ブランズタワー芝浦ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー芝浦についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/index.html

所在地：東京都港区芝浦二丁目1番1(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩8分
　　　都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩9分
　　　ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 から徒歩8分※サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK(予定)
面積：40.03m2～125.15m2(予定)
売主：東急不動産株式会社 近鉄不動産株式会社 京浜急行電鉄株式会社 株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[10101: マンション検討中さん]

>>10099 マンション検討中さん

ハザードマップの色表現は参照先としては不十分なところある？

最近事例なし≠リスクなし

[10102: マンション検討中さん]

>>10099 マンション検討中さん

https://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%A7%E6%AD%A36%E5%B9%B4%E3%81%AE%...

台風自体は5年に1回は襲来しているレベルのものだが、それが運悪く東京湾直撃だと、浸水、って話。

[10103: 匿名さん]

結論、多角的に考えると地下電源という選択をしたデベに納得はできないですね

[10104: マンション検討中さん]

>>10101 マンション検討中さん

もちろんハザードマップの情報は不十分ではないのですが、
色が付いてない、真っ白なところだけしか購入や投資の検討対象にしない、としてしまうと一気に不動産の選択肢は狭まってしまうんですよね。。

芝浦は過去、高潮被害はほとんど出ていないという話を聞いて、私はここに興味を持ちました。

週末から今日にかけての大雨でも、むしろ警戒情報が出ていたのは内陸のお高いエリアばかりだったので驚いているんです。
実際には今回の雨、都内ではほとんど被害出ていませんが。

[10105: 匿名さん]

芝浦は地盤も良いし、災害対策の面では安心度高いですよ。

[10106: 匿名さん]

>>10096 匿名さん

どうしたのいきなり。何があった？

[10107: マンション検討中さん]

すみません、一階や地下が水に浸かることはそんなに大きな問題なんですか？占有部が水浸しは困るけど、何十年に1回？一階や地下が水浸しになってもあまり困らないというか、そこまで考える必要あるの？

[10108: 匿名さん]

何十年に一回ってのが数年に一回になってる今の状況、安全マージンや小杉の過去事例考慮すればどんな設計にすべきかは自明。実際水がそばにあるんだから。それもあってプラウドが防災系をウリにしてるのも事実。コスカが原因な訳でそれをどう捉えるかじゃない？万一水に浸かった時のダメージを最小にするために打てる手を色々打っとくか、考えてるかの話よね。納得すれば買えばいいし、妥協が嫌なら他のとこにすればいいし選ぶのは自由。

[10109: マンション掲示板さん]

>>10107 マンション検討中さん
このマンションの場合、電源設備がその地下にあるというのが問題
浸水後、復旧まで電気が使えなくなるということと、それによって資産価値が不当に下がらないかという懸念

[10110: 匿名さん]

浸水して資産価値が下がったマンションなんて過去にありました？

[10111: 匿名さん]

>>10110 匿名さん
パークシティ武蔵小杉ステーションなんたらってとこは浸水しましたけどどうなんですかね？
見た感じそんなに下がってなさそうですね

[10112: 匿名さん]

あたかも大雨や普通の台風での洪水・内水でも浸水するようなミスリードを誘うネガが多いのであらためてですが、洪水・内水での氾濫はハザードマップを見ての通り、あり得ないと思っていいかと思います。

問題は高潮ですが、このハザードマップは1000年から5000年に一度の台風、防潮堤の決壊、排水機能停止等最悪の事態を想定して作成されており、このような事態は1タワマンの電源設備がどうのこうのという次元をはるかに超えていると思われます。詳細は以下東京都港湾局の資料を参照してください。
https://www.kouwan.metro.tokyo.lg.jp/yakuwari/20200714takashio_setsume...

また、モデルルームで営業に詳細は確認していただきたいですが、貯留槽の設置などの対策は取られており、浸水直ちに電源設備故障ということにはなりません。土のうや止水板によるソフト対応も図られていくでしょう。何より東京都港湾局に防潮をしっかりお願いしたいところです。

もちろん電源設備が2F以上にあることは浸水対策上望ましいことですが、2019年の武蔵小杉の事件を踏まえたガイドライン策定前に設計が終わっていたということで、デベにどこまで落ち度があるかは判断が分かれるところです。他物件を持ち出して恐縮ですが洪水も内水もあり得る地域のプラウドタワー亀戸クロスとは違います。

ネガはまた定期的に来るでしょうが、検討者の方はしっかり事実を見て、リスク判断した上で決めていただければと思います。わたしからは以上です。

[10113: 匿名さん]

>>10112 匿名さん
でも近隣の物件は2Fに設置しているんですよね
値段にもよると思いますが、そっち選ばない人はいるのかしら？

[10114: 匿名さん]

>>10111 匿名さん
浸水後一年物件が売れなくなって、最終的には近隣相場より1割減になりましたね

[10115: 匿名さん]

>>10114 匿名さん
1割安いんですか？何かエビデンスあります？

[10116: 匿名さん]

ステーションフォレスト？あそこは中古売出しが他のタワマンに比べて極端に少ないよ。重要事項説明でも詳細入るし、別に他の似たようなタワマンあるんだから買う人が少ないって話。流動性が低くなるのは厳しい。

[10117: 検討板ユーザーさん]

>>10116 匿名さん
ステーションフォレストは受電設備が地下3階ですよ。ここは地下1階なので条件が違うような。

[10118: 匿名さん]

水って地下一階と地下３階で手加減するの？地上レベルより下に流れ込んだら同じじゃないのかな。坪単価500の免震タワマンなんだからもうちょい設計側も考慮すればいいのに。まあ電源設備の場所が嫌で決めきれない人がどれくらいいるかというと微妙だけど

[10119: マンション検討中さん]

気になるのは、コストカット姿勢なんですよ

電源地下だからって、人と家財に何かあるわけじゃないし、河川氾濫と違って毎年あるリスクじゃないことなんて当然分かってる

定番の隔て板ペラペラだって、別に覗かれて死ぬわけでもない

インターホンも、安ピンクタイルも、単体ではたいした問題ではない

問題は、全てにおいてコストカットが目立ち、それでいて価格が全く安くないこと

それって、
デベロッパーがべらぼうに儲けてるか、土地入札が異常高値で前所有者にお布施しているか、
どちらかでしかない

[10120: 匿名さん]

>>10118 匿名さん
そもそも地下に水が流れ込むのは普段から起きる話で。ただマンションには排水ポンプがあるので地下に水が流れ込んでも、通常は排水ポンプを経由して敷地外の排水管に排出されます。ステーションフォレストは敷地外の排水管がいっぱいでポンプが十分に機能しなくて地下3階が浸水したのではなかったかな。

[10121: 通りがかりさん]

完璧な家なんてないんです。

ここは都心・港区・山手線徒歩圏内でありながら近隣に良心的なスーパー、五つ星ホテル、緑地もあり、子育て環境も申し分ないという、今時貴重なマンションだと思います。

国や都の水害対策もかなり取られていますし、そもそも芝浦は災害に強い。

価格については今やどのマンションも信じ難いほどに高い！

無駄な抵抗はやめ、購入、移住を決断するしかないのです。

（ポジショントークです。最終的な判断は購入者ご自身でお願いします。)

[10122: 匿名さん]

>>10115 匿名さん
何がエビデンスだよw
当時のレインズの成約記録で出てましたけど

[10123: マンション検討中さん]

>>10114 匿名さん

元々からしたら5割以上上がってたから、1割下がっても痛くもなさそうですね。

[10124: 匿名さん]

都心と港南を繋ぐ新下水道幹線の整備計画があるから、それができれば浸水リスクはだいぶ減るのでは。

[10125: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[10126: マンション検討中さん]

都心・駅徒歩10分以内の1?2LDKでセキュリティやそこそこつくりの良い新築マンションは今後ますます希少になるでしょうから細かい所は目をつむって与信ある人は思い切って買っちゃったらいいと思いますね
どうしても住みたくなければ賃貸に出すか、しっかり値上がりを待って売却すればいい
タイミング的にもここは再開発や不動産市況の恩恵を受けやすいと思う

・テレワークがますます浸透しフルリモートも当たり前になる→ゆったりした間取りの部屋にしたい、その場合やっぱり新しくてきれいな部屋じゃないとヤダ

・コロナがおさまりみんなオフィス等に復帰→満員電車ヤダ、やっぱり職場の近くに住みたい

どちらのパターンでも需要は尽きないですからね
今から開発される物件を待っていると、もう相場が高くなりすぎて、すでにそうなりかけているかもですが、本当に誰も手が出せないような投機的水準になってしまうだろうし、正直2025年以降の市況は読めない

[10127: 物知り]

そろそろこの電源問題終わらせましょう、武蔵小杉の事件後こんな設計した事で同様の問題が起これば東急クラスでも十分費用の自主負担します。武蔵小杉は初のケースですから全額売主負担にはならず保険の活用（その後負担増になるデメリットはある）も当然あったでしょうけど、今後は設計配慮がなかった点は過失とも言えます。ご意見があったようにエリア全体がやられてしまうとか別にしてですけど。私は東急のマンションを購入した事がありますが、床で一部不具合があった際、全戸無料取り換えに加え工事中のホテル代負担等交渉なしで提案してきました。やはりリテール企業（デパート）や電鉄企業グループでもあるのでレピュテーションリスクは排除してきます。東急系のゴルフ場の破綻もないですよ。ですからそんな事態がこのマンションだけに起これば住民目線で対応してもらえます。メジャー７うんぬんより企業カルチャーは重要ですよ。

[10128: 匿名さん]

なんかいつの間にか武蔵小杉の物件と対等に比較されてますが、ここは他にもコストカットされてるような箇所があるので何かあった時、状況は異なるような気がします。何も無くてもリセール難しそうなのに…

[10129: マンション検討中さん]

>>10127 物知りさん

不具合は「保証の範囲内」だし、他の同様の不具合に事前に対処するのは「効率的かつ経済的」なので、企業としての費用支出は「合理的」ですが、

電源の位置は不具合ではなく「保証の範囲外」ですし、他の事後的アップデートに他物件も含めて対処するのは「非常に非経済的」で、積立金や保険金で対処可能な修復に資金拠出するのは「非合理的」で企業として株主に対する信義違反とも思えますね。

[10130: マンション比較中さん]

https://youtu.be/ZM5g5qfRWGo
うーむ

[10131: マンション検討中さん]

>>10107 マンション検討中さん

電源設備が水没すると修復に１億円以上の費用が掛かるみたいですよ。その費用を住民が負担するのは嫌ですよね？

[10132: マンション検討中さん]

歴史から学ぶことも大事ですし世の中にはいろんな人たちがいますがいつの時代もその時その時をまっとうに生きることが大切ですよ。。

アイランド以降、芝浦はアッパーミドルの中産階級もたくさん暮らす街になった。
今や都心は高騰し、湾岸は一時取得の中産階級がなんとか買える最後の砦かもしれませんね。

[10133: 匿名さん]

>>10131 マンション検討中さん
水害の復旧費用は保険が下りますよ。武蔵小杉も保険下りてました。

[10134: マンション検討中さん]

>>10133 匿名さん

保険でカバーされるからって、よそ見運転していいわけではない。周りの車は自動運転装備してるっていうのに。仮にも億ションだぞ。

[10135: 匿名さん]

>>10134 マンション検討中さん
それを言うなら芝浦は地盤が良いのでそもそも災害リスク低い立地ですよ。

[10136: マンション掲示板さん]

災害リスクが低くなるように様々な手法を取ってくれてるのは事実だけど、
埋立地で「地盤が良い」はさすがにちょっと...
埋立地の中では、なら特に言うことはないです

[10137: 匿名さん]

第4期はじまっていますね！まあ、35戸ということでペースはあまり変わらずですかね。

でも、、、8/22(日)の横浜市長選挙でIR誘致反対の野党候補が当選するようなことがあると、一気に販売が加速するかもしれないですね！笑

[10138: 匿名さん]

>>10135 匿名さん
芝浦全体の話ではなく、芝浦2の低い地盤×水害対策手抜きの組合せが問題

プラウド営業マンでもネガでもなくて、ムサコみたいなことあると、芝浦全体のイメージ下がるからちゃんと対策して欲しい

物理的な対応の他に、責任範囲と内容について購入前にしっかり確認して欲しい
東急が長谷工と責任押し付け合いしないよう、どういうケースなら誰が保証するのかしないのか、予め整理しておけば、住民と負担割合揉めて泥沼ですみたいな報道は回避できる

>>10127さん
東急がその内容を契約に盛り込んでくれるなら安心なんですけどね

[10139: マンション検討中さん]

>>10138 匿名さん
どうも君が一番興味があるみたいだから、ぜひ君が聞いてみんなに教えてください。

[10140: マンション検討中さん]

一度受電設備が水に浸かると乾かせばいいって問題じゃなくなるからな。
川の氾濫や高潮だけじゃなくて排水ポンプ許容量以上の雨水の流れ込みでだって原因になるからな。九州みたいな降り方をいつ東京でするかも分からない。

そうなれば数ヶ月に渡り大変な不便を強いられる。
復旧まで家電製品は全部使えないし水道はポンプで送ってるから水は出ない。
一億払ってそんな惨めな生活を送るとかある？
素直に設計変更をして2階以上に動かせばいいものを。

[10141: 匿名さん]

ちょい値下げ来たのかな？
上下階の価格レンジ内だけど。

[10142: 買い替え検討中さん]

>>10141 匿名さん
どこらへんですか？

[10143: マンション検討中さん]

>>10140 マンション検討中さん

トイレも使えなくなりますね。

[10144: マンション検討中さん]

やたら水害に拘っている人は何が目的なの？いたずらなのか、不幸な方が出ないように善意で周知しているのか、GFTの宣伝なのか。電源の場所でマンション選んだり買うか買わないか決める人いるの？検討者はモデルルームで営業に「電源は2階にあるべきである」と交渉すべきなの？

[10145: 匿名さん]

>>10144 マンション検討中さん

暇潰しの掲示板なんだから、今週の天候からしてその手の話題が出てくるのは当たり前だし、物件選択の１つの判断材料であることは間違いないし、芝浦最高単価にチャレンジしてる物件なんだからネガ探しされて当然でしょ。

貴殿が拘らずに買うなら、ひねくれてないで、そう宣言すればいいだけでは？

[10146: 匿名さん]

そもそも災害リスク考えたら液状化リスクの高い港南とかの方が危険じゃない？

[10147: 匿名さん]

>>10146 匿名さん

港区港南をねたむのはお辞めなさい
液状化や土壌汚染が報道されたのは豊洲です

[10148: 匿名さん]

リスクもあるし、土地の性格も分かってるから駅の反対側より安いんです。それを受け入れるかどうかの問題。
2011の時にアイランド住んでたけど非常階段には行き倒れた住民が沢山いたし、降りられるけど登れないからロビーでしばらく寝泊まりしてた。ここに限らずタワーはみんなそう。
でも建物は問題ないし、落ち着けば元に戻る。
何十年かに一度起きるかどうかのイベントだと思えばいいだけ。
雨も随分降ったけど海だから水害はあまり気にしなかったな。

[10149: マンション検討中さん]

>>10144 マンション検討中さん

電源室の場所で決める人居ますよ。私。
プラウドが期待はずれで、ここ、すごく悩んだんですが、結局その点で見送りました。他はすごくいいマンションと思ってます。色は別に変だと感じてないですし、利便性、仕様、間取りも良好。
でも、この立地で電源室が地下というのは、さすがに配慮無さ過ぎと言うしかありません。
元々の長谷工の箱としての企画を、立地特性考えずに嵌め込んだのでしょうね。
すごく残念。山手線徒歩件だとあとは浜松町しかないのですが、さすがに手が届かないだろうな・・・

[10150: 匿名さん]

>>10149 マンション検討中さん
雨水による氾濫と、海水による氾濫の違いはお分かりですよね？

防潮堤決壊を想定するならここはもちろんダメですし、電気設備が2階以上にあってもそれなりに被害があるでしょうから高潮ハザードマップに色がつくエリアは避けたほうがいいのではないでしょうか。