ブランズタワー芝浦ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズタワー芝浦についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/index.html

所在地：東京都港区芝浦二丁目1番1(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩8分
　　　都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩9分
　　　ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 から徒歩8分※サブエントランスより
間取：1LDK～3LDK(予定)
面積：40.03m2～125.15m2(予定)
売主：東急不動産株式会社 近鉄不動産株式会社 京浜急行電鉄株式会社 株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[15627: マンション検討中さん]

先日内見しましたが、エレベーターが明らかに安っぽい仕様（扉、ボタン等）で、キーを当てないでも上がれる仕様でちょっと残念でした。
ベランダの敷居は簡易版で、賃貸物件の仕様と同じでした。
廊下のフローリングは薄いのか、足音がちょっと響く印象でした。最近のタワマンはこんな風になってしまったのでしょうか。間違っていたら訂正して下さい。

図書スペースとその横のソファースペースは清潔感がありよかったですが、子供だけの利用は禁止と書かれていました。

[15628: 匿名さん]

>>15622 eマンションさん

最近は港南の中古マンション相場がぶっ飛んで、それに芝浦が連れ高している感じですね。港南の築15－20年でも坪500～600の成約が珍しくないので新築のブランズは明らかに安いと思います。

[15629: 久しぶりさん]

ここはなかなか売れないですね。予約も○が多いように感じます。プラウドの売れ行きと比較すると駅からの距離だけじゃなく、箱とのバランスが重要と感じる人が多いのかなと感じます。

[15630: 匿名さん]

>>15628 匿名さん
港南ってVタワーを除くと、完全に芝浦より安いと思ってた。
三井の湾岸レポートでも、ここ1年で港南が高騰してきて平均坪400弱と芝浦の430に近付いてるけど、芝浦が牽引してるようにしか見えないけど。

[15631: 匿名さん]

>>15629 久しぶりさん
値上げしてるくらいですので、心配不要ですよ

[15632: 周辺住民さん]

最近売れているので値上げするらしいですね！
いよいよ芝浦も単価600万円が近づいてきました

[15633: じゅうみん]

>>15627 マンション検討中さん
住民ですがEVしょぼいのは否定しません。億超えなんだから相応の仕様にしてほしかったです。
カーペットの下に空洞があるのか比較的響くかんじですね。

[15634: 匿名さん]

>>15630 匿名さん

分譲時点ではほぼ同じくらいの価格のなかで芝浦の値上がりが先行したのは確か。
しかし、高輪ゲートウェイ駅の仮開業頃から品川駅や高輪ゲートウェイシティの
開発が脚光を浴び、同時に港南の急騰が始まって芝浦に並んできた感じ。

[15635: 匿名さん]

>>15633 じゅうみんさん

EVは内装とかより設置数と速度が肝心。ここは482戸で常用EV6基なので1基あたり約80戸とまずまず。プラウドは421戸で常用エレベーター4基、1基あたり105戸はブランズより設置率が悪くかなり厳しい設定。

[15636: 匿名さん]

>>15634 匿名さん
港南は周辺環境があまり良くないです。高輪ゲートウェイに近いのも芝浦の方だよ。

[15637: 匿名さん]

>>15636 匿名さん
芝浦も港南も同じエリアです。分ける意味はないです。
高輪ゲートウェイは高輪アドレスに向いた開発です。

[15638: 匿名さん]

いや住環境が全然違うでしょう。ここは芝浦アドレスなのが魅力のひとつなわけで。

[15639: 匿名さん]

>>15638 匿名さん
いえ、ほとんどの港区民は同列に見ています

[15640: 匿名さん]

>>15639 匿名さん
芝浦の方が小学校の学区が良いんじゃないかな。

[15641: 匿名さん]

>>15640 匿名さん
物件選択での大きなアドバンテージになる内陸のブランド公立小からみれば、芝浦小も芝浜小も港南小も大した差ではありません。

[15642: 匿名さん]

芝浦も港南も似たようなものだし、相場が強く連動しているのも確か。ただし、値動きに差があるので、そこを見極めるのが重要。
三井の湾岸レポートによると、2014年度までは芝浦が港南より坪10万円程高い状況が続いていた。そこから2021年度半ばまで坪50万円程の差に広がっていた。
その大きな影響は、大規模新築のグローバルフロントタワーでしょう。即完売で買えなかった層が周辺中古に流れ、相場を引き上げた。引き渡し後はグローバルフロントタワー自体の中古も加わり、芝浦が一段上の相場を形成した。

[15643: 匿名さん]

(>>15642の続き)
2021年度半ばから港南の値上がりの方が早くなり、差は坪30万円程になっています。
これは、市況が高騰する中で、芝浦はブランズとプラウドの新築のターゲット価格があるので、上がり幅が頭打ちになったためでしょう。そもそもブランズとプラウドが即完売しないのは、港区湾岸の従来の検討層の資金力では買えない価格帯になったから。その層は周辺の芝浦中古も高くお得感がなく、港南に流れたので、港南の高騰の一因になった。特にプラウドは港南に近いですからね。
今後の値動きですが、芝浦と港南の差は坪20万円くらいで落ち着き、ブランズ中古取引開始とプラウドのほぼ完売を契機に頭打ちになっていた相場分上がって、再び坪50万円程の差に広がると思います。それに耐えられる新たな検討層を呼び込めるかどうかがポイント。

[15644: 匿名さん]

芝浦の方が都心に近いし、再開発への期待も高いですよ。

[15645: 匿名さん]

>>15642 匿名さん
GFTは別に即完ではないよ。@330でもそれなりに時間かかったし、時間的猶予はそれなりにあった。まあ今となっては@500～550の相場を形成してるけどね。
ただ、他エリアと比較すると同デベ同時期分譲のパークシティ大崎に水をあけられているけどね。
港南に関しては、新築が無い事が中古相場抑えられている要因の一つ。芝浦も今後そこまで好立地での新築が活発ではない事を考慮すると、港南と同じような経過を追うかもね

[15646: 匿名さん]

>>15643 匿名さん
完全に同意です。
所謂芝浦@550の壁ですよね。パワカ家庭の与信の限界。
今後、そのパワカを引き止められるかが芝浦の未来を決める。
中受が終わり世帯年収が上がった段階で、より資産性を求めて内陸移住する層も一定数いるからね