ブランズタワー芝浦ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー芝浦についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/index.html

所在地：東京都港区芝浦二丁目1番1(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩8分
　　　都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩9分
　　　ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 から徒歩8分※サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK(予定)
面積：40.03m2～125.15m2(予定)
売主：東急不動産株式会社 近鉄不動産株式会社 京浜急行電鉄株式会社 株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
東急不動産「港区プロジェクト」【ブランズ愛宕虎ノ門＆ブランズタワー芝浦】
https://www.sumu-log.com/archives/15825/
タワーマンションゲストルーム訪問(3) ブランズタワー芝浦 “ゲスト・スーペリア”
https://www.sumu-log.com/archives/38106/
今おすすめしたい新築マンション　ブランズタワー芝浦＆プラウドタワー芝浦【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/41393/

[15807: 匿名さん]

芝浦は気にならないけど港南は航路の真下だからそれなりに騒音は気になる。

[15808: 匿名さん]

>>15801 匿名さん
つまりリスクテイクした方は正解だったという事ですね。当初高いと言われていた値付けも大規模再開発の期待値も含んでデべ側が設定されたかと思いますが、今後芝浦港南を坪400台ではまず買えないでしょう。むしろこれからが大規模再開発が形になってくるのでポジティブでしかない。内陸主体の再開発と言われようが、エリア的には確実に恩恵あるし、内陸とも連動するからね芝浦港南は　

[15809: 匿名さん]

>>15807 匿名さん
港南も場所によるけど、天王洲アイル付近は現地確認済みですが、地上ではけっこう気になります。
ただし、部屋の中での影響は軽微で、過剰に心配していた部分が無くなったので、急激な値上がりにつながったと思っています。
港南の値上がり抑制が芝浦にも一定度影響していたので、これから相場は一段上がりますよ。少なくとも芝浦の相場が下がる未来はないので、買うなら早いに越したことはないでしょうね。

[15810: 匿名さん]

芝浦は古くからの住宅地。大型トラックも少ないし、騒音問題も無いです。港南よりも住環境が圧倒的に優れてる。

[15811: 匿名さん]

>>15808 匿名さん
えっ！とんでも思考回路だね。

[15812: マンション検討中さん]

>>15811 匿名さん
まぁどんなにネガしようが芝浦は上がってるわけで。

[15813: 匿名さん]

いずれにせよ、飛行機騒音は現地で確認した方がいいね
自分は金もらっても港南のうるささは無理

[15814: 匿名さん]

>>15812 マンション検討中さん
ネガというか、ただの事実の羅列。それをネガと感じるのは、そういうネガティブな状況を認めている事になるからね。

内陸の@550の同時期分譲マンションはすでに@650とかになっているからね。ここは未だに@500の評価。

[15815: 匿名さん]

>>15808 匿名さん
リスクテイクして含み益が増えるのならばいいけど、リスクテイクして得た大きな含み損が相場の上昇で若干目減りしたというだけの状況でしょ。
なぜリスクテイクして正解だったと言えるのか、謎。

[15816: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[15817: 匿名さん]

>>15807 匿名さん

全く気になりませんよ

[15818: 匿名さん]

>>15810 匿名さん

芝浦も港南も不来るからの住宅地です。むしろ、工場は芝浦のほうが多かった。
昭和の終わりまで三井製糖のプラントがあった場所に芝浦アイランドが作られた
のです。

[15819: 匿名さん]

>>15810 匿名さん

芝浦も港南も古くからの住宅地です。むしろ、工場は芝浦のほうが多かった。
昭和の終わりまで三井製糖のプラントがあった場所に芝浦アイランドが作られた
のです。

[15820: 匿名さん]

>>15819 匿名さん
今、白金台で空から見る港区の展示やってますね。区民なら5/5は無料だったので散歩ついでに行きました。
品川インターシティが運河だったのは少し驚き。だからゼロメートルの地下まで公開空地のような作りになっていて、浸水エリアなんですね。
芝浦も港南も倉庫街というのはその通りです。

[15821: 匿名さん]

>>15820 匿名さん
昔は、港南も芝浦も線路で遮られた隔離エリアではあった

[15822: 匿名さん]

>>15821 匿名さん

それが高輪ゲートウェイシティで東西分断が解消されると
芝浦の位置づけはまた一気に上がるでしょう。
　

[15823: 匿名さん]

>>15820 匿名さん

あそこはもともとテニスコートだった。セントラルガーデンはあえて掘り下げてある。

[15824: 口コミ知りたいさん]

森永芝浦ビルは解体後どうなるのでしょう

[15825: 匿名さん]

>>15815 匿名さん
転売で即利益出てる制約事例も出てるのに、なぜあたかも含み損を把握しているのかのように語れるの。過去と現在の含み損益を数値で語ってください。
あ、内陸との比較論は良いのでまず本物件で出してよ笑

[15826: マンション検討中さん]

>>15806 匿名さん
在庫が少ないから仕方なく芝浦、港南も見ているだけじゃない？

[15827: 通りがかりさん]

内陸は今まで下支えしていたとこと乖離してきてるから、相続税対策が強化されたら一気に価格崩壊する可能性あるね。最高裁でそういった判例も出てるし、国税局もメスを入れる気満々みたいだからね。
https://youtu.be/vlxP0WeboaA

[15828: マンション検討中さん]

>>15731 匿名さん

芝浦エリアは建築物の絶対的な良さなら2005年前後の物件が良いとか言ってるけど、耐震構造や外廊下のタワマンこ仕様が高いとは思えませんね。
そもそもタワマンで耐震構造や外廊下の物件は検討から除外しています。

[15829: 匿名さん]

>>15822 匿名さん
高輪GW駅の湾岸側は港南でしょ。芝浦はあまり関係ないよ。
環4も港南だし

[15830: 匿名さん]

>>15825 匿名さん
2019年11月→2022年3月の都区部中古市場平均は、＋24％の上積みです。
本来はこの程度のキャピタルゲインは得られるはずですが、本物件の成約物件はこの程度のパフォーマンス出てないですよね。
このご時世でビフォコロナ価格で残債割れしている新築タワマン物件なんて皆無です。コロナによる国の財政出動に救われましたね。ただ、それは物件の価値が上がったわけでなく、円の価値が毀損されただけの話。
もし、コロナショックがなければ即含み損物件でしたよ。

[15831: 匿名さん]

>>15829 匿名さん
この円内のマンションの恩恵が大きいと思うけど、芝浦の方が広いんじゃないかな。

[15832: 匿名さん]

>>15831 匿名さん
この青円内のアドレスは、高輪50％、港南35％、芝浦15％ですね。

[15833: 匿名さん]

港南1、2にマンションはほぼ無いけど、芝浦4はマンションが多い。マンコミ的には芝浦の方が恩恵大きそう。

[15834: 匿名さん]

高輪65％
港南25％
芝浦10％

[15835: 匿名さん]

>>15825 匿名さん
で、そのおっしゃってる含み益っていかほどなのでしょうか？まさかこの上げ相場の中で1割とか言わないですよね。諸経費でほとんど消えてしまいます

[15836: 匿名さん]

>>15830 匿名さん
含み損の話と含み益の話を分けて教えてください。
含み損だったとそこまで断定していえるのは何故ですか？昨年時点の成約事例でも既に含み益でてるのですが。上がり幅の話ではないです。

含み益に関しては新築と中古切り分けるべきでしょ。
5年10年前の物件は日銀政策やら新築高騰によっても中古相場上がってるんだから当時の購入価格からしたらそりゃ上がるでしょ。それと新築比べてもね。ブランズ同時期の新築の平均上積みは+24%なんですか？ブランズ含めこれからの成約事例次第なはずだけど知ってるなら教えて。
むしろコロナショックは物件価値下がるとも言われてましたし、当時は今がピークだとも言われてましたが、言ってた人的外れで結果的に含み損どころか含み益も出始めているのはポジティブでしょ。2年前と比べても今は建築費高騰などで今後の新築出物が高くなる事も見えているのはマンマニの掌返し見ればわかる事だし、本物件は更に近くの住友が芝浦に出来たら築浅中古のブランズは上がるし。
あれがなかったら含み損だったなどたらればの話してるのナンセンスだよ。不動産てそういうもんだし

[15837: 評判気になるさん]

横から失礼。購入者だけど以前査定したら購入価格のmin12%-max20％程度上がってたよ。実際それで成約出来るか分からないし、今は売りに出さないけど

[15838: 匿名さん]

ブランズは立地が抜群に良いですよね。田町駅に一番近いポジション。

[15839: 匿名さん]

>>15837 評判気になるさん
成約ベースでお願いします

[15840: 匿名さん]

>>15836 匿名さん
新築と中古を分けてって、転売市場は中古市場が主戦場ですが

[15841: 匿名さん]

物件単体での買う・買わないの判断の結果論なら市況も含めた絶対評価です。
もし新築同士の相対評価だとすれば、難しいけど、同時期分譲・引き渡しの同価格帯のマンション同士で比較しないと。詳しくないけど、2年前に比較に出てたのはブランズ豊洲やザスカイ白金かな。
GFTとかの芝浦中古との比較も可能だけど、リセール考えるなら、新築より中古有利だからね。

[15842: 匿名さん]

>>15836 匿名さん
むしろコロナショックは物件価値下がるとも言われてましたし、当時は今がピークだとも言われてましたが、言ってた人的外れで結果的に含み損どころか含み益も出始めているのはポジティブでしょ
↑
誰が物件が下がると言ってました？一部の素人でしょ。そんな事言ってたの。一時的に2020年4月は狼狽売りはありましたが、概ね財政出動による貨幣価値の希薄化は予想できましたが。少なくとも私は。当然、資産インフレを予想して動きましたよ。
少なくともコロナショックがなければ、この物件はとんでもない量の先着順を抱えていたか、値引き販売対象になってましたよ。

本物件は更に近くの住友が芝浦に出来たら築浅中古のブランズは上がるし。
↑
他物件ができるから本物件も上がるというのはただの妄想です。そもそも住友がどの価格で出してくるか知りもしないのに。住友は利益を最大限にしてきますが、一方で現実主義です。

あれがなかったら含み損だったなどたらればの話してるのナンセンスだよ。
↑
相対的な含み損の話です。資産価値という観点での不動産は相対評価が全て

[15843: マンション検討中さん]

年収900万円、貯金1,500万円で3LDK買えますか？

[15844: 匿名さん]

>>15833 匿名さん
大して変わらん。
やはり高輪GWの再開発は、内陸向けの再開発だと再認識できたよ。ありがとう

[15845: 匿名さん]

高輪芝浦三田あたりの恩恵が大きいですね。

[15846: 匿名さん]

>>15836 匿名さん
当時の購入価格からしたらそりゃ上がるでしょ。
↑
誰も5年前10年前の分譲価格とは比較してない。2019年11月の市況と今の市況との比較。indexみたいなもの。
ちなみに2014年→2022年は＋60％だからな。平均で。一次取得者が可哀想

[15847: 匿名さん]

>>15841 匿名さん

https://twitter.com/mansiontesla/status/1522223209101524993?t=zOLqNb5D...

[15848: 匿名さん]

>>15833 匿名さん

港南の地価は高輪ゲートウェイ駅開業から、以降爆上げしていますね。
普通に考えて物理的距離が一番近い港南エリアが恩恵大でしょう。
芝浦エリアも同様に好影響が期待でします。

[15849: 匿名さん]

令和2年は東京都内値上がり1位になったようですね。

https://www.mlit.go.jp/page/kanbo01_hy_007390.html

[15850: 匿名さん]

>>15831 匿名さん

このあたりの地理が分かっていませんね。白金高輪や高輪台からは
山を越える形になるので徒歩では高輪ゲートウェイにとてもいけませんよ。
港南エリアや芝浦エリアはフラットな場所を徒歩10－20分程度なので
生活利便性に寄与するのは東側でしょう。

[15851: 匿名さん]

品川駅周辺まちづくり計画でも、芝浦港南側の歩行者ネットワークについては
相当整備する計画になっていますが、西側の高輪方面は既存の道路だけで広い
第一京浜を渡る手段さえ言及されていません。高輪ゲートウェイは芝浦・港南
エリアに恩恵大でしょう。

[15852: 匿名さん]

>>15850 匿名さん
山を越えるので徒歩でゲートウェイ駅行けないっていうのと、芝浦港南は線路を越えるから徒歩でゲートウェイ駅にとても行けない、というのは同じレベルの話でしょ。
もっと内陸の地理を勉強した方がいいよ

[15853: 匿名さん]

>>15851 匿名さん
第一京浜の上に人工地盤による駅前広場ができるからな。そもそも第一京浜を渡る必要がない。

http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2017/09/post-72f1.html

[15854: 匿名さん]

>>15849 匿名さん
それを出遅れ補正という。大事なのは、継続性があるかどうか

[15855: 匿名さん]

山手線駅力スレでもよく議論されてるけど住環境を考えたら芝浦一択なんだよな。

[15856: マンション掲示板さん]

港区タワマンで久々の供給なのに、初っ端から値引きしてた伝説の物件だからな。

立地と間取りはいいのに、多くの人がいやがる燻んだピンクとか、もう色々と味噌がつきすぎなのよ。

値段問題はそれなりに市場がついてきたのに、推ししきれないのはそのあたりのリスクが大きいから。

高いものは妥協して住むものじゃない。自分は妥協できても次の買い手は妥協しない。

プラウドも間取りと生活動線と管理費と駅距離が酷すぎるから同じこと。毎日毎月うんざりしながらローンを払うことになる。

リセールかQOLか、どちらかは徹底したいけど、どちらもきついのがね。埋立地ならリセールとマンションそのものの質はほしいが、どのみち行き先もないから芝浦と心中するしかないね。