ブランズタワー芝浦ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー芝浦についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/index.html

所在地：東京都港区芝浦二丁目1番1(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩8分
　　　都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩9分
　　　ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 から徒歩8分※サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK(予定)
面積：40.03m2～125.15m2(予定)
売主：東急不動産株式会社 近鉄不動産株式会社 京浜急行電鉄株式会社 株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[15627: マンション検討中さん]

先日内見しましたが、エレベーターが明らかに安っぽい仕様（扉、ボタン等）で、キーを当てないでも上がれる仕様でちょっと残念でした。
ベランダの敷居は簡易版で、賃貸物件の仕様と同じでした。
廊下のフローリングは薄いのか、足音がちょっと響く印象でした。最近のタワマンはこんな風になってしまったのでしょうか。間違っていたら訂正して下さい。

図書スペースとその横のソファースペースは清潔感がありよかったですが、子供だけの利用は禁止と書かれていました。

[15628: 匿名さん]

>>15622 eマンションさん

最近は港南の中古マンション相場がぶっ飛んで、それに芝浦が連れ高している感じですね。港南の築15－20年でも坪500～600の成約が珍しくないので新築のブランズは明らかに安いと思います。

[15629: 久しぶりさん]

ここはなかなか売れないですね。予約も○が多いように感じます。プラウドの売れ行きと比較すると駅からの距離だけじゃなく、箱とのバランスが重要と感じる人が多いのかなと感じます。

[15630: 匿名さん]

>>15628 匿名さん
港南ってVタワーを除くと、完全に芝浦より安いと思ってた。
三井の湾岸レポートでも、ここ1年で港南が高騰してきて平均坪400弱と芝浦の430に近付いてるけど、芝浦が牽引してるようにしか見えないけど。

[15631: 匿名さん]

>>15629 久しぶりさん
値上げしてるくらいですので、心配不要ですよ

[15632: 周辺住民さん]

最近売れているので値上げするらしいですね！
いよいよ芝浦も単価600万円が近づいてきました

[15633: じゅうみん]

>>15627 マンション検討中さん
住民ですがEVしょぼいのは否定しません。億超えなんだから相応の仕様にしてほしかったです。
カーペットの下に空洞があるのか比較的響くかんじですね。

[15634: 匿名さん]

>>15630 匿名さん

分譲時点ではほぼ同じくらいの価格のなかで芝浦の値上がりが先行したのは確か。
しかし、高輪ゲートウェイ駅の仮開業頃から品川駅や高輪ゲートウェイシティの
開発が脚光を浴び、同時に港南の急騰が始まって芝浦に並んできた感じ。

[15635: 匿名さん]

>>15633 じゅうみんさん

EVは内装とかより設置数と速度が肝心。ここは482戸で常用EV6基なので1基あたり約80戸とまずまず。プラウドは421戸で常用エレベーター4基、1基あたり105戸はブランズより設置率が悪くかなり厳しい設定。

[15636: 匿名さん]

>>15634 匿名さん
港南は周辺環境があまり良くないです。高輪ゲートウェイに近いのも芝浦の方だよ。

[15637: 匿名さん]

>>15636 匿名さん
芝浦も港南も同じエリアです。分ける意味はないです。
高輪ゲートウェイは高輪アドレスに向いた開発です。

[15638: 匿名さん]

いや住環境が全然違うでしょう。ここは芝浦アドレスなのが魅力のひとつなわけで。

[15639: 匿名さん]

>>15638 匿名さん
いえ、ほとんどの港区民は同列に見ています

[15640: 匿名さん]

>>15639 匿名さん
芝浦の方が小学校の学区が良いんじゃないかな。

[15641: 匿名さん]

>>15640 匿名さん
物件選択での大きなアドバンテージになる内陸のブランド公立小からみれば、芝浦小も芝浜小も港南小も大した差ではありません。

[15642: 匿名さん]

芝浦も港南も似たようなものだし、相場が強く連動しているのも確か。ただし、値動きに差があるので、そこを見極めるのが重要。
三井の湾岸レポートによると、2014年度までは芝浦が港南より坪10万円程高い状況が続いていた。そこから2021年度半ばまで坪50万円程の差に広がっていた。
その大きな影響は、大規模新築のグローバルフロントタワーでしょう。即完売で買えなかった層が周辺中古に流れ、相場を引き上げた。引き渡し後はグローバルフロントタワー自体の中古も加わり、芝浦が一段上の相場を形成した。

[15643: 匿名さん]

(>>15642の続き)
2021年度半ばから港南の値上がりの方が早くなり、差は坪30万円程になっています。
これは、市況が高騰する中で、芝浦はブランズとプラウドの新築のターゲット価格があるので、上がり幅が頭打ちになったためでしょう。そもそもブランズとプラウドが即完売しないのは、港区湾岸の従来の検討層の資金力では買えない価格帯になったから。その層は周辺の芝浦中古も高くお得感がなく、港南に流れたので、港南の高騰の一因になった。特にプラウドは港南に近いですからね。
今後の値動きですが、芝浦と港南の差は坪20万円くらいで落ち着き、ブランズ中古取引開始とプラウドのほぼ完売を契機に頭打ちになっていた相場分上がって、再び坪50万円程の差に広がると思います。それに耐えられる新たな検討層を呼び込めるかどうかがポイント。

[15644: 匿名さん]

芝浦の方が都心に近いし、再開発への期待も高いですよ。

[15645: 匿名さん]

>>15642 匿名さん
GFTは別に即完ではないよ。@330でもそれなりに時間かかったし、時間的猶予はそれなりにあった。まあ今となっては@500～550の相場を形成してるけどね。
ただ、他エリアと比較すると同デベ同時期分譲のパークシティ大崎に水をあけられているけどね。
港南に関しては、新築が無い事が中古相場抑えられている要因の一つ。芝浦も今後そこまで好立地での新築が活発ではない事を考慮すると、港南と同じような経過を追うかもね

[15646: 匿名さん]

>>15643 匿名さん
完全に同意です。
所謂芝浦@550の壁ですよね。パワカ家庭の与信の限界。
今後、そのパワカを引き止められるかが芝浦の未来を決める。
中受が終わり世帯年収が上がった段階で、より資産性を求めて内陸移住する層も一定数いるからね

[15647: 匿名さん]

>>15644 匿名さん
駅距離から遠ければ意味ないし、今後も港区再開発中心は内陸です。

[15648: 匿名さん]

芝浦は麻布再開発とかにもちかいですよ。

[15649: 匿名さん]

>>15648 匿名さん
近くもないし、その間は山手線線路でほぼ遮断されているじゃない

[15650: 匿名さん]

ここはブランズのスレなんだから芝浦の話題だけでいいよ。港南との比較がしたいなら山手線駅力スレとかの方が合ってる。

[15651: 匿名さん]

>>15650 匿名さん
なぜ？隣接地域のしかもほぼ同じような立地との比較は、有意義だと思いますよ

[15652: 匿名さん]

>>15650 匿名さん
あのスレは一部の頭おかしい人の隔離スレでしょ。まともな比較論ができる場所じゃないですよ。

[15653: 匿名さん]

>>15652 匿名さん
投稿者が頭のおかしい人と思っている時点で浅はか。
ただの投稿数稼ぎです

[15654: 匿名さん]

>>15638 匿名さん

住環境だけで言えば港南のほうが優れていますね。

[15655: 匿名さん]

>>15643 匿名さん

あと、港南の相場が低く見えるのは人気のシティタワー品川が平均を押し下げている影響が強い。ワールドシティタワーズなどは芝浦新築とあまり変わらない値段でも売買されている。

[15656: 匿名さん]

>>15651 匿名さん

芝浦と港南で若干芝浦優位なのは駅徒歩分数だけ。あとは同等か港南優位だと思う。港南には新築が無いし、中古の値段も高いので検討できないだけ。リビオタワーまで待つのはできない。

[15657: 匿名さん]

港南の芝浦コンプレックスが痛々しい（笑）
山手線スレに帰れよ。

[15658: 匿名さん]

芝浦も港南も同じよう見えるけどね。どこが違うのかな？

[15659: 匿名さん]

>>15658 匿名さん
同じと思うのが普通です。

[15660: 匿名さん]

芝浦住民だけど、港南とは違うと思うぞ。芝浦アドレスにはこだわりたい。

[15661: 匿名さん]

>>15660 匿名さん
はたから見ると同じです。兄弟と言うよりも双子

[15662: 匿名さん]

芝浦も港南も内陸から見たら一緒。同じ埋立地エリア。
ただ、検討者じゃなくで一部の住民の方には近親憎悪にしか見えないライバル意識が有るんだろうね。

[15663: 匿名さん]

芝浦は住環境が良いからどちらかというと内陸に近いエリアでは。

[15664: 匿名さん]

港南とケンカさせる新手のつもりだろうけどもう使い古された手だからもう誰も反応しないよ

[15665: 匿名さん]

>>15661 匿名さん
少なくともこのスレに来る人は違いが分かるはずですが…｢はた｣の人が来てるのが変な話です。

[15666: 買い替え検討中さん]

>>15633 じゅうみんさん
ありがとうございます。EVがしょぼい以外は住みやすそうでしたよ。高級感は特に感じませんが。

[15667: マンション検討中さん]

>>15645 匿名さん

即完売の意味分かってる？

[15668: 名無しさん]

プラウド同様、いつもの港南との対立構造ネガで荒らされてますね。

[15669: 匿名さん]

>>15667 マンション検討中さん
ええ、期ごとや次ごとに申し込み入った部屋だけ売り出して、全部契約入りましたというやつね。
GFTは違ったよね

[15670: 匿名さん]

>>15669 匿名さん
8年くらい前になると思うけど、随分とGFTの販売状況に詳しいようですが、GFT所有者ですか？それとも抽選外れた？
あるいは、当時も検討もしてないのにスレに常駐してた？

[15671: 匿名さん]

>>15670 匿名さん
GFTはモデルルーム行きましたよ。ただ、仕様がね・・・
しょうがない

[15672: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[15673: 匿名さん]

港南の話題は山手線駅力スレでやって欲しいですよね。芝浦検討層は港南には興味ないですよ。

[15674: eマンションさん]

>>15669 匿名さん
相場上昇してるからじわじわ売り出して儲けていく手法にデベ側が変わってきたんじゃないの。ブランズはまだ売り出してない部屋を幾ら希望しても先出しして貰えないから、申込みどころじゃないけど。明らかにデベ側の販売計画で動いてるかと。

[15675: 匿名さん]

ブランズは竹芝や築地にも近く、立地が非常に良いです。中古になっても底堅いと思います。

[15676: 匿名さん]

>>15673 匿名さん
芝浦と港南の比較は検討者は普通に興味あるでしょ。
｢もういい｣って、だいたい港南が不利な流れになったら、どなたかが言い出しますね。どうぞホームの山手線スレで頑張ってください。

[15677: マンション検討中さん]

芝浦と港南は兄弟のような位置付けですよ。港区の中ではお互い少し浮いた存在なので仲良くしましょう。坪400程度の価値は維持できると思いますよ。

[15678: 匿名さん]

>>15674 eマンションさん
それは今の話ね。
GFTの分譲時は、まだ即完至上主義な時代です。
そんな時代に、先着順出してましたよ

[15679: 匿名さん]

GFTは野村再開発が近いこともあって相場が上がっていきそう。

[15680: 匿名さん]

>>15679 匿名さん
本日、天気が良かったので浜松町散策したけど、浜松町の再開発って駅中心に広がっているわけだけど、芝浦1の東芝は再開発の端という感じ。
GFTへの波及効果は少しはあるだろうけど、隣の街の開発だな。あれは

[15681: 匿名さん]

GFTから野村再開発エリアまで徒歩5分ぐらいですよ。

[15682: 匿名さん]

>>15680 匿名さん
つまり貴方が言いたい事は、
浜松町再開発は浜松町駅中心に広がっているが、芝浦１の東芝は(浜松町駅の)端で(浜松町駅の)隣の町の開発、、すなわち田町駅ということですね。
中には芝浦1は浜松町案件で芝浦関係ないと言う方いますが、芝浦1ですから芝浦エリアの開発ですよね。

[15683: 匿名さん]

>>15682 匿名さん
芝浦1は浜松町駅の再開発ですね。
GFTは浜松町からも田町からも駅遠で、ちょうど狭間のエリア。
そして、鉄橋を通る電車の音がとてもうるさかったですね

[15684: 匿名さん]

>>15677 マンション検討中さん

同意。芝浦と港南は違うとかシツコイ人は現地を分かっているんだろうかね？

[15685: 匿名さん]

>>15677 マンション検討中さん

マンションレビューによる各マンションの最新相場を調べてみました（高い順）。
Vタワーは別格として、築10－15年クラスの各マンション揃って坪400万以上。
こう見ると新築の値付けは妥当と言うか割安に思います。

品川Ｖタワー　　　　　　　　　　　　　624万円
グローバルフロントタワー　　　　　　　535万円
キャピタルマークタワー　　　　　　　　484万円
ワールドシティタワーズブリーズ　　　　480万円
芝浦アイランドグローブタワー　　　　　462万円
ワールドシティタワーズアクア　　　　　444万円
芝浦アイランドケープタワー　　　　　　442万円
品川タワーフェイス　　　　　　　　　　434万円
ワールドシティタワーズキャピタル　　　423万円
パークタワー芝浦ベイワード　　　　　　415万円
パークタワー品川ベイワード　　　　　　413万円
コスモポリス品川　　　　　　　　　　　403万円
　　　　
　　　

[15686: 匿名さん]

>>15676 匿名さん

港南には新築が無いし、中古の値段が芝居らの新築と大差ないので
物件には興味ないですが、相場感や値上がり状況は大いに参考になります。

[15687: 匿名さん]

>>15676 匿名さん

芝浦と港南の比較は検討者は普通に興味あるって言えるあなたは港南の物件も候補に入れて検討している方だと思いますが、港南には新築はありませんがちなみにどちらの中古物件を候補に入れておられるのですか？

[15688: 匿名さん]

>>15685 匿名さん
割安かどうかはあなたが決める話ではなく、市場が決める話。

[15689: 匿名さん]

ブランズに関係のない港南の話題は山手線駅力スレでお願いします。芝浦検討層は港南は検討してないですよ。

[15690: 匿名さん]

>>15689 匿名さん
なぜ芝浦検討層が港南検討してないと断言できるの？
個人的なライバル意識やマウンティングは勝手にすればいいけど、世間一般的には同一エリアの話です。

[15691: マンション掲示板さん]

>>15690 匿名さん
一緒で構わんけど築古中古しかないじゃん。
あと、話題としてつまらないから誰もそんな話したがってないんだよね。空気読もうぜ。

[15692: 匿名さん]

港区湾岸は嫌悪施設が多いと言われるけど、芝浦には存在しないですからね。

[15693: 匿名さん]

>>15687 匿名さん
港南中古は真剣に検討して内見するレベルには至っていませんが、特に気にしているのは、港南3丁目のコスモポリスやパークタワー品川ベイワードあたりです。新築もできるようですし、確実にプラウド芝浦の販売や値段に影響してきて、芝浦の相場にも影響を与えるので。

[15694: 匿名さん]

港南3は高輪GWや芝浦エリアにも近いので、魅力ありますよね。アドレスが芝浦5丁目とかなら尚よかった。

[15695: マンション検討中さん]

相場からしたらここはまだお買い得だよね。地味な物件だけど中身は悪くないと思う。

[15696: 匿名さん]

>>15695 マンション検討中さん
あまりの先着順の多さに話題になった物件ですが。まだお買い得の意味がわからない

[15697: マンション検討中さん]

フィットネスルームの破壊された壁は直ったのかな。

[15698: 匿名さん]

一般人は芝浦も港南も区別がつかない。

[15699: 匿名さん]

>>15698 匿名さん
そりゃそうだわ。
港区で湾岸と内陸を分けるものは線路という明確な境界線があるけど、芝浦港南の間には運河しかない。どの運河かなんて普通は知らない

[15700: 匿名さん]

>>15698 匿名さん
実際住むと全然違うよ。芝浦は住宅街、港南はトラックの街。

[15701: 匿名さん]

>>15700 匿名さん
もちろん両方住んで言っているんですよね

[15702: 周辺住民さん]

ここターゲットにしている層って価格面で見ればサラリーマンじゃきついと思うけど、以前の芝浦はサラリーマンの共働き世帯であれば余裕で買えたんですよね。それが今や購入がギリで厳しくなったので、結局この辺りって嫉妬の嵐なんだと思います。だからと言って今ワールド、キャピタル、アイランドに住んでる人たちから見れば、売却できたところで、他も上がってるから今住んでる地域よりいいとこは行けないんですよね。昨今の住宅事情はほんと乗り遅れた人にとっては、ババつかむようなもんなんで芝浦といえども諦めが肝心です。

[15703: 匿名さん]

>>15702 周辺住民さん
芝浦で嫉妬の嵐だと、内陸はどうなるの？諦めの境地？

[15704: マンション検討中さん]

>>15703 匿名さん

安い時代に買ってる人なら売れば数千万は残るので、中堅サラリーマンでも買い換えは出来ると思いますけどね。金利も低いし。
一次取得者は時代が悪いとしか・・・

[15705: 匿名さん]

>>15704 マンション検討中さん
安い時代に買ってる人でもという話だと、アップサイドは無理。
そうじゃなくて、どれだけ残債を減らしているかと、リスク取って引き渡し2年とか3年前の青田買いをしてるかしかアップサイドの目はないです。

[15706: マンション検討中さん]

>>15703 匿名さん
上手い！諦めの境地だから、嫉妬する相手にならないでしょうね。

[15707: 素人さん]

>>15702 周辺住民さん
もうちょいわかりやすくまとめてもらうと助かる。
何が言いたいのかがよくわからない。。

[15708: 匿名さん]

>>15707 素人さん
多分だけど、

・芝浦は今まではリーマンが買える港区が売りだった
・ここからは、パワカの壁である@550を越えるのは厳しい
・実需のアップサイドも望めない立地
・一次取得者はご愁傷様

だと思う

[15709: 口コミ知りたいさん]

>>15708 匿名さん
まさにその通りだと思う。中途半端な立地だから富裕層も呼び込めてないんだよね、、

[15710: 匿名さん]

以前は坪500の壁といってたけど、普通に東急は値上げしたし。次は600の壁ですか。

[15711: マンション検討中さん]

>>15708 匿名さん
全然まさにその通りじゃないと思うのは私だけかな笑
部下にこんな説明されたら、詰め倒してるなぁ。。。

＞パワカの壁である@550を越えるのは厳しい
なんで？そもそもパワ力の壁って550だったの？
そもそもここの単価平均いくら？

＞実需のアップサイドも望めない立地
なんで？逆に実需のアップサイドが望める立地って何？

[15712: 匿名さん]

>>15711 マンション検討中さん
パワハラ上司？

[15713: マンション検討中さん]

>>15712 匿名さん
そういう回答しかこないんだろうなというのも想定済みですね笑

詰め＝パワハラという短略的思考しかできないから、あのような投稿内容になるんだろうなと思います

[15714: マンション検討中さん]

失礼タイポです
短略的→短絡的

[15715: マンション検討中さん]

>>15711 マンション検討中さん
逆に聞きたいけどバワカの壁いくらだと思います？
自分は、パワカは、40代までの1400～2000の収入を得てる一次取得者かと思ってます。その場合、借入額としては12000万くらいでは？手元に1500万あったとして13500万がパワカの限界では？ようは、70平米で@550だと、12000万あたりで、諸経費考えると、そのあたりが限界値になるのは明白では？

アップサイドが望めないから売れ残ってるんだと思いますよ。

[15716: 匿名さん]

>>15711 マンション検討中さん
逆に部下からなぜあの物件を買ったのか詰め倒されると思うよ。

[15717: 匿名さん]

まあ未来は誰にもわからないからね。過去から学ぶしかない。
今わかっていることは、

・分譲売り出し時に話題になるレベルの大量の先着順発生→その当時の相場で割高
・竣工時までの間に市況が15％ほど上昇し、で少しずつ在庫が捌けてきた→相対的に適正レベルに

この事から、売り出し開始時～竣工時の相場変動リスクは早期購入者に負わせ、そのリスクに見合った15％の利益はデベに持っていかれる。

こういうスキームでしたね。この先どうなるかはわからん

[15718: 匿名さん]

｢@550の壁｣と言ってる人は少し前までは｢@500の壁｣と言ってたんじゃない？
つまり芝浦は壁を越えちゃいましたね。次の壁も越えると思うよ。

[15719: 匿名さん]

>>15698 匿名さん

区別する必要も無いと思うけどね

[15720: 匿名さん]

＞だからと言って今ワールド、キャピタル、アイランドに住んでる人たちから見れば、売却できたところで、他も上がってるから今住んでる地域よりいいとこは行けないんですよね。

それらのマンションが分譲されたのは15年も前なんだけど、
あなたは購入後の15年間、ローンの返済カツカツで一切貯金もしないし
15年間収入も増えない前提？引っ越すかどうかは別として、15年後に
買った値段＋数千万なら皆さん、余裕で引っ越せると思いますよ。

[15721: 匿名さん]

＞安い時代に買ってる人なら売れば数千万は残るので

私は”安い時代”に7千万で買って、昨年1億2千万で売却しました。
当初のローンはとっくに完済しているので1億2千万は無税で
まるまる手元に残っています。プラス、即現金化できるその他
金融資産が1.3億ほどあります。なお、15年前当時の年収は
1200万ほどでしたが今は2000万をはるかに超えています。

[15722: 匿名さん]

>>15721 匿名さん
残りの余生をどこで過ごすか、悩ましいですよね。
とりあえず、足腰の心配があるから駅近は不可避ですね。

[15723: 通りがかりさん]

>>15721 匿名さん

不動産売却時に税金はかからないのですか？

[15724: 匿名さん]

>>15723 通りがかりさん
多分、3000万控除×2人なんじゃね。知らんけど

[15725: 匿名さん]

ピンクマンション命名の手の平返し
https://www.sumu-log.com/archives/41393/

[15726: 匿名さん]

ただ、内容は消去法的に勧められているだけの話