ブランズタワー芝浦ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー芝浦についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/index.html

所在地：東京都港区芝浦二丁目1番1(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩8分
　　　都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩9分
　　　ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 から徒歩8分※サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK(予定)
面積：40.03m2～125.15m2(予定)
売主：東急不動産株式会社 近鉄不動産株式会社 京浜急行電鉄株式会社 株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[12601: 通りがかりさん]

豊洲とか大崎とかいつもどっかと比べられてるなここは。ここは周辺の再開発もあって将来的な伸び代があるということがポイントだと思うんですよね。

[12602: 匿名さん]

芝浦アドレスはちょっと憧れますよね。

[12603: 匿名さん]

>>12599 匿名さん
パークシティはいま@620～650ですよ

[12604: 評判気になるさん]

三浦春馬さんこのすぐ近くに住んでたんですね。

[12605: 匿名さん]

>>12604 評判気になるさん
海岸通り渡ったところ

[12606: 検討板ユーザーさん]

>>12601 通りがかりさん
そうですよね！伸び代が本当に楽しみです！

[12607: マンコミュファンさん]

>>12606 検討板ユーザーさん
周辺の伸び代って東工大くらいしかなくない？竹芝も高輪GWも遠すぎるし。

[12608: 口コミ知りたいさん]

>>12607 マンコミュファンさん
芝浦一丁目計画があるけど、資産価値への影響はあまりなさそうですね。

[12609: 匿名]

>>12607 マンコミュファンさん
高輪GWは遠過ぎますか？そこに入居した国内有力企業や外資系企業の従業員の住居ニーズは相当にあるのではないでしょうか？

[12610: 匿名さん]

>>12609 匿名さん
そのニーズはほぼ内陸に持っていかれる

[12611: eマンションさん]

>>12609 匿名さん
そういった需要の大半は徒歩圏内の物件に流れるんじゃないですかね。わざわざ徒歩圏外で値段も高い方を選ぶか？というのと、徒歩圏外になった時点でだいぶ需要は薄まりますよ。

[12612: 匿名]

>>12611 eマンションさん
いや、高輪よりは安いですよね？あと、湾岸を好む層もいるかなと思います。徒歩圏内よりは薄まると思いますが、芝浦は居住地候補上位に入るのでは。

[12613: 匿名]

>>12610 匿名さん
送迎付きの方は虎麻あたりかもしれませんが、サラリーマンはさすがに山手線か浅草線沿線を第一候補に入れるような気がしますが。

[12614: 匿名さん]

>>12613 匿名さん
浅草線沿線!?

[12615: 匿名]

>>12591 口コミ知りたいさん
金利は数年そのままは同意です。その数年の間に超低金利でローンをいかに返済するか。PTKやハルミタワーではその美味しい時期を逃してしまう(人が多い)。

[12616: 名無しさん]

>>12612 匿名さん
芝浦で検討となった時点で薄まるどころではなく4丁目の方を選ぶでしょ。高輪GWとこの物件は距離感が微妙すぎる。

[12617: 匿名]

>>12616 名無しさん

あ、プラウドの人か笑。これは失礼

[12618: 匿名さん]

>>12615 匿名さん
その数年の間に超低金利でローンをいかに返済するか
↑
えっ!?

[12619: 口コミ知りたいさん]

>>12608 口コミ知りたいさん
芝浦1は港区湾岸エリアのランドマークになるよ。東工大よりも期待できるかも。

[12620: 匿名さん]

>>12619 口コミ知りたいさん
港南よりも芝浦がよいよな。

[12621: 匿名さん]

圧倒的に芝浦の方が良いです。

[12622: 口コミ知りたいさん]

>>12620 匿名さん
全然関係ない話を港南芝浦論に持ってくのはやめてくださいね。港南が絡むと荒れるだけ。

[12623: eマンションさん]

>>12595 通りがかりさん
最終的には値下げして売り切るというのはあり得ますね。年明けは棟内MRが始まるので今値下げ交渉は厳しいですが、2、3ヶ月して売れ行き悪ければ強気で値段交渉できそうです。

[12624: eマンションさん]

>>12623 eマンションさん
どうでしょう。下記記事にもある通りブランズは供給に対する売れ残り在庫が30%近くになるのでここも値引きはせず気長に売る方針なのかも。
まぁしかしその在庫の多さが営業利益を圧迫してるという課題もある(住友みたいに上手くはいっていない)ので、値引き交渉の余地が出てくることも考えられますね。
少なくともこの状況で値上がりはまず無いと思います。
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/6349-branz

[12625: 匿名さん]

芝浦は将来性高いと思うんだけどな。

[12626: 匿名さん]

>>12625 匿名さん
そう思う人が多くないから、両物件とも売れ行き芳しくないし、中古価格もイマイチ冴えない

[12627: 匿名さん]

>>12625 匿名さん

別に将来性だけで選んでませんので余計なお世話。将来性だけで選ぶなら
もっと品川駅や高輪ゲートウェイ駅に近いプラウドとかのほうが良い。

[12628: 匿名さん]

>>12609 匿名さん

それは間違いなくあるでしょう。

[12629: 匿名さん]

>>12628 匿名さん
相当は無いよ

[12630: 匿名さん]

>>12627 匿名さん

両方とも人気ないのは周知の事実

[12631: eマンションさん]

>>12630 匿名さん
港区はオワコンなんだね。時代は中央区、江東区。周知の事実だわ。

[12633: 評判気になるさん]

>>12631 eマンションさん
物件価格は上がって給料は上がらないから港区はボリュームゾーンから外れてしまいましたが、行政サービスや利便性など考慮すると港区>中央区>>江東区の構図は揺るぎようが無いですね。
豊洲や勝どきの値上げにより芝浦の割安感が強まっていますし、南北線延伸の話も決まり注目も集まってきているので今後は流れが変わるでしょう。
将来的に給料水準が上がれば芝浦もさらに値上げ、それが起きなければ中央区、江東区が今より下げる。

[12635: マンコミュファンさん]

>>12633 評判気になるさん
中央区は2024年にハルフラとPTK同時に6000戸近く一斉入居(ハルフラがずれ込んで重なってしまった)
周辺の住み替え民が中古を供給しまくるのと28年までにさらに6000戸近く供給されることもあり供給過多になる。住み替えは是が非でも売らないといけないから値段が一気に下がる。豊洲あたりも巻き添えで下がる。
また人口過多で保育園にも入れず共働き共働きファミリー世帯の需要は他に流れる。街のバランスを考えずタワマンばかり作った街にろくな未来はない。

港区湾岸の街づくりの考えがまるで別。JR至近のエリア、マンション作れば高単価で売り出せるがそんなことはしない。駅近は基本商業地、オフィスが中心。田町駅に限っても東工大、田町ビルと超好立地が出てもマンションにはならない。だからバランスが良い、崩れない。この価値は後々間違いなく効いてくる。
中央区、江東区湾岸でマンションを無策に乱立させて目先の利益にはしったツケは必ずくる。

[12636: 検討板ユーザーさん]

>>12635 マンコミュファンさん
めちゃくちゃわかりやすい

[12637: 匿名さん]

>>12635 マンコミュファンさん

6000戸も一気に入居して、さらに6000戸って小さい地下鉄の駅しかないのに、確実に武蔵小杉をはるかに超えるカオスになりそう。

[12638: 匿名さん]

PT勝どきもBT芝浦も築地再開発の恩恵がある点では共通ですね。

[12639: 通りがかりさん]

不動産取得を検討されている現在賃貸住まいの方に私が一つだけ申し添えることができるとすれば、この物件に限らず【低金利で資金調達できるうちに新築か築浅を買った方が良い】ということです。私からのメッセージは以上です。

[12640: 匿名さん]

>>12639 通りがかりさん
今まではそうだったけど、ただそれは結果論
この右肩上がりの市況がクラッシュするのは、金利高騰。
場合によっては、金利高騰の煽りを受けて、利子以上の損失を被る事もあるからね。
物事は多面的に考えないとね。
実需で確かな事は、市況がクラッシュしても値下がりしにくい物件を選ぶことと、いざとなったら永住覚悟の無理のない返済計画を立てることですね。
芝浦両物件に関しては、ちょっとリスクありますね

[12641: 匿名さん]

どこを買うかによると思うけど、芝浦みたいな環境が良くて将来性高いエリアなら心配は少ないですよ。

[12642: 匿名さん]

>>12641 匿名さん
だったらもっと売れていいはずですね。
純粋に今の市況下ですら割高なんでしょ。
市況が昨年より1割も上がっているのに

[12643: 匿名さん]

>>12642 匿名さん
浜離宮も値上げしてるしブランズもこれから売れていくでしよう。

[12644: 匿名さん]

>>12643 匿名さん
他が売れるからこちらの物件も、というのは根拠のない希望でしかないですね。

[12645: 匿名さん]

>>12635 マンコミュファンさん
マンションにならないのではなく、マンションにできないの間違いですね。そんな駅直結ができれば採算取るためには@750以上に価格設定しないと。芝浦でその価格ではまず売れない。
芝浦の相場に壁があると言われているのは、ご存知だと思いますが

[12646: 匿名さん]

>>12631 eマンションさん

江東区！？笑

[12647: eマンションさん]

>>12639 通りすがりさん
ファクトストックの直近動画でも言ってることですね。ただ、変動金利は短期プライムレートに連動し、短プラは長プラに連動するので長期プライムレートがジリジリと上がり出すまで焦る必要はないです。
詳しくはこちら
https://finance.recruit.co.jp/article/k083/

金利上昇をネタに入居が近い物件の契約を急がせる営業がいたら、そんな人は信用に値しないですね。

[12649: 匿名さん]

>>12647 eマンションさん
実際、金利上昇し始めたら個人の与信はさがりますね。
そちらの方が問題

[12650: 匿名さん]

>>12648 匿名さん
人気エリアならば、ブランズもプラウドももっと売れてもいいと思うけどね

[12651: eマンションさん]

>>12640 匿名さん
じゃあどこならリスクないの？

[12656: 匿名さん]

>>12651 eマンションさん
リスクがない所は無いですね。リスクが低いところはありますが。ここと同時期物件であれば、パークコート虎ノ門とか白金高輪駅近物件であったり。既にこの市況下で含み益でしょうから。

[12657: eマンションさん]

>>12656 匿名さん
うーん、そりゃまぁ一理ありますがこの物件を検討する層とは金額基準に大分GAPありませんかね。
都心部で3LDK1億前後でとなった場合、やはり比較するのは中央区、江東区湾岸だったりな訳で、>>12635のレスでも言われているようなリスクがあるわけで、それに比べて芝浦は良くなる要素はあっても悪くなる要素ってほとんどない(大規模災害くらい)と思うんですよね。
芝浦買うなら賃貸のまま金貯めて待っとけってのもこのインフレ化ではリスクあるし。

[12659: 匿名さん]

>>12658 匿名さん

人気なら値上がりして高くなっても買いたい人が現れるからどんどん値上がりする。
芝浦アイランドとかパークタワー芝浦とか５割以上値上がりしているのに比べると、
シティタワーズ豊洲とか豊洲タワーとか、新築のうちはチヤホヤされても、中古に
なるとこれだけマンション高騰が言われている中でも２－３割程度しか値上がり
してないのが不人気ぶりを物語る。

[12661: 匿名さん]

>>12659 匿名さん
豊洲とかどうでもいいけど、過去を知る事は良いことなのでこの際だから。
騰落率に関しては、上記物件が分譲時期がマチマチなので厳密な比較はできないけど、新築分譲時の売れ行きがイマイチだとリセールも芳しくないという証明になりますね。
芝浦2物件の売れ行きと将来のリセール予想の役に立ちますね

[12662: マンション掲示板さん]

>>12660 匿名さん
江東区の学区がいいわけないだろ。23区でも最低クラスの行政サービスと名高いところだぞ。学区に関しては住んでから月島にしとけばよかったって人がほとんどなんだから。
てか、ここやプラウドで熱心に豊洲推ししてるみたいだけど、叩かれて豊洲の評判下げてるだけってそろそろ気づこうぜ。

[12663: 匿名]

>>12647 eマンションさん
金利が上がり始めたら短期、長期とも上がり始めるわけで、その予想をする個人はそれへの対処をするわけですね。その予想をする人は早くFixする手段を探るわけです。都心タワマンだとここがその1つでは。

[12664: 匿名さん]

>>12663 匿名さん
流石にそれは無理ある

[12665: 匿名さん]

長期金利が今後も上昇すると予想している人は、金利が上昇すれば不動産価格が崩れる事も当然想定してるでしょ。そういう人がこれから割高な物件に手を出すわけない。

[12666: 匿名]

>>12665 匿名さん
割高な物件というのは評価が分かれるところですが、今Fixできる物件についてはこの超低金利を活かすべきというのは間違いないと思いますがどうでしょう？

[12667: 匿名さん]

>>12666 匿名さん
既に変動でローン組んでる人が固定に借り換える、住宅ローンを組まないといけない人が変動やめて固定にするという行動は理解できる。
ただ、金利の変化のために物件を買う行動に移すというのは、ナンセンス。
そもそも金利云々言うなら、なんで去年の10年国債がマイナスからプラスに転換した段階で不動産買わなかったの？
今更でしかない

[12668: 匿名]

>>12667 匿名さん
今更というのがよく理解できません。超低金利のうちに住宅ローンを組んでそれを出来るだけ消化するというのは王道と思うのですが違いますか？

[12669: 匿名さん]

金利低ければマンション高いけど支払い金利安い。金利高ければマンション安いけど支払い金利高い。総額でみれば大して変わらないのです。

[12670: 匿名さん]

買い替えなら売価も高い訳で、相場が高かろうが安かろうがあんまり関係ないんだよね。

[12671: マンション掲示板さん]

>>12661 匿名さん
そんなガバガバ理論で予測できたら苦労しないわwww多摩ニュータウンとか新築時の人気など見る影もない。
例えば勝どきに今買ったものの5年後いざ子育てとなったら保育園に入れず、需要が芝浦あたりに流れてくることも考えられる。
そもそも新築時に人気ってその時点の年収ボリュームゾーンにささってれるだけで、それが将来的にどうなるかなんて誰にも予想はできんわ。

[12672: 匿名さん]

>>12668 匿名さん
別に金利がずっと低金利だと思うのならば、変動金利組んで不動産買えばいいけど、
前提条件として今後長期金利上昇していくとしているのならば、今が不動産価格がてっぺんになるわけで、利子以上に損失でる可能性があるの理解できない？

[12674: 匿名さん]

>>12671 マンション掲示板さん
基本的にそのエリアの物件の力ではなく、他エリアがダメだからこちらに流れてくる、という考えでアップサイドなんか起こらない。
ちなみに多摩ニュータウンや千葉ニュータウンなどの問題は、全体のトレンドの変換の話であって、それが数十年後に起こるとすれば個別地域ではなくタワマンという代物に対するトレンド転換。そうなると、当然ここも巻き込まれる

[12675: 匿名さん]

>>12670 匿名さん
そこでリスクを取るならば、なるべく竣工までの期間が長い物件の青田買いをすればいい。その間右肩上がりならば、そこに利益が生じるし、市場がクラッシュしたならば手付け放棄すればいい。可能であれば手付け5％にできればいいけど、そこは交渉力次第

[12676: 匿名]

>>12672 匿名さん
なるほど理解できました。金利が上がれば不動産価格は下がりますが、その上がる数年?10数年の間にその分の住宅ローンを返済できれば金利上昇リスクを軽減できるというのがわたしの意見です。その返済開始時期は早ければ早いほどいい。

[12677: 匿名さん]

芝浦も駅直結かつ大規模再開発、駅徒歩6分以内ならば、@700でも有りだと思うけどね。

[12678: 匿名さん]

>>12676 匿名さん
とりあえず、金利がどうだとかで行動左右されるのを止めた方がいいかと。実需に関しては、金利が上がろうとも返済できる計画を立てるべきだし、今でカツカツならぱ身の丈に合ってないから別の物件選ぶべきだね

[12679: 匿名]

>>12678 匿名さん
なるほど金言ですね。しかしながらローンを組む一般人は金利動向を気にせずにはいられません。超低金利を活かすならば早いほうがいいというのは間違いないことだと思います。

[12680: マンション掲示板さん]

>>12679 匿名さん
全然金言活かせてないやん笑
金利で左右されるなて。買う前提だとどのタイミングで固定にするかは大事だけどさ、変動で数年分返すために慌てて買うってそれでいくら得するんよ？そんな端金キャピタルゲインの差額で消え失せるでしょ？
今家賃払ってる人に数年分無駄ですよってなら分からんでもないけどさ。(それも3流営業マンみたいな浅い理論だけど。)
固定はあと3年は際どいけど2年くらいはまた上がらんから焦らんでええて。

[12681: マンション掲示板さん]

金利が上がったとしても長期的な価格予想はそう簡単にできるもんじゃない思うんですけどね。
短期的には下がるんでしょうが金利上昇ということはインフレしているわけで、お金の価値が下がるというのと一時的に高価格帯の需要は減ったとしても、新築は間取りを細かくしたり、仕様を下げたり郊外に建てるマンションが主流になるという流れになり、都心部は新築、住み替え共に減り供給も減る気がします。
そうなるとどうなるかは読めない。
買い手が実需から外国人投資家になるだけかもしれない。

[12682: 匿名さん]

>>12681 マンション掲示板さん
金利が上がると銀行の与信が下がるからね。
そこに様々な要素が入ってくるので市況予想は難しいけど、リーマンが選択するようなエリアでの金利上昇は、不動産価格にとって押し下げ要因であることは確かかと

[12683: 匿名さん]

>>12677 匿名さん
浜松町駅直結が坪800?900に届きそうな勢いだから田町駅直結も坪700?800ぐらいはあるでしょう。

[12684: 匿名]

ま、投資やっている方は数年の大きさをわかっていると思いますが、各自ご自分の判断でお願いします。

[12686: 匿名さん]

>>12684 匿名さん
投資してんのなら、色んな方法でリスクヘッジできるだろ

[12688: eマンションさん]

>>12683 匿名さん
田町駅は駅近で大規模なマンション建てる余地が東工大跡地くらいだからなぁ。
まぁでも芝浦保育園の目の前とか東工大目の前の立地のボロマンションを建て替えしていけば平均価格はどんどん上がりますますおしゃれになって行くでしょうね。

[12689: 匿名さん]

売れ行きが悪いブランズタワー芝浦にとって、お宝物件だったブランズタワー豊洲はコンプなんだから触れてはダメでしょう。

[12690: 匿名さん]

芝浦口も三田口も古いビル多いから伸び代大きいよね。これから竹芝みたいに化けてくると思う。楽しみ。

[12691: 検討板ユーザーさん]

>>12689 匿名さん
今売れ行きどの程度販売済みかご存知ですか？？

[12692: 匿名さん]

>>12690 匿名さん
港南みたいな駅遠のバス物件より伸び代大きい。