ブランズタワー芝浦ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー芝浦についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/index.html

所在地：東京都港区芝浦二丁目1番1(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩8分
　　　都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩9分
　　　ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 から徒歩8分※サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK(予定)
面積：40.03m2～125.15m2(予定)
売主：東急不動産株式会社 近鉄不動産株式会社 京浜急行電鉄株式会社 株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[12351: 匿名さん]

>>12350 匿名さん
タワマンは築年数が経つほど修繕費が増えていくから、均等式だといずれ足らなくなって値上げが修繕不良かの二択になる。前者ならまだしも後者になるリスクがあるのが均等式。段階式なら修繕不良マンションになるリスクはまずないからね。

[12352: 匿名さん]

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」。

このガイドラインでは、実際に作成された長期修繕計画を幅広く収集し、その事例の平均値と事例の大部分が収まる幅によって修繕積立金の「目安」を示しています。これによれば、20階建て以上は専有面積１平方メートルあたり月338円を目安としています。

ただし、注意すべきがこの積立（徴収）方式。通常のマンションは新築当初は修繕積立金を低く設定し、一定期間経過後から徐々にアップさせる「段階増額方式」を採用していますが、ガイドラインでは、長期修繕計画の計画期間全体における修繕積立金の平均額から月々の徴収金額を示しています。

将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、「均等積立方式」が望ましく、「均等積立方式」では長く同額を徴収するため、30年以上の計画期間となる長期修繕計画の修繕積立金累計額について予想がつきやすいのです。

[12353: 匿名さん]

築年数が20年近いタワマンで均等式とかだとちょっと怖いのですよね。近い将来に修繕会計が足りなくなるか値上げかのどちらかになる。もし値上げできなかったら、普通の人は引っ越しせざるをえなくなる。

[12354: 匿名さん]

デベロッパーが設定した方式が段階値上げであっても、管理組合決議で均等方式に切り替えるマンションが増えている。早い段階から計画的に集めてプールされた資金を長期国債などで運用して、より余裕を持った資金計画を立てられるメリットもある。国土交通省は均等方式を推奨している。
　
　

[12355: 匿名さん]

>>12354 匿名さん
つまり築40年経過後に値上げできなかったら修繕不良マンションだよ。定借50年より短いじゃん。

[12356: 匿名さん]

>>12353 匿名さん

それは管理組合の管理レベルと未来に必要になる修繕見積もり額の正確性の話であって、徴収方式とは何ら関係ない。

段階方式でも、当初の見積もりが甘くて、もともとの見込み額では足りなくなれば、たとえば10年目からは当初の5倍としていた修繕費を8倍に変更するなど、余計にひどいことになる。

[12357: 匿名さん]

例えば15年目の大規模修繕に20億かかると計算されていたとして、段階方式ではそれまでに集めていたお金だけでは20億は無くて大規模修繕ができないから、一時金を集めたり5年目、10年目に段階値上げするわけであって、それが実は20億でも足りなくて25億かかります、なんてことになったら、そもそも足りない段階式ではとんでもない値上げと一時金の徴収をしなきゃいけなくなるから余計に怖い。均等方式のほうがギャップが少なくて吉。

[12358: 匿名さん]

>>12357 匿名さん
均等式は築年数が経てば確実に足りなくなるんだからそっちの方が怖いでしょ。段階式なら足りなくなることはない。新築ならまだしも、中古の均等式はリスクでしかないよ。

[12359: 匿名さん]

>>12358 匿名さん

均等式でも段階式でも積み立てる金額は最終的に同じ。途中段階での積立額は
常に均等方式＞段階方式なので、どの段階においても当初予算以上に必要に
なった場合、段階積み立ての方が足りなくなる額が大きいって分からない？

[12360: 匿名さん]

＞均等式は築年数が経てば確実に足りなくなる

なんで確実に足りなくなるんだ？途中段階では手元にたくさんあるから、
あるだけ使っちゃえってなって足りなくなるみたいな幼稚園児みたいな
お金の使い方すると思ってるのですかねえ？

[12361: 匿名さん]

>>12359 匿名さん
そもそも必要な修繕費が段階式のカーブを描くのだよね。だから均等式だと築40年で修繕積立金がショートして修繕不良マンションになるリスクが高い。

[12362: 匿名さん]

デベロッパーのお仕着せの計画を見直して、将来かかる修繕費を早い段階で見積もって組合決議で均等方式に移行したマンションは極めて管理がしっかりしていて組合員も良識のある人が多い良いマンションですね。

[12363: 匿名さん]

>>12361 匿名さん

その段階式のカーブを描く修繕費に沿って集めていたら、途中で修繕費が想定より値上がりして足りなくなった場合、均等方式なら初期から積み立てているので余裕がありますが、段階式ではその段階で即追加が必要ですね。論理的に破綻してますよ。

[12364: 匿名さん]

途中で売るなら均等式でもいいけど、永住するつもりなら段階式の方が良いですよ。

[12365: 匿名さん]

>>12361 匿名さん

築４０年でショート？全く何言ってるのかわかりません。

[12366: 匿名さん]

>>12364 匿名さん

真逆、途中で売っぱらうつもりなら段階式のほうが最初の方の負担は少ないので払う
修繕費少ないし、修繕費が安いマンションと見せかけることができるので良い。
長く住むことを前提とする永住なら最初から均等式で集めるべき。

[12367: 匿名さん]

均等式は修繕費が嵩んでくる頃に足りなくなるからその時に値上げするかどうかで揉めるんですよ。
特にタワマンは修繕費高いからリスクも大きい。最初から段階式ならその心配はないのですよ。

[12368: 匿名さん]

>>12367 匿名さん

だからそれは見積もりが甘い場合であって、段階式のほうが均等式よりその時点での積立額は少ないので、足りなくなる額も大きくて余計に揉めます。

[12369: 匿名さん]

>>12367 匿名さん

最初から段階式でも15年目以降は月45000円と思っていたのが、月60000円となったら揉めるだろ。あんたバカですか？足りなくなるのは別問題であって、デベロッパーの計画通りで問題ないと鵜呑みにして修繕費の調査をしっかりと途中でやってない場合のお話です。それは集める方式に関係ありません。

[12370: 匿名さん]

>>12367 匿名さん

この図を見ても理解できないならこれ以上話しても無駄ですね

[12371: 匿名さん]

議論が噛み合っていなすぎる...笑。段階の方はかなりポジショントーク入っていますね。

均等推しの方、これは国も、の意見はわかるのですが、健全性と回収の問題は置いておくと、つまり15年目や30年目で一気にどーんと来る大規模修繕にかかる費用を誰が負担すべきなのかという問題がありますよね。(※健全さでは均等一択です)

受益者負担の原則で考えるとどうなんでしょう？例えば新築マンションを買った人たちは30年間機能するエレベーターの費用を負担しているわけですよね？であれば30年後に入れ替えるエレベーターの費用はその後30年間住む人が負担すべきですよね？同一人物であれば何の問題もありませんが、築10年で引っ越す人には不利ですよね？なので段階や一時金にもある程度の合理性はあると思うのですが。。

市場の原理で積立方式まで加味して売買価格が決まるのでしょうから、有利不利は結局関係なくなるので、最初から選ぶとすれば健全さが担保できる均等方式ということでしょうか...

いずれにしても住民間の利害対立が激しすぎるので途中での変更は相当大変でしょうね。これからも勉強させていただきます。

https://twitter.com/haruboo0/status/1468430575640125445

[12372: 匿名さん]

特にタワマンの場合、築30年経過後も修繕費が高止まりするでしょ。一度、均等式にしてしまうと修繕費が高騰してきた頃に、修繕費が足りなくなるのですよ。

[12373: 匿名さん]

>>12372 匿名さん

均等でも段階でも、将来かかる修繕費を予想してそれが払えるように計画して月々の金額を設定しているわけであって、もともとの想定より修繕費が高くなるのであれば、どっちの方式でも足りなくなるのは同じこと。その場合に一気に追加徴収する額は段階式のほうが高くなる。

[12374: 匿名さん]

例えば、中古車は当然古くなると車検も短くなり故障も増えるが、4年で乗り換える新車オーナーがその分も払えなんて話は聞いたことがない

あくまで均等は未納リスクへの対応策であって、受益者負担なら築古でも住み続けたい人の負担が多くなるのはおかしくない。

[12375: 匿名さん]

均等式だと築20年を過ぎた頃から赤字になって取り崩しに入るから、いずれゼロになって、その後は欠損するから怖いですよ。

段階式はそういうことがないように設定されてる。

[12376: 匿名さん]

わざわざリスクが高い均等式のタワマンに住まくても良いかと。ブランズみたいな段階式が良いですよ。

[12377: 匿名さん]

あんま分かってないけど、当社見積もりから費用が上振れたときに、均等だと値上げすると住民同士揉めるリスクがある
ただし段階式と比べてそれまでに多めに積み立てられる可能性が高いのでその点では値上げ幅が抑えられるメリットもある

受益者負担の観点では長く住む人にとっては均等の方が、短期売り抜け組から多めに徴収できるから得、売り抜け組は真逆。

って理解であってます？

当初見積もりを少し余裕を見て高めに設定すること、積立があるからといって組合が管理会社に騙されて無駄な出費をさせられないようにしっかり制することができる、
この二点が守れるなら長期組としては均等がいい気がする

[12378: 匿名]

>>12377 匿名さん

あなたが10年後にここを引っ越すとしたらどう思いますか？

[12379: 匿名さん]

均等式は修繕費の増える築20年以降が怖いよ。赤字が続いて修繕不良マンションに年々近づいていく。赤字にならない段階式の方が安心度が高いです。

[12380: 匿名さん]

>>12377 匿名さん

その理解であってます。修繕費は最終的には１平方メートルあたり300－323円を毎月積み立てなければならないとされています。70㎡換算で最初から均等に積み立てれば月21000円から22610円。

そう見ると、段階式の最初の数年間の金額見れば、最初のほうは修繕費をほとんど払わないに等しい。その期間だけ住んで売っちゃう人は維持費が安く済みますね。つまり、さっさと売っちゃう人にとってはめっちゃお得です。

でも、長期に住む前提であれば将来かかる費用は将来に先送りするのではなく、最初から積み立てておくべきであり、最初のころに払わずに将来の負担を重くする仕組み自体が不健全だとして、国土交通省のガイドラインでは均等方式を推奨しているわけです。

[12381: 匿名さん]

>>12379 匿名さん

修繕費の増える築20年以降に、大規模修繕を含めて毎年何億円かかるのかを計算して試算し、その先まで必要な金額を算出して積み立てるわけですから、あなたの主張はナンセンス。

[12382: 匿名さん]

>>12381 匿名さん
試算の終了年が築40年なら、築40年以降、修繕費が赤字になって詰むのが均等式ですよ。

[12383: 匿名さん]

40年ずっと均等で、そこから次の修繕に備えて急激値上げしたらそれこそついていける人いないんじゃない？
均等推奨ってお金集める口実にしか見えないわな。

[12384: 匿名さん]

40年先まで考えるのか？そのころは建て替えの話も出てくるだろうに。

[12385: 匿名さん]

築40年のタワマンとか必要は修繕費は相当上がってる。均等式はそのタイミングで大幅値上げしないといけないからリスクが大きい。均等式は避けた方が良いですよ。

[12386: 匿名さん]

>>12384 匿名さん
定借みたいに築40年で住み替え前提なら均等式でも良いとは思いますが、永住するつもりなら均等式のマンションは避けた方が良いです。

[12387: 匿名さん]

>>12386 匿名さん

あなた真逆のこと言ってますよ。長く住むつもりなら均等式が良い、
サッサと売るなら段階式が良い。

[12388: 匿名さん]

>>12385 匿名さん

築40年のタワマンとか必要な修繕費は相当上がってるのは段階式も同じなので、当初の見積もり額を上回ったら段階式も均等式以上に大幅値上げが必要でしょう

[12389: 匿名さん]

>>12387 匿名さん
いや、均等式は築年数が経つほど修繕費不足になるリスクが高いので、永住するなら段階式の方が良いですよ。

[12390: 匿名さん]

参考にこちらをどうぞ

https://www.s-mankan.com/information/564/

[12391: 匿名さん]

将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、「均等積立方式」が望ましく、「均等積立方式」では長く同額を徴収するため、30年以上の計画期間となる長期修繕計画の修繕積立金累計額について予想がつきやすい。

[12392: 匿名さん]

>>12389 匿名さん

あなたは真逆のことを言っています。
　

[12393: 匿名さん]

こちらもどうぞ
　

[12394: 匿名さん]

こちらもどうぞ。
　

[12395: 通りがかりさん]

>>12394 匿名さん
自由に選べられるような仕組みつくればいいじゃない？
強要はよくないね
均等がいいひとは均等で払う、段階がいいのは段階で、欲しければ最初で一括払いでもどうぞ。結局必要な時に必要なお金があつまればいいじゃない？

[12396: マンション検討中さん]

この議論、たとえ結論が出たところで結局人それぞれで、規約を変えられる見込みも低いですよね？
今からそんなに熱くならなくても良くない？

[12397: 匿名さん]

均等は、本当に「生涯必要な総額」から割り算できてるのかがポイントなんじゃない。
インフレや工事費高騰の際に、「あのとき段階値上げしないって聞いたから均等に賛成したのに」と言う住民をどう説得するか。

[12398: 匿名さん]

>>12380 匿名さん
長期に住む前提ならどちらでも同じ。実際は段階式だが、均等式と仮定した場合の差額を貯金すればいい。また、可能なら資産運用して増やす方が更にいい。
短期売り抜けなら段階式がいい。
中古購入者は、ちゃんと修繕計画を確認すべき。
不足はどの方式でも有り得ることであり、修繕費の値上げにしろ一時徴収にせよ、いざというときに払えないとゴネる住人が少ないことが最も重要。

[12399: 匿名さん]

修繕費の総額は30年でいくら払うことになるのかを計算して月割りでもし均等に集めたら、最初から月いくらになるのかは確認しといたほうがいい感じ。毎月1万円もしない修繕費で喜んでたらダメだね。

[12400: 検討板ユーザーさん]

いざというときに払えないとゴネる住人が少ないことが最も重要

これが理由で推されてる訳であって、段階だと短期売却者が得してるだの不公平だのは筋違い