ブランズタワー芝浦ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー芝浦についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/index.html

所在地：東京都港区芝浦二丁目1番1(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩8分
　　　都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩9分
　　　ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 から徒歩8分※サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK(予定)
面積：40.03m2～125.15m2(予定)
売主：東急不動産株式会社 近鉄不動産株式会社 京浜急行電鉄株式会社 株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[15547: 匿名さん]

>>15545 マンション検討中さん
青山パークタワーというタワマンをご存知ではない？

[15548: 匿名さん]

>>15545 マンション検討中さん
東京駅八重洲口～日本橋にかけては、都内有数の富裕層向けの住宅街ができますね。オフィスとの一体開発で
渋谷駅も青山側には駅近に三井のタワマンあります。
その土地の地価の話をしているわけではなく、住宅地としの資産価値の話をしています。

[15549: 匿名さん]

東京駅に程近い芝浦の地価にもプラスだと思います

[15550: 匿名さん]

>>15549 匿名さん
よくスーモでみかける、最寄り東京駅と書いてあるけど、よく見ると、バス30分とか書かれてるのと同じ商法ですね。全く関係ないじゃん、という突っ込み待ちの

[15551: 周辺住民さん]

なんでもいいけど、早く売らないと駐車場の積立金とか一向に貯まりませんよ！

[15552: 匿名さん]

>>15542 匿名さん
二枚舌ですね。
エリアの話として田町駅で考えるならカテリーナ三田も含めればいいし、カテリーナまでここから徒歩5分くらいでしょう。
芝浦という街の話なら、芝浦一丁目も芝浦だし除外する意味が分かりません。
どちらにせよ山手線駅徒歩6分以内にタワマン(計画含む)はあるというのが事実です。

[15553: 匿名さん]

>>15552 匿名さん
含めたいのならば勝手に含めればいいと思うけど、一般的には最寄りが異なる物件は、異なる相場を形成しますよ。ブランズは田町駅最寄りの芝浦アドレス物件という立ち位置です

[15554: 匿名さん]

>>15552 匿名さん

もう支離滅裂で話にならないから、月島さんはスルー推奨で。

[15555: 匿名さん]

>>15553 匿名さん
相場を形成すエリアというなら、カテリーナ三田は芝浦と同じエリアですよ。長年データ取っている三井の湾岸レポートで芝浦エリアに含まれてるからね。
アナタの個人的な考えより、三井の方がよほど信頼できますが、それを覆す根拠でもあるのでしょうか？

[15556: 匿名さん]

>>15555 匿名さん
良いんじゃないんですか、田町駅の相場という括りで考えるならば。
ただ、田町駅芝浦側は駅近が建たない立地なので、総じて資産価値形成には向いていないというだけの話です。

[15557: 匿名さん]

>>15556 匿名さん
何で向いてないの？駅徒歩8分でも坪単価上がってますよね。

[15558: 匿名さん]

>>15557 匿名さん
それは全体が上がってるからね。大事なのは、全体平均と比較してどれだけパフォーマンス出せるか。

[15559: 匿名さん]

ここよりもブランズタワー白金の方が人気があるかな。

[15560: 匿名さん]

>>15558 匿名さん
具体的にお願いします。
資産価値というなら購入価格と売却価格によるリセールが重要かと思いますが、芝浦アイランドを始めとした駅近ではない駅徒歩8分の芝浦エリアはリセール悪いという事を言っていますか？

[15561: 匿名さん]

>>15560 匿名さん
資産価値はその物件の価値やで。具体的にはいくらか

売却益の事はキャピタルゲインって言うんやで

[15562: 匿名さん]

白金のブランズは坪700ぐらいですかね？

[15563: 名無しさん]

>>15562 匿名さん
もはやブランズは中級から下級マンションの代名詞となった

[15564: 匿名さん]

>>15562 匿名さん
@700だとデベの利益が出ない。最低@800平均

[15565: 匿名さん]

>>15556 匿名さん
アナタは田町駅の芝浦側のどこにタワマンが建てば満足なの？
ムスブのN棟がタワマンだったら、確かに今の相場をもう少し牽引してたかもね。でもそれって、芝浦の相場にポテンシャルがあるってことだよね。心配しなくても、札の辻や海岸のスミフが今後も相場を上げてくれるよ。
これからの駅近だと、まとめられるだけの土地がもうないからね。
そういえば、グランパークに賃貸マンションもあったんじゃない？徒歩6分以内だよね。

[15566: マンション検討中さん]

>>15560 匿名さん
やはり具体的な回答ないですね。
そもそも駅近にマンションないから資産価値低いという謎理論ですから。

[15567: 匿名さん]

オフィスや賃貸マンションが多いエリアはデベが所有した方が儲かると思っているということ。それだけ将来性が高い土地なのです。

[15568: 匿名さん]

>>15566 マンション検討中さん
何を答えて欲しいのかわからんが、芝浦アイランドの資産価値は豊洲のタワマンと同等レベル。それを資産価値高いか低いかは、それぞれのお財布尺度でしかない

[15569: 匿名さん]

芝浦と同じぐらい人気のエリアですからね。どちらも高いですよ。

[15570: 匿名さん]

この人の主張はずっと同じ
豊洲と芝浦港南は同じレベル
勝どきが駅近だから湾岸なら一番いいよ。これから伸びるのは勝どき。芝浦は終わコン。

言ってることはずっとこの前提に基づく後付け理論ばっかり。

[15571: 匿名さん]

あとはなぜか高輪ゲートウェイや浜松町開発の恩恵は受けない、けど港南の嫌悪施設の影響は受ける

田町駅の三田側は隔絶されてて、その恩恵も評価しちゃダメらしい。ドアトゥドアは否定する理屈すら作れてないからガン無視、駅近のみが不動産の唯一無二の評価基準らしい

全部勝どきアゲ、芝浦サゲのための理論

[15572: マンション検討中さん]

ゲートウェイはともかく浜松町開発の恩恵はどうなんだろ
芝浦は芝浦中心の大規模再開発の予定がないのがね
ポテンシャルはあると思うんだけど
勝どきはただマンション乱立してるだけだから個人的には魅力ないな

[15573: 匿名さん]

>>15571 匿名さん
不動産は、1に立地、2に立地、34がなくて5に立地。
立地の要素の中で一番大きなウェイトを占めるのが駅からの距離です。なぜなら、新駅できない限り不変だからです。駅近の希少性

[15574: 匿名さん]

勝どきも芝浦も良い立地だと思いますよ。

[15575: 匿名さん]

>>15573 匿名さん
そうだね
ではごきげんよう

[15576: 名無しさん]

田町駅徒歩10分圏内ってすごい！

[15577: 名無しさん]

>>15572 マンション検討中さん
使える商業施設でもできたら激変すると思うけどね

[15578: 匿名さん]

>>15577 名無しさん
で、それができるのか？

[15579: 匿名さん]

野村再開発と東工大再開発に期待したい。

[15580: 匿名さん]

>>15579 匿名さん
東工大の開発はそこまで期待してもね

[15581: 匿名さん]

>>15570 匿名さん
主張というか、芝浦アイランドとパークシティ豊洲の資産価値がほぼ同等なのは、客観的事実でしかないよ。
そこに主観が入り込む余地はない

[15582: 匿名さん]

どちらも立地が良いですからね。

[15583: 匿名さん]

>>15581 匿名さん
データで示して

[15584: 匿名さん]

>>15583 匿名さん
過去レスご参照

[15585: 匿名さん]

ブランズタワー白金は坪800～、三田小山西は坪900～、三田ガーデンヒルズは坪1200～ですね。

[15586: 匿名さん]

芝浦も数年後には坪800ぐらいなってそうだが。

[15587: 匿名さん]

>>15586 匿名さん
それには@500台で大量在庫状態の物件の完売不可避ですね。

[15588: マンション掲示板さん]

臭さは
東京で二番目に臭いエリアです。

豊洲と蒲田の中間。
芝浦の環境について、文句を言っている時点でおかしい。
劣悪な環境だから、この安いマンションが成り立つ。

[15589: 匿名さん]

ニオイがあるのは高浜水門の周辺では？ブランズは関係ないですよ。

[15590: マンション検討中さん]

>>15588 マンション掲示板さん
じゃあ、法改正で25年までには放水の水質改善にむけた工事が完了するから、そういうエリアは今が買いですね。

[15591: 匿名さん]

>>15590 マンション検討中さん
@500が@502くらいにはなるかもしれないですね。買いです

[15592: 匿名さん]

>>15590 マンション検討中さん
そんな話あったっけ？今もニオイはあるものの環境基準は満たしてるから放流してるという扱いだったはず。

[15593: 名無しさん]

地盤が悪いから。
災害の時にはマンションをちゃんと捨てる意思を持って買った方が良い

使い捨て感覚マンション

[15594: 匿名さん]

>>15573 匿名さん
前段は正しいけど、一番のウェイトはどの駅の駅近かですよ。その次にその駅からの距離。
大江戸線やモノレールやゆりかもめの駅近と、山手線の駅近を同列で語られてもね。

[15595: 匿名さん]

>>15572 マンション検討中さん
浜松町再開発の恩恵、特に東芝ビル再開発の恩恵は、確実に直ぐ近くのグローバルフロントタワーにはある。グローバルフロントタワーが値上がれば、当然、より築浅のブランズも吊られて値上がるでしょう。

[15596: 通りがかりさん]

劣悪な環境だから。
湾岸て結構そのような場所が多い。

[15597: マンション比較中さん]

>>15595 匿名さん

虎の門もついでに入れとけよ

[15598: 匿名さん]

>>15595 匿名さん
GFTはある程度織り込まれての今の@550という中古価格。

[15599: 匿名さん]

>>15594 匿名さん
山手線は資産性として鉄板とは言われているけれども、資産価値の高いエリアや騰落率の高いエリアは実は山手線沿線ではないね。
内陸のメトロ駅近物件が実は鉄板。
どうしても地上線の沿線は騒音と背中合わせだからね。地下鉄駅は駅近でも騒音あるわけではないので。
とはいえ、どこの駅の物件でも駅遠が一番あかん

[15600: 評判気になるさん]

ブランズだからな

東急沿線以外はほとんどハズレ

[15601: 匿名さん]

>>15600 評判気になるさん
豊洲とかかなり上がってるし、むしろ沿線以外の方が良い物件良いかも。あえて沿線外に作るのだから気合が入っている。

[15602: 匿名さん]

>>15601 匿名さん
例えば？

[15603: マンション検討中さん]

>>15587 匿名さん

あと100戸くらいですね。
販売してない21階とプレミアム除けば60くらい。

[15604: 匿名さん]

結局東急はマンションをブランズ一本に絞ったため、
低所得者用マンションしか作らなくなった

[15605: 匿名さん]

>>15599 匿名さん

ここ2年ぐらいでしょ不動産に興味持ったの

[15606: 匿名さん]

>>15604 匿名さん
ここもそうだけどブランズは仕様高いマンションが多いですよ。

[15607: 匿名さん]

>>15605 匿名さん
いえ、15年ほどの不動産歴です。まだまだ若輩です

[15608: マンション検討中さん]

>>15606 匿名さん

ここは80平米以上とそれ以下でかなり差があるから、仕様低いと言う人たちは狭めのプラン検討層かね。プラウドタワー芝浦も見学しましたが、ここの80以上はプラウドタワー芝浦のプレミアム同等かそれ以上だと思いました。

[15609: 坪単価比較中さん]

>>15608 マンション検討中さん
モデルルームにあった65Dの部屋なんか使いやすそうでよかったよ。
東向きで結構高かったけど。仕様も悪くない。まだ残ってるか知らないけど。

[15610: 匿名さん]

>>15609 坪単価比較中さん
プラウドの間取りの悪さが際立つだけで、ここはまともなだけです。

[15611: 匿名さん]

プラウドは高輪GW徒歩圏なのが良いですよね。

[15612: 検討中さん]

>>15611 匿名さん

プラウド→高輪Gまで徒歩18分
ブランズ→高輪Gまで徒歩8分プラス電車3分

プラウドは健脚ですね。

[15613: 匿名さん]

>>15612 検討中さん
プラウドだともう少し近いんじゃないかな？ブランズでもWCTとかよりは近い。

[15614: 匿名さん]

>>15608 マンション検討中さん
仕様の話？
んーさすがにそれは言い過ぎでは？

[15615: 匿名さん]

>>15614 匿名さん
豊洲もそうだったけどブランズは仕様高い物件多いですよ。

[15616: マンション検討中さん]

ここは元々長谷工の「普通仕様」の箱に東急が上乗せで内装仕様を上げたので、構造に関わる部分は変えられず、そこが竹中基準の構造のプラウドに負けているところではあるんですよね。
でも平均的な室内仕様と間取りの良さは捨てがたいと思います。日常的な生活満足度は悪くないんじゃないでしょうか。

[15617: 匿名さん]

>>15616 マンション検討中さん
プラウドも高級感あって良いマンションですよね。芝浦は将来性の高いエリアでもあり、どちらも人気なのだと思います。

[15618: 匿名さん]

芝浦は地価が低いから仕様を高くしてもアンバランス。格安マンションしか建たない。

[15619: マンコミュファンさん]

もうすぐ芝浦も坪500でも買えない時代くるよ。もう入り始めてるけど。検討者は早く買うことをおすすめする。

[15620: 匿名さん]

竹芝や白金が高騰してるから芝浦ももう一段上がりそう。

[15621: マンション検討中さん]

高輪ゲートウェイシティは@750は越えるでしょうしね。

[15622: eマンションさん]

白金高輪、三田、浜松町、港南と連動するしね。
芝浦住友も相当強気なはず。そう遠くない内に芝浦は@600近くになり、ブランズは安かったとなるかもね

[15623: 匿名さん]

港南はちょっと括りが違うと思う。港南は天王洲とかと同じエリア。

[15624: 匿名さん]

>>15622 eマンションさん
永住以外の実需は、あまり数字に踊らされても意味ないね。
芝浦が@600になれば、白金高輪は@900とか1000とかだろうね。相対的に資産性がどうかという視点が大切

[15625: 素人さん]

>>15622 eマンションさん
今でも充分安いと思うけどなぁ

[15626: 検討板ユーザーさん]

ブランズの仕様が高いところってどこか教えてください。コスカの総合商社と思ってた。

[15627: マンション検討中さん]

先日内見しましたが、エレベーターが明らかに安っぽい仕様（扉、ボタン等）で、キーを当てないでも上がれる仕様でちょっと残念でした。
ベランダの敷居は簡易版で、賃貸物件の仕様と同じでした。
廊下のフローリングは薄いのか、足音がちょっと響く印象でした。最近のタワマンはこんな風になってしまったのでしょうか。間違っていたら訂正して下さい。

図書スペースとその横のソファースペースは清潔感がありよかったですが、子供だけの利用は禁止と書かれていました。

[15628: 匿名さん]

>>15622 eマンションさん

最近は港南の中古マンション相場がぶっ飛んで、それに芝浦が連れ高している感じですね。港南の築15－20年でも坪500～600の成約が珍しくないので新築のブランズは明らかに安いと思います。

[15629: 久しぶりさん]

ここはなかなか売れないですね。予約も○が多いように感じます。プラウドの売れ行きと比較すると駅からの距離だけじゃなく、箱とのバランスが重要と感じる人が多いのかなと感じます。

[15630: 匿名さん]

>>15628 匿名さん
港南ってVタワーを除くと、完全に芝浦より安いと思ってた。
三井の湾岸レポートでも、ここ1年で港南が高騰してきて平均坪400弱と芝浦の430に近付いてるけど、芝浦が牽引してるようにしか見えないけど。

[15631: 匿名さん]

>>15629 久しぶりさん
値上げしてるくらいですので、心配不要ですよ

[15632: 周辺住民さん]

最近売れているので値上げするらしいですね！
いよいよ芝浦も単価600万円が近づいてきました

[15633: じゅうみん]

>>15627 マンション検討中さん
住民ですがEVしょぼいのは否定しません。億超えなんだから相応の仕様にしてほしかったです。
カーペットの下に空洞があるのか比較的響くかんじですね。

[15634: 匿名さん]

>>15630 匿名さん

分譲時点ではほぼ同じくらいの価格のなかで芝浦の値上がりが先行したのは確か。
しかし、高輪ゲートウェイ駅の仮開業頃から品川駅や高輪ゲートウェイシティの
開発が脚光を浴び、同時に港南の急騰が始まって芝浦に並んできた感じ。

[15635: 匿名さん]

>>15633 じゅうみんさん

EVは内装とかより設置数と速度が肝心。ここは482戸で常用EV6基なので1基あたり約80戸とまずまず。プラウドは421戸で常用エレベーター4基、1基あたり105戸はブランズより設置率が悪くかなり厳しい設定。

[15636: 匿名さん]

>>15634 匿名さん
港南は周辺環境があまり良くないです。高輪ゲートウェイに近いのも芝浦の方だよ。

[15637: 匿名さん]

>>15636 匿名さん
芝浦も港南も同じエリアです。分ける意味はないです。
高輪ゲートウェイは高輪アドレスに向いた開発です。

[15638: 匿名さん]

いや住環境が全然違うでしょう。ここは芝浦アドレスなのが魅力のひとつなわけで。

[15639: 匿名さん]

>>15638 匿名さん
いえ、ほとんどの港区民は同列に見ています

[15640: 匿名さん]

>>15639 匿名さん
芝浦の方が小学校の学区が良いんじゃないかな。

[15641: 匿名さん]

>>15640 匿名さん
物件選択での大きなアドバンテージになる内陸のブランド公立小からみれば、芝浦小も芝浜小も港南小も大した差ではありません。

[15642: 匿名さん]

芝浦も港南も似たようなものだし、相場が強く連動しているのも確か。ただし、値動きに差があるので、そこを見極めるのが重要。
三井の湾岸レポートによると、2014年度までは芝浦が港南より坪10万円程高い状況が続いていた。そこから2021年度半ばまで坪50万円程の差に広がっていた。
その大きな影響は、大規模新築のグローバルフロントタワーでしょう。即完売で買えなかった層が周辺中古に流れ、相場を引き上げた。引き渡し後はグローバルフロントタワー自体の中古も加わり、芝浦が一段上の相場を形成した。

[15643: 匿名さん]

(>>15642の続き)
2021年度半ばから港南の値上がりの方が早くなり、差は坪30万円程になっています。
これは、市況が高騰する中で、芝浦はブランズとプラウドの新築のターゲット価格があるので、上がり幅が頭打ちになったためでしょう。そもそもブランズとプラウドが即完売しないのは、港区湾岸の従来の検討層の資金力では買えない価格帯になったから。その層は周辺の芝浦中古も高くお得感がなく、港南に流れたので、港南の高騰の一因になった。特にプラウドは港南に近いですからね。
今後の値動きですが、芝浦と港南の差は坪20万円くらいで落ち着き、ブランズ中古取引開始とプラウドのほぼ完売を契機に頭打ちになっていた相場分上がって、再び坪50万円程の差に広がると思います。それに耐えられる新たな検討層を呼び込めるかどうかがポイント。

[15644: 匿名さん]

芝浦の方が都心に近いし、再開発への期待も高いですよ。

[15645: 匿名さん]

>>15642 匿名さん
GFTは別に即完ではないよ。@330でもそれなりに時間かかったし、時間的猶予はそれなりにあった。まあ今となっては@500～550の相場を形成してるけどね。
ただ、他エリアと比較すると同デベ同時期分譲のパークシティ大崎に水をあけられているけどね。
港南に関しては、新築が無い事が中古相場抑えられている要因の一つ。芝浦も今後そこまで好立地での新築が活発ではない事を考慮すると、港南と同じような経過を追うかもね

[15646: 匿名さん]

>>15643 匿名さん
完全に同意です。
所謂芝浦@550の壁ですよね。パワカ家庭の与信の限界。
今後、そのパワカを引き止められるかが芝浦の未来を決める。
中受が終わり世帯年収が上がった段階で、より資産性を求めて内陸移住する層も一定数いるからね