ブランズタワー芝浦ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー芝浦についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/index.html

所在地：東京都港区芝浦二丁目1番1(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩8分
　　　都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩9分
　　　ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 から徒歩8分※サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK(予定)
面積：40.03m2～125.15m2(予定)
売主：東急不動産株式会社 近鉄不動産株式会社 京浜急行電鉄株式会社 株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[15707: 素人さん]

>>15702 周辺住民さん
もうちょいわかりやすくまとめてもらうと助かる。
何が言いたいのかがよくわからない。。

[15708: 匿名さん]

>>15707 素人さん
多分だけど、

・芝浦は今まではリーマンが買える港区が売りだった
・ここからは、パワカの壁である@550を越えるのは厳しい
・実需のアップサイドも望めない立地
・一次取得者はご愁傷様

だと思う

[15709: 口コミ知りたいさん]

>>15708 匿名さん
まさにその通りだと思う。中途半端な立地だから富裕層も呼び込めてないんだよね、、

[15710: 匿名さん]

以前は坪500の壁といってたけど、普通に東急は値上げしたし。次は600の壁ですか。

[15711: マンション検討中さん]

>>15708 匿名さん
全然まさにその通りじゃないと思うのは私だけかな笑
部下にこんな説明されたら、詰め倒してるなぁ。。。

＞パワカの壁である@550を越えるのは厳しい
なんで？そもそもパワ力の壁って550だったの？
そもそもここの単価平均いくら？

＞実需のアップサイドも望めない立地
なんで？逆に実需のアップサイドが望める立地って何？

[15712: 匿名さん]

>>15711 マンション検討中さん
パワハラ上司？

[15713: マンション検討中さん]

>>15712 匿名さん
そういう回答しかこないんだろうなというのも想定済みですね笑

詰め＝パワハラという短略的思考しかできないから、あのような投稿内容になるんだろうなと思います

[15714: マンション検討中さん]

失礼タイポです
短略的→短絡的

[15715: マンション検討中さん]

>>15711 マンション検討中さん
逆に聞きたいけどバワカの壁いくらだと思います？
自分は、パワカは、40代までの1400～2000の収入を得てる一次取得者かと思ってます。その場合、借入額としては12000万くらいでは？手元に1500万あったとして13500万がパワカの限界では？ようは、70平米で@550だと、12000万あたりで、諸経費考えると、そのあたりが限界値になるのは明白では？

アップサイドが望めないから売れ残ってるんだと思いますよ。

[15716: 匿名さん]

>>15711 マンション検討中さん
逆に部下からなぜあの物件を買ったのか詰め倒されると思うよ。

[15717: 匿名さん]

まあ未来は誰にもわからないからね。過去から学ぶしかない。
今わかっていることは、

・分譲売り出し時に話題になるレベルの大量の先着順発生→その当時の相場で割高
・竣工時までの間に市況が15％ほど上昇し、で少しずつ在庫が捌けてきた→相対的に適正レベルに

この事から、売り出し開始時～竣工時の相場変動リスクは早期購入者に負わせ、そのリスクに見合った15％の利益はデベに持っていかれる。

こういうスキームでしたね。この先どうなるかはわからん

[15718: 匿名さん]

｢@550の壁｣と言ってる人は少し前までは｢@500の壁｣と言ってたんじゃない？
つまり芝浦は壁を越えちゃいましたね。次の壁も越えると思うよ。

[15719: 匿名さん]

>>15698 匿名さん

区別する必要も無いと思うけどね

[15720: 匿名さん]

＞だからと言って今ワールド、キャピタル、アイランドに住んでる人たちから見れば、売却できたところで、他も上がってるから今住んでる地域よりいいとこは行けないんですよね。

それらのマンションが分譲されたのは15年も前なんだけど、
あなたは購入後の15年間、ローンの返済カツカツで一切貯金もしないし
15年間収入も増えない前提？引っ越すかどうかは別として、15年後に
買った値段＋数千万なら皆さん、余裕で引っ越せると思いますよ。

[15721: 匿名さん]

＞安い時代に買ってる人なら売れば数千万は残るので

私は”安い時代”に7千万で買って、昨年1億2千万で売却しました。
当初のローンはとっくに完済しているので1億2千万は無税で
まるまる手元に残っています。プラス、即現金化できるその他
金融資産が1.3億ほどあります。なお、15年前当時の年収は
1200万ほどでしたが今は2000万をはるかに超えています。

[15722: 匿名さん]

>>15721 匿名さん
残りの余生をどこで過ごすか、悩ましいですよね。
とりあえず、足腰の心配があるから駅近は不可避ですね。

[15723: 通りがかりさん]

>>15721 匿名さん

不動産売却時に税金はかからないのですか？

[15724: 匿名さん]

>>15723 通りがかりさん
多分、3000万控除×2人なんじゃね。知らんけど

[15725: 匿名さん]

ピンクマンション命名の手の平返し
https://www.sumu-log.com/archives/41393/

[15726: 匿名さん]

ただ、内容は消去法的に勧められているだけの話

[15727: 匿名さん]

>>15721 匿名さん
昨年売却されて今はどちらにお住まいでしょうか？
芝浦に住んでても、正直、芝浦から｢内陸｣に住み替えた話を聞かないんですよね。

[15728: 匿名さん]

>>15727 匿名さん
そりゃ、芝浦から内陸にアップサイドするには、大量の持ち出しか、専有面積犠牲にするか、築古選ぶしかないからな。
物理的に無理な世帯がほとんどでしょ。

[15729: eマンションさん]

>>15725 匿名さん
あれどうしたんだろ。この値段でもお買い得ってことなんかな。

[15730: 匿名さん]

>>15729 eマンションさん
周りが上がりすぎて、売れ残ってるのがここと野村だけになってきたからでしょ。一応彼も不動産を生業にしているわけで、選択肢が少なければその少ない選択肢から顧客に選ばせるしかない

[15731: 匿名さん]

本物件を旧価格(特に値上げ前)買われた方おめでとうございます。まぁこうなるわな。
消去法なんて当たり前で、不動産取引自体が他エリアや他物件との比較して価格決まる値段があってないようなもん。周辺相場を引っ張る新築が価格高騰かつ数が少ないから中古も値上がりしてるし、今後出る新築もこの流れの中で資材不足・人手不足(のテイ)で更に高騰するよ。港南リビオやブリ住友は地元民や芝浦港南ネガにとってはびっくり価格だろうな。
芝浦エリアは建築物の絶対的な良さなら2005年前後の物件が良いかもしれんが築年経過しているし、それ以降築浅ならGFTしかないから、築浅狙いなら更に高騰したブリ住友か築浅中古流通のブランズ・プラウド・GFTが牽引。儲かった二次取得者、高収入パワカなど呼び込めるかだが、内陸の方が資産価値高いのは当然として本来内陸新築選べた層もグロス高騰についていけなくて内陸新築諦めて、築古・エリア・広さなど妥協する際に芝浦港南エリアは選ばれ易いだろう。
このスレでも沸いてた坪500の壁とやらも簡単に突破していつの間にか坪550の壁になったし、本物件至近のブリ住友は坪600近いと思うけど住友さんの営業力凄いからね、時間かけてでも呼び込んできて更に芝浦相場引き上げてくれるよ。検討して買えるなら買うべきやな

[15732: マンション検討中さん]

>>15727 匿名さん
芝浦から南麻布に住み替えた方いますし、他にも知ってます。ただ実際住んでみたら住み易くて離れたくないという方が多い印象です。一流企業役員の方などお金がないという訳ではなさそうなのに

[15733: 匿名さん]

>>15731 匿名さん
@500→550ってただ都内の市況がこの1年で1割上昇したからだよね。その壁って市況平均を越えるパフォーマンスを出せるかどうかの話なのでは

[15734: 匿名さん]

>>15733 匿名さん
パワカリーマンの買える壁を言ってるから不動産市況は関係なくない？リーマン平均所得が一割上がったなら分かるけど。3～4年前なら浜松町とか白金とかを検討してた層が今は芝浦を検討してるんですよ。
そして、｢内陸｣と言ってもピンキリで、麻布台、三田なら聖坂や綱町、白金なら三光坂のあたりは別格だけど、山手線内側ということしか取り柄のない芝の低地や古川沿いとかは、｢内陸｣メッキで今は高値なだけで、その内、芝浦に追いつかれるよ。
焦って芝浦物件にネガを仕掛けてるのが何よりの根拠です（笑）

[15735: 匿名さん]

>>15722 匿名さん

逆に仕事辞めたら駅近にする必要は無いでしょう。

[15736: 匿名さん]

>>15732 マンション検討中さん

港区の湾岸エリアに住むとわざわざごちゃごちゃしたとこに戻る気がしませんね。

[15737: マンション検討中さん]

>>15736 匿名さん
内陸に住んだこと無さそう

[15738: 匿名さん]

壁とか言ってるけど、港南や芝浦の相場が伸びない理由で一番大きいのは羽田新航路のせいじゃない？
勝どき晴海豊洲が、水辺周りの開発によって住環境としての魅力が単純に上がっていってるのに対して、港南芝浦は飛行機騒音で住環境が昔より劣化してるもの。やっぱりうるさいよ飛行機。
そんな悪条件でも少しは上がってるからさすがは港区なんだけどさ…

[15739: 匿名さん]

>>15738 匿名さん

それは内陸も一緒だから関係ないでしょ。
『港区に住むのになんで埋立地？』って方が大きいと思う。

[15740: 匿名さん]

>>15735 匿名さん
むしろ老後を考えると駅近やスーパー至近が必須

[15741: 匿名さん]

田町駅は使いやすいから老後も安心。

[15742: 匿名さん]

>>15741 匿名さん
その田町駅から遠いのがネックなんでしょ。

[15743: 匿名さん]

田町駅の使いやすさを考えたら、実質マイナス3分ぐらいですよ。

[15744: 匿名さん]

>>15738 匿名さん
新航路の飛行機は、港南の天王洲アイルよりでは気になりますが、芝浦の特にブランズのあたりは全く気になりませんよ。現地に行かれてないのでしょうか？
港南への影響が芝浦にも波及しているということは考えられますが、この1年の港南の急激な値上がり傾向から、新航路懸念で抑えられていた価格が、実際に飛んでいるのを確認した上で許容できる人が購入して上がっていると思われる。
その上昇余波は遅れて芝浦にも来ますよ。

[15745: 匿名さん]

>>15743 匿名さん
こんなプレゼンしてきた営業は、全く信頼できないけどな

[15746: 素人さん]

>>15742 匿名さん
言うほど遠くないと思うけどね

[15747: 匿名さん]

>>15743 匿名さん
品川駅港南口がプラス2分とかなら分かるけど、絶対的な距離は縮まりませんよ。
ブランズから田町駅改札まで5分で行こうとしたら、競歩レベルなんじゃないかな。
帰りはライフによって帰るからライフの出口から5分とかならまだ理解できる。

[15748: 匿名さん]

>>15746 素人さん
それが湾岸の距離尺度。
どうしても道が広いから、移動するのも距離がかかる

[15749: 匿名さん]

>>15748 匿名さん
道の広さと移動距離は関係ないでしょ。
信号待ちが長いとかなら分かるけど。
ちなみに、ブランズから田町駅までは信号2箇所ですね。
プラウドは5箇所(回)or3箇所+歩道橋、GFTは1箇所、アイランドグローヴは3箇所、CMTは2箇所、カテリーナは無しです。
プラウドと比べると、元の駅徒歩時間以上の差を感じると思います。逆にGFTとの差はあまり感じられないと思います。

[15750: 匿名さん]

>港南や芝浦の相場が伸びない理由で一番大きいのは羽田新航路のせいじゃない？ 　

港南は飛行機飛び始めてからのほうが値上がりが加速していますが？

[15751: 匿名さん]

>港南や芝浦の相場が伸びない理由で一番大きいのは羽田新航路のせいじゃない？ 　

港南は飛行機飛び始めてからのほうが値上がりが加速していますが？　　　　

[15752: 匿名さん]

>港南や芝浦の相場が伸びない理由で一番大きいのは羽田新航路のせいじゃない？ 　
　　　　　　　　　　　　　　
港南は飛行機飛び始めてからのほうが値上がりが加速していますが？　　　　

[15753: 匿名さん]

ここは芝浦の特定物件のスレです。芝浦の相場の話を抜きに、港南の話で何枚もペタペタされるのは、ただただ迷惑です。隔離スレにお帰りください。

[15754: 匿名さん]

>>15749 匿名さん
道路が広いとどこに行くにもそれなりに歩くでしょ。コンビニとか

[15755: 匿名さん]

>>15753 匿名さん

自分がコーナンコーナン言い出してそれは無いだろ

飛行機はマンション相場に関係ないと言うことでFAね

[15756: 匿名さん]

＞新航路の飛行機は、港南の天王洲アイルよりでは気になりますが、
＞品川駅港南口がプラス2分とかなら分かるけど、
＞港南の話で何枚もペタペタされるのは、ただただ迷惑です。

これ全部同じ奴が言ってるのがアホ　　　

[15757: 匿名さん]

>>15755 匿名さん
ホームセンターの話はスレ違いです。
新航路による芝浦の相場への影響の話はスレ違いではないです。当然です。ただし、港南相場だけで、芝浦の相場に言及しないとここでは価値はありません。
飛行機の騒音自体は芝浦には無いですが、隣接する港南にはあります。そのため、芝浦の相場も間接的な影響を受けています。
ただし、港南の相場は、騒音問題の実影響が過度に懸念されていたため、実際に飛び始めると頭打ちになっていた部分と市況の高騰で、急激に上がっています。
ただ港南の住環境が以前より悪くなったのは確実であり、芝浦を逆転することはないでしょう。芝浦とっての相場の底(=港南の相場)が上がってきたことは、芝浦の相場が一段上がる準備ができたということです。

[15758: マンション検討中さん]

https://www.sumu-log.com/archives/41393/
マンマニが再評価(日和見主義野郎ですが)していますね。

[15759: 匿名さん]

>>15757 匿名さん
港区とっての相場の底(=芝浦港南地区の相場)が上がってきたことは、港区内陸の相場が一段上がる準備ができたということです。

って言われるよ。そんな書き方してたら

[15760: 匿名さん]

>>15759 匿名さん
それが何か悪いことでしょうか？
港区山手線内側の相場が上がらないと芝浦の相場も上がりませんし。
ただし、港区山手線内側の中でも上がり幅はマチマチで、芝浦に追いつかれるところも出てくるでしょう。
それがどこかは、わざわざ格下エリアの物件掲示板を覗きに来てるエリアですよ。
現芝浦住人が豊洲物件をわざわざ見に行かないですからね。

[15761: 匿名さん]

>>15760 匿名さん
同じ芝浦港南地区という括りをされているわけだから、仲良くやりなよ

[15762: 匿名さん]

>>15761 匿名さん
はい、同じ芝浦港南地区という括りでも仲良くやってますし、同じ港区という括りでも仲良くやってます。
外野、いやスタジアム外からのご心配ありがとうございます（笑）

[15763: 匿名さん]

>>15762 匿名さん
なんだ、ただじゃれてるだけでしたか。
端から見てると、何山手線外エリア同士片意地張ってるのかしらと

[15764: 匿名さん]

港区の中でも芝浦は人気がありますね。これから注目されるエリアは再開発が進んでいる虎ノ門、三田、麻布十番、白金高輪、赤坂などは人気が出ますね。どれも
買っておいて損はないですね。

[15765: 匿名さん]

>>15764 匿名さん
白金高輪って最近タワマンが乱立しているだけのように思えますが、タワマン以外の目立った再開発なんてありましたっけ？
白金高輪駅も便利な駅とは言えないし、古川沿いとか微妙な雰囲気ですよね。

[15766: 匿名さん]

>>15759 匿名さん
芝浦が上がれば当然内陸も上げるでしょうが、坪100は上がらないと効果はないですね。
内陸は需要の下支えを失った状態であり、下がり始めたらポーンと落ちるリスクがあります。相続税の規制とかで一気に崩れることになると思いますよ。
芝浦は逆に上値が重く下の支えが広く厚くなっているので、給与水準向上と共に上げていくことはあっても一気に下げることはないでしょう。

[15767: 匿名さん]

>>15765 匿名さん
南北線延伸

[15768: 匿名さん]

白金高輪は再開発が進んで最近人気が高まってますよね。

[15769: マンション検討中さん]

芝浦物件が港区推しのPRしてるから仕方ないけど、そんなにアドレスの格って気になるもん？
それなら中古で港区内陸買いなよ

[15770: 匿名さん]

芝浦アドレスは港区湾岸エリアの中では一番人気でしょう。

[15771: 匿名さん]

>>15770 匿名さん
一番人気は港区浜松町1のパークコート浜離宮なのでは

[15772: 匿名さん]

パークコート浜離宮は誰かさんの定義によると、山手線内側だし｢内陸｣なんじゃないですかね。カテリーナ三田も含めてまったく内陸感はないですけどね。

正直、港区アドレスのブランドに惹かれて芝浦を選んだ訳じゃ無いですが、区が違うと行政サービスが明確に違いますからね。企業も多く、自分よりも高収入の住民が多い自治体に住めることは、将来的にも安心しかありません。個人的には、芝浦か港南か海岸か芝かはどうでもいいです。

[15773: 匿名さん]

港区は固定資産税が高いからな。同じ湾岸エリアだったら江東区がいいね！

[15774: 匿名さん]

>>15772 匿名さん
なるほどね、通りでパークコート浜離宮が圧倒的に資産価値高いのね。それは山手線内側だからか。納得

[15775: 匿名さん]

勝どきとか豊洲とかは住環境も良いですよね。

[15776: 名無しさん]

勝どきも豊洲も投資目的や転売ヤーが殺到しただけで実力以上の需要がついてしまった感じですからねー。蓋を開ければBTTは中古と賃貸は増える一方ですから。勝どきも二の舞でしょう。

[15777: 匿名さん]

>>15776 名無しさん

安定して需要があるのは山手線徒歩、港区ですよ。
勝どきや豊洲は基本的に人気が無い。人気があるように
錯覚させられているだけ。

[15778: 匿名さん]

港南も豊洲も洲に帰れよ（笑）

[15779: 匿名さん]

勝どきも豊洲も芝浦も人気高いエリアだと思います。

[15780: 匿名さん]

>>15779 匿名さん

「都心に住む」では一番人気があるのは港南のようですね

[15781: 匿名さん]

品川駅周辺や高輪ゲートウェイシティの開発が進むとますます人気が高まるでしょう

[15782: 匿名さん]

>>341933 匿名さん

もうちょっと広い範囲を出したほうが良く分かる　　

[15783: 匿名さん]

白金高輪のタワーはほぼ全て売れたが芝浦はまだまだ売れ残り。
内陸と湾岸には圧倒的差があります。
あと港南は湾岸のゴミです

[15784: 匿名さん]

港南も豊洲も洲に帰れよ（笑）

[15785: 匿名さん]

嫌悪施設の多い港南よりは芝浦の方が良い。

[15786: 検討板ユーザーさん]

こういう事書くと叩かれるかもだが、港南も芝浦も住みやすい街だと思う

[15787: 匿名さん]

https://twitter.com/Poepoe64938368/status/1522718314429960194?t=98Qhs_...

だそうです。

[15788: 匿名さん]

>>15786 検討板ユーザーさん
港南は品川埠頭が物流拠点でもあるので大型トラックとか多いんだよね。芝浦の方が住環境が良いです。

[15789: 匿名さん]

>>15788 匿名さん

住環境は港南のほうが優れている。

[15790: 匿名さん]

>>15789 匿名さん
あり得ないでしょ。港南は物流拠点だし、交通死亡事故も多いエリア。飛行機騒音も航路真下の港南の方が大きい。断然芝浦の方が優れてるよ。

[15791: 通りがかりさん]

>>15787 匿名さん
山手線外側は坪500台が限界値っていうのは同意。

[15792: 通りがかりさん]

>>15787 匿名さん
山手線外側は坪500台程度が限界値っていうのは同意。山手線内側に富が集中する構図は変わらないだろうね。
資産価値とか気にせず住むなら芝浦はいいとこだよ。

[15793: 匿名さん]

月島は坪600に到達してるから芝浦もそのうち坪600行くと思う。

[15794: 匿名さん]

>>15793 匿名さん
あそこがその位だから、ここもそのうち同じ価格になる、というのは全て幻想です。

[15795: 匿名さん]

芝浦は住環境も良いしポテンシャルは高いでしょう。

[15796: 匿名さん]

>>15792 通りがかりさん

以前は、芝浦ネガは山手線外側は坪300台程度が限界値って言ってましたよ。

[15797: 匿名さん]

そのうち芝浦は坪700が限度って言うのでしょう。

[15798: 匿名さん]

>>15797 匿名さん
その時は内陸は@1500だろうね

[15799: 匿名さん]

約2年前のこのスレの冒頭を読み返すと面白いですね。当時のネガは、｢坪500超は高すぎる、坪420くらいだ｣という主張でしたね。

[15800: 匿名さん]

>>15799 匿名さん

今は芝浦や港南は中古でも条件が良い部屋は坪500で成約していますからね。

[15801: 匿名さん]

>>15799 匿名さん
ネガというか、それで大撃沈したじゃないの、ここ。
コロナショックの財政出動のおかげで市況が大幅に上がって、やっとトントンになっただけ。
それを2年前のネガがとか思ってしまうのは、あまりにも浅い。
資産インフレによる上ぶれ分の利益はデベに、その間のリスクテイクは早期契約者に。そういう状況ですよ

[15802: 匿名さん]

>>15800 匿名さん
GFTと同時期分譲のパークシティ大崎は、すでに@650オーバーの世界ですね。

[15803: 匿名さん]

>>15790 匿名さん

港南は交通事故少ないですよ。警視庁の交通事故マップ見ればわかります。交通事故が多いのは街の真ん中を幹線道路が縦横に横切る豊洲ですね。

[15804: 匿名さん]

マンションレビューによる各マンションの最新相場（高い順）。
Vタワーは別格として、築10－15年クラスの各マンション揃って
坪400万以上。こう見ると新築の値付けは妥当と言うか割安に思います。

品川Ｖタワー　　　　　　　　　　　　　624万円
グローバルフロントタワー　　　　　　　535万円
キャピタルマークタワー　　　　　　　　484万円
ワールドシティタワーズブリーズ　　　　480万円
芝浦アイランドグローブタワー　　　　　462万円
ワールドシティタワーズアクア　　　　　444万円
芝浦アイランドケープタワー　　　　　　442万円
品川タワーフェイス　　　　　　　　　　434万円
ワールドシティタワーズキャピタル　　　423万円
パークタワー芝浦ベイワード　　　　　　415万円
パークタワー品川ベイワード　　　　　　413万円
コスモポリス品川　　　　　　　　　　　403万円

[15805: 匿名さん]

>>15790 匿名さん

飛行機騒音は港区内では全く問題になるレベルではありません。
その証拠に、飛行機飛び始めてからのほうが港南のマンションは
値上がりが加速しています。

[15806: 匿名さん]

>>15790 匿名さん

三井の湾岸レポートによるとマンション値上がり率は港南と芝浦が
ワンツーですね。飛行機の音は影響ないことの証明でしょう