ブランズタワー芝浦ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー芝浦についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/index.html

所在地：東京都港区芝浦二丁目1番1(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩8分
　　　都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩9分
　　　ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 から徒歩8分※サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK(予定)
面積：40.03m2～125.15m2(予定)
売主：東急不動産株式会社 近鉄不動産株式会社 京浜急行電鉄株式会社 株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[10679: マンション検討中さん]

豊洲のブランズもスーパーゼネコンではないですしスーパーゼネコンじゃないタワーマンションや大規模中層はたくさんあります。
究極的には金融機関や不動産会社からみた査定に影響なければ大丈夫なのではないかと考えています。

[10680: 匿名さん]

昔はスーパーゼネコンが施工してくれたのにね。

[10681: 匿名さん]

>>10675 マンション検討中さん
積立修繕費はいくらでも高くていいですよ！住民のためのものですので。
管理費がバカ高いよりマシですよー

[10682: マンション検討中さん]

新築マンション価格の高騰はしばらく続くと思う。建築コストが下がってないからね。金融引き締めが来た時に相場が動くんだろうね。
管理費高いけど管理組合でなんとか下げれるんじゃない？

[10683: マンション検討中さん]

>>10681 匿名さん
んなわけあるかい。
コストカットで粗悪な健在だったり、構造になってるから修繕費が高くなってるんだよ。高くていいわけないだろ。

[10684: マンション掲示板さん]

まもなく竣工ですねー。
本当にこのまま半分しか入居しないのかな？
ジムが空いてて嬉しいけど、物寂しいな。。

[10685: 匿名さん]

スーゼネ施工でも2011年より前の物件は良くないですよ。清水タワマンの鉄筋不足問題とかありましたよね。3.11で建物不具合が出たようなタワマンとかは気をつけた方が良いです。

[10686: 匿名さん]

>>10684 マンション掲示板さん
サウスの1期1次終わったら動き出しますよ。今日締め切り、明日抽選です。今回のを踏まえてさすがに値上げするだろうから。

[10687: 匿名さん]

ここの販売不振は値付けミスというのはもちろんあったが、同時期にスカイ、PTK、そしてフラッグという超人気物件があったというのが大きい。それらが終われば、次のは無さそうだし、ここは一気に動き出すでしょう。値上げもあるかもしれない。

[10688: マンション検討中さん]

タラレバの新ネタ追加されたのね。笑

[10689: マンション検討中さん]

>>10687 匿名さん

外部要因も影響してるかも知れませんが、ブランズ芝浦の商品企画が既存の芝浦タワマンと比べると見劣りするのが影響していると思います。

[10690: 匿名さん]

建物立ち上がってくれば売れる
→プラウド発表されれば売れる
→プラウド一期終わったら売れる
→浜離宮発表されれば売れる
→竣工すれば売れる
→PTKの販売終わったら売れる
→なんだかんだ売れる
→スカイ、PTK、フラッグ終わったら売れる(←New!)

[10691: マンション掲示板さん]

>>10690 匿名さん
笑ってしまった。このシリーズまだまだ続きそうだ。

[10692: 匿名さん]

ここは地権者がいないっていうのがいいよね。

[10693: 匿名さん]

内見始まれば評判良くなって売れるよ

[10694: 匿名さん]

>>10683 マンション検討中さん
その通り
大手さんが適当ではなくきちんと個別積み上げ計算したものなんですから、実際かかる費用と考えておいた方が良い
パッと見でも、外壁タイル箇所がやたら多い（これでカッコよかったら良いが…）、角部屋が「庇」で防水が追加で必要、黒いルーパー修繕大変そう、、など多々あり
オフィスビルっぽいシンプルなデザインは、流行りってのプラス、修繕を軽減するためにも効果的なので増加しているが、ここは目一杯複雑な外観構造
あと、免震は取り換え費用が高い、ただ絶対節約はできない

[10695: 匿名さん]

>>10682 マンション検討中さん
ここの管理費って平米412円くらい。
ここより倍以上の個数あって駐車場収入もめっちゃある、グローヴやCMTが平米250円くらいなので、下げる余地はあまりないと思うよ。
何かの力業で下げたとしても、このままじゃ生活できませんって何年後か管理会社から値上げ提案され、しょうもないことで時間を無駄にするだけ。

一番気がかりなのが、平米168円 ＋ 一時金徴収の、後で揉めそうな修繕積立金の計画だが、
ここより個数あって駐車場収入もめっちゃある、カテリーナやWCTが均等で250～300円だから、ここも均等に直すと安くても平米300円超えそうだよね。

住宅ローン以外の、月の維持費用を計算してみると
固定資産税は5年間の減税期間終わると、平米2500円くらいで試算して、70平米で年17万5千円。（月1万5千円）
管理費 + 修繕積立金 をあるべき姿に合計すると、平米712円。70平米で月5万円。
固定資産税 + 管理費 + 修繕積立金合わせて、70平米なら月6万5千円。
車持つとちょうど月10万円くらい。

ここの購入者ならこれくらいはかかると想定しておかないと後で火傷するよ。
間違っても管理費 + 修繕積立金をもっと安く～ に走らないように。維持管理できなくなるから。

[10696: 匿名さん]

おい！みんな！！！！
頭悪すぎるからっていって、スルーすんなよ
誰か↑相手してやれよ

[10697: 匿名さん]

あれ、お隣のプラウドさんよりランニングコスト安いってもう結論ついてんじゃないの
何を今更ネガりだしたのよ
反論できるのネガさんたち？

>>9885 マンション検討中さん

両方を比較しているものです。マンションギャラリーが嘘ついいてない限り、以下情報は問題がないかなと思います。

60平米台の部屋の修繕費について、
ブランズは初期50万台、その後十数年毎に同じ金額の一時金を徴収。
プラウドは初期100万弱、その後一時金徴収なし。
毎月の修繕積立金は大差がない。

管理費については、各ブログの通り、プラウドはブランズより1割ぐらい高くなっています。

ローン控除適用期間の十年程度を保有する想定であれば、ブランズのランニングコストが圧倒的に低いです。

[10698: 匿名さん]

>>10694 匿名さん
外壁タイルっていうのは修繕費がかかるんですか？他のタワマンはどうなっていますか？

[10699: マンション検討中さん]

>>10695 匿名さん
ぱっとみだけど警備員・事務員？に数人もいるかって話。
人件費は間違いなくカットできそう。この規模だと日中は警備員いらんと思う。

[10700: 匿名さん]

>>10698 匿名さん
タイルは、落下の危険性があるので、全面の打診検査と交換が義務付けられているので、コスト高。ガラスやアルミ張りの方がメンテコストは安い。
タイルは低層部だけというタワマンが最近が多いです。

もちろん、その他共用部、機械設備等のコストもありますので、外壁だけでそこまで大きな影響があるわけではありませんが、それなりに影響している可能性はあります。

[10701: 匿名さん]

>>10700 匿名さん
タイル低層だけって安タワマンの話ですよね。近隣だとワールドシティタワーズぐらいかな？

[10702: 匿名さん]

このくらいの規模で警備員3名体制、うち2名は24時間というのは必要なのでしょうか？
https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/commonspace/

いずれにしても管理費・修繕費というのは管理組合が正常に機能していけば適正なものになっていくので心配要らないのでは。

[10703: 検討板ユーザーさん]

>>10702 匿名さん
明らかに過剰だと思います。警備員夜間1名だけで十分かと。

[10704: マンション検討中さん]

昼間警備員なしのタワマンとかありえない
機械故障とか不審者入ってきたらどうするの？
2Fには保育園があるし外の植栽のスペースだって巡回しないとダメでしょう

[10705: 匿名さん]

>>10704 マンション検討中さん
わたしの書き込みに対してですか？昼間ゼロにすべきって読めました？

[10706: マンション検討中さん]

>>10705 匿名さん
「この規模だと日中は警備員いらんと思う。」という書き込みには違和感を感じたので指摘させていただきました。

運用してみないことには最適な人員は分からないと思います。
管理費は購入する方は必ず事前に説明を受けるはずで、納得できないなら別に無理をして買う必要もないわけですし。
基本上がることはあっても余程のことがないかぎり下がることはないくらいに思っていた方が良いのではないかと個人的には思います。

[10707: 匿名さん]

>>10706 マンション検討中さん
失礼しました。別の方への書き込みでしたね。

運用しないと最適な人員はわからないは同意です。夜間2名体制が必要かどうかも含めて、2~3年運用してみて、管理組合で判断すればいいかと思います。やる気ある方はぜひ役員に立候補しましょう。

[10708: 匿名さん]

>>10694 匿名さん
港南のWCTもそうだけど吹き付けタワマンは見た目が良くないので、ブランズみたいなタイル貼りの方が良いですよ。

[10709: 匿名さん]

>>10708 匿名さん

タイル張りは最初はいいけど経年で汚れてくると老朽感が出てくるんだよね。
塗りなおすってわけにいかないし。自分は外壁仕上げはどっちでも気にしないけど、
どっちかと言えば塗りなおせばピカピカになるほうがいいかな。

[10710: 匿名さん]

>>10708 匿名さん

WCTは吹き付けと言うよりガラスカーテンでしょ。ガラスって汚れないし
劣化しないからいつまでたっても老朽感、築古感が出ないってか色褪せなくてよい。
インフレームになるので柱は多くなるってデメリットはあるけど。

[10711: マンション検討中さん]

>>10709 匿名さん

全く逆。
タイルは吹付塗装の早期老朽感を防止するための高価な仕様変更。

[10712: 匿名さん]

ワールドシティタワーズは3棟に分かれてるんだけど、3棟の内側が白色の全面吹き付けで汚れが目立つ。外のガラス面側も柱は吹き付けになってるから柱部分は汚れてるのよね。ブランズのタイル貼りなら年数経過しても高級感保てますよ。

[10713: 名無しさん]

>>10676 マンション検討中さん

安く売ったら残債だけ残って物件を手放すことにもつながりかねないかと思うのですが、、？？

[10714: 匿名さん]

>>10712 匿名さん

いま大規模修繕中だから真っ白に塗りなおされるでしょ。

[10715: 匿名さん]

>>10712 匿名さん

ワールドシティタワーズのファサードやランドスケープデザインは秀逸。
大きな公園に隣接している立地も◎。中古物件を見る際に外壁の仕上げなんて
仕様とか質感とか管理状態に比べて重要なポイントではない。

[10716: 匿名さん]

港南は周辺環境が良くないんだよね。そもそも芝浦と港南では検討層が違うでしょ。芝浦検討する人は港南物件は眼中にないですよ。

[10717: 匿名さん]

>>10716 匿名さん

港南は周辺環境は素晴らしいですよ。芝浦と港南は歩いてすぐ。
芝浦を検討する人が間違いなく眼中にないのは港南ではなく
汚くて臭く汚染された、住んでるだけで世の中から見下される
江東エリアね。
　

[10718: 匿名さん]

芝浦の中でも港南に近い工場街だった4丁目より昔から栄えている1、2、3丁目の方が街の雰囲気が良いですよ。

[10719: マンション検討中さん]

芝浦は丁で区切っても意味ないぞ。

三田署より奥、芝浦一丁目の交差点付近、アイランドの真ん中、プラウドのある埋め立て区の大通り以外、海岸へ至る道ががっつりアレすぎて、落差ありすぎるんよ。

港南は大手オフィスとシーズンテラス以外全部アレなんよ。

[10720: マンション検討中さん]

エントランス　植栽　ライトアップされて昼より
高級感ありました。写真今度撮ってみます。
ただ、長谷工自慢のレインボーブリッジ型ティアラは　初めてライトアップしたところ見ましたが、
インパクト無し　残念

ライトアップ調整してもっと明るくしてほしいね

[10721: 匿名さん]

ここですか世界一かわいいタワマンというのは

[10722: 匿名さん]

>>10715 匿名さん
高級タワマンでWCTみたいな吹き付け仕様なんて皆無ですよ。間違いなくブランズの方が高級感あるかと。

[10723: マンション検討中さん]

芝浦なんてどこも昔は倉庫街で人の住むようなとこではなかったよね。ブランズも決して安っぽい作りではないよね。作りようによっては高級感でたと思うね。ピンクのタイルだけ失敗してるわ。

[10724: マンション検討中さん]

ま、勝どきと晴海が大盛り上がりだから、このタイミングで芝浦のピン物件をガチンコは持ってこないよな。

浜松町や芝浦の野村やゲートウェイや品川の盛り上がりにあわせて26、27年竣工のをぶつけてくるんじゃねーの?

さすがに豊海や月島には勝てるだろ。

[10725: 匿名さん]

パークタワー勝どきやプラウドタワー芝浦などの格好いい建物の外壁はどうなんでしょう？タイルには見えないのですが、吹き付けですか？ALSパネルですか？

[10726: 匿名さん]

吹き付けは安いんだろうけど見た目が汚いんだよね。港南に都営住宅のタワーがあるけどあれも吹き付けだったはず。

[10727: 周辺住民さん]

見た目いいからって理由でタイル好きな人多いね。でも金かかるし管理すごく面倒だよ？
ちょっと前の台風で某タワマンのタイルがぼろぼろ落ちてニュースにもなったけど。

タワマンのタイルはすごく低層部分以外は禁止すべきだと思う。吹き付けで十分さ。

[10728: 匿名さん]

>>10727 周辺住民さん
実は私もそれは同意です。