ブランズタワー芝浦ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー芝浦についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/index.html

所在地：東京都港区芝浦二丁目1番1(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩8分
　　　都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩9分
　　　ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 から徒歩8分※サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK(予定)
面積：40.03m2～125.15m2(予定)
売主：東急不動産株式会社 近鉄不動産株式会社 京浜急行電鉄株式会社 株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[10619: 匿名さん]

>>10616 匿名さん

勝どき・晴海って幼稚園の待機率最悪だし、近隣の小学校も明らかに教室足りてない（ちょっと調べればわかる）のに、実需であそこ買った人はどうやってこれから生活する気なのかね？

[10620: 匿名さん]

勝どきで良いのはお肉が安い店があることくらいかな。
ここからでも車ですぐ行けるけど。
https://www.syokuraku-web.com/bar-restaurant/63938/

[10621: 匿名さん]

急な勝どき上げにびびる

巣にお帰りなさい

[10622: 匿名さん]

ボクはシティボーイらしく三田線を使いこなすことにするよ

[10623: マンション検討中さん]

皆さん　ブランズタワー豊洲とは検討しました？

[10624: 匿名さん]

>>10617 匿名さん
他のターミナル駅と比べると品川はショボいんだよな。

[10625: 匿名さん]

路線価でも徒歩分数でも静寂性でも唯一競っているのがグローヴタワーだが、通勤通学路を考えると、飲み屋が多い3丁目と、ペデストリアンデッキと公園を通るブランズでは勝負は決していると言っても過言ではないだろう。

[10626: 匿名さん]

>>10625 匿名さん

アイランドは別格ですよ
単に立地面の比較なら勝てない
ただ申し訳ないけど古いんだよ
ブランズの優位性は新しいということ

[10627: 匿名さん]

>>10626 匿名さん
やはり東日本大震災の影響ですか？専有部はリフォームをすればいいような気がするのですが。

[10628: 匿名さん]

>>10626 匿名さん

価格も全然違うんだから比較対象として意味無くない？
比較するなら同価格帯のカテリーナかGFTになるんじゃ？

[10629: 匿名さん]

竣工が3.11前のタワマンは避けた方が無難かもね。

[10630: マンション検討中さん]

アイランドはあと10年もすれば老朽化進むだろうね。芝浦がこれからさらに発展するにはばんばん魅力的なマンションを増やしていくしかないのかな。

[10631: マンション検討中さん]

>>10629 匿名さん

構造部は大丈夫かもしれないけど、高層に住んでいたのであの大きな揺れ幅は二度と経験したくないです。
免震マンションに引っ越しました。

[10632: 匿名さん]

湾岸は揺れが大きいので免震が良いですね。

[10633: マンション検討中さん]

>>10627 匿名さん
どんなにしっかりした施工でもやはり10～15年経つとあちこちいろんな箇所がおかしくなってきますから、どうしても躊躇してしまう面はあります。

天変地異クラスのなにかに対しては、免震だろうと、内陸だろうと、起こってみないことにはどうなるかわからないですよね。
内陸の狭小住宅密集地域や川沿いの方が私は危ないと思っています。

ただ、くどいですがアイランドなしの芝浦なんてありえないと思っています。
新築供給が少なくなってきていますので、ヴィンテージマンションブームが起こったらアイランドや佃島は一気にブレイクするかもしれませんね。
もし建て直しがあればやっぱりアイランドに住みたいです笑

[10634: マンション検討中さん]

>>10631 マンション検討中さん

三井の営業に聞きましたが、3.11の震災後にアイランドからGFTに引っ越した人が沢山いたらしいですね。

[10635: 匿名さん]

GFTは芝浦1再開発もあるしポテンシャル高い。

[10636: 匿名さん]

>>10617 匿名さん
品川駅よりも商業施設が充実している山手線駅はパッと思いつくだけでも、池袋、新宿、渋谷、恵比寿、東京、秋葉原、上野などがある。品川駅なんて乗降客数が多いわりに大したことない。

[10637: 匿名さん]

>>10623 マンション検討中さん
並行検討した人はみんな向こう行っちゃったんじゃない？
こっちに残ってるのは行政区・山手線絶対主義の人だけ。

[10638: マンション検討中さん]

>>10612 マンション検討中さん

人工島じゃなく内陸と地続きなので立地は良さそうだけど。

[10639: eマンションさん]

>>10637 匿名さん
どう考えてもブランズタワー豊洲の方が格安だしお買い得感あったよね。ここは仕様の割に価格が高すぎる。

[10640: 匿名さん]

中住戸3LDKの間取りはこっちの方がいいぞ

[10641: 検討板ユーザーさん]

実際田町駅から歩いてみた方いますか？
徒歩8分ではたどり着かないような気がするんですが…

[10642: マンション検討中さん]

歩きました！表示どおりかと。道が綺麗に整備されている上、交通量もあまり多くないのでむしろ8分より短くかんじました。

[10643: 検討板ユーザーさん]

>>10641 検討板ユーザーさん
田町駅からのルートは複数あるのですが、いずれも信号によるロスが少なく、表示どおりでした。
帰り道でライフに寄るルートも確認しましたが、ロスも少なくいい感じです。
芝浦は平で坂道が無く、交通量も少なく、歩道が広いのが◎

[10644: マンション検討中さん]

道は公園までは良いのですが、そこから先がかなり暗く女性1人では歩きたくない雰囲気ですね。
実質大通りから帰ることになりますが、遠回りになります。

[10645: 匿名さん]

ペデストリアンデッキがあるので体感3分です。

[10646: 匿名さん]

>>10636 匿名さん

でも、東京や新宿や渋谷の駅近にまともな住宅地はないから
結局は人気の町は品川や恵比寿や目黒になるってことですね。

[10647: 匿名さん]

>>10646 匿名さん
恵比寿目黒は分かるけど、品川は微妙かな。品川よりは田町の方が良いよ。

[10648: 匿名さん]

むっちゃかっこいいじゃん

https://twitter.com/katumi_ueda/status/1435570470548475908?s=19

[10649: 検討板ユーザーさん]

>>10645 匿名さん
エスカレーターがある正面使わず、階段のデッキ使う理由がよく分からん。

[10650: 検討板ユーザーさん]

>>10648 匿名さん
ピンク気になりますね。いまからなんとかならんかな。
現地みてますが、石壁は、ハリボテの感があります。個人差があるかと思いますので、写真よりは実際に現地で確認された方がよいかと思います。

[10651: 通りがかりさん]

>>10648 匿名さん

公道からエントランスホールが丸見えってどうなんだ？
普通はプライバシーのため、建物の奥に向かって作るよね。

[10652: 匿名さん]

しかし、売れませんね。

[10653: マンション検討中さん]

>>10652 匿名さん
同感です。
日経平均株価指数も３万円台に回復したので販売に弾みがつくと良いですね。

[10654: 匿名さん]

外観高級感あって良い感じのタワマンですね。さすが東急はセンスが良い。

[10655: マンション掲示板さん]

>>10648 匿名さん
高級感ありますね。

[10656: マンション検討中さん]

テレワークスペースもうけるって本当？

[10657: 匿名さん]

>>10648 匿名さん
ラブリーですね、

[10658: 匿名さん]

>>10651 通りがかりさん
ここ売れないのってこういう細かいイケてないところの積み重ねなんだと思うわ
ピンクとかも1つ1つは大した話じゃないんだけど積み重なるとね

[10659: 匿名さん]

豊洲の植栽半分譲ってもらってきてエントランス周りに植えたらどうだ？

[10660: マンション検討中さん]

あのピンク色がだいなしだよな。茶色とかに変えれないのかな。色変えるだけでも売れ行き変わると思うけど。

[10661: 匿名さん]

>>10659 匿名さん

豊洲なんて貧民街の地名書き込むなよアホ
　　　　　

[10662: 匿名さん]

＞値上がりしても港区では平均以下では？

港区平均以下の町は全部憧れられないなら、
豊洲、有明なんて憧れどころか東京23区の
底辺中の底辺だなｗｗｗ

[10663: マンション検討中さん]

東急は綱島の駅前タワマンでもKY修繕積立金設定をしてきました。
なに考えてるんだろう。豊洲が売れちゃったから調子に乗ったか。

お灸を据えてあげないとダメだと思います。

[10664: 匿名さん]

ブランズ豊洲もブランズ芝浦も良いマンションだと思いますよ。どちらもエリアでは後発なのに先発のタワマンに負けない魅力が多くあって素晴らしいです。

[10665: マンション検討中さん]

>>10663 マンション検討中さん

東急と東急不動産を一緒にしてる時点でねぇ・・・

[10666: マンション検討中さん]

>>10663 マンション検討中さん

不動産と電鉄の違いもわからないおまえがKYでお灸すえられろよwwマンクラ情報斜め読みしてずれた義憤ほとばしらせるなww

[10667: 住民板ユーザーさん1]

>>10663 マンション検討中さん
自分がお灸据えられちゃったね、恥ずかし。

[10668: 匿名さん]

>>10667 住民板ユーザーさん1さん
わざわざ検討板に人を辱しめに来なくても、、
ここにはそーゆー民度の低い住民がいるということは確かですね！

[10669: 匿名さん]

>>10661 匿名さん
芝浦も豊洲も平均所得変わらないんじゃない？港南とかだと少し低そうだけど。

[10670: 名無しさん]

>>10664 匿名さん
ブランズ芝浦の魅力って？

[10671: マンション検討中さん]

痛いところを突かれると、寄ってたかって中の人が攻撃してきますね。分かりやすすぎですw

会社として自覚があるなら管理費・修繕積立金、それにプラスしての一時金というシステムを改めてください。
安くなって怒る人はいません。少しだけでも減額して、企業として努力したという姿勢も見せて欲しいものです。

いまの強情な金額が販売不振にも繋がっていると思いますよ。

[10672: 住民板ユーザーさん1]

>>10671 マンション検討中さん
誰に向かっていってるの？

[10673: マンション検討中さん]

>>10670 名無しさん
港区の大規模新築分譲では最安値

[10674: マンション検討中さん]

豊洲東急は江東区の大規模新築分譲では最高値

[10675: マンション検討中さん]

>>10673 マンション検討中さん
それにはトラップがあって、10年毎に徴収される一時金を毎月に勘案するとブランズが一番高くなります。

東急のずるいやり方です。

[10676: マンション検討中さん]

>>10675 マンション検討中さん
そのあたりのことはMLでは教えてもらえないだろうし盲点でした。
2031年までに売却しろってことなのか…？笑

売却やリセールに関していえば、今の不動産はバブルだ！高すぎる！とキーキー言っている人が多いですが（私もいつも周囲にぼやいています）、10年後仮に不動産価格が下がっていたとしても、その時にできる新築も安くなっているでしょうから売却さえできれば困ることはないと思います。

利便性の高い都心立地の大手分譲築浅マンションは流動性があり、10年後売却するにしても身動きは取りやすいと思います。

[10677: 匿名さん]

タワマンなのにスーパーゼネコン施工じゃないんですね。

[10678: 購入検討中さん]

>>10675 マンション検討中さん

修繕計画はあくまで参考試算で提示されているだけだから、今の時点で高い低い言っても意味ないよ。一時金については、だいたいそのマンションでも月々の修繕積立金額を１万円前後に収まるようにした上で、逆算してざっくり計算しているだけなので、ズルイもくそもない。
あくまで試算なので、住民がこれから自分で決めていく必要がある。デべ案をそのまま丸のみにしてずっとやってくななんて聞いたこともないしそんな義務もない。
管理会社は変えるのが結構面倒だけど、大規模修繕はコンペが普通なのでむしろ何とでもなる。

[10679: マンション検討中さん]

豊洲のブランズもスーパーゼネコンではないですしスーパーゼネコンじゃないタワーマンションや大規模中層はたくさんあります。
究極的には金融機関や不動産会社からみた査定に影響なければ大丈夫なのではないかと考えています。

[10680: 匿名さん]

昔はスーパーゼネコンが施工してくれたのにね。

[10681: 匿名さん]

>>10675 マンション検討中さん
積立修繕費はいくらでも高くていいですよ！住民のためのものですので。
管理費がバカ高いよりマシですよー

[10682: マンション検討中さん]

新築マンション価格の高騰はしばらく続くと思う。建築コストが下がってないからね。金融引き締めが来た時に相場が動くんだろうね。
管理費高いけど管理組合でなんとか下げれるんじゃない？

[10683: マンション検討中さん]

>>10681 匿名さん
んなわけあるかい。
コストカットで粗悪な健在だったり、構造になってるから修繕費が高くなってるんだよ。高くていいわけないだろ。

[10684: マンション掲示板さん]

まもなく竣工ですねー。
本当にこのまま半分しか入居しないのかな？
ジムが空いてて嬉しいけど、物寂しいな。。

[10685: 匿名さん]

スーゼネ施工でも2011年より前の物件は良くないですよ。清水タワマンの鉄筋不足問題とかありましたよね。3.11で建物不具合が出たようなタワマンとかは気をつけた方が良いです。

[10686: 匿名さん]

>>10684 マンション掲示板さん
サウスの1期1次終わったら動き出しますよ。今日締め切り、明日抽選です。今回のを踏まえてさすがに値上げするだろうから。

[10687: 匿名さん]

ここの販売不振は値付けミスというのはもちろんあったが、同時期にスカイ、PTK、そしてフラッグという超人気物件があったというのが大きい。それらが終われば、次のは無さそうだし、ここは一気に動き出すでしょう。値上げもあるかもしれない。

[10688: マンション検討中さん]

タラレバの新ネタ追加されたのね。笑

[10689: マンション検討中さん]

>>10687 匿名さん

外部要因も影響してるかも知れませんが、ブランズ芝浦の商品企画が既存の芝浦タワマンと比べると見劣りするのが影響していると思います。

[10690: 匿名さん]

建物立ち上がってくれば売れる
→プラウド発表されれば売れる
→プラウド一期終わったら売れる
→浜離宮発表されれば売れる
→竣工すれば売れる
→PTKの販売終わったら売れる
→なんだかんだ売れる
→スカイ、PTK、フラッグ終わったら売れる(←New!)

[10691: マンション掲示板さん]

>>10690 匿名さん
笑ってしまった。このシリーズまだまだ続きそうだ。

[10692: 匿名さん]

ここは地権者がいないっていうのがいいよね。

[10693: 匿名さん]

内見始まれば評判良くなって売れるよ

[10694: 匿名さん]

>>10683 マンション検討中さん
その通り
大手さんが適当ではなくきちんと個別積み上げ計算したものなんですから、実際かかる費用と考えておいた方が良い
パッと見でも、外壁タイル箇所がやたら多い（これでカッコよかったら良いが…）、角部屋が「庇」で防水が追加で必要、黒いルーパー修繕大変そう、、など多々あり
オフィスビルっぽいシンプルなデザインは、流行りってのプラス、修繕を軽減するためにも効果的なので増加しているが、ここは目一杯複雑な外観構造
あと、免震は取り換え費用が高い、ただ絶対節約はできない

[10695: 匿名さん]

>>10682 マンション検討中さん
ここの管理費って平米412円くらい。
ここより倍以上の個数あって駐車場収入もめっちゃある、グローヴやCMTが平米250円くらいなので、下げる余地はあまりないと思うよ。
何かの力業で下げたとしても、このままじゃ生活できませんって何年後か管理会社から値上げ提案され、しょうもないことで時間を無駄にするだけ。

一番気がかりなのが、平米168円 ＋ 一時金徴収の、後で揉めそうな修繕積立金の計画だが、
ここより個数あって駐車場収入もめっちゃある、カテリーナやWCTが均等で250～300円だから、ここも均等に直すと安くても平米300円超えそうだよね。

住宅ローン以外の、月の維持費用を計算してみると
固定資産税は5年間の減税期間終わると、平米2500円くらいで試算して、70平米で年17万5千円。（月1万5千円）
管理費 + 修繕積立金 をあるべき姿に合計すると、平米712円。70平米で月5万円。
固定資産税 + 管理費 + 修繕積立金合わせて、70平米なら月6万5千円。
車持つとちょうど月10万円くらい。

ここの購入者ならこれくらいはかかると想定しておかないと後で火傷するよ。
間違っても管理費 + 修繕積立金をもっと安く～ に走らないように。維持管理できなくなるから。

[10696: 匿名さん]

おい！みんな！！！！
頭悪すぎるからっていって、スルーすんなよ
誰か↑相手してやれよ

[10697: 匿名さん]

あれ、お隣のプラウドさんよりランニングコスト安いってもう結論ついてんじゃないの
何を今更ネガりだしたのよ
反論できるのネガさんたち？

>>9885 マンション検討中さん

両方を比較しているものです。マンションギャラリーが嘘ついいてない限り、以下情報は問題がないかなと思います。

60平米台の部屋の修繕費について、
ブランズは初期50万台、その後十数年毎に同じ金額の一時金を徴収。
プラウドは初期100万弱、その後一時金徴収なし。
毎月の修繕積立金は大差がない。

管理費については、各ブログの通り、プラウドはブランズより1割ぐらい高くなっています。

ローン控除適用期間の十年程度を保有する想定であれば、ブランズのランニングコストが圧倒的に低いです。

[10698: 匿名さん]

>>10694 匿名さん
外壁タイルっていうのは修繕費がかかるんですか？他のタワマンはどうなっていますか？

[10699: マンション検討中さん]

>>10695 匿名さん
ぱっとみだけど警備員・事務員？に数人もいるかって話。
人件費は間違いなくカットできそう。この規模だと日中は警備員いらんと思う。

[10700: 匿名さん]

>>10698 匿名さん
タイルは、落下の危険性があるので、全面の打診検査と交換が義務付けられているので、コスト高。ガラスやアルミ張りの方がメンテコストは安い。
タイルは低層部だけというタワマンが最近が多いです。

もちろん、その他共用部、機械設備等のコストもありますので、外壁だけでそこまで大きな影響があるわけではありませんが、それなりに影響している可能性はあります。

[10701: 匿名さん]

>>10700 匿名さん
タイル低層だけって安タワマンの話ですよね。近隣だとワールドシティタワーズぐらいかな？

[10702: 匿名さん]

このくらいの規模で警備員3名体制、うち2名は24時間というのは必要なのでしょうか？
https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/commonspace/

いずれにしても管理費・修繕費というのは管理組合が正常に機能していけば適正なものになっていくので心配要らないのでは。

[10703: 検討板ユーザーさん]

>>10702 匿名さん
明らかに過剰だと思います。警備員夜間1名だけで十分かと。

[10704: マンション検討中さん]

昼間警備員なしのタワマンとかありえない
機械故障とか不審者入ってきたらどうするの？
2Fには保育園があるし外の植栽のスペースだって巡回しないとダメでしょう

[10705: 匿名さん]

>>10704 マンション検討中さん
わたしの書き込みに対してですか？昼間ゼロにすべきって読めました？

[10706: マンション検討中さん]

>>10705 匿名さん
「この規模だと日中は警備員いらんと思う。」という書き込みには違和感を感じたので指摘させていただきました。

運用してみないことには最適な人員は分からないと思います。
管理費は購入する方は必ず事前に説明を受けるはずで、納得できないなら別に無理をして買う必要もないわけですし。
基本上がることはあっても余程のことがないかぎり下がることはないくらいに思っていた方が良いのではないかと個人的には思います。

[10707: 匿名さん]

>>10706 マンション検討中さん
失礼しました。別の方への書き込みでしたね。

運用しないと最適な人員はわからないは同意です。夜間2名体制が必要かどうかも含めて、2~3年運用してみて、管理組合で判断すればいいかと思います。やる気ある方はぜひ役員に立候補しましょう。

[10708: 匿名さん]

>>10694 匿名さん
港南のWCTもそうだけど吹き付けタワマンは見た目が良くないので、ブランズみたいなタイル貼りの方が良いですよ。

[10709: 匿名さん]

>>10708 匿名さん

タイル張りは最初はいいけど経年で汚れてくると老朽感が出てくるんだよね。
塗りなおすってわけにいかないし。自分は外壁仕上げはどっちでも気にしないけど、
どっちかと言えば塗りなおせばピカピカになるほうがいいかな。

[10710: 匿名さん]

>>10708 匿名さん

WCTは吹き付けと言うよりガラスカーテンでしょ。ガラスって汚れないし
劣化しないからいつまでたっても老朽感、築古感が出ないってか色褪せなくてよい。
インフレームになるので柱は多くなるってデメリットはあるけど。

[10711: マンション検討中さん]

>>10709 匿名さん

全く逆。
タイルは吹付塗装の早期老朽感を防止するための高価な仕様変更。

[10712: 匿名さん]

ワールドシティタワーズは3棟に分かれてるんだけど、3棟の内側が白色の全面吹き付けで汚れが目立つ。外のガラス面側も柱は吹き付けになってるから柱部分は汚れてるのよね。ブランズのタイル貼りなら年数経過しても高級感保てますよ。

[10713: 名無しさん]

>>10676 マンション検討中さん

安く売ったら残債だけ残って物件を手放すことにもつながりかねないかと思うのですが、、？？

[10714: 匿名さん]

>>10712 匿名さん

いま大規模修繕中だから真っ白に塗りなおされるでしょ。

[10715: 匿名さん]

>>10712 匿名さん

ワールドシティタワーズのファサードやランドスケープデザインは秀逸。
大きな公園に隣接している立地も◎。中古物件を見る際に外壁の仕上げなんて
仕様とか質感とか管理状態に比べて重要なポイントではない。

[10716: 匿名さん]

港南は周辺環境が良くないんだよね。そもそも芝浦と港南では検討層が違うでしょ。芝浦検討する人は港南物件は眼中にないですよ。

[10717: 匿名さん]

>>10716 匿名さん

港南は周辺環境は素晴らしいですよ。芝浦と港南は歩いてすぐ。
芝浦を検討する人が間違いなく眼中にないのは港南ではなく
汚くて臭く汚染された、住んでるだけで世の中から見下される
江東エリアね。
　

[10718: 匿名さん]

芝浦の中でも港南に近い工場街だった4丁目より昔から栄えている1、2、3丁目の方が街の雰囲気が良いですよ。