シエリアタワー仙台青葉通

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.cielia.com/m/aobadori90/index.html

所在地：宮城県仙台市青葉区大町1丁目1番6号(地番)
交通：仙台市地下鉄東西線「青葉通一番町」駅 徒歩3分
　　　仙台市地下鉄南北線「広瀬通」駅 徒歩8分 「仙台」駅徒歩10分
　　　JR「仙台」駅 徒歩14分
　　　JR仙石線「あおば通」駅 徒歩9分
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社奥村組　株式会社平野組
管理会社：関電ファシリティーズ株式会社

かなり物件に気合が入った仕様です。

[スムラボ 関連記事]
シエリアタワー仙台青葉通 (関電不動産開発のおもてなし) 【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/7557/

[282: 匿名さん]

買う買わないは自由だし、否定的な意見も肯定的な意見もあって当然。
どちらにしても内容の濃さの問題ではないしょうか。
叩き、揚げ足取りは有意義な意見、情報の交換とはかけ離れてます。

[283: 匿名さん]

爆益のマンションを10年で手放しここに買い替えるのは、ここのマンションが利益出る前提か、住み替えない前提じゃないとリスクが高過ぎます。買い増しならまだしも、売らないと買えない資産レベルなら普通は売りません。あくまでも投資家目線での話しなんで余り気にしないでくださいね。あなたの理論は、不動産屋の不動産を売る理論です。

[284: 匿名さん]

爆益出た物件をそもそもババ抜きの対象にしてる時点で？？？普通は賃貸等に貸出、様子見ますけどね。今のマンション10年そこらでは何の変化もございません。私なりに返済と賃貸の収支比率計算しましたが、結果はやはり売らずに買い増しですね。

[285: 匿名さん]

>>283 匿名さん
「あなた」ではないですが、横から失礼。
この立地は周辺と比べても相対的に価格が下がりにくい場所で、市内の他の物件より優位と思います。
青葉通沿、地下鉄駅近なので。
投資家目線でも入居者目線でもこの点は変わらないでしょうかね。
なお、入居者目線では、界隈に新しいエリアナンバーワンができたら迷わず住み替える、あたりでしょうかね。
それで。「不動産屋の不動産を売る論理」ってどんなことですか？たぶん単純な話なのでしょうが、デベロッパーのこと詳しくなくてイメージできませんでした。

[286: 匿名さん]

>>285 匿名さん

エリアナンバーワンとは、総合的な話しです。
こちらは、価格帯がナンバーワンで総合的にはどうなんでしょうね？仮にエリアナンバーワンならもう少し売れる筈です。

[287: 匿名さん]

>>283 匿名さん

285さんでも「あなた」でもないですが、
285さんが質問していたのはエリアナンバーワンの話ではなく「不動産屋の不動産を売る理論」ではないでしょうか。

[288: 匿名さん]

>>287 匿名さん

278さんと279さんの書いてることそのままでは？
売買されないと不動産屋は儲かりません。

10年前の物件と新築物件、設備仕様共に誤差の範囲、
ましてや、この地域10年前の物件は平置き駐車場有ります。どうなんでしょうね、人気の割安物件を売って不人気の割高物件を買う、正直理解し難い。こちらの10年後の資産評価を聞いてみたいです。7000万の物件だとして幾らで売却する想定でしょうか？因みに、10年前3.500万の物件、10年後の築20年でも購入額より下回ることはないと思います。こちらは確実に下回ると私は想定しております。

[289: 匿名さん]

>>288 匿名さん
売り手は利益を最大化するために行動する、ということですね。皆そうなので納得しましたが、個人の売却もだいたいそうですよね。そうでない人はレアなのでは。。

[290: 匿名さん]

初心者目線ですみませんが、10年というのは住宅ローン組む場合はローン控除が終わる時期と大規模修繕前という時期が重なるから一つの目安なのかと思っていました。
賃貸に出して買い増しできるくらいの資金力がある方ならまた別視点なんだろうなと感じました。

[291: 匿名さん]

>>288 匿名さん
シエリア周辺の10年前の物件で平置きある物件ってどこですか？

[292: 匿名さん]

>>288 匿名さん
割安物件と割高物件って存在するのかな。する、いやしないか。そのときどきの市場の評価ですものね。今から比べると相場が安かった物件を売り、今の相場で物件を買い直す、のはよくあることかなと。「正直理解し難い」とつっぱるほどの話ではないような。。

ちなみに、買ったときより売ったときを高くする、という考えをお持ちのようですが、それはそれで間違いないかもですが、今後の市場の動向と物件の下落率も考慮しないとですよね。また、それぞれ物件の売り時があるかなと。

あと。10年後のコロナ後に市場が下落するかやや上昇する、という予想はもちろんですが、エリアの10年後、番地、区画まで考えるものですよね。一つのエリアでも路線価と地価の変動が異なるからです。

「理解し難い」かもしれませんが。

[293: 通りがかりさん]

>>291 匿名さん

目の前

[294: 匿名さん]

私も288さんに賛同で「理解し難い」ですね。

ここ数年の仙台のマンション価格はおかしい。
デベは低金利やダブルインカムにかこつけて売ろうとするが、震災後の人口流入で一時期は需要が増えて高値でも売れたものの、これから需要は増えない。
ここも含めて最近の仙台のマンションはみな割高物件ですよ。都内の価格に引きずられてか、仙台ならこの高値でも売れると見られたのか。

ここも、関西の会社が東北に進出する動機を考えたら、ですよね。

マンションは住まいであり、学区や通勤その他の起点なので、家族や仕事を考えたら次々住み替えないし、高値掴みしたら住み替えもままならない。DINKSでも、新築から10年住んでる間に子どもを授かるかもしれないし、売り時を逃して小学校に上がれば、簡単に住み替えできなくなる。子どもに「マンション売り時だから転校して今の友達にさよならしようね」と言える親なら別でしょうが。

家族や通勤のない、マンションは投資対象という人も、当然高値掴みはしません。

セカンドハウスを買えるような富裕層向けの物件ではないですか。毎日生活するのではなく、貸したり売ったりで儲けるのでもなく、お金はあるし子どももいない（か巣立った）から、街中に出やすいところにセカンドハウスを、という。

[295: 通りがかりさん]

>>292 匿名さん

エリアの人気が落ちエリアを代えるならまだしも、ここのエリアは落ちる要素が無い、仮に青葉通レジデンスを3500万で購入、5000万で売却し、シエリアを6000万で購入してたら猛者ですね。気にいり住むだけなら人それぞれ、しかし、爆益とか投資とかの観点が出てくる私も疑問を感じますね。

[296: 匿名さん]

都内は不動産バブルと言われていて、デベはそれを否定し続ける。適正価格だと。むしろまだまだ不動産は上がると。バブルと認めたら高値で売れないから。

昭和は人口が増え地価が上がり続けたから、とりあえずマンション売却して戸建てや他のマンション、で良かったんだろうけど、令和は人口が減り地価は都心部だけ上がる。

都心部だけ上がるからここは値が下がらない、買うなら今だと不動産屋は煽るけど、青葉通りはアークホテルも取り壊し中だし、広瀬通りにもマンション計画あるしね。仙台の都心と東京の都心では密度や権利関係の複雑さが違うのに、そういった地域性は不動産屋は言わない。そもそも転勤族だからその土地のことなんか短期的な市場性しか考えてない。

新しいマンションはこれからも出てくるのに、買値が高かったからと売値も高くしては、後続の新築マンションとの競合に勝てない。
昔より所得格差が広がっているから購買層も絞られる。
価値があるか以上に、売りたい時に売れるかが大事なのに、高値購入したことが損得勘定で足を引っ張る。

高値でも早く売り払うには、近隣マンションの中でこのマンションにしかない強みがあるかだけど、青葉通りが南面、くらい？

[297: マンション検討中さん]

強み、希少性だとレーベン大手町が頭一つ抜けてる気がします。あちらの掲示板最近全く動きないですね。

[298: 匿名さん]

>>293 通りがかりさん
目の前、機械式駐車場。
しかも10年前ではなく2015年施工…

[299: マンション検討中さん]

>>298 匿名さん

西公園へ向かって150メートル右
因みに目の前、平置き有り、屋根付き平置きも有り。

[300: 匿名さん]

>>294 匿名さん
はい。ここはそういう方も確かに多いです。

[301: 匿名さん]

>>281 マンション検討中さん

280です。ありがとうございます。ゴミ捨て玄関から10秒以内です！内も外もとにかく静か。中層階ですが、青葉城の伊達政宗騎馬像、東北放送タワー、大年寺山とその上に立つ仙台放送とNHKタワー、そしてウェスティンホテルのトタストタワーがバッチリリビングから見え、ライトアップされたタワーの夜景も美しいですよ。西公園通、広瀬通、南町通、愛宕上杉山通や堤通雨宮町と異なり、交通量が少ないし救急車の規定通路ではないので静かです。もちろん東北大病院や仙台医療センターのドクターヘリの音も聞こえません。上杉は今度仙台厚生病院が引っ越しドクヘリ発着するので、少ししうるさくなるかも。

[302: 通りがかりさん]

>>301 匿名さん

大学病院の近くに住んでいますが、ヘリコプターや救急車の音は聞こえませんよ。
おそらく今のマンションは気密性が高い等で、アパートや一軒家に比べ、外の騒音が聞こえにくいのかなと。
基本、エアコンつけっぱですし。
病院隣接の場合は別かと思いますが…。

[303: マンション検討中さん]

>>252 匿名さん

肴町公園の住友の情報ってもう公表されてるのですか？タワーで外廊下？
シエリアの立地、仕様(ディスポーザー、ゴミ捨て各階、内廊下)は魅力的ですが、管理費&修繕費があまりにも高すぎる。

[304: マンション検討中さん]

>>298 匿名さん

平置き、ありますよ。

[305: マンション検討中さん]

>>303 マンション検討中さん

管理費&修繕費、肴町公園の住友も同じような価格帯だと思います。タワマンですし、ここが特別高いとは思いませんね。

[306: マンション検討中さん]

>>298 匿名さん

普通に平置き有ります
機械式しかないとは何情報ですか？

[307: マンション検討中さん]

>>298 匿名さん

メチャクチャ平置きあるやん、こーゆーデマ流す人、なに？業者？あんた誰？

[308: 匿名さん]

青葉通りには向かいにも高層階マンションありますが、外廊下側になっています。神経質でなければ買いだと思います。日差しは時間帯によると思います。青葉通り側は南側ですから、日中日当たりよくて、夕方は向かいの同等の高層マンションに夕日が隠れるかな。。朝は青葉通りと反対側の部屋が日差しを浴びて目覚めが良いかな。。それにわって側面となる部屋は、日差しは劣るけどその分涼しいかな。。
コンパクトだけど、親子層が少なそうだから、長町と比べママ友さんが玄関前で立ち話もなく、静かにスローライフを過ごせそう。。

[309: 匿名さん]

>>308
夕方は、じゃないですよ。午後2時には日陰になってます。
反対側の部屋は日差し入りません。
側面の部屋はかなり高層までいかないと眺望すらありません。

眺めが悪く日も当たらない部屋でスローライフは嫌です。
キノコ栽培とかには向いているかもしれませんが。

[310: 匿名さん]

>>308 匿名さん
買いね…

人それぞれでいいと思うけど買いだったらもっと売れててもいいと思うけどね。

[311: 匿名さん]

>>310 匿名さん
じんわり売れてるみたいですけどね。
今60ちょい売れてるみたいだから、残は25ちょっと。他と比べて少し遅い位では？

[312: 匿名さん]

>>309 匿名さん
日当たり、開放感を求めるならレーベン大手町が買いかもしれないけど、ここの良いところはアーケードに近く、けやき並木の青葉通りに住まいがあるという利点は素晴らしいと思う。５分でいけるアーケードまで走るの大変なら１分もしない晩翠草堂前バス停から藤崎前で降車できるし。

[313: 309]

>>312さん
バス、というか公共交通機関使わなくても快適に住めるのがこの辺りのマンション買うメリットでは？
ちなみに私はレーベン大手町買いだなんて言ってませんけど。

せめて青葉通レジデンスと同じく北面接道だったら良かったですね。

[314: 通りがかりさん]

>>311 匿名さん

同感です。
ウェブ公表されている売約済の率を見る限り、｢売れてない｣と言われるほどではないと私も思います。
竣工前完売や9割以上売れない限り、｢売れてないマンション｣認定されるのは、ちょっと厳しい判定かなと。
そもそも同時期の建設マンションで竣工前完売した物件はあったのでしょうか。本町ディアージュも本当は1件残っていたし、レーベンも売れ残りが意外とポツポツある。

[315: 匿名さん]

郊外のファミリー向けではありませんから、竣工前に完売する値付けはないですよ。
10年前もザレジデンス一番町の完売まで、竣工後２年以上掛かった記憶があります。赤のタワーはもっと長かった。ここもじわじわ売れるのでしょう。
この辺りの青葉通りは木も育ちキレイですね。非常階段が露出してるのはいただけませんが。

[316: 匿名さん]

ザレジデンスや赤のタワーとは値付けや投資性や仕様が異なることは既出です。損しても構わない、街中のセカンドハウスがあっても、という人でないと買わないでしょう。

しかし、このマンションを評価する書き込みや売れ行きに問題はない旨の書き込みの「参考になる」が一気に５つもついていると、デベが書き込んでいて、「いいね」感覚でクリックしてるのかと思いますね。

ここを今買う人は青葉通り以外の通りの暗さや狭さを確認した方がいいですよ。西側も北側も一通ですので。

セカンドハウスなら急がなくて良いのだから肴町公園北のマンションの発表を待つ人もいますかね。南町通りもマンション立ちそうな角地の空きテナントビルあるし。

[317: 匿名さん]

>>316 匿名さん
> ここを今買う人は青葉通り以外の通りの暗さや狭さを確認した方がいいですよ。西側も北側も一通ですので。
それ、肴町の方が条件悪いんじゃ。。。

それはともかく、碁盤状の街区内の道路が狭い都市部は、むしろ一通のほうがいい。
交互に方向が逆になるから、大回りするってほどでもないし、慣れるのも楽だ。

[318: マンション検討中さん]

レジデンスや赤のタワーと、ここを同列に語れません、あちらは通常のサラリーマンでも手の届く価格帯から徐々に上がって行った、だからジワジワ売れました。ここはそもそもの価格帯が既にサラリーマンでは手に届きません。今からジワジワ売れるには、価格が下がらない限り厳しいでしょうね。それを見越して他のデベは現在は慌てて売ってます。ゆっくり売るスタイルは値上げ前提の戦略で、あの住友ですら竣工前値下げ売り切り戦略に変更してます。

[319: 匿名さん]

>>318 マンション検討中さん
値下げしてる物件はどちらなのですか？

[320: 匿名さん]

>>319 匿名さん

上杉の住友

[321: 匿名さん]

>>320 匿名さん
たしかに。そういう評判ききますね。でも、あまりほかは聞かないような。。

[322: 匿名さん]

一度高値つけたら下げられないですよ。見合った価値がないと認めることになるし高値掴みした購入者が知ると凄いクレームになるから。最後の一部屋とかなら別でしょうが。

仙台で高値で売れると見込んだのが、被災者や他県流入組の購入は終わり、売り切れないんでしょう。318さんの言う通り、当初から高値設定だと竣工後も売れないことでどんどん売れなくなる。お金持ちも不人気物件は買いたくないから時間が経つほど売れなくなってしまう。

こうなってくると後から売るマンションの方が値付けで有利ですよね。どの程度なら割安感を出せるのか比較検討できる。

ここは売主の管理費修繕積立金の負担を竣工後何年負担にしてるのかな。1年とかですかね。
完売しないと管理組合の会計にも悪影響だけど、最初の数年は大した修繕ないから気づかないか。

[323: 通りがかりさん]

晩翠通のタワーは売れてるみたい。販売対象はここと違いそうだけど。青葉通ならアークホテル跡地に期待。西公園にもアーケードにも歩ける距離だし仙台駅行くなら地下鉄やバス。敷地広いから、車寄せや自走式駐車場、一階スーパーとかにならないかな。

[324: 通りがかりさん]

>>322 匿名さん

一般論としてはその通りだけど、表立って言わないだけで、売れなければほとんどのデベロッパーは値下げしてますよ。酷い場合には値下げを公言する場合すらある。

このシエリアタワーの直後に完成した別エリアのシエリアでは、入居開始して早々に「全戸価格改定しました！」と言って最大 5,900万円値下げした例もありますし。（これが最後の1部屋ではなく、まだ半分くらいは売れ残ってるらしい。）
https://www.cielia.com/m/kanazawa35/plan/

[325: 匿名さん]

>>324 通りがかりさん

金沢でこの根付そりゃ大滑りしますね、ここから更に個別で値下げも可能かと。ここも似たようなもんだと思います。関電のマーケティングどうなってるのでしょうね。

[326: 匿名さん]

>>325 匿名さん
拝見しましたが金沢の物件は値付けミスって失敗してそうだけど、青葉通はそうでもないかと。
最上階も売れてるし、特に値引きの様子もなく全体で60戸は売れてる。(ここは成約表見せてくれるから、見せてこない所よりは信用できる)

1?2LDKは残りかなり少ないようですね。
南向きは各タイプ上と下から埋まって行ってるような感じでした。

[327: 匿名さん]

根付する人、関電クラスだと数人しかおらず決裁する役員もほんの僅かでは？金沢でこれだけ見当違いの根付してるのだから、多分同じ人達が根付して決裁してるでしょう。ここも同じく見当違いの根付してるから、そのうち値下げすると思うけど。とにかくデベは人気が無く売れてないと思われるのが本当に嫌です。
【参考になる】の数が顕著に現れてますね、

[328: 匿名さん]

>>311 匿名さん

残り20切ったようです。レーベンより売れてるみたい。

[329: 匿名さん]

>>309 匿名さん
中層階以上は日当たり完璧。ちなみに太陽は西に沈むので青葉通りレジデンスは関係ありませんね。地図で確認して下さい。6月なら日の入りの18時頃まで太陽が西のテラスの北の方に沈む感じです。

[330: 匿名さん]

>>329 匿名さん

この値段の中層階以上で日当たり悪かったり、他の人の視線が気になるタワマンなんて探す方が難しい。それにしても、夜全く電気付いてませんね、タワマンは通常、カーテンしないんだどな。

[331: 匿名さん]

ダイレクトウィンドウ採用されてますか？