ブランズタワー芝浦ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー芝浦についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/index.html

所在地：東京都港区芝浦二丁目1番1(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩8分
　　　都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩9分
　　　ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 から徒歩8分※サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK(予定)
面積：40.03m2～125.15m2(予定)
売主：東急不動産株式会社 近鉄不動産株式会社 京浜急行電鉄株式会社 株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[10701: 匿名さん]

>>10700 匿名さん
タイル低層だけって安タワマンの話ですよね。近隣だとワールドシティタワーズぐらいかな？

[10702: 匿名さん]

このくらいの規模で警備員3名体制、うち2名は24時間というのは必要なのでしょうか？
https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/commonspace/

いずれにしても管理費・修繕費というのは管理組合が正常に機能していけば適正なものになっていくので心配要らないのでは。

[10703: 検討板ユーザーさん]

>>10702 匿名さん
明らかに過剰だと思います。警備員夜間1名だけで十分かと。

[10704: マンション検討中さん]

昼間警備員なしのタワマンとかありえない
機械故障とか不審者入ってきたらどうするの？
2Fには保育園があるし外の植栽のスペースだって巡回しないとダメでしょう

[10705: 匿名さん]

>>10704 マンション検討中さん
わたしの書き込みに対してですか？昼間ゼロにすべきって読めました？

[10706: マンション検討中さん]

>>10705 匿名さん
「この規模だと日中は警備員いらんと思う。」という書き込みには違和感を感じたので指摘させていただきました。

運用してみないことには最適な人員は分からないと思います。
管理費は購入する方は必ず事前に説明を受けるはずで、納得できないなら別に無理をして買う必要もないわけですし。
基本上がることはあっても余程のことがないかぎり下がることはないくらいに思っていた方が良いのではないかと個人的には思います。

[10707: 匿名さん]

>>10706 マンション検討中さん
失礼しました。別の方への書き込みでしたね。

運用しないと最適な人員はわからないは同意です。夜間2名体制が必要かどうかも含めて、2~3年運用してみて、管理組合で判断すればいいかと思います。やる気ある方はぜひ役員に立候補しましょう。

[10708: 匿名さん]

>>10694 匿名さん
港南のWCTもそうだけど吹き付けタワマンは見た目が良くないので、ブランズみたいなタイル貼りの方が良いですよ。

[10709: 匿名さん]

>>10708 匿名さん

タイル張りは最初はいいけど経年で汚れてくると老朽感が出てくるんだよね。
塗りなおすってわけにいかないし。自分は外壁仕上げはどっちでも気にしないけど、
どっちかと言えば塗りなおせばピカピカになるほうがいいかな。

[10710: 匿名さん]

>>10708 匿名さん

WCTは吹き付けと言うよりガラスカーテンでしょ。ガラスって汚れないし
劣化しないからいつまでたっても老朽感、築古感が出ないってか色褪せなくてよい。
インフレームになるので柱は多くなるってデメリットはあるけど。

[10711: マンション検討中さん]

>>10709 匿名さん

全く逆。
タイルは吹付塗装の早期老朽感を防止するための高価な仕様変更。

[10712: 匿名さん]

ワールドシティタワーズは3棟に分かれてるんだけど、3棟の内側が白色の全面吹き付けで汚れが目立つ。外のガラス面側も柱は吹き付けになってるから柱部分は汚れてるのよね。ブランズのタイル貼りなら年数経過しても高級感保てますよ。

[10713: 名無しさん]

>>10676 マンション検討中さん

安く売ったら残債だけ残って物件を手放すことにもつながりかねないかと思うのですが、、？？

[10714: 匿名さん]

>>10712 匿名さん

いま大規模修繕中だから真っ白に塗りなおされるでしょ。

[10715: 匿名さん]

>>10712 匿名さん

ワールドシティタワーズのファサードやランドスケープデザインは秀逸。
大きな公園に隣接している立地も◎。中古物件を見る際に外壁の仕上げなんて
仕様とか質感とか管理状態に比べて重要なポイントではない。

[10716: 匿名さん]

港南は周辺環境が良くないんだよね。そもそも芝浦と港南では検討層が違うでしょ。芝浦検討する人は港南物件は眼中にないですよ。

[10717: 匿名さん]

>>10716 匿名さん

港南は周辺環境は素晴らしいですよ。芝浦と港南は歩いてすぐ。
芝浦を検討する人が間違いなく眼中にないのは港南ではなく
汚くて臭く汚染された、住んでるだけで世の中から見下される
江東エリアね。
　

[10718: 匿名さん]

芝浦の中でも港南に近い工場街だった4丁目より昔から栄えている1、2、3丁目の方が街の雰囲気が良いですよ。

[10719: マンション検討中さん]

芝浦は丁で区切っても意味ないぞ。

三田署より奥、芝浦一丁目の交差点付近、アイランドの真ん中、プラウドのある埋め立て区の大通り以外、海岸へ至る道ががっつりアレすぎて、落差ありすぎるんよ。

港南は大手オフィスとシーズンテラス以外全部アレなんよ。

[10720: マンション検討中さん]

エントランス　植栽　ライトアップされて昼より
高級感ありました。写真今度撮ってみます。
ただ、長谷工自慢のレインボーブリッジ型ティアラは　初めてライトアップしたところ見ましたが、
インパクト無し　残念

ライトアップ調整してもっと明るくしてほしいね

[10721: 匿名さん]

ここですか世界一かわいいタワマンというのは

[10722: 匿名さん]

>>10715 匿名さん
高級タワマンでWCTみたいな吹き付け仕様なんて皆無ですよ。間違いなくブランズの方が高級感あるかと。

[10723: マンション検討中さん]

芝浦なんてどこも昔は倉庫街で人の住むようなとこではなかったよね。ブランズも決して安っぽい作りではないよね。作りようによっては高級感でたと思うね。ピンクのタイルだけ失敗してるわ。

[10724: マンション検討中さん]

ま、勝どきと晴海が大盛り上がりだから、このタイミングで芝浦のピン物件をガチンコは持ってこないよな。

浜松町や芝浦の野村やゲートウェイや品川の盛り上がりにあわせて26、27年竣工のをぶつけてくるんじゃねーの?

さすがに豊海や月島には勝てるだろ。

[10725: 匿名さん]

パークタワー勝どきやプラウドタワー芝浦などの格好いい建物の外壁はどうなんでしょう？タイルには見えないのですが、吹き付けですか？ALSパネルですか？

[10726: 匿名さん]

吹き付けは安いんだろうけど見た目が汚いんだよね。港南に都営住宅のタワーがあるけどあれも吹き付けだったはず。

[10727: 周辺住民さん]

見た目いいからって理由でタイル好きな人多いね。でも金かかるし管理すごく面倒だよ？
ちょっと前の台風で某タワマンのタイルがぼろぼろ落ちてニュースにもなったけど。

タワマンのタイルはすごく低層部分以外は禁止すべきだと思う。吹き付けで十分さ。

[10728: 匿名さん]

>>10727 周辺住民さん
実は私もそれは同意です。

[10729: 匿名さん]

吹き付け塗装は劣化しやすいので、定期的に塗り直さないとひび割れ、雨漏りが起きる原因になります。
タワマンで雨漏りしてるのは吹き付け塗装のマンションに多いですが、ここはタイル貼りなのでその心配は無いと思います。

[10730: 匿名さん]

ここのゲストスイートは確かジェットバスだったんだよな。バランスの良い共用施設はここの魅力の一つ。
https://youtu.be/qAuSbaij6JI

[10731: 匿名さん]

>>10722 匿名さん

WCTは仕様書はタイル張り、外壁面はガラスカーテンウォールなんだから
コンクリート面だけ騒いでも意味なし。

[10732: 匿名さん]

吹き付けは雨だれがほんと汚いから、地上から近い低層部はタイルの方がいいわ

[10733: 匿名さん]

低層部だけタイル貼りってコストカット仕様の象徴ではないかと。ブランズみたいな全面タイル貼りの方が当然高級感ありますよ。

[10734: 匿名さん]

>>10732 匿名さん
吹き付け部分というか、現地見に行きましたけど角部屋のところにある白い出っ張り？に雨垂れの跡か分かりませんが茶色くなってて既に汚かったです。残念です。

[10735: 匿名さん]

WCTは吹き付け面が白いのも汚れが目立つ原因になってると思う。いずれにしてもブランズみたいなタイル貼りマンションの方が経年劣化しにくいですよ。

[10736: マンション検討中さん]

ピンクタイルの修繕のために修繕積立一時金何回も取られるってマジ？流石にピンク色自体嫌いになりそう。

[10737: マンション検討中さん]

>>10735 匿名さん
不動産やってるが、外壁タイルの物件が一番維持費と修繕費用掛かるぞ。
タイルだって20年経てば経年劣化して汚くなるから張り替え必要だし、何より張り付けた中から浮いてきて、古い建物だと手入れしててもタイルが剥がれ落ちることもあるから大変に危険。
タワマンみたいな高層マンションでタイル使うなんてあり得ないし、先のこと何も考えてないんだろうなって思う。兎に角外壁タイル施工ってのは最悪の施工で、やってから数十年後に後悔する事が多い。

[10738: 評判気になるさん]

>>10737 マンション検討中さん

ほんとその通りです。
高層までタイルとか、修繕がヤバくなるだけですね。20年前の初期のタワマンは、低層マンの「外壁タイル＝高級」みたいなのを踏襲していたが、修繕がヤバいのでもう最近は採用なしor最小限。
それでものすごくデザインに高級感出てるならまだしも、ピンクだし、、上記の通り白の庇や柱のとこの変なラインとか汚れが既に目立ってしまっていて。。
何も得ることなしで、巨額の修繕払うだけ…

[10739: マンション検討中さん]

タワマンのタイルを現場で張り付けてるとでも思ってるのかね？

[10740: マンション検討中さん]

吹き付けはお客さんを呼ぶ時とかちょっと恥ずかしい。ブランズのタイル貼りは高級感あって良いですよ。

[10741: 匿名さん]

>>10735 匿名さん

汚れ目立つかね？逆に16年も経ってるように見えなくてカッコいいが。
ガラスカーテンだとガラスって劣化や汚れが無いので古さを感じさせないね。
車のガラスコーティングと同じ。

[10742: 匿名さん]

>>10740 マンション検討中さん

タイルでもタイルじゃなくても関係ないわ。重要な点ではないよ。

[10743: 匿名さん]

吹き付けは目に見えて分かりやすいコストカットポイントだし、絶対にタイル貼り物件の方が良いですよ。リセール考えてもタイル貼りの方が有利です。ブランズしか勝たん。

[10744: 匿名さん]

>>10743 匿名さん
現地で実物見てみなよ！
誰かが言ってたように角部屋の白い出っ張り雨垂れで既に茶色くなってんぞ！
そこはタイルじゃないから目に見えて汚いぞ！

[10745: 匿名さん]

吹き付けとタイル貼りは一重瞼と二重瞼との違いみたいなもので、後からお化粧でどうこうできる問題じゃないから、最初にこだわったほうが良いですよ。

[10746: マンション検討中さん]

タイル貼りや石貼りなどの歩行者に危害を加える恐れのある部分の外壁については、建築基準法施行規則で、10年ごとに全面打診調査が義務付けられています。そのため、最近のタワマンでは低層の極一部にしかタイルや石貼りが採用されていないところが多いです。外壁はタイルが良いっていう人もいるようなので修繕費が高くなるのは止む終えないですね。

[10747: 匿名さん]

吹き付けマンションは汚れだけでなくひび割れも起きやすく劣化しやすいので、機能面でもタイル貼りの方が優位ですよ。長く付き合うマンションの外壁は大切な部位なので、重要視した方が良いです。

[10748: 匿名さん]

タイル貼りは美しく高級感があり機能的だからこそ、高級マンションは皆タイル貼り、そうでないマンションは吹き付けなのです。

[10749: 匿名さん]

>>10748 匿名さん
低層の場合はそうですね。しかしタワーの場合、高級物件でも安全性とメンテナンス性を考えてタイルを使用しないケースは少なくありません。元麻布ヒルズは吹き付けですし、赤坂タワーレジデンストップオブザヒルもタイル貼りは低層部のみ、愛宕グリーンヒルズフォレストタワー、虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー、シティタワー麻布十番も外壁にタイルを使っていません。

[10750: 匿名さん]

パークコート青山ザタワー、パークコート赤坂檜町ザタワーとか高層までタイル貼りですよね。普通に施工してればタイルは剥がれないので、三井は施工に自信があるのかもしれないです。

[10751: マンション検討中さん]

>>10749 匿名さん

今はタワマンのタイルはプレキャスト工法で予めパネルとして一体化されていて現場では組み立てるだけですよ。はく落などしません。
要は、お金をかけているかいないかだけ。安全性とメンテナンス性を考えてタイルを使用しないケースがあるのではなく、構造的に適さない場合だけです。

[10752: マンション検討中さん]

>>10751 マンション検討中さん

全面タイル貼りにすると10年毎の全面打診調査に無茶苦茶お金が掛かりそうだけど。修繕積立金が高いっていう書き込みが多かったけど、東急の試算も妥当性が有るってことだね。

[10753: 匿名さん]

>>10748 匿名さん

ここは東急×ハセコーな時点で高級マンションではないし、ピンク色のタイルを採用して美しさや高級感を著しく損なっているので、修繕費を考慮すると吹付けでも良かったのではと思いますけどね。今更外壁を変更する訳にもいかないので受け入れるしかないですが。

[10754: 匿名さん]

タイル貼りの打診検査が高額と言われるのは足場を組む場合であって、大規模修繕時にまとめて実施する分には吹き付けの塗り直しよりタイルの打診の方が低コストですよ。

[10755: 匿名さん]

少なくとも定期的に塗り直しが必要な吹き付けと違って、タイル貼りは半永久的に維持できるので吹き付けの維持費を超えることは無いですよ。

[10756: マンション検討中さん]

タイルはレンガとは違うから半永久的に維持なんて出来ないし、プレキャスト工法でも関係無く小さな隙間から水とか入ってだんだん浮いてくるから打診調査は必要だし、タイルならどんな工法したとしても劣化した際に剥離する可能性は消えないよ。
なんで外壁タイル推しの人がいるのかわからないが、個人的には外壁タイル施工の建物は維持費と修繕で相当悩むことになる経験しかない

[10757: マンション検討中さん]

>>10746 マンション検討中さん
>>10756 マンション検討中さん

だからさ～、プレキャストのタイルは合板のフローリングと一緒で、コンクリートと一体化してるから剥はがれるとかいう概念ないんだってば。しつこいよ。
10年の打検は乾式工法には義務はない。中途半端な知ったかぶりするなよ。
タイルを使ってないってのは、構造上それが難しい場合以外は、単に安く上げるためだけ。それ以外の理由はない。
異論は認めない。

[10758: 匿名さん]

吹き付けも低コストで合理的だとは思うけど、ブランズのような高級マンションはやはりタイル貼りが良いですよ。

[10759: マンコミュファンさん]

>>10757 マンション検討中さん
重さは？

[10760: マンション検討中さん]

>>10758 匿名さん

だったら、角部屋部分だけでなく中住戸部分と、評判の悪い白い壁部分もタイルにすれば良かったのに。

[10761: マンション掲示板さん]

>>10753 匿名さん
坪単価500越えは十分高級でしょう

[10762: 匿名さん]

>>10761 マンション掲示板さん
価格が高い＝高級ではない。

[10763: 匿名さん]

吹き付けマンションはお客さんとか呼ぶ時に恥ずかしいですよ。タイル貼りの方が良い。

[10764: マンション検討中さん]

「外装がタイル貼り（PC・ALC版に貼られる場合や工場で打込まれる場合も含む）で仕上げられていて、建物が竣工してから10年を超えているものについて、外壁改修工事を10年を超えて行っていない場合 、歩行者等に危害が加わる恐れのある部分の外壁全面打診調査を10年を超えて行っていない場合は3年以内に外壁の全面打診調査を行う必要があります。」と書かれていますが、内容に誤りがあるのでしょうか？

https://www.kenso.co.jp/magazine/article/20181130c.html

[10765: 匿名さん]

そんなタイルならいらないでしょ。
タイルのほうが恥ずかしいよ。

[10766: 匿名さん]

>>10764 マンション検討中さん
誰が中途半端な知識で知ったかぶりしてたのかハッキリしましたね。

[10767: 匿名さん]

>>10763 匿名さん

港区なら別に恥ずかしくない。タイルだろうが恥ずかしいのは江東区。お客さん呼べない。

[10768: マンション検討中さん]

>>10764 マンション検討中さん

まだ言ってんの？
乾式工法のタイル貼りは点検対象じゃないよ。今どきはみんな乾式工法。
中途半端な引用を丸飲みするなよ。

[10769: 匿名さん]

港南さんが佐々木希より山田花子が好きなのは理解したし、その好みを否定するつもりもないけど、それを佐々木希スレで主張しなくてもいいと思う。

[10770: 匿名さん]

>>10768 マンション検討中さん

乾式工法で外壁全面打診調査の対象外は石貼りの場合のみって書いてるよ。この記事は一級建築施工管理技士の資格を持っている人が書いているので嘘じゃないと思うけど。

https://www.kenso.co.jp/magazine/article/20181130c.html

[10771: マンション検討中さん]

やっぱりタイルで修繕積立費高くなってそうですね。
長期優良じゃないし結局、管理費＋修繕積立金はプラウドより高いしなんなんだ！

[10772: マンション検討中さん]

はせこーの限界かな、、

[10773: マンション検討中さん]

1LDKって抽選なんですか？

[10774: マンション検討中さん]

>>10770 匿名さん

その記事が間違ってる。
元々「乾式工法を除く」の語は、「タイル張り」にも「石張り」にもかかってる。

[10775: マンション検討中さん]

外壁タイル落下事件起こしたタワマンは実際にありますね。
http://taf2012.sakura.ne.jp/wp/?p=6331
建てて10年くらいで起きてる

[10776: マンション検討中さん]

これなんか三井の物件ですけど
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/63668?page=3
これ乾式工法じゃないんですかね？

[10777: 匿名さん]

>>10771 マンション検討中さん
タイル貼りより吹き付けの方が修繕費高いですよ。

[10778: マンション検討中さん]

ここは建物がやたらゴツゴツしてるから管理(清掃)・修繕にコストがかかりそう。
角のダイレクトウィンドウってゴンドラから届かないと思うんだけど、どうやって拭くの？毎階降りるの？マジックハンドみたいなの使うの？

[10779: 匿名さん]

>>10778 マンション検討中さん
一般的にはWCTみたいな変形タワマンの方が修繕費高いですよ。

[10780: 匿名さん]

>>10774 マンション検討中さん

打診調査の対象になる外装材には、大きく３つの種類があります。
1.タイル貼り（ＰＣ・ＡＬＣ版に貼られる場合や工場で打込まれる場合も含む）
2.石貼り（乾式工法によるものを除く）
3.ラスモルタル（モルタル塗　一般的に20～40mm）

https://www.cmhiro.com/contents/category/wall/

[10781: マンション検討中さん]

>>10780 匿名さん

そんな素人業者のバイアスがかかったネットまとめになんか何の価値もない。日本語が読めないようなので、国交省の告示内容の概要を書いておく。
これが最後なのであとは勝手に。

平成 20 年 3 月 10 日国土交通省告示第 282 号
(11)タイル、石貼り等（乾式工法によるものを除く。）、モルタル等の劣化
及び損傷の状況→打診等により確認（略）
(12)乾式工法によるタイル、石貼り等の劣化及び損傷の状況→必要に応じて双眼鏡等を使用し目視により確認する。

[10782: 匿名さん]

何の背景知識もないのに、ググった情報だけでレスバ勝とうとする人ってすごいよね

[10783: 匿名さん]

>>10764 マンション検討中さん

別にタイルでも吹き付けでもどっちでもいいわ。そんなの大した問題じゃない。
そのうえで、Disるつもりではなく私は強いて言えば吹き付け派。
タイルは最初は綺麗かもしれないけど剥離したり劣化したりして後から
メンテナンスが大変。吹き付けが安物ってわけでもない。港区内陸の高級タワー
も吹き付けの物件もたくさんある。塗装外壁は塗りなおせば綺麗になるしね。

[10784: 匿名さん]

>>10777 匿名さん

タイルのほうが修繕費高いのは常識ですよ

[10785: 匿名さん]

>>10779 匿名さん

それは関係ないでしょう。WCTは修繕積立金は平準化して㎡あたり296円
で大規模修繕ができている。例えばブランズ豊洲なんか、もし同じように平準化
したら㎡あたり413円となり、WCTより4割も修繕費が高いですね。

[10786: 匿名さん]

港南より芝浦の方が住みやすいですよ。そもそもブランズ検討層は港南という時点で足切りしてるような。

[10787: 匿名さん]

タイルネガ勢はなんなの笑。ブランズが品質高いと具合悪いの笑

[10789: 匿名さん]

[No.10788と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[10790: マンション検討中さん]

すみません、こちらはハザードマップはどうなっているのでしょうか。ご存知の方いらっしゃいますか？

[10791: 匿名さん]

ブランズのタイル貼りの方が絶対良いでしょ。なぜに吹き付け推し？

[10792: 匿名さん]

>>10790 マンション検討中さん
高潮アウト、津波セーフです

[10793: 匿名さん]

>>10790 マンション検討中さん

津波ハザードマップ
https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/tsunami_h...

高潮ハザードマップ
https://www.kouwan.metro.tokyo.lg.jp/yakuwari/DepthA_34.pdf

[10794: マンション検討中さん]

あれ、実質値引きしてるじゃん
厳しいのね

[10795: マンション検討中さん]

>>10794 マンション検討中さん
何言ってんの笑
超人気物件のザスカイにもついてるけど。
ブランズにつかないのは、長引く販売で広告費が尽きちゃったのかな？まだまだ先は長いけど。笑

[10796: 匿名さん]

芝浦港南エリアで吹き付けのマンションって都営住宅とWCT以外にある？

[10797: 匿名さん]

WCTとかいう港区の外れのタワマン興味無いから出てくるなって。
江東区や中央区はもっと興味無いけど。

[10798: 匿名さん]

>>10797 匿名さん

同意、吹き付けとかどうとか以前に江東区はムリですね。
豊洲とか有明とか絶対にありえない。

[10799: 匿名さん]

>>10798 匿名さん
現芝浦住みの本物件検討者としてはWCTも無理だけどね、行政区以前に港南は絶対にあり得ない。
江東区を執拗に中傷しながら港南を芝浦と同列に語ろうとするとかアホ過ぎる。

[10800: 匿名さん]

>>10799 匿名さん
臭いますね。
芝浦のどのあたりにお住みで？