ブランズタワー芝浦ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー芝浦についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/index.html

所在地：東京都港区芝浦二丁目1番1(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩8分
　　　都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩9分
　　　ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 から徒歩8分※サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK(予定)
面積：40.03m2～125.15m2(予定)
売主：東急不動産株式会社 近鉄不動産株式会社 京浜急行電鉄株式会社 株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[12208: 匿名さん]

>>12207 匿名さん

ここで僻地の築古物件をアピールする方が何をしたいのやら。
隔離先の山手線スレにお帰り下さい。

[12209: マンション掲示板さん]

豊洲も天王洲も洲に帰ってください。迷惑です。
外観の好みはそれぞれだから議論しても仕方ないけど、複数棟のタワマンのお見合い部屋じゃない限り、自分の部屋から普段は見えないからどうでもいい。
あるとすると友人を招くときの第一印象くらいか。
ブランズ芝浦の場合は、田町駅まで迎えに行くなら、少し遠回りでもあえてデッキを通って芝浦公園越しの姿を見せると凄く格好いいです。

[12212: 匿名さん]

芝浦は満足度高いエリアだから、あえて芝浦以外を選ぶ理由が見当たらない。

[12214: マンション検討中さん]

自己承認欲求高い港南民に荒らされてますね。プラウドを追い出されてこちらに沸きましたか。相手にする必要もないので無視して管理人さんに一括削除してもらいましょうよ。

[12217: 匿名さん]

ブランズとWCTを比べたらブランズが負ける要素が見当たらないですよ。

[12218: 検討板ユーザーさん]

>>12217 匿名さん
間違ってもブランズとWCTで比較検討なんかする人はいないのにこの板で推す人の意味がわからないですね。

[12224: 匿名さん]

>>12223 匿名さん
ブランズタワー芝浦は大理石エントランスで高級感あるな。

[12226: 匿名さん]

田町駅から見ると結構存在感ありますよね。

[12227: 匿名さん]

>>12224 匿名さん

床、大理石なの？

[12228: 匿名さん]

>>12218 検討板ユーザーさん
WCTは駅遠、かなり古い中古、板マン。
ここじゃ駅ほどほど、新築、タワマン。
比べる話じゃないのでやめましょ。

[12229: 匿名さん]

>>12228 匿名さん

WCT推しじゃないけど、板状の超高層のほうが行燈部屋ができにくくてワイドスパンの間取りが作りやすいのは確か。近所だとカテリーナ三田とか豊洲のパークシティ豊洲のB棟とか、ただ、板状は金がかかるので最近は真ん中が空洞になった筒状ばかり。

[12230: 匿名さん]

板状の超高層は耐震面で不利だから今はほとんど作られてないよ。WCTもそうだけど東日本大震災前の防災意識が低かった頃の設計です。

[12235: マンション検討中さん]

つまり板状は間取りを良くするために安全性度外視で無駄に金かけて作った構造ってことか。シンプルイズベストですね。

[12236: 匿名さん]

[No.12189～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・スレッドの趣旨に反する投稿
・削除されたレスへの返信

[12237: 匿名さん]

ブランズはやはりクオリティ高いよね。震災対策面でも安心。

[12238: 匿名さん]

>>12237 匿名さん
電源地下のままじゃないの？

[12239: 職人さん]

「××沈没」のロケ地?

[12240: 評判気になるさん]

>>12239 職人さん
まぁ日本は実際のところ浮上してますから。ちなみにこの辺りはシンゴジラにも燃やし尽くされました。

[12241: 評判気になるさん]

>>12238 匿名さん
プラウドの方は武蔵小杉の教訓で地上にしてますが、ここは設計変更が間に合わなかったですかね？まぁ歴史上ここは水没したことはないので大津波でも来なけりゃ大丈夫でしょ。そんなことになる時は湾岸全滅ですね。

[12242: 匿名さん]

>>12230 匿名さん

ブランズも防災意識が高いとは言えないけどね。

[12243: 匿名さん]

芝浦2は歴史の浅い埋立地と違って古くからの埋立地だから地盤が良いし、液状化リスクも低いからね。

[12244: 口コミ知りたいさん]

管理人さんの一括削除の残し方にセンスしか感じない。お茶目さんですね。笑

[12245: マンション検討中さん]

津波なら周囲一帯アウトだが、大雨で河川氾濫と高潮が重なるとブランズだけ死亡って可能性が出てくる
このリスクが比較的大きめだから対策不十分として何度も叩かれてる

[12246: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[12247: 名無しさん]

>>12245 マンション検討中さん
河川の意味、知ってる？

[12248: 匿名さん]

ハザードマップでは芝浦の安全性は高い。例えば液状化リスクも近隣エリアと比べて芝浦は低いですよ。

[12249: 匿名さん]

そのハザードマップを見ると芝浦2は安全には見えないんですが…

[12250: 匿名さん]

>>12248 匿名さん

GFTやプラウドタワー芝浦は、3.11や武蔵小杉の事例を踏まえて電源設備を2F以上に設置しているのだと思いますが、この安全対策は無駄という見解ですか？

[12251: 名無しさん]

>>12250 匿名さん
備えあれば憂いなしだけどいらないでしょ。原発じゃないんだから最悪修繕すりゃいいだけよ。永住の人でも一生に一度あるかないか。

[12252: 匿名]

>>12251 名無しさん
そう、これが高潮ハザードマップというのを言ってないのがアレですよね。

高潮被害の発生条件を知っていますか？ということ。

[12253: 匿名さん]

高潮浸水なんてよほど悪条件が重ならないと起きないし、起きても大した問題じゃない。湾岸タワマンが一番恐るべきで、実際起きる確率が高いのは地盤の液状化ですよ。芝浦2は液状化リスクが低いのが安心ポイント。

[12254: 匿名さん]

>>12253 匿名さん
東急のコストカットで電源2階にしていなくて浸水リスクが少なからずあることに対してこの価格帯を払うかどうかは人それぞれですね

[12255: 匿名さん]

>>12254 匿名さん
地盤の方がはるかに大事ですよ。液状化リスク高いエリアとかは第一に避けた方が良いです。

[12256: 匿名さん]

>>12255 匿名さん
そうであれば芝浦は液状化の可能性が少なからずあるのでここは除外ですね！
液状化の可能性がほぼゼロのとこを選ばないと！
ってなるけど

[12257: 匿名さん]

>>12249 匿名さん
失礼。これ津波ハザードマップの防潮施設すべて破損バージョンでしたか。いずれにしてもリスクをどう捉えるかが問われていますね。

https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/tsunami_h...

[12258: 匿名さん]

>>12257 匿名さん

リスクが少なからずある以上、電源設備が2階以上に設置されていた方がいいに決まってる。ブランズはコストカットのため電源設備を地下に設置する設計をしただけ。施工会社がハセコーだからひと目につかない所は、コストカットしまくりだと思います。

[12259: 匿名さん]

>>12258 匿名さん
現地行くと、随所にお金かけてるなという印象ですよ。芝浦でもトップクラスに良いマンションかと。そもそもコストカットするなら、まずタイル貼りじゃなくて吹き付けにするでしょう。

[12260: 匿名さん]

外壁タイル君しつこすぎ

[12261: 名無しさん]

>>12258 匿名さん
わかってないな。ブランズはコストカットが下手だから売値高くつけていつも苦労するんだ。コストカットできてこの値段で販売してたらもっと利益でてる。

[12262: 匿名さん]

ブランズタワー豊洲もそうだけど東急は鉄道系だけあって品質は高い。昔から鉄道系不動産は優良物件が多い（本業との相乗効果が見込めるから利益を追わず高品質な物件が多い）けど、ここもその一つだと思う。

[12263: 匿名さん]

>>12260 匿名さん
でも実際そうじゃない？コストカットするつもりならまず吹き付けにするでしょう。

[12264: 匿名さん]

>>12262 匿名さん

東急不動産(ブランズ)と東急電鉄(ドレッセ)との違いを理解してるかさえ怪しいし、同意しかねる意見だが、仮にあなたの見立てが正しいとしても、ここは東急沿線ではありませんよ。
東急沿線住民が増加して、鉄道事業とのシナジーが見込める訳じゃない。無茶苦茶な意見だと思います。

[12265: 匿名さん]

田園調布を分譲したデベが東急不動産ですからね。クオリティへのこだわりはありますよ。

[12266: 匿名さん]

>>12261 名無しさん
そうだよねコストカット下手だよね
この値段出して覗き穴から誰来たか見るんだもんね
そこコストカットするとこ？ってところもカットしちゃってるからなぁ

[12267: 評判気になるさん]

>>12266 匿名さん
いや現物見れば分かりますけど、芝浦港南エリアでここよりクオリティ高いタワマンは少ないですよ。

[12268: 匿名さん]

>>12267 評判気になるさん
品川Vタワーとグローバルフロントタワーのが上だよ

[12269: 匿名さん]

>>12268 匿名さん
VタワーもGFTは物はそこまででしょ。GFTリビング壁かけエアだし

[12270: 匿名さん]

ブランズタワー芝浦とGFTと芝浦アイランドとVタワーが四天王だな。

[12271: 匿名さん]

>>12270 匿名さん
何の？

[12272: 匿名さん]

>>12265 匿名さん
根拠が薄弱なんだよな～
その理由では、誰も納得しないと思うけどな～
まあ、あなたな中では、信頼できるブランドなら、それはそれで尊重するけど、他人には理解されないと思います。

[12274: 匿名さん]

>>12269 匿名さん

VタワやGFT玄関前カメラ有るけど、ブランズはコストカットで玄関前カメラないからね。笑
そもそもコストカットが下手なのに電源設備が地下なのは何故でしょう？

[12275: 匿名さん]

>>12274 匿名さん
玄関前カメラがあるから物が良いとかって、普通はあるだろ。ない方がおかしいだけで。玄関前カメラあるから、リビングエアコン壁掛けで良いという話はないね。
GFTもコスカマンション。

[12276: 匿名さん]

仕様が良いなら、廊下は天然石だったりしますか？

[12277: 匿名さん]

>>12276 匿名さん
それが標準なマンションは、芝浦には存在しない。
パーマン不毛地帯

[12278: 匿名さん]

[No.12273と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[12279: 匿名さん]

>>12261 名無しさん
コスカが下手というより、土地の仕入れが下手なんだよね…
高く仕入れちゃうから、仕様をコスカしてそれなりの値段で出すか、それなりの仕様で高いかのどっちかになっちゃう。

[12280: 名無しさん]

Vタワーとか地域も違う中古で比較検討なんかしないんだから、GFTはともかく比較するならせめてプラウドとかにしてくれよ。

[12281: 匿名さん]

品川グループの話はよくわからないな。

[12282: 名無しさん]

>>12280 名無しさん
プラウドと比べると、立地とランニングコストはブランズが上、仕様と安全性と外観はプラウドが上ってとこでしょうか。
どのみちこの2物件の値段は反動して上下すると思いますけどね。

[12283: 匿名さん]

ブランズもプラウドもクオリティ高いマンションなのでどちらを選んでも正解だと思いますよ。

[12284: 匿名]

ブランズとプラウド。資産性を考えればブランズ一択。

https://youtu.be/04myrs0qxME

[12285: 匿名さん]

>>12282 名無しさん
ブランズは外観がプラウドだったら、芝浦最高グレードを名乗っても良かったかもね。
実際はプラウドの外観は芝浦最高クラスだし、ブランズと見比べたら分かるが専有部の設備もプラウドのが数段上。
設備や外観のプラウド優位はマンションマニアも認めてるしね

[12286: 匿名さん]

>>12285 匿名さん
外観は主観。地位を決めるのは坪単価。

[12287: 匿名さん]

>>12286 匿名さん
芝浦@500の壁。これはここもプラウドも同じ

[12288: マンコミュファンさん]

>>12284 匿名さん
資産性は大して変わらんだろ。

[12289: マンコミュファンさん]

ブランズの方が資産性高いと思ったけど安全性とか盲点で微妙。プラウドの方は長期優良住宅で税制も優遇されるし、今後は売れ行きの流れが変わるかも。
まぁどっちもいいマンションだけど。買えない人のやっかみが多いね。

[12290: 匿名さん]

>>12284 匿名さん
マンションマニアはプラウドのが上って言ってるけどw

[12291: 評判気になるさん]

>>12290 匿名さん
ブランズもプラウドもどちらも良いマンションだよ。甲乙付け難いです。

[12292: マンション検討中さん]

価格表が見られなくなって現在の空室状況がわからなくなってしまったけど…
いつになったら見られるんだろ？

[12293: マンコミュファンさん]

売りに出てる物件の画像見るとやはり見た目はイマイチなんだよなー浜松町側から見ると悪くないけどこっち側ほとんど使わないだろうし。内観は素晴らしいですね。

[12294: マンション検討中さん]

>>12287 匿名さん
500の壁もう超えてるでしょ。
ここも直近売り出しの平均坪単価510だけど？芝浦は駅近に商店街あって駅近マンション建てれないだけで、坪単価以上に評価高い街になりつつあるぜ。頭使わないとデータ分析なんかできないよ。

[12295: 匿名さん]

GFT中古が坪500なんだから新築のここはそれより高くて当然。

[12296: 通りがかりさん]

PTKもブランズもどちらも素晴らしいマンションかと。

[12297: 匿名さん]

そういえば2年前は｢坪500万は高すぎる。坪420万くらいだ｣とわめいていた御仁がいましたが、息してるのかな（笑）

[12298: 匿名さん]

先着順の販売戸数が10戸になっているから、1ヶ月前くらい56、7戸あったのがほとんど売れたということ？？

価額表もう公開しないのですかねぇ。

[12299: 匿名さん]

飛ぶように売れるとはまさにこの事。。

[12300: 通りがかりさん]

そのわりにこの板は活気が無いですね。もう完売近くて盛り上がらないか。

[12301: 匿名さん]

どっちも選ばない選択肢はないのか？

[12302: 匿名さん]

>>12298 匿名さん
プラウドと比較してどうですか？

[12303: 匿名さん]

>>12300 通りがかりさん
ブランズタワー豊洲は、完売近くになったらXXX戸供給済と公式HPで煽っていたから、ここはまだ、それなりに残っているんじゃないの

[12304: 坪単価比較中さん]

裏で値引きしてるんじゃないの？

[12305: 通りがかりさん]

芝浦検討層の多くはPTKに流れてますよ

[12306: 匿名さん]

芝浦って住吉会の事務所のイメージがあるんだけど、大丈夫なんでしょうか？

[12307: マンション検討中さん]

>>12304 坪単価比較中さん
残念ながら逆に値上げされるみたいですよ。最後の既存の価格のものがはけていってるのでしょうね。

[12308: マンション検討中さん]

ブランズの修繕積立金の一時金徴収が国からNG出ましたね。
これいきなり毎月のコストにのしかかってきそうですね。

[12309: 匿名さん]

>>12308 マンション検討中さん

詳しい知り合いによると、タワマンの場合は専有面積１㎡あたり月２８０円～３００円の修繕積立が必要だそうです。なので、いずれどれくらい払わなきゃならないかは簡単に計算できます。遅かれ早かれ最終的にはそれくらい出さなきゃならないと思っておいたほうが良いでしょう。いま安い場合は、将来その分も乗っかってくるということです。

[12310: 匿名さん]

まだ180戸近く残ってる筈だが

[12311: まー]

>>12310 匿名さん
それは無いでしょ。もう物件もできてるのに。事実だとしたらやばすぎるわ。

[12312: マンション検討中さん]

>>12308 マンション検討中さん
あの十何年毎の修繕金のやつですか？ソースが気になります。

[12313: 匿名さん]

>>12311 まーさん
別に住友不動産とかだったらありますし、ヤバすぎることはないでしょ

[12314: 匿名さん]

港南4で10年近く売れ残ってた伝説の不人気マンションと比べたら、ここはよく売れてるのではないか。

[12315: 匿名さん]

ブランズは売り方下手なんだよな。最近だとブランドイメージもブリリアに劣るし。

[12316: マンション検討中さん]

>>12308 マンション検討中さん
確かに、一時金の徴収はババ抜きみたいな物で、アンフェアですよね。

[12317: 匿名]

>>12316 マンション検討中さん

マンクラでは均等一択みたいな感じになっているけど、段階や一時金も必要になったときに徴収するという意味で合理性があるような気もするけど。健全ではないという主張はよくわかるが。

[12318: 匿名さん]

均等だと修繕費が必要ない時期に無駄にプールされるだけだよ。その間運用もできないし、返って総額の修繕費は高く付くリスクもある。修繕費は段階式の方が合理的ですよ。

[12319: 匿名さん]

一度均等にしちゃうと築年数が経って修繕費が掛かるようになって積み立てがショートした時に再度値上げする合意形成が困難だと思う。つまり修繕不良マンションになるリスクが段階式より高い。

[12320: 匿名さん]

>>12308 マンション検討中さん

新しく始まるマンション管理適正評価制度のことでしょ？国からNGというわけではなく減点されるということね。段階増額方式も減点っぽいけど。

一時金を販売時に採用しているのは東急不と、どこがあるのかな？東急がこれを受けて今後の新築でどう動くかは興味ありますね。

管理組合界隈では盛り上がっているようですが、ここの管理組合でも取り組みが議論されるんじゃないですかね。

https://www.s-mankan.com/information/6487/

[12321: 匿名さん]

>>12318 匿名さん
均等積立方式にして貯め過ぎると、理事会がしっかりしていないと管理会社にいいように使われるというのはあるかもしれないですね。

[12322: マンション検討中さん]

一時金と段階式は合理的でなく、不合理の極み。
これで得するのは維持費を安く見せてうまく販売できたデベか、
少ない維持費で売りさばけた転売屋くらい。

数万くらいの管理費さえ払えなくて、滞納する人が絶えずに発生するのに
数十～数百の一時金を400戸以上のみんなが気持ちよく払ってくれると思うか？
払えない人と払わない御仁がうじゃうじゃ出てくるぜ。

インフレで積み立てがショートした？あまりなってほしくない状況だけど
段階式で、一気に平米150円上げるのと
均等式で、平米50円上げるので、どっちか影響少ないかは一目瞭然。
段階式で一気に上げると、払えない人ぽつぽつ出てくるよ。
段階式で上げるたびに何度悩むつもりかしら？

自分が理事会役員をすることを考えると、均等式一択。マンション理事会ごときでストレス受けたくない。

[12323: 匿名さん]

むしろ逆で、均等の方が古くなって修繕費が高くなる頃に足りなくなって揉めるリスク高いよ。最初から段階式の方が安心度高いです。

[12324: 匿名さん]

>>12322 マンション検討中さん
理屈はよくわかるのですが、ここの一時金にしても段階増額積立方式にしても計画されたものであり、合意も取れており、滞納の場合は法的措置が粛々と取られるわけで、何十年前に販売されたマンションならいざしらず、メジャー7のような高額マンションではそのような事態は発生しないのでは？

[12325: 匿名さん]

一度均等にしちゃうと修繕会計がザルになって、古くなって修繕費嵩んでくる頃に苦しくなりそう。

[12326: 匿名さん]

>>12324 匿名さん

大規模タワマンではいろんな人がいるので、必ずと言っていいほど滞納や未納は発生します。問題はその割合ですが、大抵は全住戸の0.5％に満たない件数で、おっしゃる通り運営に支障をきたすほどにはならないでしょう。

[12327: 匿名さん]

ただし、一括で数十万から百万とかになってくると用意できない人の割合は増えるかもしれませんね。こればかりはふたを開けてみないとわかりませんが。

[12328: マンション検討中さん]

>>10723 マンション検討中さん
ピンクのタイルなんとかなんないですかね、、
なぜピンクに、、

[12329: 匿名さん]

>>12328 マンション検討中さん
よく言われるのがアイランドとベイワードの中間色になったのではないか説です。公式見解は知りません。

[12330: 匿名さん]

ブランズのタイル貼りは高級感あって良いと思いますよ。維持費も塗り替えが必要な吹き付けより安くなりますし。

[12331: 匿名さん]

確かに、修繕金積みすぎると理事会がしっかりしてないと一回目の修繕工事でコスト意識が緩むかもな。
業者側からしたら均等とか関係なく金持ってるところからは取ろうとするだろう

[12332: マンション検討中さん]

そのマンションの所得水準によっても全然変わってくるからねぇ。
所得が低く老後の蓄えもほとんどない大規模団地はそりゃ均等の方がいいだろう。

だいたい、段階値上げで払えない人が増える理論なら、均等に移行するタイミングでも払えない人が出てくるはず

[12333: 匿名さん]

リセールを考えたら、均等が一番良いに決まってる。ただ、世の中そこまで周知されていないから、ババ抜き状態になってるわけで。

[12334: 匿名さん]

長期で住むなら段階方式の方がいいですよ。均等方式は積立金がショートした時に即修繕不良マンションになってしまう。
特にタワマンは築20年過ぎると必要な修繕費がどんどん高くなっていくので、積立金がいずれ枯渇する均等方式だと破綻するリスク高いですよ。

[12335: 匿名さん]

>>12334 匿名さん

積立金が枯渇する均等方式？それは関係ないでしょ。均等方式でしっかりと積み立てられて手元にたくさんプールされていても使わずに、将来の大規模修繕にかかる費用を早い段階で見積もって、それに向けて収入と支出をしっかりとコントロールすればよいだけ。どこの管理組合でもやってます。むしろ大規模修繕に必要な費用を直前に一気に数十万～百万徴収する方式は不健全だから国交省から指導が出ているわけでね。

[12336: 匿名さん]

>>12334 匿名さん

知り合いの住んでいるマンションで、いま大規模修繕をやっていますが大規模修繕時までに均等方式で積み立てられた積立金の残額（大規模修繕前にもこまごまとした修繕は発生しているため全額は残っていない）が45億円で大規模修繕にかかる費用は27億円だったそうです。もともと、均等で積み立てられているので1回目の大規模修繕で枯渇する計画にはなっておらず、ほぼ当初計画通りだそうです。大規模修繕に必要な費用を一気に徴収する方式より安全と思われます。

[12337: 匿名さん]

>>12336 匿名さん
そらそうよ。
均等反対してる人は、10年で売り抜けたい層でしかない。
特にアッパーミドル層は、数字に強い住人も多いから管理会社も下手な事はできないね

[12338: 匿名]

>>12336 匿名さん
結構かかるものですね。情報ありがとうございます。

やっぱりこれは人によって良い悪いは分かれますよね。永住するつもりの人には均等一択でしょうが、それ以外の人はそうでもないんじゃないでしょうか？もちろんデベは段階一択でしょうが。

受益者負担としてはどの方式がいいのでしょうね？

[12339: 匿名さん]

>>12337 匿名さん

この規模のマンションになると、住民（管理組合員）の中には公認会計士も弁護士も宅地建物取引資格保持者も必ずいますから、素人相手に適当に誤魔化そうと言っても無理ですからね。

[12340: 匿名さん]

>>12338 匿名さん

健全に運営するなら均等ですよ。段階積み立てなんてのは維持費を安く見せかけたいデベロッパーと早く売り抜けたい転売屋が喜ぶだけの仕組み。長期に住む場合に今も将来も月々の修繕積立金が変わらないっていうのはマネープランも立てやすいけど、今は安いけどそのぶん20XX年に80万払わなきゃいけない、加えて20XX年からは月々の修繕積立金が3倍になってその後はずっとその金額、、、なんて考えたら嫌でしょ？

[12341: 匿名さん]

>>12340 匿名さん
いや均等でも段階でも必要になる修繕費の総額は変わらないし、古くなるほど年あたり修繕費が増えるのも変わらない。

だから均等式のタワマンは段階式と比べて将来修繕費の積み立て不足になる可能性が高いのですよ。必要な時に必要な分だけ徴収する段階式の方がリスクも低いし合理的なのです。

[12342: 匿名さん]

ここ修繕費一括徴収をもし販売中に見直しなんてことになったら、プラウドと管理修繕費並ぶか、越えるんじゃないか？

[12343: 匿名]

>>12342 匿名さん

出たプラウド営業笑。

あの管理費とは並びません。修繕積立金同士でどっこいどっこい。初期の積立基金を計算に入れるのを忘れずに。

[12344: 匿名さん]

>>12341 匿名さん

均等でも計画通りいかなくて増えるってことは、段階積み立てでも計画通りいくとは限らず、初期の不足分を含めて後払いで将来大幅に増える計画の修繕積立金が、実はそれでも足りなくてもっと増えるってことで、そっちのほうが最悪ですね。

[12345: 匿名さん]

均等の方が将来積立不足になる可能性が高いから、修繕項目を削らざるを得なくなるリスク高いよ。段階式の方が良好な管理を保てる。

[12346: 匿名さん]

>>12343 匿名さん
そう言うあんたはブランズ営業なんじゃないの？
俺はただ疑問言っただけだけど、頭の構造どうなってんだよ失礼な奴だな。
ここの一括徴収額結構あるし修繕費の総額で言ったらプラウドより多いから、もし仮に見直した時には5年後10年後の段階だけ爆増って訳にはいかんでしょ。
平米50-70円くらい、下手したら100円近く上がるんじゃないか？
販売中だから変わらない可能性の方が高いが

[12347: 匿名さん]

>>12346 匿名さん
修繕積立金の総額がプラウドよりブランズのほうが多いということですが、何年目時点のことをおっしゃっていますか？

[12348: 匿名さん]

>>12345 匿名さん

均等のほうが積み立て不足になるって意味がわからない
ではどうして国交省は均等を推奨しているのかね？

[12349: マンション掲示板さん]

>>12348 匿名さん
タワーマンションとか築年数が経つと修繕費が嵩むから均等式だと足りなくなるよ。段階式の方が良いです。

[12350: 匿名さん]

>>12349 マンション掲示板さん

その「将来必要になる修繕費」を最初から見積もって予算建てして、その総額を段階を追って値上げする方式で集めるか、均等に集めるかってだけの話で、集める総額は変わらないので不足云々と徴収方式には何ら関係ない。

将来必要になる額は同じで、それを直前になって一括一時金で集めるか、前もって毎月均等に計画的に集めるかって話であって、先送りせず最初から均等に集めたほうが健全である。

[12351: 匿名さん]

>>12350 匿名さん
タワマンは築年数が経つほど修繕費が増えていくから、均等式だといずれ足らなくなって値上げが修繕不良かの二択になる。前者ならまだしも後者になるリスクがあるのが均等式。段階式なら修繕不良マンションになるリスクはまずないからね。

[12352: 匿名さん]

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」。

このガイドラインでは、実際に作成された長期修繕計画を幅広く収集し、その事例の平均値と事例の大部分が収まる幅によって修繕積立金の「目安」を示しています。これによれば、20階建て以上は専有面積１平方メートルあたり月338円を目安としています。

ただし、注意すべきがこの積立（徴収）方式。通常のマンションは新築当初は修繕積立金を低く設定し、一定期間経過後から徐々にアップさせる「段階増額方式」を採用していますが、ガイドラインでは、長期修繕計画の計画期間全体における修繕積立金の平均額から月々の徴収金額を示しています。

将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、「均等積立方式」が望ましく、「均等積立方式」では長く同額を徴収するため、30年以上の計画期間となる長期修繕計画の修繕積立金累計額について予想がつきやすいのです。

[12353: 匿名さん]

築年数が20年近いタワマンで均等式とかだとちょっと怖いのですよね。近い将来に修繕会計が足りなくなるか値上げかのどちらかになる。もし値上げできなかったら、普通の人は引っ越しせざるをえなくなる。

[12354: 匿名さん]

デベロッパーが設定した方式が段階値上げであっても、管理組合決議で均等方式に切り替えるマンションが増えている。早い段階から計画的に集めてプールされた資金を長期国債などで運用して、より余裕を持った資金計画を立てられるメリットもある。国土交通省は均等方式を推奨している。
　
　

[12355: 匿名さん]

>>12354 匿名さん
つまり築40年経過後に値上げできなかったら修繕不良マンションだよ。定借50年より短いじゃん。

[12356: 匿名さん]

>>12353 匿名さん

それは管理組合の管理レベルと未来に必要になる修繕見積もり額の正確性の話であって、徴収方式とは何ら関係ない。

段階方式でも、当初の見積もりが甘くて、もともとの見込み額では足りなくなれば、たとえば10年目からは当初の5倍としていた修繕費を8倍に変更するなど、余計にひどいことになる。

[12357: 匿名さん]

例えば15年目の大規模修繕に20億かかると計算されていたとして、段階方式ではそれまでに集めていたお金だけでは20億は無くて大規模修繕ができないから、一時金を集めたり5年目、10年目に段階値上げするわけであって、それが実は20億でも足りなくて25億かかります、なんてことになったら、そもそも足りない段階式ではとんでもない値上げと一時金の徴収をしなきゃいけなくなるから余計に怖い。均等方式のほうがギャップが少なくて吉。

[12358: 匿名さん]

>>12357 匿名さん
均等式は築年数が経てば確実に足りなくなるんだからそっちの方が怖いでしょ。段階式なら足りなくなることはない。新築ならまだしも、中古の均等式はリスクでしかないよ。

[12359: 匿名さん]

>>12358 匿名さん

均等式でも段階式でも積み立てる金額は最終的に同じ。途中段階での積立額は
常に均等方式＞段階方式なので、どの段階においても当初予算以上に必要に
なった場合、段階積み立ての方が足りなくなる額が大きいって分からない？

[12360: 匿名さん]

＞均等式は築年数が経てば確実に足りなくなる

なんで確実に足りなくなるんだ？途中段階では手元にたくさんあるから、
あるだけ使っちゃえってなって足りなくなるみたいな幼稚園児みたいな
お金の使い方すると思ってるのですかねえ？

[12361: 匿名さん]

>>12359 匿名さん
そもそも必要な修繕費が段階式のカーブを描くのだよね。だから均等式だと築40年で修繕積立金がショートして修繕不良マンションになるリスクが高い。

[12362: 匿名さん]

デベロッパーのお仕着せの計画を見直して、将来かかる修繕費を早い段階で見積もって組合決議で均等方式に移行したマンションは極めて管理がしっかりしていて組合員も良識のある人が多い良いマンションですね。

[12363: 匿名さん]

>>12361 匿名さん

その段階式のカーブを描く修繕費に沿って集めていたら、途中で修繕費が想定より値上がりして足りなくなった場合、均等方式なら初期から積み立てているので余裕がありますが、段階式ではその段階で即追加が必要ですね。論理的に破綻してますよ。

[12364: 匿名さん]

途中で売るなら均等式でもいいけど、永住するつもりなら段階式の方が良いですよ。

[12365: 匿名さん]

>>12361 匿名さん

築４０年でショート？全く何言ってるのかわかりません。

[12366: 匿名さん]

>>12364 匿名さん

真逆、途中で売っぱらうつもりなら段階式のほうが最初の方の負担は少ないので払う
修繕費少ないし、修繕費が安いマンションと見せかけることができるので良い。
長く住むことを前提とする永住なら最初から均等式で集めるべき。

[12367: 匿名さん]

均等式は修繕費が嵩んでくる頃に足りなくなるからその時に値上げするかどうかで揉めるんですよ。
特にタワマンは修繕費高いからリスクも大きい。最初から段階式ならその心配はないのですよ。

[12368: 匿名さん]

>>12367 匿名さん

だからそれは見積もりが甘い場合であって、段階式のほうが均等式よりその時点での積立額は少ないので、足りなくなる額も大きくて余計に揉めます。

[12369: 匿名さん]

>>12367 匿名さん

最初から段階式でも15年目以降は月45000円と思っていたのが、月60000円となったら揉めるだろ。あんたバカですか？足りなくなるのは別問題であって、デベロッパーの計画通りで問題ないと鵜呑みにして修繕費の調査をしっかりと途中でやってない場合のお話です。それは集める方式に関係ありません。

[12370: 匿名さん]

>>12367 匿名さん

この図を見ても理解できないならこれ以上話しても無駄ですね

[12371: 匿名さん]

議論が噛み合っていなすぎる...笑。段階の方はかなりポジショントーク入っていますね。

均等推しの方、これは国も、の意見はわかるのですが、健全性と回収の問題は置いておくと、つまり15年目や30年目で一気にどーんと来る大規模修繕にかかる費用を誰が負担すべきなのかという問題がありますよね。(※健全さでは均等一択です)

受益者負担の原則で考えるとどうなんでしょう？例えば新築マンションを買った人たちは30年間機能するエレベーターの費用を負担しているわけですよね？であれば30年後に入れ替えるエレベーターの費用はその後30年間住む人が負担すべきですよね？同一人物であれば何の問題もありませんが、築10年で引っ越す人には不利ですよね？なので段階や一時金にもある程度の合理性はあると思うのですが。。

市場の原理で積立方式まで加味して売買価格が決まるのでしょうから、有利不利は結局関係なくなるので、最初から選ぶとすれば健全さが担保できる均等方式ということでしょうか...

いずれにしても住民間の利害対立が激しすぎるので途中での変更は相当大変でしょうね。これからも勉強させていただきます。

https://twitter.com/haruboo0/status/1468430575640125445

[12372: 匿名さん]

特にタワマンの場合、築30年経過後も修繕費が高止まりするでしょ。一度、均等式にしてしまうと修繕費が高騰してきた頃に、修繕費が足りなくなるのですよ。

[12373: 匿名さん]

>>12372 匿名さん

均等でも段階でも、将来かかる修繕費を予想してそれが払えるように計画して月々の金額を設定しているわけであって、もともとの想定より修繕費が高くなるのであれば、どっちの方式でも足りなくなるのは同じこと。その場合に一気に追加徴収する額は段階式のほうが高くなる。

[12374: 匿名さん]

例えば、中古車は当然古くなると車検も短くなり故障も増えるが、4年で乗り換える新車オーナーがその分も払えなんて話は聞いたことがない

あくまで均等は未納リスクへの対応策であって、受益者負担なら築古でも住み続けたい人の負担が多くなるのはおかしくない。

[12375: 匿名さん]

均等式だと築20年を過ぎた頃から赤字になって取り崩しに入るから、いずれゼロになって、その後は欠損するから怖いですよ。

段階式はそういうことがないように設定されてる。

[12376: 匿名さん]

わざわざリスクが高い均等式のタワマンに住まくても良いかと。ブランズみたいな段階式が良いですよ。

[12377: 匿名さん]

あんま分かってないけど、当社見積もりから費用が上振れたときに、均等だと値上げすると住民同士揉めるリスクがある
ただし段階式と比べてそれまでに多めに積み立てられる可能性が高いのでその点では値上げ幅が抑えられるメリットもある

受益者負担の観点では長く住む人にとっては均等の方が、短期売り抜け組から多めに徴収できるから得、売り抜け組は真逆。

って理解であってます？

当初見積もりを少し余裕を見て高めに設定すること、積立があるからといって組合が管理会社に騙されて無駄な出費をさせられないようにしっかり制することができる、
この二点が守れるなら長期組としては均等がいい気がする

[12378: 匿名]

>>12377 匿名さん

あなたが10年後にここを引っ越すとしたらどう思いますか？

[12379: 匿名さん]

均等式は修繕費の増える築20年以降が怖いよ。赤字が続いて修繕不良マンションに年々近づいていく。赤字にならない段階式の方が安心度が高いです。

[12380: 匿名さん]

>>12377 匿名さん

その理解であってます。修繕費は最終的には１平方メートルあたり300－323円を毎月積み立てなければならないとされています。70㎡換算で最初から均等に積み立てれば月21000円から22610円。

そう見ると、段階式の最初の数年間の金額見れば、最初のほうは修繕費をほとんど払わないに等しい。その期間だけ住んで売っちゃう人は維持費が安く済みますね。つまり、さっさと売っちゃう人にとってはめっちゃお得です。

でも、長期に住む前提であれば将来かかる費用は将来に先送りするのではなく、最初から積み立てておくべきであり、最初のころに払わずに将来の負担を重くする仕組み自体が不健全だとして、国土交通省のガイドラインでは均等方式を推奨しているわけです。

[12381: 匿名さん]

>>12379 匿名さん

修繕費の増える築20年以降に、大規模修繕を含めて毎年何億円かかるのかを計算して試算し、その先まで必要な金額を算出して積み立てるわけですから、あなたの主張はナンセンス。

[12382: 匿名さん]

>>12381 匿名さん
試算の終了年が築40年なら、築40年以降、修繕費が赤字になって詰むのが均等式ですよ。

[12383: 匿名さん]

40年ずっと均等で、そこから次の修繕に備えて急激値上げしたらそれこそついていける人いないんじゃない？
均等推奨ってお金集める口実にしか見えないわな。

[12384: 匿名さん]

40年先まで考えるのか？そのころは建て替えの話も出てくるだろうに。

[12385: 匿名さん]

築40年のタワマンとか必要は修繕費は相当上がってる。均等式はそのタイミングで大幅値上げしないといけないからリスクが大きい。均等式は避けた方が良いですよ。

[12386: 匿名さん]

>>12384 匿名さん
定借みたいに築40年で住み替え前提なら均等式でも良いとは思いますが、永住するつもりなら均等式のマンションは避けた方が良いです。

[12387: 匿名さん]

>>12386 匿名さん

あなた真逆のこと言ってますよ。長く住むつもりなら均等式が良い、
サッサと売るなら段階式が良い。

[12388: 匿名さん]

>>12385 匿名さん

築40年のタワマンとか必要な修繕費は相当上がってるのは段階式も同じなので、当初の見積もり額を上回ったら段階式も均等式以上に大幅値上げが必要でしょう

[12389: 匿名さん]

>>12387 匿名さん
いや、均等式は築年数が経つほど修繕費不足になるリスクが高いので、永住するなら段階式の方が良いですよ。

[12390: 匿名さん]

参考にこちらをどうぞ

https://www.s-mankan.com/information/564/

[12391: 匿名さん]

将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、「均等積立方式」が望ましく、「均等積立方式」では長く同額を徴収するため、30年以上の計画期間となる長期修繕計画の修繕積立金累計額について予想がつきやすい。

[12392: 匿名さん]

>>12389 匿名さん

あなたは真逆のことを言っています。
　

[12393: 匿名さん]

こちらもどうぞ
　

[12394: 匿名さん]

こちらもどうぞ。
　

[12395: 通りがかりさん]

>>12394 匿名さん
自由に選べられるような仕組みつくればいいじゃない？
強要はよくないね
均等がいいひとは均等で払う、段階がいいのは段階で、欲しければ最初で一括払いでもどうぞ。結局必要な時に必要なお金があつまればいいじゃない？

[12396: マンション検討中さん]

この議論、たとえ結論が出たところで結局人それぞれで、規約を変えられる見込みも低いですよね？
今からそんなに熱くならなくても良くない？

[12397: 匿名さん]

均等は、本当に「生涯必要な総額」から割り算できてるのかがポイントなんじゃない。
インフレや工事費高騰の際に、「あのとき段階値上げしないって聞いたから均等に賛成したのに」と言う住民をどう説得するか。

[12398: 匿名さん]

>>12380 匿名さん
長期に住む前提ならどちらでも同じ。実際は段階式だが、均等式と仮定した場合の差額を貯金すればいい。また、可能なら資産運用して増やす方が更にいい。
短期売り抜けなら段階式がいい。
中古購入者は、ちゃんと修繕計画を確認すべき。
不足はどの方式でも有り得ることであり、修繕費の値上げにしろ一時徴収にせよ、いざというときに払えないとゴネる住人が少ないことが最も重要。

[12399: 匿名さん]

修繕費の総額は30年でいくら払うことになるのかを計算して月割りでもし均等に集めたら、最初から月いくらになるのかは確認しといたほうがいい感じ。毎月1万円もしない修繕費で喜んでたらダメだね。

[12400: 検討板ユーザーさん]

いざというときに払えないとゴネる住人が少ないことが最も重要

これが理由で推されてる訳であって、段階だと短期売却者が得してるだの不公平だのは筋違い