ブランズタワー芝浦ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー芝浦についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/index.html

所在地：東京都港区芝浦二丁目1番1(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩8分
　　　都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩9分
　　　ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 から徒歩8分※サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK(予定)
面積：40.03m2～125.15m2(予定)
売主：東急不動産株式会社 近鉄不動産株式会社 京浜急行電鉄株式会社 株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[15787: 匿名さん]

https://twitter.com/Poepoe64938368/status/1522718314429960194?t=98Qhs_...

だそうです。

[15788: 匿名さん]

>>15786 検討板ユーザーさん
港南は品川埠頭が物流拠点でもあるので大型トラックとか多いんだよね。芝浦の方が住環境が良いです。

[15789: 匿名さん]

>>15788 匿名さん

住環境は港南のほうが優れている。

[15790: 匿名さん]

>>15789 匿名さん
あり得ないでしょ。港南は物流拠点だし、交通死亡事故も多いエリア。飛行機騒音も航路真下の港南の方が大きい。断然芝浦の方が優れてるよ。

[15791: 通りがかりさん]

>>15787 匿名さん
山手線外側は坪500台が限界値っていうのは同意。

[15792: 通りがかりさん]

>>15787 匿名さん
山手線外側は坪500台程度が限界値っていうのは同意。山手線内側に富が集中する構図は変わらないだろうね。
資産価値とか気にせず住むなら芝浦はいいとこだよ。

[15793: 匿名さん]

月島は坪600に到達してるから芝浦もそのうち坪600行くと思う。

[15794: 匿名さん]

>>15793 匿名さん
あそこがその位だから、ここもそのうち同じ価格になる、というのは全て幻想です。

[15795: 匿名さん]

芝浦は住環境も良いしポテンシャルは高いでしょう。

[15796: 匿名さん]

>>15792 通りがかりさん

以前は、芝浦ネガは山手線外側は坪300台程度が限界値って言ってましたよ。

[15797: 匿名さん]

そのうち芝浦は坪700が限度って言うのでしょう。

[15798: 匿名さん]

>>15797 匿名さん
その時は内陸は@1500だろうね

[15799: 匿名さん]

約2年前のこのスレの冒頭を読み返すと面白いですね。当時のネガは、｢坪500超は高すぎる、坪420くらいだ｣という主張でしたね。

[15800: 匿名さん]

>>15799 匿名さん

今は芝浦や港南は中古でも条件が良い部屋は坪500で成約していますからね。

[15801: 匿名さん]

>>15799 匿名さん
ネガというか、それで大撃沈したじゃないの、ここ。
コロナショックの財政出動のおかげで市況が大幅に上がって、やっとトントンになっただけ。
それを2年前のネガがとか思ってしまうのは、あまりにも浅い。
資産インフレによる上ぶれ分の利益はデベに、その間のリスクテイクは早期契約者に。そういう状況ですよ

[15802: 匿名さん]

>>15800 匿名さん
GFTと同時期分譲のパークシティ大崎は、すでに@650オーバーの世界ですね。

[15803: 匿名さん]

>>15790 匿名さん

港南は交通事故少ないですよ。警視庁の交通事故マップ見ればわかります。交通事故が多いのは街の真ん中を幹線道路が縦横に横切る豊洲ですね。

[15804: 匿名さん]

マンションレビューによる各マンションの最新相場（高い順）。
Vタワーは別格として、築10－15年クラスの各マンション揃って
坪400万以上。こう見ると新築の値付けは妥当と言うか割安に思います。

品川Ｖタワー　　　　　　　　　　　　　624万円
グローバルフロントタワー　　　　　　　535万円
キャピタルマークタワー　　　　　　　　484万円
ワールドシティタワーズブリーズ　　　　480万円
芝浦アイランドグローブタワー　　　　　462万円
ワールドシティタワーズアクア　　　　　444万円
芝浦アイランドケープタワー　　　　　　442万円
品川タワーフェイス　　　　　　　　　　434万円
ワールドシティタワーズキャピタル　　　423万円
パークタワー芝浦ベイワード　　　　　　415万円
パークタワー品川ベイワード　　　　　　413万円
コスモポリス品川　　　　　　　　　　　403万円

[15805: 匿名さん]

>>15790 匿名さん

飛行機騒音は港区内では全く問題になるレベルではありません。
その証拠に、飛行機飛び始めてからのほうが港南のマンションは
値上がりが加速しています。

[15806: 匿名さん]

>>15790 匿名さん

三井の湾岸レポートによるとマンション値上がり率は港南と芝浦が
ワンツーですね。飛行機の音は影響ないことの証明でしょう

[15807: 匿名さん]

芝浦は気にならないけど港南は航路の真下だからそれなりに騒音は気になる。

[15808: 匿名さん]

>>15801 匿名さん
つまりリスクテイクした方は正解だったという事ですね。当初高いと言われていた値付けも大規模再開発の期待値も含んでデべ側が設定されたかと思いますが、今後芝浦港南を坪400台ではまず買えないでしょう。むしろこれからが大規模再開発が形になってくるのでポジティブでしかない。内陸主体の再開発と言われようが、エリア的には確実に恩恵あるし、内陸とも連動するからね芝浦港南は　

[15809: 匿名さん]

>>15807 匿名さん
港南も場所によるけど、天王洲アイル付近は現地確認済みですが、地上ではけっこう気になります。
ただし、部屋の中での影響は軽微で、過剰に心配していた部分が無くなったので、急激な値上がりにつながったと思っています。
港南の値上がり抑制が芝浦にも一定度影響していたので、これから相場は一段上がりますよ。少なくとも芝浦の相場が下がる未来はないので、買うなら早いに越したことはないでしょうね。

[15810: 匿名さん]

芝浦は古くからの住宅地。大型トラックも少ないし、騒音問題も無いです。港南よりも住環境が圧倒的に優れてる。

[15811: 匿名さん]

>>15808 匿名さん
えっ！とんでも思考回路だね。

[15812: マンション検討中さん]

>>15811 匿名さん
まぁどんなにネガしようが芝浦は上がってるわけで。

[15813: 匿名さん]

いずれにせよ、飛行機騒音は現地で確認した方がいいね
自分は金もらっても港南のうるささは無理

[15814: 匿名さん]

>>15812 マンション検討中さん
ネガというか、ただの事実の羅列。それをネガと感じるのは、そういうネガティブな状況を認めている事になるからね。

内陸の@550の同時期分譲マンションはすでに@650とかになっているからね。ここは未だに@500の評価。

[15815: 匿名さん]

>>15808 匿名さん
リスクテイクして含み益が増えるのならばいいけど、リスクテイクして得た大きな含み損が相場の上昇で若干目減りしたというだけの状況でしょ。
なぜリスクテイクして正解だったと言えるのか、謎。

[15816: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[15817: 匿名さん]

>>15807 匿名さん

全く気になりませんよ

[15818: 匿名さん]

>>15810 匿名さん

芝浦も港南も不来るからの住宅地です。むしろ、工場は芝浦のほうが多かった。
昭和の終わりまで三井製糖のプラントがあった場所に芝浦アイランドが作られた
のです。

[15819: 匿名さん]

>>15810 匿名さん

芝浦も港南も古くからの住宅地です。むしろ、工場は芝浦のほうが多かった。
昭和の終わりまで三井製糖のプラントがあった場所に芝浦アイランドが作られた
のです。

[15820: 匿名さん]

>>15819 匿名さん
今、白金台で空から見る港区の展示やってますね。区民なら5/5は無料だったので散歩ついでに行きました。
品川インターシティが運河だったのは少し驚き。だからゼロメートルの地下まで公開空地のような作りになっていて、浸水エリアなんですね。
芝浦も港南も倉庫街というのはその通りです。

[15821: 匿名さん]

>>15820 匿名さん
昔は、港南も芝浦も線路で遮られた隔離エリアではあった

[15822: 匿名さん]

>>15821 匿名さん

それが高輪ゲートウェイシティで東西分断が解消されると
芝浦の位置づけはまた一気に上がるでしょう。
　

[15823: 匿名さん]

>>15820 匿名さん

あそこはもともとテニスコートだった。セントラルガーデンはあえて掘り下げてある。

[15824: 口コミ知りたいさん]

森永芝浦ビルは解体後どうなるのでしょう

[15825: 匿名さん]

>>15815 匿名さん
転売で即利益出てる制約事例も出てるのに、なぜあたかも含み損を把握しているのかのように語れるの。過去と現在の含み損益を数値で語ってください。
あ、内陸との比較論は良いのでまず本物件で出してよ笑

[15826: マンション検討中さん]

>>15806 匿名さん
在庫が少ないから仕方なく芝浦、港南も見ているだけじゃない？

[15827: 通りがかりさん]

内陸は今まで下支えしていたとこと乖離してきてるから、相続税対策が強化されたら一気に価格崩壊する可能性あるね。最高裁でそういった判例も出てるし、国税局もメスを入れる気満々みたいだからね。
https://youtu.be/vlxP0WeboaA

[15828: マンション検討中さん]

>>15731 匿名さん

芝浦エリアは建築物の絶対的な良さなら2005年前後の物件が良いとか言ってるけど、耐震構造や外廊下のタワマンこ仕様が高いとは思えませんね。
そもそもタワマンで耐震構造や外廊下の物件は検討から除外しています。

[15829: 匿名さん]

>>15822 匿名さん
高輪GW駅の湾岸側は港南でしょ。芝浦はあまり関係ないよ。
環4も港南だし

[15830: 匿名さん]

>>15825 匿名さん
2019年11月→2022年3月の都区部中古市場平均は、＋24％の上積みです。
本来はこの程度のキャピタルゲインは得られるはずですが、本物件の成約物件はこの程度のパフォーマンス出てないですよね。
このご時世でビフォコロナ価格で残債割れしている新築タワマン物件なんて皆無です。コロナによる国の財政出動に救われましたね。ただ、それは物件の価値が上がったわけでなく、円の価値が毀損されただけの話。
もし、コロナショックがなければ即含み損物件でしたよ。

[15831: 匿名さん]

>>15829 匿名さん
この円内のマンションの恩恵が大きいと思うけど、芝浦の方が広いんじゃないかな。

[15832: 匿名さん]

>>15831 匿名さん
この青円内のアドレスは、高輪50％、港南35％、芝浦15％ですね。

[15833: 匿名さん]

港南1、2にマンションはほぼ無いけど、芝浦4はマンションが多い。マンコミ的には芝浦の方が恩恵大きそう。

[15834: 匿名さん]

高輪65％
港南25％
芝浦10％

[15835: 匿名さん]

>>15825 匿名さん
で、そのおっしゃってる含み益っていかほどなのでしょうか？まさかこの上げ相場の中で1割とか言わないですよね。諸経費でほとんど消えてしまいます

[15836: 匿名さん]

>>15830 匿名さん
含み損の話と含み益の話を分けて教えてください。
含み損だったとそこまで断定していえるのは何故ですか？昨年時点の成約事例でも既に含み益でてるのですが。上がり幅の話ではないです。

含み益に関しては新築と中古切り分けるべきでしょ。
5年10年前の物件は日銀政策やら新築高騰によっても中古相場上がってるんだから当時の購入価格からしたらそりゃ上がるでしょ。それと新築比べてもね。ブランズ同時期の新築の平均上積みは+24%なんですか？ブランズ含めこれからの成約事例次第なはずだけど知ってるなら教えて。
むしろコロナショックは物件価値下がるとも言われてましたし、当時は今がピークだとも言われてましたが、言ってた人的外れで結果的に含み損どころか含み益も出始めているのはポジティブでしょ。2年前と比べても今は建築費高騰などで今後の新築出物が高くなる事も見えているのはマンマニの掌返し見ればわかる事だし、本物件は更に近くの住友が芝浦に出来たら築浅中古のブランズは上がるし。
あれがなかったら含み損だったなどたらればの話してるのナンセンスだよ。不動産てそういうもんだし