ブランズタワー芝浦ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー芝浦についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/index.html

所在地：東京都港区芝浦二丁目1番1(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩8分
　　　都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩9分
　　　ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 から徒歩8分※サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK(予定)
面積：40.03m2～125.15m2(予定)
売主：東急不動産株式会社 近鉄不動産株式会社 京浜急行電鉄株式会社 株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[4301: 匿名さん]

本当だよね。芝浦1丁目にGFT以外にも成約例はあってもGFTが平均引き上げて1丁目は450平均で推移。駅からのデッキが開通したのとmsbのB棟が完成して来週から開業だから、芝浦の相場はさらに上がって行くよ。ちなみにカテリーナはGFTより最近は低くて420平均くらい。

[4302: 匿名さん]

>>4301 匿名さん
成約価格も成約数も書いてないグラフに何の意味もないと何度言えば。
それにしても、このスレはGFTの住人だらけだね。

[4303: 匿名さん]

>>4302
へぇ、不動産屋のエリアの広域に配られるこのデータもあなたにとっては意味がないんだ。ブランズ検討してる私には参考になりますけどね。モデルルームでも同じようにGFTの成約データは同じように担当さんから教えてもらいましたけど、やはり450平均でしたから新しい情報にはなりませんが、芝浦は再開発が続きより便利になるのが確かなのでまだ上がりますよと助言されました。

[4304: 匿名さん]

>>4303 匿名さん
ブランズとGFTの売れ行きが答えだと思うよ。再開発は芝浦だけでもない。

[4305: 匿名さん]

>>4303 匿名さん
グラフとしては全く意味ないね。
逆にどこが意味あるのか教えてよ。
成約が1件なのか10件なのか、成約が0とか。不動産屋のエリアに広域に配られるから意味あるって流石にヤバいでしょ。

[4306: 匿名さん]

>>4305
本当にネガありきの書き込みだよな。レインズみればGFTが平均450であること、年間通しても多くの成約事例があるの明白ですけど。まじアホらしい。ブランズはコロナ真っ最中の異例の売り出しのわりにまずまず売れてる方だよ。

[4307: 匿名さん]

>>4304 匿名さん
確かに海岸アドレスのイトーピアが坪600以上となると、山手線徒歩5分ということだけではなく、浜松町周辺の再開発による影響も大きそうですね。
東京ー品川間のエリアは再開発がしばらく続くのでまだまだ伸びしろがありそう。

[4308: 匿名さん]

>>4306 匿名さん
別にネガしてるつもりはない。
ただ単に、こんなグラフ持ち出して何の意味があんのかという話。
特に中古の場合は個別要素が強くなるから、n数が少ない平均は意味がない。例えば、プレミア部屋がまとまって売り出された場合、当然平均値は上がる。
そういう分析がなく、盲目的に450を連呼してるのはどうかと思うよ。
GFTが400だろうが、450だろうが、正直どっちでもいい

[4309: 匿名さん]

GFTさん。

興奮しすぎてバレてますよ。

数日後、冷静になって自己の投稿を見直してみてください。

どんな部外者でも、一発でGFT関係者だとわかるくらいの、無意味な興奮度ですから。

[4310: 名無しさん]

>>4309 匿名さん
意味のないコメントですね。。ブランズタワー芝浦を本当に検討している方ですか？

[4311: 匿名さん]

ブランズ豊洲は良物件で話題になってるぞ

[4312: 匿名さん]

>>4308 匿名さん
このグラフの広告によると、このデータは東日本レインズより、平成元年以降建築、15,000万円以内のものを抽出して作成しているらしい。
指摘の通り母数や部屋の条件の記載が無いので、これが相場というのは少し乱暴ですが、少なくとも芝浦1丁目で2020/1～6の半年に坪450平均くらいで6件以上の成約があったということは分かります。それはGFTの最近の成約が坪450程度という主張の根拠となります。
一方でコロナでGFTの値段が下がったという根拠や坪400という根拠データは一向に示されません。

[4313: 匿名さん]

>>4306 匿名さん
コロナ最中にまずまず売れてるって根拠は？4月から何件？

>>4310 名無しさん
芝浦に住んでるね。これ>>4292 匿名さん
港区の土地勘ゼロ。ステマがひどい。逆効果

[4314: 匿名さん]

>>4312 匿名さん

このグラフ見て平均450って無理ない？430位に見えるんだけど。

[4315: 匿名さん]

直近６か月のGFTの総成約数は１３件。平均成約坪単価は460.4万円。最高値545、最低値393、成約平均の部屋の階数16.7階。これ以外に事実はありません。ブランズが坪500というのは妥当な値付け。芝浦は1丁目を中心に上昇基調にありますので、後に出るプラウドはより強気な価格で来ると予想されています。

[4316: 匿名さん]

芝浦は臭いし、GFTの辺りはドブ川がモロ横だからあそこは正直住むにはキツい。田町駅まで10分以上かかるし、実質海岸物件と言ってよいだろう。

[4317: 周辺住民さん]

GFTの奴らは粘着気質だから、名前出すと荒れるよ、確実に。
三井にブランド名をつけて貰えなかった可哀そうなノーブランドマンションだから、高級ブランドのパークコート浜離宮とか小石川を妬んで荒らしてるのも奴らだよ。

[4318: 匿名さん]

>>4314 匿名さん
ぱっと見て450くらいに見えたけど、厳密には440弱くらいかな。そこまで厳密に見たきゃ自分で補助線入れて検証しろよ。
でも論点はそこじゃないんだよね。
そうこう言ってる内に>>4315さんが正しいデータ教えてくれましたね。
ネガさんは何て反論するのかな。

[4319: 匿名さん]

定量的な指摘に対して、定性的…いや、感情的な反論してきました。勝負ありましたね。

[4320: 匿名さん]

駅前10分の中古の話なんてどうでもいいよ。
比較するなら近隣の新築でしょ。

[4321: 匿名さん]

>>4317 周辺住民さん
ブランド名が付かない田町徒歩10分以上のGFTの中古が坪450なら、ブランド名が付いて田町徒歩10分未満で新築のここが坪500は激安ですね！

[4322: 匿名さん]

>>4320 匿名さん
近隣の新築はローレルタワー浜松町とパークコート浜離宮くらいですかね。
浜松町エリアなので比較になるか分かりませんが、どうぞご自由に比較して語ってください。

[4323: 匿名さん]

GFTは坪416ね
すかさずフォロー入れてくるんだろうけどｗ
どこの誰か知らないがｗｗｗ

http://residence.nikkei.co.jp/buildings/59110

[4324: 匿名さん]

>>4323 匿名さん
〉価格相場とは、対象マンションの売出し事例や近隣のマンションの売出し事例を考慮して算出した想定価格となります。上記の予想価格は目安であり、実際の取引価格として保証するものではありません。

だって。近隣に同価格帯のマンションが無いから安く試算されているのでしょう。
>>4315の生データに対して説得力ゼロ。

[4325: 通りがかりさん]

ここ、ブランズの掲示板ですよね。

GFTのポジ投稿で埋め尽くされていますが、なぜでしょうか。
GFT住民が必死になってここを監視しているようにも感じるのですが、そういう物件は避けたいです。

[4326: 匿名さん]

>>4325 通りがかりさん
ここの坪500が高いか安いかのベンチマークとして、近隣で築年数も浅いGFTの中古価格が有効だからです。
GFTのポジ投稿なんてそんなにありましたか？ネガ投稿はありましたが。
結論は>>4315の通りで、プレミアム住戸を除いてもコロナ禍のここ半年のGFTの成約価格は坪440～450と推測されます。
そこからここを高いと見るか妥当と見るか。

[4327: 匿名さん]

GFTは坪410だってビッグデータにのってるじゃん
てか安いと困るの？
正直、坪410も450も目くそ鼻くそだおｗ

[4328: 匿名さん]

>>4315 匿名さん
グラフに数値が書かれてないから意味ないだろ、と書き込んだ者ですが、データありがとうございます。
こういう具体的な数字が出てくると納得します。
逆にこの資料を宣材として出してくる不動産屋に対して不信感ですね。印象操作しようとしてるのかと。消費者をバカにしてますね。
昔からGFTの名前を出すとこのスレは荒れますが、分譲時@330からよくまあここまで上がったと。相場って凄い

[4329: 匿名さん]

いちいち、GFTの単価が一番低い評価になってるサイト探してくる手法してどうすんの？こんかいい加減なサイトなら住まいサーフィンのがよっぽどまともでしょ。

そしてレインズ見ろ。それで一目瞭然。直近６か月のGFTの総成約数は１３件。平均成約坪単価は460.4万円。最高値545、最低値393、成約平均の部屋の階数16.7階。これ以外に事実はありません。ブランズが坪500というのは妥当な値付け。芝浦は1丁目を中心に上昇基調にありますので、後に出るプラウドはより強気な価格で来ると予想されています。

ブランズの戦略的にはプラウド出てくるまでどれだけ売れるか。条件の良い部屋はまだたくさん残ってる印象。買うならやはり角部屋か。

[4330: マンション検討中さん]

セレクトプランって何階までならまだ間に合います？

[4331: 匿名さん]

1次の売れ残りが38戸でほとんど動かず。
2次も予定が立っていない。
それが事実。ここの新築よりGFT中古のコストパフォーマンスの方が高いと(本当の)買い手が判断しているという事。

適正価格のマンションは粛々と売ってるのでコロナ云々の言い訳も通じないよ。

[4332: 匿名さん]

芝浦って交通利便性は本当にいいんですよね。

直通で行ける主な駅 ・竹芝2分（クルーズ船乗り場） ・品川3分（東海道新幹線・屋形船乗り場） ・汐留4分（商業施設・劇団四季・日テレ・勤務地） ・新橋4分（勤務地・飲み屋） ・白金台5分（プラチナ通りのお店） ・内幸町5分（日比谷ミッドタウン・勤務地・レストラン） ・有楽町6分（商業施設・勤務地・ビックカメラ） ・東銀座6分（銀座三越など中央通り方面の銀座） ・日比谷7分（勤務地・日比谷公園・帝国ホテルなど） ・東京駅8分（勤務地・すべての新幹線・丸ビル・Kitteなど・ホテル） ・お台場海浜公園8分（デックス東京・アクアシティ東京・ダイバーシティ・フジテレビなど） ・大手町9分（勤務地） ・日本橋9分（勤務地・デパート） ・神保町12分（中古本屋・スキースノボ用品・ゴルフ用品） ・恵比寿13分（レストラン・服飾・雑貨） ・水道橋14分（東京ドーム） ・青海15分（パレットタウン） ・渋谷17分（ヒカリエ・デパート） ・国際展示場正門17分（東京ビックサイトでモーターショーなど） ・浅草18分（海外の友人来たときに連れ行くなど） ・原宿20分（大人はあまり用はないかな） ・横浜21分（結婚式・中華街とか？） ・新宿22分（勤務地・デパート）
その他3キロ圏内にある商業施設・地域（自転車・タクシー・バス・車） ・麻布十番2km　（電車でも白金高輪経由で乗車時間4分） ・虎ノ門ヒルズ2.1km ・六本木ヒルズ2.4km ・アークヒルズ2.5km ・ミッドタウン2.9km
乗換が必要でタクシーでも少し遠めの場所というと表参道くらいでしょうか ・表参道20分（新橋経由乗り換え時間4分

羽田・成田ともにダイレクトアクセスができますが経路がいくつかありますね ・羽田空港 ?三田線から京急直通で国際線は17分、国内線は20分（エアポート快特）：562円 ?浜松町からモノレールで18分（空港快速）：483円 ＊国際線乗るときはモノレールでなく国際線ターミナル駅がある三田駅から行ったほうがいい。

ここまで乗り換えなく短時間で色々な場所にいける駅はそうそうないよね。

[4333: マンション検討中さん]

>>4329 匿名さん

GFTプラス1割が妥当って、それは売る側の論理ですよね。近隣の似た中古の市場価格プラス1割で売りたいと。坪500はチャレンジでそれなら十分利益出る。ということでしょう。
買いや妥当と評価されるのはプラマイゼロから3%くらいの時では？　

[4334: マンション検討中さん]

>>4332 匿名さん

そうだね。
中古は売れるのに、なんでここだけ売れないんだろうね？

[4335: 匿名さん]

>>4332
これ以上は望めないくらい芝浦は交通利便性がいいですね。芝浦エリアにおいても今月から駅改札直結の屋根付きデッキが利用開始、msbの完成と完全開業が来週に迫ってコロナ不況がある程度読めるようになれば売りやすい段階になりそう。港区一大きなスーパーあり、スタバは複数あり、大型本屋あり、公演多数、テラス型のカフェやレストランもたくさん増えて、新設小学校も建設中、レストランもmsbで30店舗以上増えて、エリアの充実も目を見張るものがあるね。

北東角部屋いいなあと。タワマンってダイレクトウインドウならやっぱり北がいいですよね。

[4336: 匿名さん]

GFTは長期売れ残りの中古が目立ちますね。
特に億越えは…。苦笑

[4337: マンション検討中さん]

GFTのエントランスって、豪華に見えます？

[4338: マンション検討中さん]

>>4335 匿名さん
なんで値段には触れないの？
売れない理由を考察してよ。

ブランズは首都圏で失敗続きだからね

[4339: 匿名さん]

>>4333 マンション検討中さん
GFTは田町駅徒歩10分で築5年の中古、こちらは田町駅徒歩8分の新築なので駅距離、経年を考慮すると1割以上の差はありそうですが、コロナ禍でも上昇基調の周辺中古相場からすると妥当から割安に転じつつあるのかもしれません。
後発のプラウドも今の状況だとより強気な価格でくると予想されているとのことなので、プラウド発表後にはこちらは割安評価になっている可能性もあるかと。
そうなると条件の良い部屋は既に無くなっている可能性が高いので、プラウドと比較検討したいところですが判断タイミングが難しいですね。

[4340: 匿名さん]

>>4334 マンション検討中さん
GFTで半年で13件の成約数は従来と比較して少ないので、中古が売れてるとも言えないでしょう。
私もそうですが、一期で買わなかった人はコロナの影響での中古の値下がり期待と野村の価格発表待ちで様子見でしょう。GFTの成約事例から値下がりはあまり期待できなさそうですが。
売る側も買う側も焦ってない状況かと。

[4341: 匿名さん]

>>4337 マンション検討中さん
GFTのポジ投稿はないけど、ネガ投稿はあるいい事例です。
エントランスがGFTよりブランズがいいので、1割差は安いという主張ですか？

[4342: 匿名さん]

>>4336 匿名さん
たぶん投資物件なんでしょうけど、以前から高値放置で掲載し続ける部屋はありますね。別に値下げして売り急ぐ必要もなく、そのうち相場が追いついて買い手が現れると思っているのでしょう。
ブランズの現状と少し似ていますね。

[4343: GFT住民]

いいですね、駅近ブランドタワマン。
住める人が羨ましいです。

[4344: eマンションさん]

東急と三井
ハセコーと清水
どう考えても答えは決まってる。

リビング天カセじゃ無くて
壁掛けだから格下？

ロビーが質素( シンプル) だから格下？

[4345: eマンションさん]

>>4343 GFT住民さん

同感です。
でもブランズをご検討の
ハイソな方々ってこんな
サイトに投稿するんですか？

[4346: 匿名さん]

平均坪５００のマンションを買われるわけですから、購入層は庶民からしたら十分ハイソな方ばかりでしょうね。ほかの新築と迷うとしたら、もう少し予算増やして白金ザスカイ、プレミストタワー白金高輪、パークハウス三田ガーデン、パークハウス高輪タワー、あるいは場所は離れますが、ブランズ豊洲のプレミア階、パークタワー勝どきミッドのプレミア階あたりになる感じと思います。

[4347: 匿名さん]

今は金利が低く共稼ぎが多いので、普通のサラリーマン夫婦が8,000万円台の物件を買っている時代です。
だから、この建物にハイソな雰囲気を求めて入居する方は少ないかと思います。

[4348: 匿名さん]

GFTって、三井のタワマンなの？
パークタワーとかパークシティとかだろ、三井って。
GFTが三井ブランドから外されたのは、勝どきよりも立地が悪いからか？

[4349: 匿名さん]

>>4346 匿名さん
その中で一般的な交通利便性はここが一番いいですよね。
ネガが全て簡単に論破されて、苦し紛れにイヤミで書いてるんだろうけど、普通は芝浦にハイソ感は求めませんよ。
ブランドより機能面重視の価値観の人が検討してると思います。

[4350: 匿名さん]

>>4348
なぜか異常にＧＦＴにかみついてこだわる方がいますね。ＧＦＴは三井含む複数デベによる
再開発マンションですから、スカイズやベイズ、勝どきザタワーと同じように筆頭デベであっても出資比率が過半数越えしていない場合は、自分のところのブランドラインの名前は付けず、各デベの総意で名前を考えるのが通例です。ＧＦＴの筆頭は三井だったので、ＧＦＴがその年のグッドデザイン賞を受賞したこともあり、三井レジのホームページでは当時大々的に代表マンションといして載せられていましたよ。ブランズはこのところブランド力少しずづ上がってきている気がします。