ブランズタワー芝浦ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー芝浦についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/index.html

所在地：東京都港区芝浦二丁目1番1(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩8分
　　　都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩9分
　　　ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 から徒歩8分※サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK(予定)
面積：40.03m2～125.15m2(予定)
売主：東急不動産株式会社 近鉄不動産株式会社 京浜急行電鉄株式会社 株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
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タワーマンションゲストルーム訪問(3) ブランズタワー芝浦 “ゲスト・スーペリア”
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[7951: 匿名さん]

>>7945 マンション検討中さん
同意。
ブランズは下道の方が近いですね。
ペデストリアンデッキを使うとしてもGFTくらいでしょう。

[7952: 通りがかりさん]

>>7940 匿名さん
アイランドは前から良かったけど、芝浦1はmsb田町でかなり良くなった。

[7953: 検討板ユーザーさん]

田町駅は住民よりも通勤の為の乗降客が圧倒的に多いんです。
通勤ラッシュ時間帯は、その通勤乗降客の流れと逆走して歩くことになるので、慣れないと少しストレスがあります。
より空いている道を選ぶなどと、駅迄のルートが多数あり選べるのは有効です。

[7954: 匿名さん]

田町駅の改札は手狭なので拡張して欲しいでくね。サウスゲートスレだと東工大再開発と合わせて田町駅南口が新設されるのではという話も出ていた。

[7955: マンション検討中さん]

それにしても在庫売れていかないですね。
このスレで皆さんが言うように導線は良いのになぜ。。

[7956: 匿名さん]

>>7955 マンション検討中さん
ホントに。ここよりも坪単価もグロスも高いスカイはそろそろ完売しそうなのに

[7957: 匿名さん]

後2/3ものこってるけど売り切るのに2年くらいかかりそう

[7958: 匿名さん]

>>7957 匿名さん
周辺中古相場が追いついてくれば2年で売れるかもしれんが、その周辺中古相場が伸び悩んでるからね。どうなることやら

[7959: マンコミュファンさん]

投資として考えるなら
芝浦なんてやめて
絶対晴海フラッグにしなきゃ。
3軒ぐらい購入するには住宅ローンは
無理だから銀行に掛け合って金利高いけど
事業用ローンで借りて購入したい。

借り手よし
銀行よし
デベよし　の3方よし

[7960: マンション検討中さん]

芝浦はサラリーマンで世帯年収1500万ぐらいが上限なので、ファミリー世帯で億越えはまず無理。単身だとブランズ豊洲のが楽しいだろうし。
芝浦はある意味サラリーマンファミリー世帯の最後の聖域。なので、下げてくれれば、すぐ購入しますよ。東急さん！

[7961: マンション検討中さん]

世帯年収の下限はどれくらいですか？
1000くらい？

[7962: 匿名さん]

>>7961 マンション検討中さん
フルローンかどうかでも変わってくるでしょ。世帯年収では語れない

[7963: マンション検討中さん]

以前プラウドのスレッドにも貼ったけど、内容更新して纏めたのでこっちにも貼っとく。
個人的に知りたいのはブランズは大抵見えて来た感じかな。プラウドは詳細はまだだけど多分ブランズと傾向的に同じ。

【言いたいこと】
・駐車場代は管理費と修繕積立金に並ぶ、マンション管理組合の超重要な収入。
・タワマンで管理費(㎡)が300円以下だと、管理会社に支払う管理委託費にも満たない場合があるので、足りない分は駐車場代で賄う必要がある。
・最近の新築はコスト削減のため駐車場比率が減っていて、大抵30～35％くらいになっている。10年前は駅近を除外すると50％超えてた。
・当然、管理費や修繕積立金に回せる金が減ってるので、デベは管理費を高くしたり、駐車場代を高く設定してなんとか帳尻を合わせる。（GFT～新築の傾向）
・駐車場代を高くしすぎると車を手放す人々が発生 → 駐車場が埋まらない 悪循環が発生する。
・それだと困るので空く駐車場は外部に貸すなどの対策を管理組合がとらねばならない。（GFTの事例があるので、詳しくは掲示板検索）
・最近THE TOYOSU TOWERやクロノレジデンスなど、800戸超のスケールメリットあるマンションでも、管理費 + 修繕積立金を 600円以上に値上げして、管理組合会計の適正化を行っている。（これくらいないと足りないということ）
・港区湾岸はカテリーナ三田タワースイートとワールドシティタワーズ以外は修繕積立金の均等化を行ってないように見えるので、なるはやで値上げが必要。遅れれば遅れるほど、値上げ幅は大きい。
・白金ザ・スカイ、パークタワー勝どき、ブランズタワー豊洲も新築らしく、駐車場比率は30％くらいしかないが、近所に後れを取らない戸数（スケールメリット）は持っている。
・ブランズタワー芝浦とプラウドタワー芝浦は駐車場比率が低く戸数も少ないので、近所に比べ管理の難易度は高い。フィジカルの差を技で補う工夫が必要。
・最近の新築は価格、スペック、維持管理などなどいろいろ辛いな・・・

[7964: 匿名さん]

モデルルーム行きましたが、同じく参加していた人のぱっと見平均年齢層が40代?50代くらいの人がほとんどだった気がします。（上は60以上の人がちらほら）私は30半ばですが、やはり価格的にも年齢層が上の人が多いんですかね？ちなみにプラウドタワー芝浦も同じ感じでした。

[7965: マンコミュファンさん]

>>7951 匿名さん

公園の交差点の分岐点までは同じ条件なんだから同じ論理でいえばGFTも同じでしょ。いずれにしても人それぞれ好みでしょうし、各ルート自分の足で実測した結果、ほぼ差はありませんでした。早く変わるというボタン式信号は試したいと思います。

ちょいちょいペディストリアンデッキにしつこくやっかみを入れて来られる方の素性がなんとなくわかりました。笑

[7966: マンション検討中さん]

>>7963 マンション検討中さん

今日も行商ご苦労さまです。駅から徒歩10分圏外なのに線路脇で騒音のあるチャレンジ価格の中古マンションは結構です。

[7967: 匿名さん]

こうやってみると本当にGFTは勝ち組感あるよな。

[7968: 匿名さん]

>>7965 マンコミュファンさん

GFTの人は愛育の先までデッキで行くことを想定してるんじゃない？
まあ、どのルート使うなんて好き好きだから、わざわざ反論する様な事でもないけどね。
売主さんなら別だけど。

[7969: 匿名さん]

>>7967 匿名さん

どこが？

[7970: 名無し]

>>7964 匿名さん
やはり販売価格的にそれぐらいの層が多いでしょう。

[7971: マンション検討中さん]

>>7967 匿名さん
GFTが勝ち組というよりはブランズが厳しい印象。後1000万円くらい値下げしてようやく戦えるレベルかと。

[7972: マンション検討中さん]

>>7968 匿名さん
その通り。1丁目住人で公園交差点使う人は今や皆無。

ホントこのデッキ好きはしつこいからスルーすべきなんだけど、住人目線からするとルートの情報が全て頓珍漢だから、ついついレスしてしまう…苦笑

[7973: ぼんぼゆ]

>>7970 名無しさん
平均で45から50歳くらいじゃね？
子供一人か子なしの夫婦が多かった感じがする

[7974: マンション掲示板さん]

>>7972 マンション検討中さん

GTF住人目線ご苦労さまです。

[7975: マンション検討中さん]

>>7965 マンコミュファンさん
検討中の身としては、やっぱり正確には伝えて欲しいと思ってますが、GFTはペディストリアンデッキの終点まで行けるし、みなとパークに入ればエスカレーターもあります。なので好みの問題ではなく、日常の通路として使ってると思われるし、ペディストリアンデッキを降りた後の距離はGFTと変わらないでしょ？むしろ近いんじゃないかな。
私はこちら検討してはいますが比較のため、GFTもみてます。東の眺望はよかったですが、いかんせん高すぎで、そこまで出すこと考えると新築との比較でこちらかなーと思っています。どちらがいいかはともかく、ブランズ芝浦の方は明らかにペディストリアンデッキの普段使いはないなと実際に歩いて感じました。

[7976: マンション検討中さん]

芝浦2丁目交差点ですが、夜間の交通量はどの程度でしょう？

[7977: マンション掲示板さん]

>>7975 マンション検討中さん

GFT情報はどうでもいいのですが、実際に歩いてペディストリアンデッキルートが気持ちいい、好みで使い分けできますよねと言ってるだけなのに、しつこく目くじらを立てるから、GFT行商人って思われるんだよ。笑

[7978: マンション検討中さん]

>>7977 マンション掲示板さん
気持ちいいと感じるのは個人の主観なのでどうでも良いとして、検討者目線で正しい情報を伝えて欲しいと言っているだけでは。情報がイチイチ頓珍漢過ぎるので。

[7979: 匿名さん]

そうですね、GFTは高すぎるので新築のこちらが良いと思います。
もう少し経年すると坪単価の差はかなり開くと思いますよ。

[7980: マンション検討中さん]

>>7979 匿名さん

そうだと良いのですが。。
個人的には10年後に残債割れを回避できるかどうか心配です。

[7981: 検討板ユーザーさん]

いやはや、オフィシャルで示されてるルートにまでイチャモン付けてくるなんて。笑。GFT行商人が2名ぐらい住み着いて、スキあらばPRねじ込んできますね。〈GTF中古PR〉マークを付けていただけると素性がわかり大変助かります。

[7982: 匿名さん]

>>7976
芝浦２丁目交差点の夜の交通量は本当に少なくて静かだよ。
中層以上だとむしろ運河の向こうの海岸通り＋首都高の走行音の方が気になると思う。
遠くの音が気になるのはどこのタワマンでも同じだけどね。

[7983: マンション検討中さん]

交通量少ないのが夜道の場末感を増長させてるんだよな…。ファミリー層にはかなりきつい。

[7984: 匿名さん]

外観の事を色々言う人がいるけど、このマンションはグッドデザイン賞を受賞すると思う。

[7985: マンション掲示板さん]

植栽が植え始められて、北側緑地も何やら整備し始められてますね。

[7986: マンション検討中さん]

>>7985 マンション掲示板さん

芝浦ナンバーワン物件の雰囲気でてますね。

[7987: マンション検討中さん]

餅つき氏の外観に対するコメントは酷いものですが。

[7988: eマンションさん]

>>7981 検討板ユーザーさん
必死ですね

[7989: マンション検討中さん]

>>7988 eマンションさん

購入者の立場からすると少しでもネガティブな事を書き込まれると不安になるものです。
それにしても馬鹿の一つ覚えのようにGFTを連呼するのはなんですかね？
寧ろ貴方がGFTの行商では？と思ってしまいます。

[7990: マンション検討中さん]

購入者は住民板へどうぞ

[7993: マンション検討中さん]

>>7987 マンション検討中さん

餅つき名人は外観についてのコメントは特に無かったかと思います。マンマニの間違いでは？

https://x1mansion.com/branztower-shibaura

[7994: マンション検討中さん]

行商人が一生懸命否定してましたが、マンマニもペディストリアンデッキルートを歩いてますね。マンマニも車ではなく徒歩で検証したら、プラウドよりブランズに軍配をあげたようです。
https://twitter.com/mansionmania/status/1391271123891851265?s=19

[7995: マンション検討中さん]

>>7982 匿名さん
ありがとございます。夜まで昼間の交通量だとさすがに嫌だと思いましたが、夜間はそれほどでもないんですね。

[7996: マンコミュファン]

低層の狭い部屋はほとんど売れちゃったんですね。広めの部屋ももうちょい価格下げれば全然売れると思うけどなあ。

[7997: 匿名さん]

ここ最近で一気売れだし、プラウドのが価格が正式決定したらさらに加速すると見込んでいるようで、値下げありますかと聞いたら、全く予定してないとのこと。周りにいた人も身なり良い人ばかりで少し恥ずかしくなったので変なこと聞かなければよかったと後悔。

[7998: 匿名さん]

40から50代くらいの人が多かったな。

[7999: 匿名さん]

>>7980 マンション検討中さん
10年後とか、リニアも走り始めて、余裕で利食えると思いますよ。将来大阪まで1時間強でいけるようになる駅の隣ですよ田町

[8000: マンコミュファン]

ポートシティでデートしたいな

[8001: 匿名さん]

>>7997 匿名さん
なるほどデマですか…
水没マンションの話が出てすぐ値下げの誤報投稿が続いたのは話題のすり替えをしたかったんだな

[8002: マンション検討中さん]

>>7979 匿名さん
購入の決め手は何だったのでしょうか？

[8003: 通りがかりさん]

>>7999 匿名さん
名古屋までしか行かないリニアとか資産価値に何の影響もないですよ。。

[8004: 検討板ユーザーさん]

>>7997 匿名さん
価格表見ると、ここ１ヶ月の動きはかなりの加速ですね。
プラウド待ちで様子見てた感じかな。
低層階はほとんど売れてしまい残りわずか。
入居時期も近いのでファミリーを中心に実需層が一気に動いたようですね。

[8005: 検討板ユーザーさん]

>>8003 通りがかりさん
直接的な利用価値が少ないというならまだわかるが、資産価値にはかなり影響しますよ。
リニア始発駅と高輪ＧＷ周辺のビジネス人流は劇的に変化するので周辺への影響はあるはず。
芝浦タワマンを社有したり、セカンドハウスにするニーズも増すので、売却には困らないと思います。

[8006: eマンションさん]

>>8005 検討板ユーザーさん
リニアの資産価値への恩恵なんて全くないでしょ。都心居住者にとっては高輪新駅や豊住線の方がインパクト大きい。もし本当に恩恵あるなら港南がもっと上がってるはずだけど、実態としては芝浦の方が上がってるからね。リニア恩恵云々は港南に住んでる人のポジショントークに過ぎないと思うよ。

[8007: マンコミュファンさん]

結論から言うとここに限らず
浜松町から品川にかけての一帯は湾岸／内陸に関わらず資産価値は上がります

飛行機騒音を除けば景観に多少難があったとしても今後これ以上良くなることはあっても悪化することはないですからね

リニアというより新駅開業が大きい
将来性があるからデベロッパーも周辺にこれだけマンション作ってるんですよ

[8008: 匿名さん]

リニア関係してるなら、最初から売れてんだろ。
ただ単に市況がコロナショック後に↑になっただけの話。
逆回りになったらつられるよ

[8009: 匿名さん]

港南はリニア恩恵以前に羽田新ルートをなんとかしないと。

[8010: マンコミュファン]

市況という意味では、不動産は金利がすべてだが
先の日本の土地バブル崩壊やリーマンショックの経験があって今の緩和政策があり
テコ入れとしての国家戦略特区なので
全体が下がればこのエリアも影響を受けるがそれは考えにくい

株と違って不動産はちょこちょこ上がったり下がったりしない
上がり始めたら10年上がるし下がり始めたら10年下がり続ける

[8011: 匿名さん]

出張多いから普通にリニアは嬉しいんだけどな…

[8012: 匿名さん]

リニアを通すよりまず下水処理場をどこかに移転して欲しい。あれは芝浦にも影響あるので。

[8013: 匿名さん]

>>8010 マンコミュファンさん
内容が支離滅裂だな

[8014: マンション検討中さん]

>>8012 匿名さん
そんなの移転するわけないだろ
100年後も確実に残ってるわ

[8015: 匿名さん]

>>8014 マンション検討中さん
あの立地は勿体無いので流石にいずれ移転させられると思うけど。数年とは言わないが

[8016: 匿名さん]

>>8015 匿名さん
バブル前からいずれ移転すると言われ続けてるんだがなかなか移転しない。少なくともシーズンテラスの定借70年の間は残るだろうから、移転するとしても2085年以降だな。

[8017: 匿名さん]

>>8015 匿名さん
昭和の頃からいずれ移転すると言われ続けてるんだがなかなか移転しない。少なくともシーズンテラスの定借70年の間は残るだろうから、移転するとしても2085年以降だな。

[8018: 匿名さん]

老朽化して設備一新する時に移転するよ

[8019: 匿名さん]

そもそもブランズは下水処理場からは離れてるので影響無いですよ。高浜水門のある港南3や港南4あたりの話です。

[8020: マンション検討中さん]

シーズンテラス建てたときに、設備更新したばっかりですよ 笑

[8021: 匿名さん]

そりゃ当面期待できませんね…
まぁ移転しなくてもにおいが消えればいいんですけど。

港区の榎本議員が雨天時の簡易処理水の放水を辞めさせるみたいなことを仰ってたので期待です。この人は芝浦アイランドモノレール駅を主張してる人なので、どこまでやる気があって言ってるのかは分かりませんが。。

[8022: 匿名さん]

>>8018
消えるわけないだろ
都心の下水を千葉に運ぶのかｗｗ
都心が壊滅するまであそこにあるわ

[8023: 検討板ユーザーさん]

>>8021 匿名さん
水処理センターの処理能力向上の工事はずいぶん前から始まってますよ。
完成したら、雨天時処理能力オーバーによる東京湾等への簡易処理水の放水が劇的に少なくなり水質が改善されます。
もう既定路線。

モノレール駅追加はコロナ禍で乗客が激減する中ですので、まず無いでしょう。

[8024: 匿名さん]

でもいくら綺麗になっても都民の水洗便所なのは変わらないんだよね…。

[8025: 通りがかりさん]

なんでみんな下水施設で盛り上がってるの？
ブランズにはあまり関係ないし、移転する頃は俺たち死んでるよｗ

まあ、ブランズが普通すぎるからもう話題もないか。
ブランズの勇姿でも撮って鑑賞会でもしましょうかね

[8026: 名無しさん]

>>8023 検討板ユーザーさん
シーズンテラスが完成したからこれ以上汚水排水は改善されないですよ。下水放流量は今でも葛西とか並みに多かったはず。

[8027: マンション検討中さん]

ここって、法人登記可能なんでしようか？
自分がするのではないのですが、事務所とかで使われるのは嫌だと思った次第です。

[8028: 匿名さん]

>>8026 名無しさん
改善されないの情報ソースを教えて貰えますか？
なんか色々増強してそうに見えますが違う工事？

https://www.gesui.metro.tokyo.lg.jp/living/constructioninfo/current/10...

[8029: 口コミ知りたいさん]

最近都内で出ているマンションの中でもかなり販売状況は苦戦していると聞きました。プラウドタワー芝浦との差はなんなのでしょうか？どなたか教えて下さい。首都直下型地震がこれからくると言われるこの時代に海側に住む人の心理はそもそも理解しがたいですが。物件概要を見る限りなかなかの戸数売出しの数ですね。今度見学でも行ってみようかな。

[8030: マンション検討中さん]

ついにプラウドの申し込みが開始して、ブランズも停滞しそうですなぁ。残った分どーすんの？フミフ方式で竣工後1年は上等作戦で、市況が追いつくのに期待？

[8031: eマンションさん]

>>8030 マンション検討中さん
ご心配無用ですよ、あなたは検討者？

[8032: 匿名さん]

JVという観点では早く売り切りたいはずです。白金座は入居まで2年ですがもう完売なので、そこと比べると頭が痛いでしょう。長谷工は悪くなくて売主側の企画力の差です。市況にあぐらかいたツケでしょね。野村はここの失敗を一定研究してキチンと価格と仕様を検討者層に合わせてます。

[8033: マンション検討中さん]

>>8031 eマンションさん
検討者です。心配無用の根拠をお願いします。

[8034: 匿名さん]

品川の下水処理場とか遠すぎて、あっても移転してもブランズには関係ない。
それより、芝浦公園沿いの運河にあった下水放流口が現在の工事で埋められて、遊歩道が延長整備中なのは朗報です。放流時はかなり臭っていたので、そのままなくなってくれないかな。

[8035: 匿名さん]

>>8034 匿名さん
下水放流口は高浜水門に移っただけなので今も放流時は臭いですよ。ブランズは離れてるのでそこまで影響はないですが。

[8036: 匿名さん]

>>8033 マンション検討中さん
夜更けにホント暇なやつ（笑）

[8037: 匿名さん]

>>8035 匿名さん
放流口が芝浦公園沿いから高浜水門に移ったら、ブランズにはかなりプラスですね。
芝浦公園から橋を渡った左手のボロボロの公衆トイレも撤去か改築されるのに期待してます。

[8038: 匿名さん]

ピンクだURだ昭和だと色々言われてますが、周辺の倉庫と比べたら長谷工でも立派なもんですよね！

[8039: マンション検討中さん]

>>8038 匿名さん
意図的にピンク隠してて、ちょっと笑っちゃいました。

[8040: マンション検討中さん]

郊外戸建or別荘or海外?都心品川ナンバーエリア

を行ったり来たりするデュアルライフ需要に応えそうな立地ではある

[8041: マンション検討中さん]

>>8033 マンション検討中さん

購入者は精神の安定を保つためには、そう思わないと日々の暮らしに支障が出るからです。

[8042: マンション検討中さん]

>>8041 マンション検討中さん
的確ですね。
もし自分が購入者ならこんなところでコソコソ工作してないで、新しい生活に胸躍らせてインテリア考えたり、周辺の美味しいご飯屋さん探したりするなぁ?

[8043: 検討板ユーザーさん]

まあ最初に北か南の低層買った人は全然大丈夫でしょ、坪420-430あたりのやつ。お得感あるし損はしない。価格が乗せられた東買うなら白高が得だし三菱倉庫のとこにデカいの立つと虹橋塞がれるからリスクあるしな。

[8044: マンション検討中さん]

>>8043 検討板ユーザーさん

結局値付けが下手だったんだよな
角部屋や中層以上に単価乗せすぎた
外観や立地、仕様からして実需堅実層にしか売れないのに、そういう層は眺望やダイレクトウィンドウに1000万も払うわけないと予想出来なかった

[8045: マンション検討中さん]

値下げのガセネタ流したのも購入者ですかね。近隣マンションの事が書き込まれると速攻で批判的な書き込みをするし、ホントなんなんですかね。。。

[8046: マンション検討中さん]

>>8045 マンション検討中さん
そういう行動が更にマンションのイメージを低下させてることを理解して欲しい。。ほんとに。

[8047: 匿名さん]

>>8045 マンション検討中さん

検討もしてなさそうなあなたこそ何？

[8048: 検討板ユーザーさん]

購入者が値下げの誤情報なんて流さないでしょ。
むしろ逆。値下げなんかしたら、購入者は怒る。

[8049: 匿名さん]

購入者でも売主でもどっちもでもいいけど、平気で嘘つく関係者がいっぱい居るってことだけは分かった。

[8050: 検討板ユーザーさん]

>>8049 匿名さん

ただの愉快犯が嘘ついてるだけだろ