品川区での新築マンションで、物件価格が比較的に安い割りに広い部屋のようだと思い、販売はかなり進んではいるものの、一度見ておこうと「ブリリア品川南大井」を見学に行ってきました。
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今回モデルルームについて驚いたのが、モデルルームの1階がカフェのようになっていて、地元の人などに使ってもらえるよう開放されていた、ということです。
自分が伺ったのがＧＷだった為、子供連れの見学者も多く、このカフェ部分で子供向けのイベントが行われていました。 ここに引っ越してくる人が、この周辺に住んでいる人から情報がもらえるような場所になっているということですが、モデルルームという建物は、元々住んでいる人には関係ないものになってしまうものなので、こういう活動をしているということだけでも、とても好印象でした。 
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さて今回さらに驚いたことは、パンフレットが配られなかったということです。
全てＰＣの中で見ることができる、ということで、物件にエントリーした人にはパンフレットの情報が一部、さらに見学した人にだけもらえるパスワードで、詳細な情報を知ることができる、というシステムになっていました。 おかげで帰りに重いパンフレットを持って帰ることがなく、とても楽でした。 逆に言えば、今回パンフレットの写真を撮って載せることができない、ということになるので、いつにも増して文章ばかりになってしまいますが。。。 |
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それではまず、「ブリリア品川南大井」の最寄駅や交通環境をまとめておきます。
この物件は3駅利用可能で、自分が使った京急立会川駅以外に、ＪＲ大井町駅とＪＲ大森駅を使うことができます。 ＪＲ大井町駅は京浜東北線以外にりんかい線も通っているので、「3駅4路線が利用可能」となるそうです。 現地の前の道路から見える線路を、写真には写せませんでしたが、京浜東北線が走っていたことから、大井町駅と大森駅の真中に建つ、ということになります。 大井町駅から徒歩14分、大森駅から徒歩13分という距離ですので、通勤にＪＲを使いたい方はどちらかを使うことになるでしょう。 どの駅からも大きな坂はなく、ほぼフラットな道を歩いて駅まで行けるようですが、大井町駅や大森駅には区営の駐輪場もあるそうで、自転車を使って通勤するということもできそうです。 大井町駅からは、東京や新宿までも15分以内、立会川駅を使えば空港へのアクセスも良く、もちろん品川駅も近いので新幹線の利用もスムーズ、と考えると、交通アクセスとしては条件は優良物件だと感じました。 
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続いて買い物事情や周辺環境について。
大井町駅と大森駅を使えば、家電から大型スーパーまでそろっているので買い物にも困らないでしょう。 大井町駅の近くにはアトレやLABI生活館(ヤマダ電気)もありますし、イトーヨーカドーや西友もあります。 大森駅近くにも西友があるので、駅で買い物をして帰ることが出来ると思います。 逆に、現地周辺は立会川駅まで含めても、コンビニやミニスーパーのまいばすけっとくらいしかないとのことでした。 立会川方面では徒歩15分くらいのところに、ウィラ大井というホームセンターや「ニトリ」が入っているショッピングセンターに、文化堂というスーパーも入っているそうです。 また、このショッピングセンターまで行く前に、しながわ区民公園や、大井競馬場などもあり、これからの季節には緑がきれいだということでした。 しながわ区民公園の中にはしながわ水族館があることでも有名ですが、沢山の桜で春は美しく、夏は区民プールやキャンプで楽しむことができるなど、アクティビティに長けた公園になっています。 桜については、しながわ区民公園まで行かなくとも、近くの浜川公園の桜もきれいだそうで、部屋によっては窓から見えるだろう、という話もありました。 全戸が公園側にバルコニーがくる設計になっているので、部屋から線路が見えてそしてウルサイ、ということにはならないそうです。 実際に浜川公園にも行ってみたのですが、休日だったおかげか、親子連れが多く遊んでいて、子育ての様子を想像しやすく感じました。 他にも、小学校が近いなど、買い物事情は良くなかったとしても、子育てに関する環境などは良いのではないかと思います。 
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さらに、このマンションの特徴のひとつとして、総戸数は73戸、バリエーションは全部で13タイプが用意されるなかで、専有面積が70㎡を超える広さの部屋を多く作った、というところがあると思います。
都心に建つ新築の分譲マンションは、比較的コンパクトな間取りで作られることが多く、広めのタイプが欲しいファミリー層には選択肢が少なかったと思います。 この「ブリリア品川南大井」は平均面積が72㎡となっており、それが4600万円台から、ということで、興味を持つ人が多いようでした。 それでは、都内でしかも広いのになぜそんなに安いのか、ということになりますが、ここは定期借地権付きのマンションであり、所有権が得られるマンションではないからなのです。 このポイントはとても大きいと思いますが、一方でずっとこの場所に住むわけではない、と考えている人などには良い選択肢でもあると思いました。 |
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「ブリリア品川南大井」の定期借地権について、書いておきます。
というのも、ＨＰだけでは自分はそのことに気づかなかった為、モデルルームで知ったのでとても驚いたからです。 だからか！どうりで！と思った反面、ＨＰにはやはり大きく書けないんだな、と思いました。 しかも「普通借地権」ではなく「定期借地権」になるので、契約期間が終わったら、この土地は更地にして返却しなければならないのです。 （普通借地権であれば、地主側から更新時の拒絶はできないということで、基本的には永続性が保証されます。つまり時期が来て更地に戻す、ということはほぼナイ） この「ブリリア品川南大井」の定期借地権は2080年の3月31日まで、という契約で、60年間の限定がつくことになります。 もちろん、60年後には新築購入時と同じ人が住み続けているとは考えにくいですし、建物自体が老朽化しているだろうことを考えると、価値はかなりなくなっているだろうと思いますが、他の所有権のマンションと違うところは、返却のために最初から管理費等の中に解体費が組み込まれる、ということになります。 管理費・修繕費・解体費と、毎月でかかる金額が外の物件より高くなってしまう為に、物件価格が最初から抑えられている、ということになるのです。 立地が良い割に比較的安価で購入できるマンションだ、とだけ考えて購入する前に、しっかり権利のところは確認しなければ、と思いました。 |
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それでは、現地の写真を使って、どのような建物になるのかをお伝えしていきます。
商談ルームの中に小さな模型があったので、少しだけ写真を撮ったのですが、それを先にオマケ程度に載せておこうと思います。 モデルルーム内には大きな模型もあったのですが、同じ時間に見学者が多く、写真は撮ることが出来ませんでした。 エントランスが写る北西側から撮った写真です。 東側の道路に面して、1階部分には店舗が入る予定で、北側に住民用のエントランスが作られるそうです。 エントランスの奥には、ラウンジや自転車置き場用の出入り口や機械式駐車場に繋がる自動車用の通路があります。 上の部屋が青と赤に色分けされているのは、赤が4ＬＤＫの部屋、青が3ＬＤＫの部屋、となっています。 どこに4ＬＤＫが配置されているのかが分かり易い模型だな、と思うと同時に、「ブリリア品川南大井」の形自体も奇を衒わずオーソドックスな形であることに、好印象を持ちました。 
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続いて、現地の写真になります。
1階店舗が入る、現地の北側道路に面している部分です。 こちら側の道路は通行量が多く、車の通りが途切れることがありませんでした。 建物全体では、こちらの方が階数は低いのですが、周辺を道路が囲むことになり、日当たりは良いことが分かりました。 道路側に黄色い電線がありますが、建物自体までは距離があることが模型からもわかるので、そこまで気にならないだろうとは思いましたが、3階の部屋くらいまでは考慮するかもしれません。 
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西側の道路です。
こちらは少し幅が狭くなり、車の通りはあまりないものの、意外と人が歩いている印象でした。 外廊下がこちら側に来るのですが、やはり目の前がこの幅の道路なので、解放感があるだろうな、と思いました。 反対側が戸建になるので、4階以上の部屋であれば、風も通るでしょうね。 エントランスがこちらにあることを意識させるためか、エントランスの位置に広告がありました。 こちら側にはエントランスの他に、自転車置き場や機械式駐車場への通路が設計されています。 自転車置き場には専用のオートロックがあったり、駐車場への通路にはシャッターもあるので、セキュリティーはしっかりしていそうです。 
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南側の隣の敷地との関係を撮りました。
隣も低層マンションなのですが、「ブリリア品川南大井」側には建物がなく、お互いに気にすることがなくて良さそうです。 こちら側が12階で、お隣が6階くらいになるのですが、南側なので、日当たりのことを気にすることもないのではないでしょうか。 一番南側の部屋はＡの間取りの部屋になるのですが、南側にはバルコニーなどは設計されておらず、窓が3つほどあるだけなので、窓からの目線はこちら側はあまり気にしないで良さそうです。 
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一応東側も撮ってみました。
東側は戸建が並ぶので、元々ギリギリまでは建物は設計されていません。 近隣とのバッファーゾーンとして、緑地や庭園が設計されています。 敷地ギリギリまでグレーの工事用の網で囲われていますが、ここまで建物はこない、ということです。 家と家の隙間から撮った写真の場には、こちら側には機械式自動車駐輪場が置かれる予定です。 
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これで一周したのですが、今回はパンフレットがなく、逆にＨＰ上で多くの情報を見ることができるので、そちらをオススメしたいと思います。
公式のＨＰで、比較的細かい情報まで見ることができますが、物件にエントリーすることで、価格表や物件資料まで見ることができます。 さらに、見学に行くともらえるパスワードで、詳細な情報をさらに見ることができるようになります。 物件エントリーページまでは、間取りが全ては表示されませんが、見学者のページでは残っている部屋から間取りを見ることができたり、価格情報を見ることができました。 先にも書きましたが、定期借地権のことは、ほとんど書かれてはいません。 物件概要をしっかりみると、所有権ではなく定期借地権だということが書かれています。 【公式HP】 https://www.b-minamiooi.jp/ |
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残っている部屋の情報について、北側の方の販売をまだ残している為、現状でもまだ4ＬＤＫが選べるようになっています。
3ＬＤＫの部屋は5千万円台、5500万円以下という値段設定、4ＬＤＫはほぼ6千万円前半、となっていました。 広告などで見かけた4千万円台の部屋はもうないようです。 一応、物件エントリーのページで見ることができた部屋の価格だけ載せておこうと思います。 10Ｆ Ｄ 3ＬＤＫ 70.23㎡ 604号室 ：5368万円 9Ｆ Ｃ 3ＬＤＫ 68.19㎡ 903号室 ：5166万円 8Ｆ Ｃ 3ＬＤＫ 68.19㎡ 803号室 ：5115万円 8Ｆ Ｄ 3ＬＤＫ 70.23㎡ 804号室 ：5439万円 7Ｆ Ｄ 3ＬＤＫ 70.23㎡ 704号室 ：5419万円 6Ｆ Ｄ 3ＬＤＫ 70.23㎡ 604号室 ：5368万円 6Ｆ Ｈ 4ＬＤＫ 81.11㎡ 608号室 ：6584万円 5Ｆ Ｈ 4ＬＤＫ 81.11㎡ 508号室 ：6483万円 3Ｆ Ｅ 3ＬＤＫ 70.23㎡ 305号室 ：5226万円 3Ｆ Ｇ 3ＬＤＫ 73.67㎡ 307号室 ：5389万円 3Ｆ Ｈ 4ＬＤＫ 81.11㎡ 308号室 ：6280万円 2Ｆ Ｆ 3ＬＤＫ 73.67㎡ 206号室 ：5166万円 2Ｆ Ｇ 3ＬＤＫ 73.67㎡ 207号室 ：5267万円 2Ｆ Ｈ 4ＬＤＫ 81.11㎡ 208号室 ：6179万円 建物は鉄筋コンクリート造で地上12階建てですが、1階は店舗やエントランスなどになっているため、2階からが住居となります。 |
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以上です。
定期借地権だといっても、デメリットもメリットもあるので、気にしないようであればとても良い物件だと思いました。 建設地の環境を選ぶんだと思えば、後悔しないのではないかとも思うほどです。 現状残り14部屋(総販売戸数73戸)から考えると、もう完売も間もなくだろうと思われます。 少しでも気になる人には、実際に足を運んでみることをオススメしたい物件でした。 
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by 管理担当
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駅の近くにはコンビニもあり、また居酒屋なども通り道にありましたが、これなら夜の帰り道も暗くないだろうと思い、個人的にはさほど印象は悪くありませんでした。
駅からは、信号に捕まらなかったためか5分程で着き、公式サイトなどでは6分よりも早く着くことができました。