩でいけるけどね。

[955: マンション検討中さん]

で、ここ坪単価いくらなの？

[956: 匿名さん]

>>952 匿名さん
大手町と二重橋（皇居側丸ノ内）、日比谷（有楽町）銀座はメトロ
東京駅(メトロもあり）丸ノ内口以外は大体メトロ

[957: 匿名さん]

>>954 読者さん
何分？

[958: 匿名さん]

参考になるが面白い。少子化時代に愛育病院はプライド高い芝浦に行くわな

[959: 匿名さん]

>>958 匿名さん
別にプライド高くないでしょ。普通の人が多くて住みやすい。愛育病院は将来を考えてこれから発展する場所を選んだだけ。変に勘ぐりすぎ。

[960: 匿名さん]

>>959 匿名さん
病院の経営陣を軽く見ない方がいい。愛育病院の移転は少子化環境下のブランド戦略の典型です。
芝浦あるあるとして、ことある毎に港区を連呼。兎に角何かを馬鹿にして芝浦の優位性を示すと、参考になる？
ソートで出た↓の参考になるが凄い
>>57 匿名さん

[961: 匿名さん]

>>956 匿名さん

大手町は三田線で8分
日比谷は三田線で6分
東銀座は浅草線で5分
東京駅は山手線で10分

全部直通で行ける田町の利便性はやはり素晴らしいですね。

[962: 匿名さん]

愛育病院の辺りは本当に綺麗になったよ。
愛育病院の移転で芝浦の価値が上がったのは確か。

[963: 匿名さん]

愛育病院のある場所の昔の写真見つけた

[964: 匿名さん]

>>962 匿名さん
綺麗ですよ。機能より先にイメージに訴えるのはブランド戦略の基本です。大学病院は新しい建物も相変わらず殺風景。

>>961 匿名さん
官公庁、裁判所のある霞が関もメトロが便利です。三田線、浅草線は実際に乗るまで徒歩何分ですか？

[965: 匿名さん]

こっちが今の愛育病院の写真
再開発ってすごいね

[966: 匿名さん]

>>965 匿名さん
物凄く稼いでそう。こんな広い場所は内陸にはないだろうね。

[967: 匿名さん]

>>966 匿名さん
ごちゃごちゃした場所が好きな人には不向きかも。こういった場所は子育て世代には響くんだよね。

[968: 住民板ユーザーさん1]

田町駅前再開発中の看板

[969: 住民板ユーザーさん1]

今のブランズタワー芝浦

[970: 匿名さん]

事前案内会参加しましたが予定価格高いですね
特に採光面で共に絶望的な東向き低層が北向き低層よりだいぶ高いのには驚きました
価格調整を希望します

[971: 匿名さん]

>>967 匿名さん
ごちゃごちゃした場所が好きな人？歌舞伎町や祭り好きのこと？
昔からの公園や寺社、御所の緑や桜並木もあり、教育施設が充実した場所も子育てには悪くないですよね。
写真から病院が何に金を使っているか、その狙いが何かを考えた方が良いですよ

[972: マンション検討中さん]

>>970 匿名さん
70平米以上でいくらでしたか？

[973: 匿名さん]

港区山手線沿線の再開発では浜松町と高輪ゲートウェイの方が注目されがちだけど、田町もかなり変わりそうですよね。
ムスブ田町タワーN、住友不動産三田3・4丁目、森トラスト三田3丁目、芝五丁目複合施設、田町TTMプロジェクトなど意外に盛り沢山。

[974: 読者]

東工大の再開発もでかいよ！

[975: 芝浦住民]

田町駅前に学校があるおかげで、法規制により駅前に変な店が出来なくて、家族住まいにはありがたい。

[976: 読者]

芝浦第二小もできるからねー。いいよねー。

[977: 匿名さん]

地元主婦の井戸端会議かな
肝心のマンションはどうなった

[978: 匿名さん]

>>975
それは言えるね

[979: 匿名さん]

>>973 匿名さん
三田や芝までは芝浦から徒歩だと15分はかかりませんか。運河と線路の横断、坂道、階段もあるお年寄りや子連れには正直無理なきつい道のり。隣町のような離れた感覚がありますよ。

[980: 匿名さん]

>>979 匿名さん

物理的な距離もだけど、街の雰囲気も違うので、山手線の内外は別の街って感じですね。
どっちが好きかは、その人次第だと思うけど。

[981: 匿名さん]

>>979 匿名さん
ここからカテリーナ三田横の本芝公園まで徒歩6分で着きますよ。坂道、階段もない平坦な道のりです。

[982: 匿名さん]

>>981 匿名さん
雑魚場が階段だよ。たいした段数じゃないから、バリアフリーじゃない、って程度だけど。

[983: 匿名さん]

あそこも羽田アクセス線の工事で閉鎖になりそうだ。代わりにデッキで繋がるのかな。

[984: 匿名さん]

>>982 匿名さん
雑魚場もスロープあるのでバリアフリーですよ。

[985: 匿名さん]

>>983
東海道線からアクセス線が分岐して地下に潜り始めるのが雑魚場の辺りですので、閉鎖せざるを得ないでしょうね。