ブランズタワー芝浦ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー芝浦についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/index.html

所在地：東京都港区芝浦二丁目1番1(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩8分
　　　都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩9分
　　　ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 から徒歩8分※サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK(予定)
面積：40.03m2～125.15m2(予定)
売主：東急不動産株式会社 近鉄不動産株式会社 京浜急行電鉄株式会社 株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[1763: 匿名さん]

1次で価格が少しでも下がれば即買いします。東急さん期待しております

[1764: 匿名さん]

>>1753 マンション検討中さん
買う気満々だが要望書依頼きてない。。東急に連絡するんでしたっけ？そういう人多そう

[1765: 匿名さん]

年明けまでは受け付けないと言ってましたよ。
特定の部屋に偏りそうなので、価格調整するみたいです。その後かな。

[1766: マンション検討中さん]

>>1734
>>1745
ここの電気施設は地下です。今回の台風前に設計したから多分何の対策もないでしょう。
今回の台風で水害リスクをみんな考えるようになったので、さすがに無策では通りません。
何かの対策が取られることを望みます。

[1767: 匿名さん]

推定であれこれモノを言ってるだけではラチが開かない。一度詳しく聞いてみるのがいいよ。

[1768: マンション検討中さん]

>>1765 匿名さん
マンマニさん推奨部屋に固まりすぎ
調整入るのは間違いなし

[1769: マンション検討中さん]

いよいよ販売間近ですね。ローン1億をゆうに超えますが意外とすんなり借りれそうでさっさと契約したいです

[1770: マンコミュファンさん]

>>1769 マンション検討中さん
御英断を祝します。

[1771: 匿名さん]

>>1769 マンション検討中さん
実行まで行かないと、、

わかりませんよ

キャンセルになりませんように、、

[1772: マンコミュファンさん]

>>1771 匿名さん

ローンが通るかどうかよりも
デベのサクラか
酔狂かのどちらかだね

昨年末から芝浦のマンションの
成約件数も成約金額も鈍化して
新価格として下げて来てるのに

[1773: マンション検討中さん]

周辺中古相場を見れば割高である事は間違いない。
既に都内の中古は10月から下がってきたさ。

[1774: 匿名さん]

高けりゃ買わなきゃいいだけ

[1775: マンション検討中さん]

ブランズは調布でもアホな価格設定して結局値下げしてるからな。
みんなが買わなきゃ安くなる、資本主義の市場原理。

でもGFTが坪400万半ばで成約しているみたいだから、500万でも上層階はそこそこ売れそうな気がする。
逆にお見合いになる低層階は厳しいね。

[1776: 口コミ知りたいさん]

でも、他に同じぐらいの価格帯のライバルが不在でないの？
消去法で選ばざる負えない実需の人もいるでしょう

[1777: 匿名さん]

料亭の牡丹があった所が再開発されるようだけど、何ができるのかな。

[1778: 匿名さん]

>>1773
元々の売出価格が強気すぎた物件は確かに下げてきていますが、成約価格は相変わらずじり高で全然下がってませんね。自分は、買いたい立場で、知り合いの営業から情報をもらって成約推移を見てます。
広告物件なんて実際売れてるは３分の１程度なんですから、折込チラシを見てても本当のところは解りませんよ。
ここは、平均＠480ぐらいなら間違いなく早期完売。＠500を超えると多少長期化ってところですかね。周辺の相場と言っても、比較対象はカテリーナ、キャピタルマーク、グローブ、GFT以外は小規模物件ばかりだから、築年数や仕様の進化等考えたら特段割高ではないでしょう。

営業乙とか言わないでね。

[1779: マンコミュファンさん]

>>1775 マンション検討中さん

GFT の住人が喜ぶだけ。

アイランドは築古で戸数も多いから
ブランズに一番近接しているけど
ご利益が少ない。

上層階を検討する階層のお客様さんなら
あえて中古のGFT は選ばなくてもいいから私も貴殿に同感です。

[1780: マンコミュファンさん]

>>1778 匿名さん
GFT が坪平均330ぐらいだったのが
5年も経たないのに坪150も値上りするって
ある？

デベに乗せられている

[1781: マンション検討中さん]

それがあるんです。
3割上がった。芝浦で3割だから港区内陸はもっと上がってるんだけど。
当時買っていれば確実に転売益が出てたなぁ。

ただブランズタワーで同じような事象が起こる市況ではない。

[1782: 口コミ知りたいさん]

プレミストも2割上がってるね

[1783: 匿名さん]

>>1777
芝浦見番が4月に再生オープン。都内に現存する唯一の木造建築らしい。

『昭和初期、港区にあった芝浦花柳界の面影を伝える芝浦見番だった建物が今年４月、落語や日本舞踊などを体感できる区の伝統文化交流館に生まれ変わる。芸者の取り次ぎや精算をする見番では、都内に現存する唯一の戦前の木造建築物。建物の保存と利活用を求めていた住民は、「だれもが交流できる施設に」と歓迎する。』

[1784: マンコミュファンさん]

>>1783 匿名さん
抗争に巻き込まれ無い様に
防刃防弾ベスト要着用！

[1785: 匿名さん]

>>1780 マンコミュファンさん
ここ5年～10年で何がかわったかというと、円の価値が毀損したんですよ。

[1786: マンコミュファンさん]

>>1785 匿名さん
すみません

もう少し簡単に具体的に説明してもらえませんか？

[1787: 匿名さん]

>>1783
牡丹があった辺りからGFT周辺まで風情のある一角で中々良いよね。

[1788: 匿名さん]

>>1786 マンコミュファンさん
円安主導のインフレ

[1789: 通りがかりさん]

>>1783 匿名さん
ちげーよ

[1790: マンション検討中さん]

低金利は世界的な流れだしNYも日経も上がってる。
東京大阪札幌福岡の不動産価格が上がるのも当然の流れじゃないですか。
これで上がらなかったら日本オワコンってなりますけど。

物価指数も実は日銀目標を遥かに越えている気すらしてます。東京にすんでるからそう感じるだけか。地方はどうなんだろ。

[1791: 匿名さん]

>>1789
まず言葉遣いをちゃんとしようね。

[1792: マンション検討中さん]

>>1778 匿名さん

ここは坪単価520万
500万以下に下げないと大苦戦必至

[1793: マンション検討中さん]

>>1790 マンション検討中さん
給料上昇が物価上昇に追いついてない

[1794: マンション検討中さん]

>>1793 マンション検討中さん

不動産の価格は物価じゃないのよ

[1795: 匿名さん]

異様だわな

[1796: マンション検討中さん]

マンションだけが投機的な動きになっている。
まぁ、このあとどうなるかはバブル経験者ならわかるはず。

[1797: eマンションさん]

一軒屋と違ってマンションは
一つの物みたいに売買し易い
からね。

[1798: eマンションさん]

>>1796 マンション検討中さん
マンションだけはインフレだから
借金してでもマンション買わなきゃ。

明日は今日よりマンション価格上がるから
一日でも早いうちに。

売却益に達し無ければ賃貸に出す。

[1799: マンション検討中さん]

>>1795 匿名さん
実はマンションの70㎡よりも戸建70㎡の方が安いエリアが出始めている。
マンション価格だけ急上昇は異常だよ。
下がる時も急降下だよ。
下がりにくいのは都心の立地良しだけ。
ここは田町駅8分の駅遠

[1800: マンション検討中さん]

>>1798 eマンションさん
肝心の利回りはどうかな？
70㎡1.1億が標準的な価格なんだけど利回り4％に達するには賃料36.7万が必要。

[1801: 匿名さん]

>>1799 マンション検討中さん
戸建ての70平米とマンションの70平米が条件同じと言ってる時点で恥ずかしいと思った方がいいよ。

[1802: 匿名さん]

目黒の低地のミニ戸建てに一億円支払うような人が少なくなってきたと思う。

[1803: eマンションさん]

>>1802 匿名さん
同意
流動性の悪い戸建てより
何度でも売ったり買ったりできるマンション買わなきゃ。

そのうちメルカリ でマンション扱うよ

[1804: 匿名さん]

価格が上がる期待はまったくないが、長期的には家賃を払うよりはメリットがあると考えている。1次でどれだけ売れるかな

[1805: マンション検討中さん]

それは家賃よりローン返済が安くできた時代の話。
いまでは家賃＜返済になってしまっている。

それはどういうことか。自分が住めなくなったとき、貸そうにも毎月の追い金が必要になるということ。

ローン返済後は家賃が収入に！保険代わりに！
なんていう利回りマイナスの投資マンションを買っているのと同じことになっちゃうんだよ。

[1806: 匿名さん]

>>1805 マンション検討中さん

〉いまでは家賃＜返済になってしまっている。

この前提はあってるの？
頭金次第でどうにでも変わるはずだけど。

[1807: 匿名さん]

キャッシュフロー的観点
家賃20万円×12ヶ月×35年=8400万円
うーん、低金利時代、都心物件ではフルローンでも家賃より返済が少ない物件が大半だと思います。

ストック的観点
資産価値が半分になっても、資産価値ゼロの賃貸よりまし。

どう計算しても賃貸よりお得

[1808: マンション検討中さん]

それは修繕費が30年変わらない、エアコンもキッチンも給湯器もずーっと壊れない。前提の計算ね。

そんなのありえないでしょ？考え方が短絡的過ぎるんだよ。
築30年の芝浦のマンションに20万も返済して住み続けるのが幸せなのかなぁ？

[1809: 買い替え検討中さん]

お前らなんの話してるんだ？
戸建てだ賃貸だって次元のやつがなぜこの板に？

[1810: eマンションさん]

>>1809 買い替え検討中さん

お前ら
やつ

こう言う言葉遣いの輩が購入検討してると思うと背筋が寒くなる。

[1811: マンション検討中さん]

高台に住む戸建さんは富裕層？
富裕層が何故長谷工マンションにマウントを？

[1812: 匿名さん]

芝浦住民いる？

[1813: 匿名さん]

ここの裏側の通り沿いにある秀和などの古いマンション群にそのうち建て替えの動きが出てきそう。

[1814: マンション検討中さん]

3Aから3Sの時代へ

白金 芝浦 新橋

[1815: 匿名さん]

>>1814 マンション検討中さん
柔軟な発想で良いと思います

[1816: 匿名さん]

>>1813
それぞれ築年数が違うし、１ブロック丸ごと地上げして大型タワマンに建て替わるのは難しいんじゃない？
芝浦でもまとまった大きな土地がもう殆ど無くなってきて、大型タワマンが今後もバンバン建つような未来図は予想しにくい気がする。

それに、ここは既存地権者が居座る再開発物件じゃないというのが大きなポイントだよね。
再開発タワマンの住民スレを見たらどこも既存地権者が暴れ回って問題化してるじゃない？
建物や間取りの良し悪しや価格が希望に合う合わないはあるかも知れないけど、少なくとも管理組合が健全に運営される可能性が高いというのはデカいと思うな。

[1817: 匿名さん]

>>1816 匿名さん
地権者の方が良識ある事も多いから、一概にそうとは言えないよ。

[1818: 匿名さん]

芝浦のタワマンもここと野村とで当分打ち止め、と言うかネタ切れって感じかな。

[1819: 通りがかりさん]

牡丹一帯の跡地にタワマンが立つ可能性はあるかもね。

[1820: 匿名さん]

敷地の形があまり良くないみたいだしどうなのかなあ。

[1821: 通りがかりさん]

それはあるなぁ。ワンルームマンションたくさん建てそうだなーとも思った。

[1822: 匿名さん]

投資効率も良さそうだろうし。

[1823: 通りがかりさん]

大学生需要もあるからニーズ堅そうだしね。

[1824: 匿名さん]

>>1823 通りがかりさん
大学生にタワマンって、セレブじゃなきゃ無理。

[1825: 通りがかりさん]

>>1824 匿名さん
田町にある大学ってどこだっけ？考えてみよう。

[1826: 通りがかりさん]

>>1824 匿名さん
ってか大学生はタワマンの流れでは言ってない。ワンルームの流れだよね。よく読めよ。

[1827: 匿名さん]

>>1821
ワンルームマンション＋1階に飲食店って感じかな。

[1828: マンション検討中さん]

>>1825 通りがかりさん
出口が反対のK大学から芝浦は遠いな。

[1829: 匿名さん]

芝浦にも大学あるよ?

[1830: 通りがかりさん]

>>1828 マンション検討中さん
アホだなぁ。浜松町や大井町までk大学生いっぱいいるのに何にも知らんのだな。芝浦なんて近いほうで大喜びだよ。他にも大学あるけどね。

[1831: マンション検討中さん]

その大学生の親が子供のために新築タワマンの部屋をわざわざ買ったり、高い賃貸で借りるかな？
相当な富裕層だろうから長谷工をわざわざ選ぶかい？
選択肢は星の数ほど山手線や三田線にある。

[1832: マンション検討中さん]

地方から上京組大学生なら新幹線や空港でアクセスしやすい品川駅近の高輪や港南を選びそうだし、田町に拘る場合でも超駅近のカテリーナとかを選ぶんじゃない？
他に無数の選択肢がある中で大学生の4年程度の期間のために親がBTSを選ぶ理由とは？

[1833: 匿名さん]

>>1820 匿名さん
今、隣の第二石上ビルと一緒に解体工事してますよ。
いったん駐車場にしてタワマンかオフィスビル建てる可能性は否定できないね。
眺望的にはそんなに影響ないかな。

[1834: 匿名さん]

>>1831 マンション検討中さん
地方の富裕層をナメたらあかんよ。
子供、特に娘の場合、コスパ度外視で安全性優先で物件を選ぶよ。
もし自分が地方在住で娘をKOに通わせるならば、三田エリア、白金高輪エリアを選ぶけどね

[1835: 匿名さん]

>>1834 匿名さん
地方に限らず、相続税対策と卒業後は賃貸に出すことも視野に入れてマンション買う人はいますよね。
そういう人がこの物件を選ぶかは分かりませんが。

[1836: 匿名さん]

>>1833 匿名さん

住○会のお隣のビル？
なかなかしびれますね。

[1837: マンション検討中さん]

1LDKはボンボン学生頼みか、情けないマンションだな。
50人くらい住んでくれるといいね。

[1838: 匿名さん]

>>1837 マンション検討中さん
大学生の半分は奨学金。それともカジノで100億負けた人の例？

[1839: 匿名さん]

>>1836 匿名さん
はい、住吉会芝浦事務所の道路挟んで向かいのビルです。グーグルマップにも載ってるんだし別に伏せ字にする程のものじゃないでしょ。
すぐ横にフェイム芝浦もありますが、害なく普通に暮らしてますよ。

[1840: 通りがかりさん]

>>1832 マンション検討中さん
馬鹿丸出しで笑える。大学生が選ぶのは大学からの距離。田町や品川あたりの賃貸の動向知らないのがよくわかるね。

[1841: マンション検討中さん]

ほんで？お金持ちのご子息様は我らがブランズタワーを選ぶのです！ってか？

それがここを検討している人にとってメリットのあること？

[1842: マンション検討中さん]

今後子供を持つので愛育が近いここにしようかと。待機児童どうなんでしょう？

[1843: 匿名さん]

>>1842 マンション検討中さん
田町は保育園余ってるから、0歳児から入れるなら100%入れるよ。マジで。

[1844: 匿名さん]

>>1842 マンション検討中さん
詳しいことは区役所行って聞いてみなよ。マジで楽勝で入れるよ。

[1845: eマンションさん]

>>1834 匿名さん
娘　3A で
親父　芝浦？
どんだけアンバランスなのか
見栄なのか！

[1846: 匿名さん]

>>1845 eマンションさん
は？

[1847: マンション掲示板さん]

>>1845 eマンションさん
もうこういうコメント飽きた

[1848: 匿名さん]

>>1845 eマンションさん
読解力ゼロの馬鹿発見。こんな奴が検討してるとか怖いわー

[1849: 匿名さん]

長谷工のタワマンっていうのが技術や経験値でネガティブ要素。オリンピックがなければここもスーゼネだっただろう。

[1850: 匿名さん]

>>1845 eマンションさん

誰もそんなこと、言ってない。

[1851: 匿名さん]

モデルルーム行ってきたけど、特に特徴も無い、魅力のないタワーマンションだね。このレベルで坪530はタカスギさんです。

[1852: 匿名さん]

なんだか芝浦のマンション云々よりも
芝浦のマンションを検討する人たちの
民度が気になる。

[1853: 匿名さん]

平米あたりの管理費と修繕費、べらぼうに高いね。
ブランズ豊洲よりや白金ザスカイよりも高い。

技術員とか、無駄な管理人雇えば、そうなるわな。

[1854: マンション検討中さん]

>>1841 マンション検討中さん

詰まる所そこだよね。
地方の富豪ご子息が海抜ゼロメートル地帯の駅遠マンションを選ぶのか？
もし選ぶとすれば買うのか賃貸か？
それで住民にはどんなメリットが？
賃貸需要があれば投資。
でもランニングコスト高いんだなここは。

[1855: マンション検討中さん]

>>1853 匿名さん

結局ここは誰をターゲットに企画されたの？
芝浦最高価格なのに駅遠、低仕様、眺望良い部屋は一部
三田や白金や麻布に興味がなくて芝浦が好き過ぎる人？

[1856: 匿名さん]

管理費410～415円/㎡
修繕費165円～170円/㎡
合計575円～585円/㎡

[1857: 匿名さん]

↑これが元凶

[1858: マンション検討中さん]

修繕費は最終的にいくらまで上がりますか？
上がりきる前に売り逃げした方が良い水準？

[1859: 匿名さん]

管理会社が東急コミュニティだからってぼったくりすぎ！ここは検討者から相当ツッコミ入るでしょうね。管理費と修繕積立金は再検討が必要では？もう少し管理の時間や人員を工夫して。恐らく入居者の大半は平日日中は仕事か学校など外にいる場合がほとんど。会えないコンシェルジュにいくら払わされるの？ここは麻布、青山と違い、手厚ければお金はいくらでも払うという層ではないよ。

[1860: マンション検討中さん]

>>1859 匿名さん
至極もっとも。
金持ちほど、無駄なことにお金払わなそうだけどね。
その人員に給与分の価値があれば、だれもな文句言わない。
しかし、今回のケースは、明らかに余剰。

カフェのアルバイトとかいるか？？自販機おけばいいじゃない。ホント無駄。

[1861: 匿名さん]

>>1860 マンション検討中さん
でもね、もう概要だしちゃってるから、撤回は難しいんじゃない。
管理費においてもその人件費の割合は、10円/平米くらいでしょ。

[1862: マンション検討中さん]

管理費に関する記事
https://wangantower.com/?p=16656

某マンションでは、管理費の半分近くを【人件費】が占めているらしいですよ。内訳なんて、他も大して変わらないのでは。
https://twitter.com/garibenZ/status/1167465223617253378