プレサンス ロジェ 金沢 香林坊ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

プレサンス ロジェ 金沢 香林坊についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://pressance-loger.com/pl-kkr72/index.html

所在地：石川県金沢市下柿木畠1番15(地番)
交通：北鉄バス｢片町｣停(金沢駅方面のりば)徒歩3分
間取：3LDK･3LDK+F･4LDK
面積：74.10㎡～101.11㎡
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：村中建設株式会社
管理会社：株式会社合人社計画研究所　株式会社プレサンスコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[245: 通りがかりさん]

>>241 評判気になるさん

もしコロナが終息して観光客が戻ってきたら、この辺りの人通りは増えると思います。
以前は、21世紀美術館－兼六園と片町のアパホテル群？との間の近道的な使い方をされてるように見えたので。

[246: 通りがかりさん]

>>242 eマンションさん

新築マンション価格はこれ以上あまり上がらないでしょう。デフレ状態なのに価格を上げて、庶民が買えなくなってしまっては意味がない。

ただし、この物件相当のものが同じ価格で買えるわけではない。
お値段据え置きで原価を下げる、具体的には専有面積を狭くするとか設備をグレードダウンさせるとか、そういうことは行われるでしょうし、以前と比べても既に行われていますよね。

[247: eマンションさん]

皆さんアドバイスありがとうございます！
コロナはいつか終息しますので買い時を悩みます。良く考えて購入します。

[248: 通りがかりさん]

>>236 通りがかりさん

トップページから消えて すっかり忘れてたけど、特別モニターキャンペーンはまだ続いてたのね。

それにしてもよく分からないなあ。
2/15 に第3期4次の1戸が売れて以降、キャンペーン対象住戸は何度か変わってるけど、物件概要の販売中住戸は実質的に何も変わっていない。

キャンペーン対象を代えることで売れている雰囲気を出してるだけなのか、期分け販売せずに先着順の本広告に記載の数値の範囲内で売れた分を補充しているのか、あるいは本広告に記載されていない住戸を販売しているのか？？

[249: 通りがかりさん]

>>239 通りがかりさん

まったく売れる気配がないね。
12/20以降 6ヶ月間で2/15に 1戸売れただけ。
2020年6月竣工だからもはや新築ではなくなったのに、まだ 40%（29/72戸）も残ってるし。
このペースだと大規模修繕までに全戸完売できそうに思えないけど、どうするつもりなんだろ、プレサンスさん？？

[250: 検討板ユーザーさん]

>>249 通りがかりさん
ホームページは期分けの表示がなくなり、先着順12戸という表現になりました。
売れた分を新たな部屋と入替している可能性はどうでしょう？

[251: 通りがかりさん]

>>250 検討板ユーザーさん

その可能性は当然ありますね。
ただ、期分け表示してる場合でも戸数と価格や専有面積などの範囲しか書かれていませんが、その中身を入れ替えて販売するのは厳密にはルール違反なのだそうです。（実際はごく当たり前に行われてるようですが。）

237 でその可能性を暗に示唆したのですが誰も反応しませんでしたし、もし売れて中身を入れ替えてるなら最低価格が上がる（安い方が売れやすい）とか、トップページ information に「○タイプ残り1戸！」とか出そうなものですが、それもありません。

このままではあまりにも酷すぎますから、実際には中身を入れ替えていて、ある日突然「全戸完売御礼！」が出ることをむしろ期待したいですね。
（グレーな売り方をしていたことがバレてしまいますが。）

[252: 検討板ユーザーさん]

>>251 通りがかりさん
中身の入れ替えはルール違反なんですね。この物件は、今となってはジオ、プレミスト橋場、ブリリアなどこれからの物件に比べて、割安ファミリータイプなので以外とそこそこ売れているかもしれませんね。

[253: 通りがかりさん]

>>248 通りがかりさん

202号室さん、2回目の延長いただきました、って感じか。
トップページのお知らせは GW 前から更新されてないけど、夏休みはどうするんだろう？
既に専任スタッフがいなくなって休みとか関係ない？

[254: 匿名さん]

なんだかんだ、地味に売れていると思います。

[255: 通りがかりさん]

>>254 匿名さん

それは貴方の主観ですね。
売れている証拠は何一つ存在しないけど。

物件概要の本広告の内容は 2/15に1戸売れてから半年間、実質的に何も変わっていない。
これではあまりにも酷すぎるから、「ほら、売れてるでしょ？」という証拠を何か出してほしいくらいなんですけどね、プレサンスさんには。
何かないのかしら？

[256: 通りがかりさん]

>>255 通りがかりさん

やっと見つけた、間違い探し。

4/24 以降、物件概要は　
販売戸数　12戸　
販売価格(税込)　3,780万円～6,580万円　
最多販売価格帯(税込)　4,600万円台（2戸）　
住居専有面積　74.10m2～101.11m2　

で変わってないけど、間取りだけは　

間取り　2LDK+F・2LDK+N・3LDK　
間取り　3LDK・3LDK+DEN　
情報登録日　2021年4月24日　
　
間取り　3LDK・3LDK+F・3LDK+DEN・4LDK　
情報登録日　2021年5月13日　
　
間取り　3LDK・3LDK+S(納戸)・3LDK+DEN・4LDK　
情報登録日　2021年9月2日　
　
と地味に変化してた。
第3期5次で最低・最高価格と最大専有面積を追加して、以降は期分けせず売れた分だけ先着順に補充するスタイルに移行してたのですね。

このスタイルは以前シエリアもやってましたし、物件概要で本広告してない住戸を販売してるわけではない（はず）ので、業界ルールには違反してないのでしょう。

何戸売れたのかは全く分からなくなったけど、早く販売戸数が 11, 10, …… と減るようになると良いですね。

[257: マンション検討中さん]

ホームページに大幅値引きが載ってます。また、物件概要も10戸になってます。どなたか解説いただけると助かります。

[258: 評判気になるさん]

>>257 マンション検討中さん
公開値引き合戦になってしまったんですね。モデルルーム・事務所使用は言い訳で、他の住戸でも交渉でこれくらい値引き出来るんじゃないかと。

[259: 通りがかりさん]

>>258 評判気になるさん

公開値引き自体は、以前から 100万円，200万円とやってましたね。
今回のような 400万円，550万円あるいはもっと大きな値引きも、交渉次第で以前からやってたのでしょうね。

[260: 通りがかりさん]

>>257 マンション検討中さん

印象としては、在庫一掃処分セールを始めたようにも見えますねえ。

－－－－－－－－
information
2021.10.11限定2邸
モデルルーム・事務所使用住戸販売開始
－－－－－－－－
先着順販売概要　
販売戸数　10戸　
販売価格(税込)　3,890万円～5,400万円　

※対象住戸301号室（Aタイプ）/5,300万円【旧価格】→4,900万円【新価格】　
※対象住戸402号室（Ｂタイプ）/4,540万円【旧価格】→3,990万円【新価格】　
※旧価格公表日/2021年5月27日※新価格改定日/2021年10月11日　

最多販売価格帯(税込)　4,700万円台（2戸）　
間取り　2LDK+N・2LDK+S(納戸)・3LDK　
住居専有面積　74.10m2～92.88m2　
　
情報登録日　2021年10月11日　
次回更新予定日　2021年10月25日　
－－－－－－－－
　
よく見ると戸数だけでなく、中身もかなり変わってるようですね。

・販売価格(税込)　
旧　3,780万円～6,580万円　
新　3,890万円～5,400万円　
　→ 上下とも狭くなっている。
・最多販売価格帯(税込)　
旧　4,600万円台（2戸）　
新　4,700万円台（2戸）　
　→ 逆に高くなっている？　
・間取り　
旧　3LDK・3LDK+S(納戸)・3LDK+DEN・4LDK　
新　2LDK+N・2LDK+S(納戸)・3LDK　
　→ 明らかに別の住戸に入れ替わってる。
・住居専有面積　
旧　74.10m2～101.11m2　
新　74.10m2～92.88m2　
　→ 少なくとも最大面積は売れたらしい。

物件概要以外にも、
・間取りページから「今月の目玉商品」がなくなり、有償でのリノベーションに対応するようになった？
・このスレの先頭から公式ページのリンクが消えた。
という変化もあるようです。

今年春までの売れ行きから考えると、9/2 以降の1ヶ月あまりで 12戸の大部分が売れて、こんなに早く「全戸完売まで残り 10戸」になるとは到底思えないのですが。
どこかの業者がまとめ買いでもしたのでしょうかね？？

まさか、モデルルームと現地販売事務所を放出して、残りの販売を放棄したわけでもないでしょうし。

[261: マンション検討中さん]

皆様ありがとうございます！
参考になりました。

[262: 通りがかりさん]

値引き出したら完売は早そうですね。

[263: 通りがかりさん]

値引きして完売できるなら、とっくの昔に完売してるでしょ。
この立地なら、実需ではなく投資用にした方がマシだったのかもね。

[264: 通りがかりさん]

>>260 通りがかりさん

先着順販売概要　
販売戸数　8戸　
販売価格(税込)　3,890万円～5,400万円　
間取り　2LDK+N・2LDK+S(納戸)・3LDK　
住居専有面積　74.10m2～92.88m2　
　
モデルルーム特別分譲（先着順）販売概要　
販売戸数　1戸　
販売価格(税込)　4,900万円　
※対象住戸301号室（Aタイプ）/5,300万円【旧価格】→4,900万円【新価格】　
※旧価格公表日/2021年5月27日※新価格改定日/2021年10月11日　
※使用期間2021年5月27日～2021年9月30日　
間取り　2LDK+S（納戸）　
住居専有面積　92.88m2　
　
事務所使用住戸特別分譲（先着順）販売概要　
販売戸数　1戸　
販売価格(税込)　3,990万円　
※対象住戸402号室（Ｂタイプ）/4,540万円【旧価格】→3,990万円【新価格】　
※旧価格公表日/2021年5月27日※新価格改定　日/2021年10月14日　
※使用期間/2021年5月27日～2021年9月30日　
間取り　3LDK　
住居専有面積　3LDK　
　
情報登録日　2021年10月21日　
次回更新予定日　2021年11月4日　
　
なんだ。書き方を変えただけか。
つまらん。

[265: 名無しさん]

[公序良俗に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[266: 通りがかりさん]

そういえば、プレサンスの山岸前社長は一審無罪になったそうですね。
まあ当時のプレサンスは「権利関係の複雑な土地」を得意としており、その土地の仕入れは社長の直轄事項だったそうですから、その社長の影響力を完全に排除できた点がプレサンスにとって最大の成果だったのでしょう。
もし他の罪名で起訴されて有罪になっていたら、企業としての存続まで危うくなっていたでしょうから。

[267: 通りがかりさん]

>>264 通りがかりさん

先着順販売概要　
販売戸数　10戸　
販売価格(税込)　
"3,890万円～5,400万円 ※対象住戸301号室（Aタイプ）/5,300万円【旧価格】→4,900万円【新価格】 ※対象住戸402号室（Ｂタイプ）/4,540万円【旧価格】→3,990万円【新価格】 ※旧価格公表日/2021年5月27日※新価格改定日/2021年10月11日"　
最多販売価格帯(税込)　
4,800万円台（2戸）4,400万円台（2戸）　
間取り　2LDK+N・2LDK+S（納戸）・3LDK　
住居専有面積　74.10m2～92.88m2　
　
情報登録日　2021年12月2日　
次回更新予定日　2021年12月16日　
　
10月中旬の書き方に戻しただけかとも思ったけど、よく見ると最多販売価格帯が変わってますね。

10/11更新：　4,700万円台（2戸）　
12/02更新：　4,800万円台（2戸）4,400万円台（2戸）　

地味に売れてるのかもしれない。
とは言え、値引き額を明記したモデルルーム，事務所使用住戸がいずれも売れてないのは、ちょっと拙いかも。他の住戸はもっと大幅値引きしてくれるとかじゃないよね？

[268: 通りがかりさん]

>>267 通りがかりさん

先着順販売概要　
販売戸数　10戸　
販売価格(税込)　
3,890万円～5,400万円
※対象住戸201号室（Aタイプ）/5,200万円【旧価格】→4,500万円【新価格】
※旧価格公表日/2021年5月8日※新価格改定日/2021年12月18日　
最多販売価格帯(税込)　
4,800万円台（2戸）4,400万円台（2戸）　
間取り　2LDK+N・2LDK+S（納戸）・3LDK　
住居専有面積　74.10m2～92.88m2　
　
情報登録日　2021年12月19日　
次回更新予定日　2021年12月26日　
　
あれ？　おかしいなあ？　
201号室　5,200万円→4,500万円を「接客場・事務所使用」住戸って言ってるけど、
301号室　5,300万円→4,900万円がモデルルーム使用住戸で、
402号室　4,540万円→3,990万円が事務所使用住戸だったのでは？

201号室で接客して、
301号室のモデルルームを見せて、
402号室で上司と値引きの相談してたのかな？

[269: マンション検討中さん]

>>268 通りがかりさん
他物件ですが、事務所用の住戸と接客用の住戸がそれぞれありました。
こちらもその様に使用されていたのか、、、も？

[270: 通りがかりさん]

>>269 マンション検討中さん

その可能性は十分にあるけど、モデルルームと事務所だけを先に放出して、接客用の部屋を後出ししてくる理由が分からない。

あるいは、現地事務所とモデルルームを閉めて、問合せがあったら出張してきて接客用の部屋だけを使ってたのかもしれないけど、先着順の住戸がまだ10戸以上残ってるのに接客用の住戸まで放出したら、今後はどこで接客するのだろう？
机も椅子もない残りの部屋で接客するのかしら？

[271: 通りがかりさん]

>>268 通りがかりさん

大丈夫？　息してる？　

と思ったけど、

先着順販売概要　
販売戸数　10戸　
販売価格(税込)　3,890万円～5,650万円　
※対象住戸201号室（Aタイプ）/5,200万円【旧価格】→4,500万円【新価格】　
※旧価格公表日/2021年5月8日※新価格改定日/2021年12月18日　
最多販売価格帯(税込)　4,800万円台（2戸）　
間取り　2LDK+N・2LDK+S（納戸）・3LDK　
住居専有面積　74.10m2～92.88m2　
　
少しずつ売れてるようですね。
よかった、よかった。（よいのか？）

[272: 通りがかりさん]

今日大和(匠大塚)とのコラボのチラシ郵送されてきました。100万円の家具プレゼントと値引き100万円 つまり200万円引きなんですね。値引き凄いですね。売れないのかなぁ？

[273: 匿名さん]

最初に購入した人可哀想ですね

[274: 通りがかりさん]

>>272 通りがかりさん

「大和の家具 100万円分」とか「合計 200万円引き」とか1年前にもやってたから今更驚きもしない。
1年前から進化したのは、元の価格自体が最初から値引きされていて、そこから更に 200万円引きってところなのかな？

[275: 通りがかりさん]

>>273 匿名さん

可哀想なのは、最初に購入した人よりもむしろ、転勤や収入減などで事情が変わり中古で売却したい人ではないかな。普通にローンを組んでいたら、大幅な残債割れは不可避だろうし。

[276: 通りがかりさん]

>>274 通りがかりさん

さすがに、そこは考えていると思います。
物件概要にある価格改定物件は201号の4500万▲700万のみなので、ほかにあった改定物件は売れていると思います。402号の3990万は、賃貸で募集されてます。
なので、合計200万のサービスがあるとすれば、201号を除けば、当初価格がスタートラインと予想できると思います。

[279: 通りがかりさん]

>>276 通りがかりさん

「当初価格がスタートライン」だと、1年前と変わっておらず、残り住戸＝選択肢が減ってのにあまり旨味がないような？ 途中で400万円，500万円引きもありましたし。
当初価格から200万円引きがスタートラインで、そこからは交渉次第なのかな？ 何か勝算があってやってるのか、何だか分からなくなってきた ...。

[280: 通りがかりさん]

>>277 匿名さん

どうなんだろ？ マンション投資方面は詳しくないけど、この立地の客層だと専有部の維持管理費が嵩んで利益が圧迫されそうな気もするけど。

この立地だと、夜のお仕事の人向けの寮や賃貸に適してるかなとは思ってた。そういう業種の人は、家賃が高くても払えるだろうし。
しかし、上にも書いたように単純な賃貸だと通常よりも維持管理費が嵩んで利幅は薄そうな気もしてきた。

今の時期に賃貸が出てきたとしたら、夜の店が寮として購入したけど、コロナで閉店したので外部向けの賃貸に出したとか、そういう事情の部屋もありそうな気がする。

[281: 通りがかりさん]

>>271 通りがかりさん

先着順販売概要　
販売戸数　9戸　
販売価格(税込)　3,890万円～5,500万円　
※対象住戸201号室（Aタイプ）/5,200万円【旧価格】→4,500万円【新価格】　
※旧価格公表日/2021年5月8日※新価格改定日/2021年12月18日　
間取り　2LDK+N・2LDK+S（納戸）・3LDK　
住居専有面積　74.10m2～92.88m2　
　
5ヶ月前から計10戸のまま中身が入れ替わっていて、それが 9戸に減ってこれが本当の最後なのかな？と一瞬思ったけど、よく見るとどうもそうではないらしい。

まず、価格の上限が 5,500万円に下がってるから、5,650万円が1戸売れたらしい。
それと最多販売価格帯の記載がなくなったから、4,800万円台も1戸売れたらしい。

少なくとも2戸売れてるはずなのに販売戸数は1戸しか減ってないということは、他にもまだ隠してるのかもしれない。

[282: 評判気になるさん]

南東向きで最高層の角部屋なのに採光良くないんですかね。何かイマイチな間取りに見えます。北部屋に床暖房付いてるのはいいなと思った。

[283: 通りがかりさん]

>>282 評判気になるさん

南西側（妻側）はホテル／商業施設のビルですけど、最上階ならビルより高いので視界は抜けてますよね。
この角住戸のすぐ南側には同じ10階建てのマンションがありますから、そっちの影響ですかね。

洋室に床暖房が付いているのは珍しいですね。
公式ページの同じ間取りでは付いていませんし、「引渡し／相談，取引態様／仲介」となっているので、有償オプションで付けた中古未入居なのかもしれませんね。

[284: 匿名さん]

>>282 評判気になるさん
個人的には、リビング続きの和室が洋室だったいいのに、と思いました。
というか、洋室5.5帖と和室4.5帖をリビング一体にして、広いリビングにすると、好みの間取りに近づくな、とか。
浴室が1620なのはゆったりと入れるからいいですね。

間取り見て勝手に妄想するのが好きなので、失礼いたしました。

[286: 通りがかりさん]

今までは低金利、金融緩和、用地価格の高騰でマンション価格が上がってきましたが、これからは建築資材の高騰、人件費の高騰でマンション価格が高止まりしそうですね。狭くするしかないですね。
この物件は広いし、場所が好きならいい物件だと思います。

[287: 通りがかりさん]

>>286 通りがかりさん

専有面積を狭くして価格を抑えるのは、既に行われているのでは。3LDK で 10年前なら 80m2 が普通だったのが、現在は 70m2 が基準になってるようですし。
更に狭くして平均 60m2 に下げられるかと言うと難しいでしょう。3LDK ではなく 2LDK+DEN とかに言い方を変えるのかもしれませんが。

現在進行形のコストカットは、直接床であるように見えます。
ここプレサンスは直接床ですし、プレミスト橋場町も水回りに下がり天井があるので直接床、プラウドはプレミアムフロアが二重床と特記されてるので通常フロアは直接床なのでしょう。
プレサンスはともかく、プレミストとプラウドのレベルなら、少し前までなら確実に二重床にしていたのではないでしょうか。

[288: 通りがかりさん]

>>287 通りがかりさん
そうですね。土地も値上がりしてくるでしょうし、建築価格も値上がりしてますので、これから建築予定の物件は益々コストカットされるでしょうね。
庶民がマンションを買えない時代がくるかもしれませんね。

[289: 評判気になるさん]

ほんとにどこも高いですね
10年前の1.何倍にはなってますね
ここも場所いいし欲しかったけど、もうぽんぽんとは買えない価格

[290: 通りがかりさん]

>>281 通りがかりさん

先着順販売概要　
販売戸数　2戸　
販売価格(税込)　3,890万円・4,340万円　
間取り　3LDK　
住居専有面積　74.10m2・81.45m2　
　
情報登録日　2022-03-31　
次回情報更新日　2022-04-14　
　
information　
2022.3.31
ラスト2邸!　
モデルルーム家具・家電付・事務所使用住戸分譲　
　
何とも胡散臭いなあ。
今までの売れ行きから考えて、1ヶ月足らずで7戸以上も売れる？　
しかも値引きした安いモデルルームと事務所使用住戸だけが最後まで売れ残る？

[291: 通りがかりさん]

なんだかんだで、完売が見えてきましたね。

[292: 通りがかりさん]

>>291 通りがかりさん
柿木畠という、わかる人にはわかる良い場所。街の雰囲気は良い。プレサンスさんという、金沢新参デベさんがどこまでわかって参入しかは不明。
時期が悪かったかな？広いからグロスの価格が高いので少し長くなったのかな？
まだ1年半なので、健闘の部類。

[294: 通りがかりさん]

>>292 通りがかりさん

「わかる人にはわかる良い場所」というか、ファミリー向け分譲としては好き嫌いの分かれる立地だとは思う。単身賃貸でクルマを持たないなら良い場所かもしれない。

2020年6月竣工なので、現状の残り2戸が順調に売れても完売まで2年くらいになりますね。途中で5年とか10年とか言われていて、その後の他物件の不振さも考えれば、驚異的な挽回かと思います。（もし本当に残り2戸ならば。）