ブランズタワー芝浦ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー芝浦についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/index.html

所在地：東京都港区芝浦二丁目1番1(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩8分
　　　都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩9分
　　　ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 から徒歩8分※サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK(予定)
面積：40.03m2～125.15m2(予定)
売主：東急不動産株式会社 近鉄不動産株式会社 京浜急行電鉄株式会社 株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[12301: 匿名さん]

どっちも選ばない選択肢はないのか？

[12302: 匿名さん]

>>12298 匿名さん
プラウドと比較してどうですか？

[12303: 匿名さん]

>>12300 通りがかりさん
ブランズタワー豊洲は、完売近くになったらXXX戸供給済と公式HPで煽っていたから、ここはまだ、それなりに残っているんじゃないの

[12304: 坪単価比較中さん]

裏で値引きしてるんじゃないの？

[12305: 通りがかりさん]

芝浦検討層の多くはPTKに流れてますよ

[12306: 匿名さん]

芝浦って住吉会の事務所のイメージがあるんだけど、大丈夫なんでしょうか？

[12307: マンション検討中さん]

>>12304 坪単価比較中さん
残念ながら逆に値上げされるみたいですよ。最後の既存の価格のものがはけていってるのでしょうね。

[12308: マンション検討中さん]

ブランズの修繕積立金の一時金徴収が国からNG出ましたね。
これいきなり毎月のコストにのしかかってきそうですね。

[12309: 匿名さん]

>>12308 マンション検討中さん

詳しい知り合いによると、タワマンの場合は専有面積１㎡あたり月２８０円～３００円の修繕積立が必要だそうです。なので、いずれどれくらい払わなきゃならないかは簡単に計算できます。遅かれ早かれ最終的にはそれくらい出さなきゃならないと思っておいたほうが良いでしょう。いま安い場合は、将来その分も乗っかってくるということです。

[12310: 匿名さん]

まだ180戸近く残ってる筈だが

[12311: まー]

>>12310 匿名さん
それは無いでしょ。もう物件もできてるのに。事実だとしたらやばすぎるわ。

[12312: マンション検討中さん]

>>12308 マンション検討中さん
あの十何年毎の修繕金のやつですか？ソースが気になります。

[12313: 匿名さん]

>>12311 まーさん
別に住友不動産とかだったらありますし、ヤバすぎることはないでしょ

[12314: 匿名さん]

港南4で10年近く売れ残ってた伝説の不人気マンションと比べたら、ここはよく売れてるのではないか。

[12315: 匿名さん]

ブランズは売り方下手なんだよな。最近だとブランドイメージもブリリアに劣るし。

[12316: マンション検討中さん]

>>12308 マンション検討中さん
確かに、一時金の徴収はババ抜きみたいな物で、アンフェアですよね。

[12317: 匿名]

>>12316 マンション検討中さん

マンクラでは均等一択みたいな感じになっているけど、段階や一時金も必要になったときに徴収するという意味で合理性があるような気もするけど。健全ではないという主張はよくわかるが。

[12318: 匿名さん]

均等だと修繕費が必要ない時期に無駄にプールされるだけだよ。その間運用もできないし、返って総額の修繕費は高く付くリスクもある。修繕費は段階式の方が合理的ですよ。

[12319: 匿名さん]

一度均等にしちゃうと築年数が経って修繕費が掛かるようになって積み立てがショートした時に再度値上げする合意形成が困難だと思う。つまり修繕不良マンションになるリスクが段階式より高い。

[12320: 匿名さん]

>>12308 マンション検討中さん

新しく始まるマンション管理適正評価制度のことでしょ？国からNGというわけではなく減点されるということね。段階増額方式も減点っぽいけど。

一時金を販売時に採用しているのは東急不と、どこがあるのかな？東急がこれを受けて今後の新築でどう動くかは興味ありますね。

管理組合界隈では盛り上がっているようですが、ここの管理組合でも取り組みが議論されるんじゃないですかね。

https://www.s-mankan.com/information/6487/

[12321: 匿名さん]

>>12318 匿名さん
均等積立方式にして貯め過ぎると、理事会がしっかりしていないと管理会社にいいように使われるというのはあるかもしれないですね。

[12322: マンション検討中さん]

一時金と段階式は合理的でなく、不合理の極み。
これで得するのは維持費を安く見せてうまく販売できたデベか、
少ない維持費で売りさばけた転売屋くらい。

数万くらいの管理費さえ払えなくて、滞納する人が絶えずに発生するのに
数十～数百の一時金を400戸以上のみんなが気持ちよく払ってくれると思うか？
払えない人と払わない御仁がうじゃうじゃ出てくるぜ。

インフレで積み立てがショートした？あまりなってほしくない状況だけど
段階式で、一気に平米150円上げるのと
均等式で、平米50円上げるので、どっちか影響少ないかは一目瞭然。
段階式で一気に上げると、払えない人ぽつぽつ出てくるよ。
段階式で上げるたびに何度悩むつもりかしら？

自分が理事会役員をすることを考えると、均等式一択。マンション理事会ごときでストレス受けたくない。

[12323: 匿名さん]

むしろ逆で、均等の方が古くなって修繕費が高くなる頃に足りなくなって揉めるリスク高いよ。最初から段階式の方が安心度高いです。

[12324: 匿名さん]

>>12322 マンション検討中さん
理屈はよくわかるのですが、ここの一時金にしても段階増額積立方式にしても計画されたものであり、合意も取れており、滞納の場合は法的措置が粛々と取られるわけで、何十年前に販売されたマンションならいざしらず、メジャー7のような高額マンションではそのような事態は発生しないのでは？

[12325: 匿名さん]

一度均等にしちゃうと修繕会計がザルになって、古くなって修繕費嵩んでくる頃に苦しくなりそう。

[12326: 匿名さん]

>>12324 匿名さん

大規模タワマンではいろんな人がいるので、必ずと言っていいほど滞納や未納は発生します。問題はその割合ですが、大抵は全住戸の0.5％に満たない件数で、おっしゃる通り運営に支障をきたすほどにはならないでしょう。

[12327: 匿名さん]

ただし、一括で数十万から百万とかになってくると用意できない人の割合は増えるかもしれませんね。こればかりはふたを開けてみないとわかりませんが。

[12328: マンション検討中さん]

>>10723 マンション検討中さん
ピンクのタイルなんとかなんないですかね、、
なぜピンクに、、

[12329: 匿名さん]

>>12328 マンション検討中さん
よく言われるのがアイランドとベイワードの中間色になったのではないか説です。公式見解は知りません。

[12330: 匿名さん]

ブランズのタイル貼りは高級感あって良いと思いますよ。維持費も塗り替えが必要な吹き付けより安くなりますし。

[12331: 匿名さん]

確かに、修繕金積みすぎると理事会がしっかりしてないと一回目の修繕工事でコスト意識が緩むかもな。
業者側からしたら均等とか関係なく金持ってるところからは取ろうとするだろう

[12332: マンション検討中さん]

そのマンションの所得水準によっても全然変わってくるからねぇ。
所得が低く老後の蓄えもほとんどない大規模団地はそりゃ均等の方がいいだろう。

だいたい、段階値上げで払えない人が増える理論なら、均等に移行するタイミングでも払えない人が出てくるはず

[12333: 匿名さん]

リセールを考えたら、均等が一番良いに決まってる。ただ、世の中そこまで周知されていないから、ババ抜き状態になってるわけで。

[12334: 匿名さん]

長期で住むなら段階方式の方がいいですよ。均等方式は積立金がショートした時に即修繕不良マンションになってしまう。
特にタワマンは築20年過ぎると必要な修繕費がどんどん高くなっていくので、積立金がいずれ枯渇する均等方式だと破綻するリスク高いですよ。

[12335: 匿名さん]

>>12334 匿名さん

積立金が枯渇する均等方式？それは関係ないでしょ。均等方式でしっかりと積み立てられて手元にたくさんプールされていても使わずに、将来の大規模修繕にかかる費用を早い段階で見積もって、それに向けて収入と支出をしっかりとコントロールすればよいだけ。どこの管理組合でもやってます。むしろ大規模修繕に必要な費用を直前に一気に数十万～百万徴収する方式は不健全だから国交省から指導が出ているわけでね。

[12336: 匿名さん]

>>12334 匿名さん

知り合いの住んでいるマンションで、いま大規模修繕をやっていますが大規模修繕時までに均等方式で積み立てられた積立金の残額（大規模修繕前にもこまごまとした修繕は発生しているため全額は残っていない）が45億円で大規模修繕にかかる費用は27億円だったそうです。もともと、均等で積み立てられているので1回目の大規模修繕で枯渇する計画にはなっておらず、ほぼ当初計画通りだそうです。大規模修繕に必要な費用を一気に徴収する方式より安全と思われます。

[12337: 匿名さん]

>>12336 匿名さん
そらそうよ。
均等反対してる人は、10年で売り抜けたい層でしかない。
特にアッパーミドル層は、数字に強い住人も多いから管理会社も下手な事はできないね

[12338: 匿名]

>>12336 匿名さん
結構かかるものですね。情報ありがとうございます。

やっぱりこれは人によって良い悪いは分かれますよね。永住するつもりの人には均等一択でしょうが、それ以外の人はそうでもないんじゃないでしょうか？もちろんデベは段階一択でしょうが。

受益者負担としてはどの方式がいいのでしょうね？

[12339: 匿名さん]

>>12337 匿名さん

この規模のマンションになると、住民（管理組合員）の中には公認会計士も弁護士も宅地建物取引資格保持者も必ずいますから、素人相手に適当に誤魔化そうと言っても無理ですからね。

[12340: 匿名さん]

>>12338 匿名さん

健全に運営するなら均等ですよ。段階積み立てなんてのは維持費を安く見せかけたいデベロッパーと早く売り抜けたい転売屋が喜ぶだけの仕組み。長期に住む場合に今も将来も月々の修繕積立金が変わらないっていうのはマネープランも立てやすいけど、今は安いけどそのぶん20XX年に80万払わなきゃいけない、加えて20XX年からは月々の修繕積立金が3倍になってその後はずっとその金額、、、なんて考えたら嫌でしょ？

[12341: 匿名さん]

>>12340 匿名さん
いや均等でも段階でも必要になる修繕費の総額は変わらないし、古くなるほど年あたり修繕費が増えるのも変わらない。

だから均等式のタワマンは段階式と比べて将来修繕費の積み立て不足になる可能性が高いのですよ。必要な時に必要な分だけ徴収する段階式の方がリスクも低いし合理的なのです。

[12342: 匿名さん]

ここ修繕費一括徴収をもし販売中に見直しなんてことになったら、プラウドと管理修繕費並ぶか、越えるんじゃないか？

[12343: 匿名]

>>12342 匿名さん

出たプラウド営業笑。

あの管理費とは並びません。修繕積立金同士でどっこいどっこい。初期の積立基金を計算に入れるのを忘れずに。

[12344: 匿名さん]

>>12341 匿名さん

均等でも計画通りいかなくて増えるってことは、段階積み立てでも計画通りいくとは限らず、初期の不足分を含めて後払いで将来大幅に増える計画の修繕積立金が、実はそれでも足りなくてもっと増えるってことで、そっちのほうが最悪ですね。

[12345: 匿名さん]

均等の方が将来積立不足になる可能性が高いから、修繕項目を削らざるを得なくなるリスク高いよ。段階式の方が良好な管理を保てる。

[12346: 匿名さん]

>>12343 匿名さん
そう言うあんたはブランズ営業なんじゃないの？
俺はただ疑問言っただけだけど、頭の構造どうなってんだよ失礼な奴だな。
ここの一括徴収額結構あるし修繕費の総額で言ったらプラウドより多いから、もし仮に見直した時には5年後10年後の段階だけ爆増って訳にはいかんでしょ。
平米50-70円くらい、下手したら100円近く上がるんじゃないか？
販売中だから変わらない可能性の方が高いが

[12347: 匿名さん]

>>12346 匿名さん
修繕積立金の総額がプラウドよりブランズのほうが多いということですが、何年目時点のことをおっしゃっていますか？

[12348: 匿名さん]

>>12345 匿名さん

均等のほうが積み立て不足になるって意味がわからない
ではどうして国交省は均等を推奨しているのかね？

[12349: マンション掲示板さん]

>>12348 匿名さん
タワーマンションとか築年数が経つと修繕費が嵩むから均等式だと足りなくなるよ。段階式の方が良いです。

[12350: 匿名さん]

>>12349 マンション掲示板さん

その「将来必要になる修繕費」を最初から見積もって予算建てして、その総額を段階を追って値上げする方式で集めるか、均等に集めるかってだけの話で、集める総額は変わらないので不足云々と徴収方式には何ら関係ない。

将来必要になる額は同じで、それを直前になって一括一時金で集めるか、前もって毎月均等に計画的に集めるかって話であって、先送りせず最初から均等に集めたほうが健全である。